מחירי דירות במודיעין לפי חדרים ושכונות
מחירי דירות במודיעין במבט מהיר
מחירי דירות במודיעין מכבים רעות, לפי נתוני רשות המסים: חציון מחיר העסקה היה 2,559,800 שקל לדירת 4 חדרים ו-3,648,800 שקל לדירת 5 חדרים ברבעון הראשון של 2026, ו-2,039,500 שקל לדירת 3 חדרים ברבעון הרביעי של 2025 (הנתון האחרון שפורסם לדירות 3 חדרים). בדירות גדולות של 6 חדרים ומעלה הציגו מקורות שוק שנבדקו ביום 5.6.2026 מחירים סביב כ-4.1 עד 5.3 מיליון שקל. שכר הדירה הממוצע בעיר מוצג במקורות שונים סביב 7,200 עד 7,600 שקל לחודש, אך בפועל הוא מושפע מאוד ממספר החדרים, שכונה, קומה, חניה, מעלית, ממ"ד, מרפסת, גיל הבניין וקרבה לרכבת, מרכז עינב, מוסדות חינוך וצירי יציאה.
מחירון רשמי · עודכן 7.10.2026
מחירון ומחשבון: מחיר דירה במודיעין לפי חדרים
ברבעון הראשון של 2026, חציון מחיר העסקה במודיעין מכבים רעות היה 2,559,800 ₪ לדירת 4 חדרים ו-3,648,800 ₪ לדירת 5 חדרים, וברבעון הרביעי של 2025 (הנתון האחרון שפורסם) 2,039,500 ₪ לדירת 3 חדרים. לעומת אותו רבעון שנה קודם לכן, החציון ירד ב-15.5% לדירת 3 חדרים, ירד ב-15.9% לדירת 4 חדרים וירד ב-4.8% לדירת 5 חדרים. בכל הארץ, חציון מחיר העסקה לדירת 4 חדרים ברבעון הראשון של 2026 היה 2,072,000 ₪.
- 2.04 מיליון ₪חציון מחיר העסקה, דירת 3 חדרים10-12.2025 · -15.5% בשנה
- 2.56 מיליון ₪חציון מחיר העסקה, דירת 4 חדרים1-3.2026 · -15.9% בשנה
- 3.65 מיליון ₪חציון מחיר העסקה, דירת 5 חדרים1-3.2026 · -4.8% בשנה
| הדירה | חציון, 1-3.2026 | לפני שנה | שינוי | בכל הארץ |
|---|---|---|---|---|
| 3 חדרים | 2,039,500 ₪10-12.2025 | 2,414,500 ₪ | -15.5% | 1,647,500 ₪ |
| 4 חדרים | 2,559,800 ₪ | 3,044,600 ₪ | -15.9% | 2,072,000 ₪ |
| 5 חדרים | 3,648,800 ₪ | 3,833,400 ₪ | -4.8% | 2,920,600 ₪ |
| כל הדירות | 2,512,500 ₪ | 3,084,400 ₪ | -18.5% | 2,058,800 ₪ |
| השכונה | 3 חדרים | 4 חדרים | 5 חדרים |
|---|---|---|---|
| הכרמים | 1.58 מיליון | 2.4 מיליון | 3.33 מיליון |
| הנביאים | 2.47 מיליון | 2.79 מיליון | 3.45 מיליון |
| הנחלים | 2.34 מיליון | 2.94 מיליון | 3.37 מיליון |
| המגינים | 2.54 מיליון | 2.72 מיליון | · |
| אבני חן | · | 2.94 מיליון | · |
| הפרחים | 2.19 מיליון | · | · |
| משואה | · | 2.92 מיליון | · |
חציון מחיר העסקה, לפי מספר החדרים, בעסקאות שדווחו לרשות המסים ברבעון הראשון של 2026 (1-3.2026). כשלא פורסם נתון לרבעון הזה, מוצג הנתון האחרון שפורסם, עם הרבעון שלו. עודכן 7.10.2026.
עמוד זה נועד לעזור לקרוא מחירון דירות במודיעין בצורה מעשית: לא רק מספר ממוצע, אלא טווחי מחיר לפי חדרים, שכונות, שכירות ועסקאות אחרונות. הנתונים המופיעים כאן מבוססים על מקורות גלויים: מדדירות מודיעין מכבים רעות, נקרא ביום 5.6.2026; דירובוט מודיעין מכבים רעות, נקרא ביום 5.6.2026; שנתון סטטיסטי עיריית מודיעין מכבים רעות, יוני 2026; מפת דירות בשכירות של הלמ"ס, פרסום 2025 לנתוני 2024; ומאגר עסקאות רשות המסים במידע נדל"ן, אתר nadlan.gov.il, כמקור רשמי לבדיקת עסקאות בפועל.
הערת שימוש: מחירי ביקוש, ממוצעים, לוחות מודעות וטבלאות שוק אינם שמאות, אינם התחייבות למחיר סגירה ואינם מבטיחים שתימצא עסקה במחיר זהה. לפני הצעת מחיר, משא ומתן, מכירה, רכישה או מימון, כדאי לבדוק עסקאות בפועל, מצב משפטי, תכנון, מיסוי, משכנתא ושמאות פרטנית.
| מדד מהיר | נתון שוק | מקור ותאריך | איך לקרוא את המספר |
|---|---|---|---|
| חציון מחיר העסקה, כל הדירות | 2,512,500 שקל | רשות המסים, ינואר-מרץ 2026 | חציון עירוני, לא מחיר לשכונה או לדירה מסוימת |
| מחיר למ"ר | 27,000 שקל למ"ר | דירובוט, נקרא 5.6.2026 | כלי עזר להשוואה בין שטחים שונים |
| דירות למכירה | 470 דירות | אתר נתוני נדל"ן, נקרא 5.6.2026 | תמונת היצע באתר מסוים בזמן בדיקה |
| בתים ודירות למכירה | 1,112 נכסים | מדדירות, נקרא 5.6.2026 | ספירה רחבה יותר, לכן אינה זהה לספירה של 470 הדירות |
כאשר שואלים כמה עולה דירה במודיעין, התשובה הקצרה אינה מספר אחד. דירת 4 חדרים ותיקה ללא מעלית אינה דומה לדירת 4 חדרים חדשה עם מרפסת, מחסן וחניה כפולה; דירה בכרמים אינה זהה לדירה בנופים; ודירה סמוכה לתחנת רכבת או לציר יציאה יכולה להיסחר אחרת מדירה פנימית ושקטה יותר. לכן המחירון בעמוד זה בנוי ככלי בדיקה, לא כהכרעה אוטומטית.
מחיר לפי מספר חדרים: 2, 3, 4, 5 ו-6 חדרים
מחיר דירה במודיעין לפי חדרים נותן נקודת התחלה נוחה, משום שרוב הקונים והמוכרים חושבים תחילה במונחי 3, 4 או 5 חדרים. לפי נתוני רשות המסים, חציון מחיר העסקה היה 2,559,800 שקל לדירת 4 חדרים ו-3,648,800 שקל לדירת 5 חדרים ברבעון הראשון של 2026, ו-2,039,500 שקל לדירת 3 חדרים ברבעון הרביעי של 2025 (הנתון האחרון שפורסם לדירות 3 חדרים). המחירון הרשמי מפרסם חציון לדירות 3, 4 ו-5 חדרים; דירות 2 חדרים ודירות 6 חדרים ומעלה כדאי לבדוק מול עסקאות דומות ברחוב ובשכונה. לפי מדדירות, שנקרא ביום 5.6.2026, מחירי הביקוש במודעות היו סביב 2,700,000 שקל לדירות 2 חדרים וסביב 5,250,000 שקל לדירות 6 חדרים ומעלה, ובאותו מקור הופיע מחיר מבוקש למ"ר לפי חדרים: 38,571 שקל למ"ר בדירות 2 חדרים, 31,176 שקל למ"ר בדירות 3 חדרים, 28,482 שקל למ"ר בדירות 4 חדרים, 29,286 שקל למ"ר בדירות 5 חדרים ו-29,661 שקל למ"ר בדירות 6 חדרים ומעלה.
אתר נתוני נדל"ן, שנקרא ביום 5.6.2026, הציג בדירות 6 חדרים מחיר של כ-4.65 מיליון שקל לדירה חדשה לעומת כ-4.16 מיליון שקל ליד שנייה. הטבלה הבאה מציגה את חציון מחיר העסקה לפי מספר חדרים, לפי נתוני רשות המסים, לצד החציון באותו רבעון שנה קודם לכן.
| מספר חדרים | חציון מחיר העסקה, ינואר-מרץ 2026 | ינואר-מרץ 2025 | שינוי בשנה | פירוש מעשי |
|---|---|---|---|---|
| 3 חדרים | 2,039,500 שקל (אוקטובר-דצמבר 2025) | 2,414,500 שקל (אוקטובר-דצמבר 2024) | ירידה של 15.5% | מתאים לזוגות, משפרי דיור ראשונים וחלק מהמשקיעים |
| 4 חדרים | 2,559,800 שקל | 3,044,600 שקל | ירידה של 15.9% | קטגוריית משפחות מרכזית בעיר, רגישה מאוד לשכונה ולמצב הבניין |
| 5 חדרים | 3,648,800 שקל | 3,833,400 שקל | ירידה של 4.8% | שוק משפחתי חזק, עם פערים בין דירות רגילות לדירות מיוחדות |
הפער בין המקורות אינו תקלה, אלא חלק מהשוק. מקור אחד יכול להתבסס על מודעות פעילות, מקור אחר על עסקאות, מקור נוסף על שקלול אחר של דירות חדשות, יד שנייה, שטחים חריגים או תקופות שונות. לכן מחירון דירות במודיעין צריך להיקרא כטווח סבירות. אם דירת 4 חדרים מוצעת ב-3.45 מיליון שקל, השאלה אינה רק אם היא מעל הממוצע, אלא האם יש לה נתונים שמצדיקים זאת: שטח, מרפסת, מחסן, חניה, קומה, כיווני אוויר, מצב תחזוקתי, רחוב, נוף, קרבה לרכבת ומיעוט היצע דומה.
מחיר לפי שכונות: כרמים, הנחלים, הפרחים, אבני חן, נופים ומורשת
מחירי דירות במודיעין לפי שכונה שונים משמעותית, גם כאשר מספר החדרים דומה. שכונה ותיקה עם עסקאות רבות יכולה להציג ממוצע נמוך יותר משכונה חדשה או מבוקשת, אך לעיתים היא גם מספקת ודאות טובה יותר לגבי סביבה, מוסדות חינוך, תחבורה ושירותים. לפי נתוני רשות המסים לרבעון הראשון של 2026, חציון מחיר העסקה לדירת 4 חדרים היה 2,403,500 שקל בכרמים, 2,717,500 שקל בשכונת המגינים, 2,794,500 שקל בשכונת הנביאים, 2,940,600 שקל באבני חן ו-2,944,000 שקל בשכונת הנחלים. בהפרחים פורסם חציון לדירות 3 חדרים בלבד: 2,188,900 שקל.
השנתון הסטטיסטי של עיריית מודיעין מכבים רעות, יוני 2026, כלל מפת מחירים שכונתית עם ממוצעים שונים: הפרחים 3,507,639 שקל, נופים 4,048,211 שקל, מורשת 3,202,845 שקל, כרמים 2,455,296 שקל, הנביאים 2,728,012 שקל, המגינים 3,007,645 שקל, אבני חן 3,119,657 שקל, הציפורים 3,321,363 שקל, מרכז העיר 3,287,694 שקל ומוריה 4,120,139 שקל. כאשר קיימים מעט עסקאות, כמו ברעות ובמכבים לפי הסיכום שנמסר, יש לקרוא את הממוצע בזהירות מיוחדת.
| שכונה או אזור | חציון מחיר העסקה לפי חדרים, ינואר-מרץ 2026 | ממוצע לפי שנתון עירוני יוני 2026 | מה לבדוק לפני הסתמכות |
|---|---|---|---|
| כרמים | 3 חדרים: 1,578,700 שקל; 4 חדרים: 2,403,500 שקל; 5 חדרים: 3,332,700 שקל | 2,455,296 שקל | רחוב, גיל בניין, גודל דירות ותמהיל משפחות |
| הנחלים | 3 חדרים: 2,339,400 שקל; 4 חדרים: 2,944,000 שקל; 5 חדרים: 3,373,400 שקל | 2,797,582 שקל באזור טכנולוגי, מרכז עינב והנחלים לפי הסיכום | קרבה לצירי תנועה, שטח הדירה, חניה ומעלית |
| הפרחים | 3 חדרים: 2,188,900 שקל; 4 ו-5 חדרים: לא פורסם | 3,507,639 שקל | פער בין תקופות ומדגמים מחייב בדיקת עסקאות רחוב |
| אבני חן | 4 חדרים: 2,940,600 שקל; 3 ו-5 חדרים: לא פורסם | 3,119,657 שקל | נדרש סינון לפי סוג דירה |
| נופים | לא פורסם | 4,048,211 שקל | שכונה חדשה יותר, לבדוק מסירה, פיתוח סביבתי והיצע עתידי |
| מורשת | לא פורסם | 3,202,845 שקל | לבדוק פרויקטים חדשים, זמני אכלוס, פיתוח והנחות ביחס לדירות מוכנות |
| מוריה ובוכמן דרום | לא פורסם | מוריה 4,120,139 שקל | אזור יקר יחסית, נדרש להשוות רק לנכסים דומים |
| הציפורים | לא פורסם | 3,321,363 שקל | לבדוק בנייה חדשה, שטח, מרפסת, חניה ומלאי דירות |
| הנביאים | 3 חדרים: 2,471,700 שקל; 4 חדרים: 2,794,500 שקל; 5 חדרים: 3,448,200 שקל | 2,728,012 שקל | גיל בניין, קומה, חניה, מעלית וקרבה לצירי תנועה |
| המגינים | 3 חדרים: 2,542,200 שקל; 4 חדרים: 2,717,500 שקל; 5 חדרים: לא פורסם | 3,007,645 שקל | גיל בניין, קומה, חניה, מעלית וקרבה לצירי תנועה |
בדיקת שכונה אינה בדיקת עיר: חציון עירוני של 2,512,500 שקל, לפי נתוני רשות המסים לרבעון הראשון של 2026, אינו מספיק כאשר דירה אחת נמצאת בכרמים ודירה אחרת בנופים, במוריה או במורשת. גם בתוך אותה שכונה, רחוב שקט, קומה גבוהה, נוף פתוח או בניין מטופל יכולים לשנות את התמונה.
שכירות ותשואה: איך מחיר הדירה מתחבר לשכר דירה
מחירי שכירות במודיעין משמשים גם רוכשים למגורים וגם בעלי נכסים. קונה למגורים רוצה להבין את חלופת השכירות מול משכנתא. מוכר רוצה להבין כמה ערך יש לנכס מניב. משקיע בוחן שכר דירה, תשואה וסיכון.
דירה משפחתית רגילה במודיעין אינה נבחנת רק לפי מחיר קנייה, אלא גם לפי יכולת ההשכרה שלה, תקופת ריקנות אפשרית, איכות שוכר, הוצאות ועד בית, תיקונים, ביטוח, משכנתא ומס. מי שמבקש להבין תשואה יכול להיעזר גם בעמוד חישוב תשואה בנדל"ן, אך את המספר הסופי יש לחשב לפי הדירה עצמה ולא לפי ממוצע עירוני.
תשואה גולמית אינה תשואה נטו. היא אינה כוללת מס רכישה, מס על הכנסה משכירות כאשר רלוונטי, ריבית משכנתא, שיפוץ, ריהוט, עורך דין, תיווך, תקופות ריקנות, ועד בית גבוה, תיקוני מזגן או עלות החלפת שוכר. לכן מחיר נמוך יחסית לא תמיד עדיף, ושכר דירה גבוה יחסית לא תמיד יוצר עסקה טובה. להקשר רחב יותר של קניית דירה מניבה ניתן לקרוא את עמוד דירה להשקעה במודיעין, אך כאן המוקד נשאר במחיר, שכירות וקריאת נתונים.
עסקאות אחרונות: איך לבדוק מחיר סגירה ולא רק מחיר מבוקש
מחיר מבוקש הוא רצון המוכר. מחיר סגירה הוא תוצאה של משא ומתן, תנאי תשלום, מצב הדירה, לחץ זמן, מימון, תחרות בין קונים ולעיתים גם פערי מידע. לכן בדיקת עסקאות אחרונות במודיעין היא שלב מרכזי לפני שמסתמכים על מחירון. דירובוט, שנקרא ביום 5.6.2026, הציג 1,135 עסקאות ומחיר של 27,000 שקל למ"ר, וכן דוגמאות עסקאות מחודש מרץ 2026. לפי נתוני רשות המסים, חציון מחיר העסקה בכל העסקאות בעיר ברבעון הראשון של 2026 היה 2,512,500 שקל.
| כתובת לדוגמה | חדרים | שטח | מחיר סגירה | תאריך | מחיר למ"ר מקורב |
|---|---|---|---|---|---|
| מגדל הלבנון 17 | 4 חדרים | 132 מ"ר | 2,870,000 שקל | 12.3.2026 | כ-21,742 שקל למ"ר |
| עמק האלה 77 | 3 חדרים | 102 מ"ר | 2,150,000 שקל | 11.3.2026 | כ-21,078 שקל למ"ר |
| שמעון פרס 29 | 6 חדרים | 162 מ"ר | 4,706,978 שקל | 10.3.2026 | כ-29,055 שקל למ"ר |
| תשרי 23 | 3 חדרים | 102 מ"ר | 2,210,000 שקל | 9.3.2026 | כ-21,667 שקל למ"ר |
| מרדכי מקלף 26 | 4 חדרים | 138 מ"ר | 2,835,000 שקל | 3.3.2026 | כ-20,543 שקל למ"ר |
הטבלה מראה מדוע אין להסתפק בממוצע. שתי דירות 3 חדרים בגודל 102 מ"ר נסגרו לפי הדוגמאות סביב 2.15 עד 2.21 מיליון שקל, בעוד דירת 6 חדרים בשטח 162 מ"ר נסגרה בכ-4.707 מיליון שקל. דירת 4 חדרים אחת בשטח 132 מ"ר נסגרה ב-2.87 מיליון שקל ודירת 4 חדרים אחרת בשטח 138 מ"ר נסגרה ב-2.835 מיליון שקל. בלי לבדוק קומה, מצב, בניין, חניה, מרפסת, רישום וכתובת מדויקת, לא ניתן להסיק מכך מחיר לכל דירת 4 חדרים בעיר.
מקור רשמי לבדיקת עסקאות: לפני הסתמכות על מודעה או ממוצע, מומלץ לבדוק את מאגר מידע נדל"ן של רשות המסים, אתר nadlan.gov.il, לפי גוש, חלקה, כתובת, תאריך, שטח, סוג נכס ומחיר. גם לאחר בדיקה כזו, יש לוודא שהעסקה באמת דומה לנכס הנבדק.
דירה חדשה מול יד שנייה: למה הטבלה לא מספרת את כל הסיפור
השוואה בין דירה חדשה ליד שנייה במודיעין אינה מסתכמת במחיר הכותרת. דירה חדשה יכולה לכלול מפרט עדכני, ממ"ד תקני, מעלית, חניה, מחסן, מרפסת ותכנון מודרני, אך לעיתים היא כרוכה במדד תשומות בנייה, המתנה למסירה, סביבת פיתוח שעדיין לא הסתיימה, חוסר ודאות לגבי ועד בית עתידי או תחרות של דירות חדשות נוספות. דירת יד שנייה יכולה להיות זמינה מיד, בשכונה מבוססת ובבניין מוכר, אך עלולה לדרוש שיפוץ, החלפת מערכות, בדיקת רטיבות, התאמות תכנון או טיפול ברישום.
הנתונים שנקראו ביום 5.6.2026 באתר נתוני נדל"ן מדגימים את המורכבות. חציון מחיר העסקה של רשות המסים מחושב מכלל העסקאות שדווחו בכל מספר חדרים, בלי הפרדה בין דירה חדשה לדירת יד שנייה. האתר הציג הפרדה כזו, אך בדירות 3 ו-4 חדרים המספרים שלו רחוקים מחציון העסקאות הרשמי, ולכן כדאי לבדוק אותם מול עסקאות דומות. בדירות 5 חדרים הפער כמעט נסגר, 3.59 מיליון שקל חדש מול 3.62 מיליון שקל יד שנייה, קרוב לחציון הרשמי של 3,648,800 שקל; ובדירות 6 חדרים הופיע 4.65 מיליון שקל חדש מול 4.16 מיליון שקל יד שנייה. פער כזה יכול לנבוע ממיקום, שלב פרויקט, שטח, סוג נכס, מדגם ודרך הצגת הנתון.
- שטח ותכנון: דירת 4 חדרים של 95 מ"ר אינה זהה לדירת 4 חדרים של 120 מ"ר, גם אם שתיהן נקראות 4 חדרים.
- עלות נוספת: בדירה חדשה יש לבדוק הצמדה, שדרוגים, חיבורי תשתית ועלויות מסירה; בדירה יד שנייה יש לבדוק שיפוץ, תיקונים ובלאי.
- זמן: דירה מוכנה מאפשרת מעבר או השכרה מוקדמת יותר, בעוד דירה חדשה עשויה להימסר בעתיד.
- סביבה: שכונה חדשה יכולה ליהנות מפיתוח עתידי, אך בתקופת ביניים יש לעיתים עבודות, מחסור בשירותים או היצע מתחרה.
- מימון: לוח התשלומים, יחס המימון והריבית יכולים להשפיע על מחיר העסקה האמיתי יותר ממחיר המודעה.
איך להשתמש במחירון לפני הצעה או משא ומתן
מחירון דירות במודיעין שימושי כאשר הופכים אותו לתהליך עבודה. השלב הראשון הוא לזהות את הדירה בצורה מדויקת: שכונה, רחוב, מספר חדרים, שטח רשום, שטח בנוי בפועל, קומה, מעלית, חניה, מחסן, מרפסת, ממ"ד, גיל בניין, מצב תחזוקה וזכויות מיוחדות. השלב השני הוא לאסוף 5 עד 10 עסקאות דומות ככל האפשר, ולא להסתפק בעסקאות מכל העיר. השלב השלישי הוא להשוות בין מחיר מבוקש, מחיר סגירה ומחיר למ"ר. השלב הרביעי הוא להתאים את המספרים למצב הנכס ולצרכי הצדדים.
קונה
בודק אם מחיר המודעה גבוה, נמוך או סביר ביחס לעסקאות דומות, לפני הצעה ראשונה ולפני העלאת הצעה.
מוכר
קובע מחיר פתיחה שאינו מנותק מהשוק, אך משאיר מרחב למשא ומתן לפי יתרונות הדירה.
בעל דירה להשכרה
משווה בין שכר דירה מבוקש, שכר דירה בפועל ודירות מתחרות באותה שכונה ובאותו גודל.
| משתמש | השאלה המרכזית | נתון רלוונטי | פעולה מומלצת |
|---|---|---|---|
| קונה למגורים | האם המחיר מתאים לדירה דומה באותה שכונה | עסקאות רשות המסים, מחיר למ"ר, מצב הנכס | להשוות לדירות דומות בלבד ולבדוק עלויות שיפוץ ומימון |
| מוכר | באיזה מחיר לפרסם בלי להרחיק קונים רציניים | מחירי ביקוש פעילים ומחירי סגירה אחרונים | לקבוע טווח מחיר ולא להסתמך על מודעה אחת גבוהה |
| משקיע | האם שכר הדירה מצדיק את מחיר הקנייה | שכירות חודשית, תשואה גולמית, הוצאות וריקנות | לבנות חישוב נטו ולא רק תשואה ממוצעת |
| בעל דירה קיימת | האם כדאי למכור, להשכיר או למחזר מימון | שווי נכס, שכירות צפויה, יתרת משכנתא | להשוות בין תזרים, מס, עלות מימון ושווי עדכני |
| יורשים או בני משפחה | מה טווח השווי לצורך החלטה פנימית | עסקאות דומות, שמאות, מצב משפטי | לא להסתפק בממוצע עירוני כאשר נדרשת חלוקה או מכירה |
לבדיקת שווי רחבה יותר ניתן להשתמש בעמוד שווי נכס ובכלי הערכת שווי דירה. הכלים האלה יכולים לעזור לסדר נתונים, אך הם אינם מחליפים שמאי, עורך דין, בדיקת רישום ובדיקת משכנתא.
קשר לעמודי השקעה, שווי, מס ומשכנתא
מחירי דירות במודיעין הם רק שכבה אחת בהחלטת נדל"ן. מי שקונה למגורים בוחן נוחות, בתי ספר, תחבורה, קהילה, גודל דירה ויכולת החזר. מי שמוכר בוחן תמחור, זמן שיווק וחלופות. מי שמשקיע בוחן שכירות, תשואה, מס, מימון, תחזוקה וסיכון. לכן עמוד מחירון זה מתמקד בנתונים, ואינו מחליף מדריכי החלטה רחבים יותר.
- לניתוח השקעה, שכונות, תשואה וסיכונים בעיר, ניתן לקרוא את עמוד דירה להשקעה במודיעין.
- להבנת קניית דירה מניבה בישראל באופן כללי, ראו דירות להשקעה.
- להערכת שווי לפני מכירה או רכישה, ראו בדיקת שווי נכס.
- לבדיקת מס ברכישה, אפשר להיעזר במחשבון מס רכישה.
- לבדיקת מימון ויחס הלוואה לשווי, ראו יחס מימון במשכנתא.
בדירה במודיעין, פער של 150,000 עד 300,000 שקל במחיר העסקה יכול לשנות את שיעור המימון, את מס הרכישה, את ההחזר החודשי ואת כדאיות ההשכרה. לכן גם כאשר מחיר נראה קרוב לממוצע, יש מקום לבדיקה מסודרת לפני חתימה.
שאלות נפוצות
כמה עולה דירה במודיעין כיום?
לפי נתוני רשות המסים, חציון מחיר העסקה במודיעין היה 2,559,800 שקל לדירת 4 חדרים ו-3,648,800 שקל לדירת 5 חדרים ברבעון הראשון של 2026, ו-2,039,500 שקל לדירת 3 חדרים ברבעון הרביעי של 2025 (הנתון האחרון שפורסם לדירות 3 חדרים). בדירות 6 חדרים ומעלה הציגו מקורות שנקראו ביום 5.6.2026 מחירים סביב 4.1 עד 5.3 מיליון שקל. אלה נקודות ייחוס כלליות בלבד, ויש לבדוק שכונה, רחוב, שטח ומצב נכס.
מה מחיר דירת 4 חדרים במודיעין?
לפי נתוני רשות המסים, חציון מחיר העסקה לדירת 4 חדרים במודיעין ברבעון הראשון של 2026 היה 2,559,800 שקל, לעומת 3,044,600 שקל שנה קודם לכן. מדדירות הציג ביום 5.6.2026 מחיר מבוקש של 28,482 שקל למ"ר לדירת 4 חדרים. כדאי לבדוק לפי נכס דומה ולא לפי כותרת חדרים בלבד.
באילו שכונות המחירים גבוהים יותר?
לפי שנתון עיריית מודיעין מכבים רעות, יוני 2026, הופיעו ממוצעים גבוהים יחסית במוריה סביב 4,120,139 שקל, נופים סביב 4,048,211 שקל, הפרחים סביב 3,507,639 שקל והציפורים סביב 3,321,363 שקל. לפי נתוני רשות המסים לרבעון הראשון של 2026, חציון מחיר העסקה לדירת 4 חדרים היה 2,944,000 שקל בשכונת הנחלים ו-2,940,600 שקל באבני חן, לעומת 2,403,500 שקל בכרמים.
מה שכר הדירה במודיעין?
שכר הדירה במודיעין משתנה לפי מספר החדרים, השכונה ומצב הדירה, ולכן כדאי לבדוק מודעות ועסקאות שכירות של דירות דומות.
האם מחיר מבוקש הוא מחיר העסקה?
לא. מחיר מבוקש הוא מחיר פרסום, ואילו מחיר עסקה הוא המחיר שבו נחתם הסכם. יש לבדוק עסקאות בפועל במאגר מידע נדל"ן של רשות המסים, להשוות לדירות דומות ולבחון תנאי תשלום, מצב נכס, רישום, שיפוץ, חניה, מחסן, מרפסת ומועד פינוי.
האם המחירון מחליף שמאות?
לא. מחירון, ממוצעים, לוחות מודעות, נתוני אתרים ועסקאות לדוגמה הם כלי עזר בלבד. שמאות בוחנת את הנכס המסוים, סביבתו, מצבו המשפטי והתכנוני, שטחיו, זכויותיו והעסקאות הדומות ביותר. בעסקה יקרה, במימון בנקאי או במקרה משפחתי, מומלץ לקבל הערכה מקצועית.
איך לבדוק אם דירה במודיעין מתומחרת גבוה מדי?
משווים לפחות כמה עסקאות דומות באותה שכונה ובאותו טווח חדרים ושטח, בודקים מחיר למ"ר, בוחנים יתרונות וחסרונות של הדירה, משווים למחירי ביקוש פעילים ובודקים אם יש היצע דומה שלא נמכר. אם המחיר גבוה מהממוצע, צריך לראות סיבה ברורה: מיקום, נוף, קומה, תכנון, חניה, מחסן, שיפוץ או נדירות.
למה יש פער בין מדדירות, דירובוט ואתרי נתונים אחרים?
כל מקור משתמש במאגר, סינון, תאריך ומתודולוגיה משלו. אתר אחד הציג ביום 5.6.2026 מחיר קנייה ממוצע, מדדירות הציג טבלאות ביקוש לפי חדרים ושכונות, ודירובוט הציג מחיר ממוצע אחר ומחיר של 27,000 שקל למ"ר. נתוני רשות המסים מבוססים על עסקאות שדווחו בפועל: חציון מחיר העסקה בכל העסקאות בעיר ברבעון הראשון של 2026 היה 2,512,500 שקל. לכן עדיף לקרוא את הנתונים יחד, ולא לבחור מספר אחד בלבד.
בודקים מחיר דירה לפני הצעה?
השלב הבא הוא להשוות את המחיר למחירי עסקאות דומות, לשכר דירה, למצב הדירה ולעלות המימון. אפשר להתחיל בכלי מחשבון שווי דירה ולקרוא גם את מדריך הערכת שווי דירה.
הנתונים בעמוד מבוססים על מקורות גלויים שנבדקו במועד העדכון. הם אינם שומה, אינם התחייבות למחיר סגירה ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס, עסקה ומימון.