EINSTEIN TOWER רמת אביב - פרויקט מגורים של קבוצת חג׳ג׳

תמונת מצב מהירה

מהו הפרויקט המדויק ומהי הכתובת

השם הבטוח לחיפוש ולהשוואה הוא EINSTEIN TOWER. בדוח השנתי של קבוצת חג׳ג׳ הפרויקט מופיע כאיינשטיין 33א׳, בגוש 6885 חלקה 32. בדף היזם הוא מוצג בפינת איינשטיין ולוי אשכול. שלושת הסימנים האלה, שם הפרויקט, צומת הרחובות והחלקה, צריכים להופיע יחד בכל בדיקה כדי שלא להתבלבל עם פרויקטים אחרים לאורך רחוב איינשטיין.

בשכבת הכתובות העירונית מופיעות על חלקה 32 הכתובות איינשטיין 14, איינשטיין 16, איינשטיין 16א׳ ולוי אשכול 53. הכתובת איינשטיין 18 מופיעה בשכבה העירונית על חלקה סמוכה, חלקה 40. לכן איינשטיין 18 נשמר כשם עבודה שנתן בעל האתר, ולא ככתובת הקניינית של הפרויקט. במסמך רכישה צריך להתאים במפורש בין שם השיווק, הגוש והחלקה, הכתובת, מספר הבניין והזכות המדויקת.

גם איינשטיין 35, איינשטיין 19 ו-Ashdar Einstein ברחוב איינשטיין 63-67 הם ישויות נפרדות. דף זה עוסק רק בפרויקט חג׳ג׳ המזוהה כאיינשטיין 33א׳ בחלקה 32. ההפרדה מגינה על הרוכש מפני ערבוב של מספר יחידות, מצב ביצוע, שירותים ותמונות השייכים לפרויקט אחר.

מקורות: S001, S002, S006, S007, S008 ו-S035. מצב נבדק: 14 באוגוסט 2026.

שלושה מבנים מעל בסיס מסחרי

לפי דף היזם והדוח השנתי, ההרכב המרכזי הוא מגדל מגורים בן 28 קומות ושני מבני מגורים נמוכים יותר, המתוארים כבני 13 קומות מגורים, מעל בסיס מסחרי בן שני מפלסים. בסך הכול מדווח על 215 יחידות דיור. התוכנית האדריכלית העירונית מציגה מסגרת תכנונית רחבה יותר, עם תקרת קומות שנמדדת בשיטה הכוללת גם קומת קרקע וקומות טכניות. לכן מספרי 28 ו-13 מתארים את תוכנית החברה, בעוד מספרי המקסימום בתוכנית מתארים מסגרת תכנונית ולא בניין נוסף.

דף קשור של חג׳ג׳ מציג את שני המבנים הנמוכים כבני 12 קומות, בעוד דף EINSTEIN TOWER והדוח השנתי מציגים 13 קומות מגורים. בתצוגה אפשר להכיר את היחסים בין המגדל, שני המבנים והבסיס המסחרי, אבל בחירת קומה מדויקת צריכה להישען על לוח המבנים והתשריטים המצורפים למסמכי ההיתר והמכר.

הבסיס המסחרי הוא חלק משמעותי מחיי היום יום. הוא יכול לתרום למסחר קרוב ולרחוב פעיל, ובאותה מידה הוא מחייב בדיקה של כניסות, פריקה וטעינה, אשפה, מערכות מיזוג, ריחות, רעש, הפרדה בין לובי המגורים למסחר ושעות פעילות. רוכש במבנה נמוך צריך לבדוק במיוחד את המרחק מהמסחר ומהמערכות שעל הגג או בחצר השירות. רוכש במגדל צריך לבדוק את מערך המעליות, זמן ההמתנה, גיבוי החשמל ודמי הניהול הצפויים.

מקורות: S001, S002, S003 ו-S004. נתוני החברה: 31 בדצמבר 2025; דפי היזם נבדקו ב-14 באוגוסט 2026.

מצב הבנייה, ההיתר ולוח הזמנים

בדוח החברה ל-31 בדצמבר 2025 נכתב כי בפרויקט בוצעו עבודות חפירה ודיפון, וכי לאחר מילוי התנאים טופלו אגרות והיטלים לקבלת היתר. הרשומה העירונית המאוחרת יותר מציגה היתר מספר 20241734 מתאריך 9 ביולי 2026, לבקשה 20231320, עבור 215 דירות במגדל בן 28 קומות ושני מבנים בני 13 קומות, עם ארבע קומות חניה ובכתובת איינשטיין 14. באותה רשומה עדיין מופיע השדה הגולמי ״בתהליך היתר״; לכן מוצגים יחד מספר ההיתר, תאריכו והשלב העירוני הגולמי, בלי להסיק מהם קצב ביצוע נוכחי.

רשומה עירונית נפרדת מציגה היתר 20240229 מ-25 במרץ 2024 לעבודות דיפון, חפירה, ביסוס ורצפה ראשונה. היא מתעדת את היקף היתר עבודות ההכנה; דיווח החברה מסוף 2025 הוא המקור לכך שחפירה ודיפון כבר בוצעו באותו מועד.

הדוח מציג את הרבעון השלישי של 2030 כהערכת החברה להשלמת הפרויקט. כתבה מינואר 2026 הזכירה סוף 2029 במסגרת דיווח על מימון לשני פרויקטים ברחוב איינשטיין. לצורך תכנון אישי עדיף להשתמש בהערכת החברה המאוחרת יותר כנקודת עבודה, ולבנות את ההחלטה על המועד, אבני הדרך והתרופות שמופיעים בהסכם הספציפי.

1. 25 במרץ 2024: היתר 20240229 לדיפון, חפירה, ביסוס ורצפה ראשונה.
2. נובמבר 2024: מועד תחילת הפרויקט המופיע בדוח החברה.
3. 31 בדצמבר 2025: חפירה ודיפון; טיפול באגרות ובהיטלים לצורך קבלת ההיתר.
4. 9 ביולי 2026: הרשומה העירונית מתעדת היתר 20241734; השלב הגולמי ברשומה נשאר ״בתהליך היתר״.
5. 16 ביולי 2026: הודעת נת״ע תיעדה עבודות תשתית בצומת לוי אשכול ואיינשטיין.
6. רבעון שלישי 2030: הערכת השלמה של החברה, נכון לדוח השנתי.

לרוכש מרחוק כדאי לבקש עדכון ביצוע מחזורי הכולל תמונות מאותה נקודת צילום, אחוזי התקדמות לפי שלב, סטטוס היתר נוכחי, אבני הדרך הקרובות, שינויים בתנועה ומסמך שמסביר אם לוח הזמנים השתנה. כך אפשר לעקוב אחרי שינוי אמיתי ולא אחרי ניסוח שיווקי.

מקורות: IVS008 ו-IVS009 לרישומי ההיתר העירוניים; S002 למצב הביצוע שדווח ב-31 בדצמבר 2025; S010, S020 ו-S021 להקשר התחבורה, המימון והיסטוריית הרישוי.

איך להשתמש במודל ובארבעת כלי הבדיקה

הבניין הוא נקודת הפתיחה. סובבו את המודל, התקרבו והתרחקו, החזירו את המצלמה למצב הפתיחה והשתמשו במצפן שבו צפון הוא 0°. המטרה היא להבין את היחס בין המגדל, שני המבנים הנמוכים, הבסיס המסחרי והרחובות. במסך קטן המודל נשאר אזור עבודה פנוי: הכותרות, הכפתורים והכרטיסים נמצאים מחוץ לשטח הבניין כדי שאפשר יהיה ללכת סביבו באצבע בלי לפגוע בפעולה אחרת.

מסלול פנים לבחירה וגלריית מתקנים חזותית

במסלול הפנים בוחרים תחילה אזור בדירה, למשל כניסה, סלון, מטבח, חדר שינה, מרפסת או ממ״ד. נגיעה בכרטיס פותחת את הדלת אל הסצנה המתאימה, תנועה קדימה מתחילה את ההליכה, וכפתור ההרחבה מעביר למסך מלא. בכל תחנה אפשר לבחון מעבר, קשר בין חללים, מיקום רהיטים, אור, אחסון ופרטיות, ולשמור הערה שמחוברת לנקודה שבה נכתבה.

גלריית המתקנים בנויה כבחירה חזותית של נושאים לבדיקה, ולא כרשימת טקסט. כרטיסי כניסה וקבלת פנים, פנאי ובריאות, עבודה ואירוח, משפחה, גג וחוץ מציגים סצנה קצרה ומאפשרים לפתוח אותה. הבחירה מסדרת לרוכש שאלות על מיקום, שטח, נגישות, שעות פעילות, קיבולת, גוף מפעיל ועלות חודשית. כאשר מתקבל מפרט מאושר, כל כרטיס מתחבר לסעיף ולתוכנית המתאימים או יורד מהגלריה.

1. בחרו חלל או נושא: התמונה משתנה מיד ומראה לאן אפשר להיכנס.
2. געו כדי להתחיל: הדלת נפתחת או הסצנה מתקרבת בלי לכסות את המודל הראשי.
3. הרחיבו: עברו להליכה או לגלריה במסך מלא עם פעולות גדולות וברורות.
4. שמרו שאלה: קשרו את ההערה לחלל, לנקודת המבט ולכרטיס שבחרתם.
5. חזרו: סגירה מחזירה בדיוק לזווית, לכרטיס ולמיקום הקודם בעמוד.

כאשר סוגרים כלי מורחב, התצוגה צריכה לחזור לאותו בניין, זווית, גובה גלילה ונקודת מיקוד. זו אינה תוספת עיצובית קטנה. היא מאפשרת לרוכש לחקור, להשוות ולחזור להחלטה בלי לאבד את המקום שבו היה.

איך משווים דירה או זכות כשהמלאי אינו מוצג

המספר 215 מתאר את היקף יחידות הדיור בפרויקט לפי דוח החברה, ולא מלאי זמין. כדי להשוות הצעה מסוימת צריך לקבל שורה מזוהה עם בניין, קומה, מספר דירה או זכות, סוג הזכות, שטח, מרפסת, כיוונים, חניה, מחסן, מחיר, מועד תוקף ומצב עדכני. רק אז אפשר לחבר בין הכרטיס במערכת לבין המסמך שמציעים לרוכש.

בינתיים אפשר להגדיר העדפות בלי להמציא דירות. בחרו אם אתם מעדיפים מגדל או מבנה נמוך, טווח קומות, מרחק מהמסחר, חשיפה לשמש אחר הצהריים, נגישות מהלובי, מספר חדרים, שטח מינימלי, מרפסת, חניה, מחסן ורמת פרטיות. הרשימה הזו הופכת כל הצעת מלאי שתתקבל להשוואה מהירה באותו סדר.

רחובות, כניסות ונגישות יום יומית

הפרויקט ממוקם בצומת עירוני פעיל בין רחוב איינשטיין לשדרות לוי אשכול. התוכנית העירונית מנתבת את כניסת החניה למתחם מרחוב איינשטיין ומבקשת לחבר הולכי רגל ורוכבי אופניים בין הרחובות לבין השכונה. בתכנון מתואר הפרש גובה של כ-5 עד 8 מטרים בין הרחובות הראשיים לבין המפלס השכונתי, ולכן מסלול קצר על המפה אינו בהכרח מסלול נוח עם עגלה, כיסא גלגלים או מזוודות.

בדיקת נגישות טובה מתחילה בארבעה מסלולים: מהכניסה המוצעת ללובי אל תחנת התחבורה הציבורית, מהלובי אל מוסד החינוך הרלוונטי, מהחניה אל צירי היציאה בשעות עומס, ומהרחוב אל אזור המסחר והמשלוחים. בכל מסלול בדקו שיפוע, מדרכות, מעברי חציה, צל, תאורה, עבודות זמניות ונקודת הורדה בטוחה.

בצומת עצמו מתבצעות עבודות הקשורות לקו הירוק. הודעת נת״ע מ-16 ביולי 2026 מתעדת פעילות תשתית במקום. מי שבודק את הפרויקט בתקופת הבנייה צריך לצפות לשינויים זמניים בנתיבים, ברעש ובמסלולי הולכי הרגל, ולחזור למפת העבודות סמוך לכל ביקור.

מקורות: S004, S006, S010 ו-S011. מצב עבודות בצומת: 16 ביולי 2026.

תחבורה כיום מול תחבורה עתידית

לרוכש שעובד מחוץ לישראל כדאי להגדיר שלושה יעדים קבועים, למשל נמל התעופה, מרכז תל אביב ותחנת רכבת בין עירונית, ולשמור צילום של המסלול בשעות רלוונטיות. למשפחה כדאי להוסיף בית ספר, גן ומוקד רפואי. למשקיע כדאי לבדוק את מסלול השוכר הסביר ולא רק את המסלול האישי שלו.

מקורות: S009, S010 ו-S011. נבדק: 14 באוגוסט 2026.

הים, המרחק והנוף

היזם מציג את המגדל כפרויקט הפונה אל הים. מדידה גאומטרית משכבת החופים העירונית מצאה מרחק של כ-975 מטרים בקו ישר מנקודת איינשטיין 16א׳ על חלקה 32 אל הפוליגון של חוף תל ברוך. המספר הזה מתאר קו ישר בין שתי גאומטריות. הוא אינו מרחק הליכה, זמן הגעה, מסלול נגיש או הוכחה לנוף מדירה מסוימת.

המסלול לחוף צריך להיבדק עם נקודת יציאה אמיתית, מעברי חציה, שיפועים, עבודות בנייה וגישה חוקית לחוף. הנוף דורש בדיקה אחרת: כיוון מדויק של החלון או המרפסת, גובה הקומה, גובה אדן, מבנים קיימים ומסה מאושרת או מתוכננת ממערב. הבינוי הנרחב של שדה דב עשוי לשנות חלק מקווי הראייה, ולכן תמונת נוף של היום אינה מספיקה לבדה להערכת דירה עתידית.

מקורות: S001, S012 ו-S017. מדידת 975 מטר היא קו ישר לשכבת חוף שיובאה ב-28 ביוני 2021.

בתי ספר וגני ילדים למשפחה

בבדיקת נקודה עירונית על איינשטיין 16א׳, בתוך חלקה 32, אזור הרישום לבית ספר יסודי בשנת הלימודים 2026/27 הוא נופי ים, סמל מוסד 30064. בית הספר בנופי ים, ברחוב זינגר 3, נמצא במרחק של כ-362 מטרים בקו ישר מהנקודה שנבדקה. עיריית תל אביב משייכת תלמידים לפי הכתובת הרשומה של הילד, ואזורי הרישום יכולים להשתנות עם השנים.

בשכבת גני הילדים העירונית לשנת 2026/27 נמצאו כיתות רגילות ברחוב בורלא 44, במרחק של כ-250 מטרים בקו ישר, ברחוב זינגר 1, כ-316 מטרים, וברחוב עמיחי 1, כ-381 מטרים. אלה נקודות של מוסדות קיימים בשכבה העירונית, לא מסלול הליכה ולא הקצאת מקום. לקראת האכלוס צריך להריץ מחדש את הכתובת הסופית במערכת העירונית ולבדוק גיל, זרם, שפה, מסגרת המשך וזמינות.

התוכנית העירונית מקצה בשטח התכנון מבנה ציבור של כ-1,300 מ״ר למרכז טיפולי לגיל הרך ולארבע כיתות מעון, עם כניסות מכיוון לוי אשכול ויובל נאמן. זהו רכיב תכנוני עתידי. החלטה משפחתית צריכה להפריד בינו לבין מוסד שכבר פועל, ולבדוק סמוך לאכלוס מי המפעיל, מה מועד הפתיחה ומהם תנאי הרישום.

מקורות: S013, S014, S015 ו-S016, שכבות והנחיות לשנת הלימודים 2026/27; S004 לתכנון מבנה הציבור.

מה נבנה סביב הפרויקט ומה עשוי להשתנות

ממערב לפרויקט מתפתח רובע שדה דב. העירייה מתארת רובע מעורב שימושים בהיקף של כ-16,000 יחידות דיור, לצד שטחי ציבור, פארקים, מסחר, תעסוקה ומלונאות. רחוב איינשטיין מתוכנן כחיבור מזרח מערב לכיוון החוף, והקו הירוק אמור לשרת את המרחב. זו תמונה של רובע בתהליך, לא סביבה גמורה.

המשמעות לרוכש כפולה. בטווח הארוך עשויים להתווסף רחובות, שירותים, מסחר ותחבורה. בתקופת ההקמה צפויים אתרי בנייה, שינויי תנועה, אבק, רעש וחסימות זמניות. גם הנוף והפתיחות יכולים להשתנות כאשר מגרשים נוספים ייבנו. במקום לבחור בין סיפור חיובי לסיפור שלילי, הכניסו את הזמן לתוך ההשוואה: איך ייראו החיים בשנת הכניסה, שנתיים אחריה וחמש שנים אחריה.

מסמך טכני ממשלתי משנת 2021 עסק בתכנון השפלת מי תהום במגרש 33 לצורך חפירה. הוא מספק הקשר הנדסי לבנייה באזור, אך את שיטת הביצוע הנוכחית, הניטור, הביטוח והאחריות יש לקבל במסמכי הפרויקט העדכניים. רוכש אינו צריך לנתח את ההנדסה בעצמו, אלא לוודא שהנושא מופיע בבדיקת המהנדס ובמסמכי הביטוח והפיקוח.

מקורות: S004, S009, S010, S012 ו-S018. מצב התכנון והסביבה נבדק ב-14 באוגוסט 2026.

מבנה קבוצת הרכישה ומה הוא משנה בהחלטה

הדוח השנתי מציג את איינשטיין 33א׳ במסגרת פעילות של קבוצת רכישה המאורגנת באמצעות Regency, ולחברות הקשורות לחג׳ג׳ יש זכויות בחלק מהדירות והמסחר. מכאן נובעת השאלה הראשונה בכל הצעה: האם הרוכש קונה דירה מחברה, זכות של חבר קבוצה, חלק בקרקע עם התחייבויות עתידיות, או זכות אחרת. הכותרת המסחרית לבדה אינה עונה על השאלה.

במבנה קבוצתי צריך להבין מי מקבל החלטות, מי חותם עם נותני השירותים, מי מממן את הבנייה, כיצד מאושר תקציב, מה קורה כאשר העלויות עולות, מה נדרש מחבר שאינו עומד בתשלום, וכיצד אפשר להעביר את הזכות לפני השלמה. צריך גם לבדוק אילו בטוחות קיימות לעסקה הספציפית ואילו הגנות שונות מרכישה רגילה מיזם.

רוכש מחו״ל צריך לקבל תרשים פשוט של הצדדים והכסף: מי בעל הקרקע, מי המארגן, מי מנהל את הקבוצה, מי הגוף המממן, מי מחזיק בכספים, מי רשאי לדרוש תשלום נוסף ומי מאשר מסירה. לצד התרשים נדרש לוח תשלומים הכולל תרחיש בסיס, עיכוב ועלייה בעלויות. כך אפשר לראות מראש את החשיפה בשקלים ובמטבע שממנו מגיע הכסף.

מקורות: S002 ו-S020; רשימת מסמכים: DR-002, DR-003 ו-DR-008. מצב הדוח: 31 בדצמבר 2025.

איך בונים עלות כוללת בלי מחיר מומצא

לא פורסמה במקורות שנבדקו הצעת מחיר עדכנית ומזוהה ליחידה בפרויקט. במקום למלא מספר כללי, בנו גיליון עלות שמתחיל מהצעה מתוארכת לזכות מסוימת. הפרידו בין מחיר הזכות או הדירה, עלויות קרקע ובנייה אם הן נפרדות, מס רכישה, שכר בעלי מקצוע, מימון, ריבית והצמדה, שדרוגים, חיבורים, רישום, חניה, מחסן ודמי ניהול.

לרוכש שמביא כסף ממטבע אחר יש שתי שכבות סיכון: מועד התשלום בשקלים ושער החליפין במועד ההמרה. הציגו כל תשלום לפי תאריך, בסיס הצמדה, מטבע מקור, שער עבודה ומרווח ביטחון. הוסיפו תרחיש של איחור בלוח הזמנים ותרחיש של דרישת תשלום נוספת, אם מסמכי הקבוצה מאפשרים זאת.

מסלול עבודה לרוכש מחו״ל

1. מקבעים זהות: מקבלים טבלת התאמה בין EINSTEIN TOWER, איינשטיין 33א׳, חלקה 32, כתובת החוזה, הבניין והזכות.
2. ממפים צדדים: מזהים את המוכר או הממחה, המארגן, הקבוצה, הגוף המממן והגורם שמחזיק בכספים.
3. פותחים בדיקת מסמכים: עורך דין ישראלי מטעם הרוכש בודק זכויות, שעבודים, הסכמים, היתר, ייפויי כוח ומסלול רישום.
4. בונים מס ותזרים: יועץ מס מתאים את הבדיקה לתושבות ולמדינת הבית, והגיליון מציג את כל התשלומים בשקלים ובמטבע המקור.
5. משלימים זיהוי בנקאי: מכינים מראש דרכון, מסמכי כתובת, מקור כספים, מסמכי מס וכל דרישה של הבנק או הגוף המממן.
6. בודקים יחידה: משווים תוכנית, שטחים, כיוון, נוף, חניה, מחסן, מפרט, מחיר ומועד תוקף מול אותה זהות.
7. מגדירים פעולה מרחוק: קובעים מי רשאי לחתום, לבצע בדיקה, לקבל עדכונים, לאשר שינויים ולקבל את הנכס.
8. מתכננים את היום שאחרי: ביטוח, ארנונה, חשבונות, בדק, ניהול נכס, ביקורות בדירה ריקה וטיפול במקרה חירום.

המסמכים הקובעים בישראל יהיו בדרך כלל בעברית. בקשו לקבל את המקור המלא, ובמקביל הסבר בשפה שאתם קוראים היטב. בתרגום צריך לציין אם הוא מוסמך או הסברי. חתימה מרחוק דורשת בדיקה של ייפוי הכוח, אימות חתימה, נוטריון או אפוסטיל לפי המדינה והמסמך.

פרטי חשבון להעברה מאמתים בערוץ נוסף מול הגוף המוכר והבנק, ולא מסתמכים על הודעת דוא״ל יחידה. כל תשלום מקבל אסמכתה, שיוך לזכות המדויקת ועדכון בגיליון התזרים. השיטה הזו מפחיתה טעויות גם כאשר הרוכש אינו נמצא בישראל.

חבילת המסמכים שכדאי לבקש

כל קובץ צריך לשאת שם מנפיק, תאריך, גרסה, תחולה לבניין או ליחידה ומספר אסמכתה. כך אפשר לדעת אם מסמך חדש מחליף מסמך קודם ואם הוא מתייחס באמת להצעה שעל השולחן.

למי הפרויקט עשוי להתאים ואיפה נדרשת בדיקה עמוקה

הערך של התצוגה אינו להחליט במקום הרוכש. היא מקצרת את הדרך מרושם כללי לשאלות מדויקות: איזה מבנה, איזו קומה, מה רואים, איך מגיעים, מה קיים היום, מה מתוכנן, איזו זכות מוצעת, מה העלות הכוללת ואילו מסמכים תומכים בכל תשובה.

שאלות נפוצות על EINSTEIN TOWER