תשואה על נדל"ן – איך מחשבים תשואה ברוטו ונטו 2026

עודכן ונבדק: 2026-05-30.

תשואה על נדלן היא אחד המספרים החשובים ביותר לפני רכישת דירה להשקעה, אבל היא גם אחד המספרים שהכי קל לחשב לא נכון. הנתון הפותח שמכניס את החישוב לפרופורציה הוא מחיר הדירה הממוצע בישראל: לפי הלמ"ס, ברבעון הרביעי של 2025 המחיר הממוצע הכלל ארצי של עסקאות בדירות עמד על 2.3629 מיליון ש"ח, ללא ניכוי הבדלי איכות הדירות לאורך זמן. באותו פרסום הוצגו גם מחירים ממוצעים לפי מחוזות, מתל אביב ועד הצפון והדרום.

כאשר מחירי הדירות גבוהים, גם שכר דירה שנראה גבוה במונחים חודשיים יכול לייצר תשואה שנתית נמוכה יחסית. דירה שמושכרת ב-5,000 ש"ח בחודש מייצרת 60,000 ש"ח בשנה. אם היא נקנתה ב-2,000,000 ש"ח, התשואה הברוטו היא 3%. אם היא נקנתה ב-2,500,000 ש"ח, אותה שכירות בדיוק מייצרת 2.4% בלבד. לכן השאלה אינה רק כמה שכר דירה אפשר לקבל, אלא כמה שילמתם על הזכות לקבל את שכר הדירה הזה.

בישראל 2026, משקיע פרטי צריך להסתכל על תשואה בשלוש שכבות: תשואה ברוטו, תשואה נטו ותשואה על ההון העצמי לאחר מימון. התשואה ברוטו נותנת תמונה ראשונית ומהירה. התשואה נטו מגלה מה נשאר אחרי הוצאות שוטפות, מס, תחזוקה ותקופות ללא שוכר. התשואה על ההון מראה מה קורה כאשר נכנסת משכנתא לתמונה. שלושת החישובים חשובים, משום שדירה יכולה להיראות טובה בברוטו, בינונית בנטו ובעייתית מאוד בתזרים אחרי החזר משכנתא.

מהי תשואה על נדלן

תשואה על נדלן היא היחס בין ההכנסה שהנכס מייצר לבין שווי ההשקעה. בדירת מגורים להשקעה, ההכנסה העיקרית היא שכר הדירה. ההשקעה היא מחיר הדירה, ולעיתים נכון יותר לחשב אותה לפי העלות הכוללת של העסקה: מחיר רכישה, מס רכישה, עורך דין, תיווך, שיפוץ, ריהוט, שמאות, פתיחת תיק משכנתא ועלויות נוספות.

הטעות הנפוצה היא לחשוב שתשואה היא רק "שכר דירה חלקי מחיר דירה". זה נכון רק כבדיקה ראשונית. בפועל, משקיע משלם כסף נוסף מעבר למחיר הנכס, ולעיתים גם סופג חודשים ללא שוכר, תיקונים, החלפת מזגן, השתתפות בשיפוץ בניין, ביטוח, ניהול נכס והוצאות גבייה. כל שקל כזה מוריד את התשואה האמיתית.

חשוב גם להפריד בין תשואה שוטפת לבין רווח הון. תשואה שוטפת היא הכסף שמגיע מהשכרה. רווח הון הוא עליית ערך אפשרית בעת מכירת הדירה בעתיד. במאמר הזה המוקד הוא תשואה שוטפת משכירות, משום שזה החישוב שאפשר לבצע לפני הרכישה בצורה יחסית ברורה. עליית ערך עתידית יכולה לשפר עסקה, אבל היא אינה ודאית ולכן לא נכון לבנות עליה במקום חישוב שכירות שמרני.

הלמ"ס פרסם כי במדד המחירים לצרכן של דצמבר 2025 מדד שכר הדירה עלה ב-0.3% בחודש, ובסיכום שנתי שכר הדירה עלה ב-3.4% בדצמבר 2025 לעומת דצמבר 2024. עוד צוין כי בשוכרים שחידשו חוזה נרשמה עלייה של 3.0%, ובשוכרים חדשים נרשמה עלייה של 4.6%.

המשמעות למשקיע היא פשוטה: שוק השכירות יכול לעלות, אבל לא תמיד באותו קצב של מחירי הדירות. אם מחיר הדירה עולה מהר יותר משכר הדירה, התשואה נשחקת. אם שכר הדירה עולה מהר יותר ממחיר הדירה, התשואה משתפרת. לכן בדיקת תשואה צריכה לכלול גם מחיר רכישה עדכני וגם הערכת שכירות ריאלית, לא רק תחושה כללית לגבי "אזור חם".

תשואה ברוטו מול נטו והנוסחאות

נוסחת תשואה ברוטו

תשואה ברוטו היא החישוב הפשוט ביותר. הנוסחה היא: שכר דירה חודשי כפול 12, חלקי מחיר הדירה, כפול 100. לדוגמה, דירה שנרכשה ב-1,800,000 ש"ח ומושכרת ב-4,800 ש"ח לחודש מייצרת הכנסה שנתית של 57,600 ש"ח. 57,600 חלקי 1,800,000 שווה 3.2% ברוטו.

החישוב הזה טוב לסינון ראשוני בין נכסים. אם שתי דירות עולות אותו מחיר, אבל אחת מושכרת ב-4,200 ש"ח והשנייה ב-5,000 ש"ח, ברור שהשנייה מייצרת תשואה ברוטו גבוהה יותר. אבל התשואה ברוטו אינה מספר מספיק לקבלת החלטה, כי היא מתעלמת מכל מה שקורה אחרי שהשוכר משלם.

נוסחת תשואה ברוטו על עלות כוללת

חישוב שמרני יותר הוא: שכר דירה שנתי חלקי עלות רכישה כוללת, כפול 100. העלות הכוללת כוללת את מחיר הדירה ואת עלויות הכניסה. אם דירה עולה 1,800,000 ש"ח, אבל עלות הכניסה הכוללת אחרי מס רכישה, תיווך, עורך דין ושיפוץ היא 1,994,000 ש"ח, אז התשואה הברוטו על העלות האמיתית נמוכה יותר.

זהו החישוב הנכון יותר למשקיע, משום שהכסף הנוסף לא נעלם. מס רכישה, שכר טרחה ושיפוץ הם חלק מהכסף שנדרש כדי להגיע לנכס מניב. משקיע שלא מכניס אותם למכנה של החישוב משכנע את עצמו שהתשואה גבוהה יותר ממה שהיא בפועל.

נוסחת תשואה נטו

תשואה נטו מחושבת כך: הכנסה שנתית משכירות פחות הוצאות שנתיות, חלקי עלות רכישה כוללת, כפול 100. ההוצאות כוללות תחזוקה, ביטוח, חודשים ריקים, תיקונים, ניהול נכס, מס על שכירות כאשר חל, השתתפויות חריגות בבניין וכל הוצאה שחוזרת או צפויה לאורך זמן.

התשואה נטו היא המספר החשוב ביותר להשוואת נכסים. היא לא מושלמת, כי תמיד יהיו אירועים חריגים, אבל היא קרובה יותר למציאות. בדירה ישנה, התשואה ברוטו יכולה להיראות גבוהה, אבל אם כל שנתיים יש תיקון גדול, החלפת דוד, טיפול בצנרת או שוכר בעייתי, התשואה נטו יכולה לרדת משמעותית.

נוסחת תשואה על ההון העצמי

כאשר משתמשים במשכנתא, צריך לחשב גם תשואה על ההון העצמי. הנוסחה התזרימית היא: הכנסה נטו לאחר הוצאות ולפני מימון, פחות תשלומי משכנתא שנתיים, חלקי ההון העצמי שהושקע, כפול 100. זהו חישוב שמראה אם הדירה מייצרת כסף פנוי או דורשת השלמה חודשית מהכיס.

בנק ישראל פרסם במאי 2026 כי ריבית בנק ישראל ירדה ל-3.75%, ובמקביל בנק ישראל מפרסם ריביות ממוצעות על משכנתאות בתכיפות חודשית, כריבית אפקטיבית שנתית שמחושבת כממוצע משוקלל של הלוואות חדשות לדיור. לכן חישוב תשואה ממונפת חייב להתבסס על הצעת משכנתא עדכנית, לא על תחושה כללית לגבי "ריבית השוק".

דוגמת חישוב מספרית מלאה צעד אחר צעד

נתוני העסקה

נניח שמשקיע בוחן דירה להשקעה בישראל בשנת 2026. מחיר הדירה הוא 1,800,000 ש"ח. שכר הדירה הצפוי הוא 4,800 ש"ח בחודש. הדירה אינה דירה יחידה של הרוכש, ולכן לצורך הדוגמה נניח מס רכישה של 8% על מלוא הסכום, מאחר שמדרגות מס רכישה לדירה נוספת מתחילות בשיעור גבוה מהשקל הראשון. רשות המסים מציגה בסימולטור הרשמי מדרגה של 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל סכום זה לדירה שאינה יחידה.

• מחיר דירה: 1,800,000 ש"ח.
• שכר דירה חודשי צפוי: 4,800 ש"ח.
• שכר דירה שנתי: 57,600 ש"ח.
• מס רכישה בדוגמה: 144,000 ש"ח.
• תיווך בדוגמה: 21,240 ש"ח כולל מע"מ, טעון אימות לפי הסכם התיווך בפועל.
• עורך דין בדוגמה: 10,620 ש"ח כולל מע"מ, טעון אימות לפי הסכם שכר הטרחה.
• שיפוץ וריהוט בסיסי: 35,000 ש"ח.
• שמאות, פתיחת תיק ועלויות שונות: 5,000 ש"ח.

העלות הכוללת בדוגמה היא 1,800,000 ועוד 144,000 ועוד 21,240 ועוד 10,620 ועוד 35,000 ועוד 5,000. סך הכל: 2,015,860 ש"ח. זהו הסכום שצריך לשמש את המשקיע בחישוב שמרני, ולא רק מחיר הדירה שנכתב בחוזה.

שלב 1: חישוב תשואה ברוטו על מחיר הדירה

שכר הדירה השנתי הוא 57,600 ש"ח. מחלקים אותו במחיר הדירה, 1,800,000 ש"ח. התוצאה היא 0.032. מכפילים ב-100 ומקבלים 3.2% תשואה ברוטו. זהו המספר שרוב המודעות והמשווקים אוהבים להציג, כי הוא פשוט ונראה נקי.

שלב 2: חישוב תשואה ברוטו על העלות הכוללת

עכשיו לוקחים את אותה הכנסה שנתית, 57,600 ש"ח, ומחלקים אותה בעלות הכוללת: 2,015,860 ש"ח. התוצאה היא כ-2.86% ברוטו על העלות הכוללת. הפער בין 3.2% לבין 2.86% נראה קטן, אבל לאורך שנים הוא משמעותי מאוד, במיוחד אם יש משכנתא.

שלב 3: חישוב הוצאות שנתיות

נניח שבכל שנה המשקיע שומר תקציב שמרני להוצאות. חודש ריק אחת לשנתיים שווה בממוצע 2,400 ש"ח לשנה. תחזוקה ותיקונים קטנים: 4,000 ש"ח. ביטוח מבנה וצד ג': 900 ש"ח. תיקונים לא צפויים וצביעה בין שוכרים: 2,500 ש"ח. סך ההוצאות השנתיות בדוגמה: 9,800 ש"ח.

אם המשקיע משלם לחברת ניהול, צריך להוסיף גם את זה. אם דמי הניהול הם 5% משכר הדירה, מדובר בעוד 2,880 ש"ח בשנה. בדוגמה הבסיסית לא נכניס חברת ניהול, כדי לא להעמיס, אבל בדירה רחוקה ממקום המגורים של המשקיע זה יכול להיות סעיף אמיתי.

שלב 4: מס על שכר דירה

בישראל קיימים כמה מסלולים למיסוי הכנסות מהשכרת דירת מגורים, ובהם פטור עד תקרה, מסלול מס מופחת של 10% ומסלול מס רגיל. רשות המסים מציגה מדריך מסלולים, ובו מצוין בין היתר מסלול 10% לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה.

בדוגמה שלנו שכר הדירה הוא 4,800 ש"ח בחודש. אם אין למשכיר הכנסות שכירות נוספות ואם מתקיימים תנאי הפטור, ייתכן שלא ישולם מס על השכירות. התקרה המדויקת לשנת המס הרלוונטית חייבת אימות מול רשות המסים לפני קבלת החלטה, משום שסכומים ומסלולים עשויים להתעדכן. לכן בדוגמה נחשב מס שכירות כ-0, אך נסמן זאת כנתון טעון אימות אישי.

שלב 5: תשואה נטו

ההכנסה השנתית היא 57,600 ש"ח. מפחיתים הוצאות שנתיות של 9,800 ש"ח. ההכנסה נטו לפני מימון היא 47,800 ש"ח. מחלקים בעלות הכוללת, 2,015,860 ש"ח, ומכפילים ב-100. התוצאה היא כ-2.37% תשואה נטו לפני משכנתא.

כאן רואים את ההבדל בין מספר שיווקי לבין מספר השקעה. אותו נכס התחיל מ-3.2% ברוטו על מחיר הדירה, ירד ל-2.86% ברוטו על העלות הכוללת, והגיע לכ-2.37% נטו לפני מימון. אם המשקיע היה מסתכל רק על הברוטו, הוא היה מפספס חלק גדול מהמציאות.

שלב 6: בדיקת משכנתא ותזרים

נניח שהמשקיע לוקח משכנתא של 900,000 ש"ח. אם ההחזר החודשי המשוער הוא 5,400 ש"ח, ההחזר השנתי הוא 64,800 ש"ח. ההכנסה נטו לפני מימון היא 47,800 ש"ח. כלומר התזרים אחרי משכנתא הוא שלילי: מינוס 17,000 ש"ח בשנה, שהם כ-1,417 ש"ח בחודש.

זה לא אומר בהכרח שהעסקה פסולה. ייתכן שהמשקיע בונה על ירידת ריבית, עליית שכירות, פירעון קרן, השבחה או עליית ערך. אבל מבחינת תזרים שוטף, הדירה אינה מממנת את עצמה. משקיע צריך לדעת את זה לפני הרכישה, לא אחרי שהחיוב הראשון של המשכנתא יורד מהחשבון.

מה נחשב תשואה טובה בישראל 2026 לפי אזור

אין מקור רשמי שמגדיר מהי "תשואה טובה" לפי אזור. לכן ההגדרה בטבלה היא ניתוח השקעה שמרני, והיא מסומנת כטעון אימות מסחרי לפי נכס, רחוב, מצב הדירה, ביקוש לשכירות, קומה, חניה, ממ"ד, מעלית, קרבה לתחבורה ותמהיל אוכלוסייה. הנתונים הרשמיים שעליהם נשענת ההשוואה הם מחירי דירות ממוצעים לפי מחוז ברבעון הרביעי של 2025 ושכר דירה ממוצע לפי מחוזות בלוחות הלמ"ס שפורסמו בירחון המחירים.

הטבלה אינה תחליף לבדיקת נכס ספציפי. בתוך אותו מחוז יכול להיות פער גדול בין דירה חדשה בפרויקט יקר לבין דירת 2 חדרים ישנה באזור עם ביקוש יציב לשכירות. משקיע צריך להשתמש בטבלה כמצפן, לא כפסק דין. אם נכס במחוז תל אביב נותן 3.2% ברוטו אמיתי, זה חריג יחסית וצריך לבדוק למה. אם נכס בדרום נותן 3.2% בלבד, ייתכן שזה לא מספיק ביחס לסיכון ולחלופות.

השפעת המינוף והמשכנתא על התשואה

מינוף הוא שימוש בכסף של הבנק כדי לקנות נכס גדול יותר מההון העצמי הקיים. היתרון ברור: במקום לקנות דירה רק מהכסף שיש למשקיע, אפשר לרכוש נכס יקר יותר וליהנות מהכנסה ומעליית ערך על נכס גדול יותר. הבעיה היא שהמינוף אינו בחינם. הוא מגיע עם ריבית, החזר חודשי וסיכון תזרימי.

כאשר התשואה נטו של הנכס גבוהה מעלות המימון, המינוף יכול לשפר את התשואה על ההון. לדוגמה, אם נכס נותן 4% נטו ועלות החוב האפקטיבית היא 3%, יש יתרון כלכלי למינוף. כאשר התשואה נטו נמוכה מעלות החוב, המינוף עובד הפוך: הוא מגדיל את החשיפה, אבל מקטין את התזרים.

בישראל 2026, משקיע חייב לחשב את המשכנתא לפי הצעה אמיתית מהבנק. לא מספיק להשתמש בריבית בנק ישראל, כי ריבית המשכנתא בפועל תלויה במסלול, תקופה, שיעור מימון, הכנסה, דירוג סיכון, ביטחונות ומו"מ. פרסום בנק ישראל על הריבית הממוצעת למשכנתאות מלמד שהריביות נמדדות לפי הלוואות חדשות בפועל, ולא לפי מספר כללי אחד שמתאים לכל משקיע.

צריך גם להפריד בין תשואה חשבונאית לבין תזרים. החזר משכנתא כולל ריבית וקרן. הקרן היא החזר חוב שמגדיל את ההון העצמי בנכס, אבל היא עדיין יוצאת מחשבון הבנק בכל חודש. לכן דירה יכולה להיות "רווחית" על הנייר ועדיין לדרוש מהמשקיע להוסיף כסף מדי חודש.

משקיע שמרני בודק שלושה תרחישים: ריבית קיימת, ריבית גבוהה יותר ושכר דירה נמוך יותר. אם העסקה קורסת כאשר הדירה עומדת ריקה חודשיים, או כאשר הריבית עולה באחוז אחד, היא מסוכנת יותר ממה שהתשואה ברוטו מציגה. מינוף נכון הוא כלי. מינוף לא מחושב הוא מקור לחץ.

עלויות שמורידות תשואה כולל מס ותחזוקה וועד בית

מס רכישה

מס רכישה הוא אחת העלויות הגדולות ביותר למשקיע שרוכש דירה נוספת. לפי סימולטור רשות המסים, בדירה שאינה דירה יחידה קיימת מדרגת 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל סכום זה. המשמעות היא שמשקיע שרוכש דירה ב-2,000,000 ש"ח עשוי לשלם 160,000 ש"ח מס רכישה, עוד לפני שקיבל שקל אחד משכירות.

מס על שכר דירה

הכנסות משכר דירה למגורים בישראל יכולות להיות ממוסות בכמה מסלולים. יש מסלול פטור עד תקרה, מסלול 10% ומסלול מס רגיל עם אפשרות לניכוי הוצאות בהתאם לכללים. הבחירה במסלול אינה רק שאלה של שיעור מס, אלא גם של זכאות, היקף הכנסות, הוצאות, פחת ותכנון עתידי. יש לאמת כל מקרה מול רשות המסים או יועץ מס.

תחזוקה ותיקונים

כל דירה דורשת תחזוקה. בדירות ישנות סעיף התחזוקה יכול להיות משמעותי: דוד שמש, מזגן, תריסים, צנרת, חשמל, איטום, דלתות, צבע, ריצוף, ארונות מטבח ותיקוני בלאי. משקיע שלא מקצה מראש תקציב תחזוקה בעצם מנפח את התשואה. כלל שמרני הוא לשמור אחוז מסוים מהשכירות השנתית לתיקונים, גם אם בשנה הראשונה הכל נראה תקין.

ועד בית וקרן שיפוצים

בדרך כלל השוכר משלם ועד בית שוטף, אבל בעל הדירה עשוי לשאת בהוצאות חריגות: שיפוץ חזית, מעלית, זיפות גג, מערכת אינטרקום, תשתיות, חיזוק מבנה, תיקון ביוב או תשלום מיוחד לוועד. בבניינים ישנים או מוזנחים, ההוצאות האלה יכולות להגיע לאלפי שקלים ולמחוק חלק ניכר מהתשואה באותה שנה.

חודשים ללא שוכר

חודש ריק אחד בשנה מוריד את ההכנסה השנתית ב-8.33%. בדירה שמושכרת ב-4,800 ש"ח, חודש ריק מוחק 4,800 ש"ח מההכנסה. אם התשואה נטו השנתית היא 45,000 ש"ח, מדובר ביותר מעשרה אחוזים מהרווח התפעולי. לכן כדאי לחשב מראש תקופת ריקנות, גם בדירות שנראות קלות להשכרה.

תיווך, עורך דין ושיפוץ ראשוני

עלויות הכניסה אינן הוצאה שנתית, אבל הן מורידות את התשואה משום שהן מגדילות את ההון שהושקע. משקיע שקונה דירה, משפץ אותה ומרהט אותה כדי להשכיר, צריך להכניס את כל העלויות האלה למכנה של החישוב. אחרת התשואה מחושבת על מחיר שאינו משקף את הכסף האמיתי שהושקע.

ניהול נכס

משקיע שקונה דירה רחוקה, או משקיע שאינו רוצה לטפל בשוכרים ותיקונים, עשוי להשתמש בחברת ניהול. דמי ניהול יכולים להיגזר כאחוז משכר הדירה או כסכום קבוע. זה יכול להיות פתרון נכון, אבל חייבים להכניס אותו לחישוב נטו. אחרת העסקה נראית טובה רק משום שחלק מהעבודה לא תומחר.

טעויות נפוצות בחישוב תשואה על דירה להשקעה

• חישוב תשואה לפי מחיר הדירה בלבד, בלי מס רכישה ועלויות כניסה.
• התעלמות מחודש ריק בין שוכרים.
• הנחה שכל תיקון ישולם על ידי השוכר.
• בלבול בין תשואה ברוטו לתשואה נטו.
• חישוב שכר דירה לפי מודעות פרסום, ולא לפי חוזים אמיתיים באזור.
• התעלמות ממסלול המס המתאים להכנסות שכירות.
• התעלמות מהחזר משכנתא ומהשפעת ריבית משתנה.
• השוואת דירה ישנה לדירה חדשה בלי להכניס תחזוקה ושיפוץ.
• הנחה שעליית ערך עתידית תפתור תשואה שוטפת נמוכה.
• בדיקת אזור לפי עיר בלבד, בלי לבדוק רחוב, בניין, קומה, חניה ומצב תכנוני.

הטעות המסוכנת ביותר היא להתאהב בנכס לפני המספרים. דירה יכולה להיות יפה, באזור מתפתח ועם סיפור שיווקי משכנע, ועדיין להיות עסקת שכירות חלשה. משקיע מקצועי מתחיל מהמספרים, ורק אחר כך בודק את החלום. אם התשואה נטו אינה מספיקה, צריך סיבה חזקה מאוד להמשיך.

שאלות נפוצות

איך מחשבים תשואה ברוטו על דירה להשקעה?

מכפילים את שכר הדירה החודשי ב-12, מחלקים במחיר הדירה ומכפילים ב-100. לדוגמה, שכירות של 4,500 ש"ח בחודש היא 54,000 ש"ח בשנה. אם הדירה עלתה 1,800,000 ש"ח, התשואה הברוטו היא 3%. זה חישוב ראשוני בלבד, לא התשואה האמיתית.

איך מחשבים תשואה נטו?

מתחילים מהכנסה שנתית משכירות, מפחיתים הוצאות כמו תחזוקה, ביטוח, חודשים ריקים, ניהול נכס ומס, ואז מחלקים בעלות הרכישה הכוללת. העלות הכוללת כוללת גם מס רכישה, עורך דין, תיווך ושיפוץ. התוצאה מראה טוב יותר מה נשאר למשקיע בפועל.

מה נחשבת תשואה טובה על נדלן בישראל 2026?

אין מספר רשמי אחיד. באזורי ביקוש יקרים גם 2.5% עד 3% ברוטו יכולים להיחשב סבירים, בעוד שבאזורים זולים יותר משקיע לרוב יצפה ליותר. ההגדרה "טובה" תלויה בסיכון, יציבות השוכר, מצב הדירה, מימון, מס, תחזוקה ופוטנציאל השבחה.

האם מחשבים תשואה לפי מחיר הדירה או לפי ההון העצמי?

צריך לחשב את שניהם. תשואה על הנכס מחושבת לפי מחיר הדירה או העלות הכוללת, והיא מאפשרת להשוות בין נכסים. תשואה על ההון העצמי בודקת מה קורה לכסף שהמשקיע הביא מהבית לאחר משכנתא. בדירה ממונפת שני המספרים יכולים להיות שונים מאוד.

האם משכנתא משפרת את התשואה?

משכנתא משפרת תשואה רק כאשר התשואה נטו של הנכס גבוהה מעלות המימון, או כאשר יש רווח הון משמעותי בעתיד. אם הריבית וההחזר החודשי גבוהים מההכנסה נטו, המינוף עלול ליצור תזרים שלילי. לכן חייבים לבדוק תרחיש שמרני לפני רכישה.

האם מס רכישה נכנס לחישוב התשואה?

כן. מס רכישה הוא חלק מהכסף שהמשקיע מוציא כדי לרכוש את הדירה, ולכן צריך להיכנס לעלות הכוללת. אם מתעלמים ממנו, התשואה נראית גבוהה מדי. בדירה נוספת בישראל מס הרכישה יכול להיות גבוה במיוחד, ולכן השפעתו על התשואה משמעותית.

האם כדאי לכלול עליית ערך בחישוב התשואה?

אפשר להציג תרחיש נפרד של עליית ערך, אבל לא לערבב אותו עם תשואה משכירות. תשואה שוטפת צריכה לעמוד בפני עצמה. עליית ערך עתידית אינה ודאית, תלויה בשוק, בריבית, תכנון, ביקוש ומיסוי, ולכן עדיף לראות בה בונוס אפשרי ולא בסיס לעסקה.

כמה להפריש לתחזוקה בדירה להשקעה?

אין שיעור רשמי אחד. בדירה חדשה ייתכן שהתחזוקה תהיה נמוכה בשנים הראשונות, ובדירה ישנה היא יכולה להיות גבוהה מאוד. חישוב שמרני כולל תקציב שנתי לתיקונים וחודש ריק אפשרי. עדיף להקטין מעט את התשואה על הנייר מאשר להיות מופתעים בהמשך.

מקורות

• הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שינוי במחירי שוק הדירות, פרסום 15 בפברואר 2026, כולל מחירים ממוצעים כלל ארציים ולפי מחוזות לרבעון הרביעי של 2025.
• הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לוח 4.9, מחירים ממוצעים חודשיים של שכר דירה חופשי לפי מחוזות, ערים גדולות וקבוצות גודל הדירה.
• הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד המחירים לצרכן דצמבר 2025 וסיכום שנת 2025, נתוני שכר דירה ושירותי דיור.
• בנק ישראל, החלטת ריבית 25 במאי 2026 וריבית בנק ישראל 3.75%.
• בנק ישראל, הריבית הממוצעת על משכנתאות ומועדי פרסומם, מתודולוגיית פרסום חודשית של ריבית אפקטיבית שנתית.
• רשות המסים, סימולטור מס רכישה ומדרגות מס רכישה לדירה שאינה יחידה.
• רשות המסים, מדריך מסלולים לתשלום ולהקלות במס על הכנסה מהשכרת דירות למגורים, כולל מסלול 10% לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה.

חזרה למדריך נדל"ן להשקעה