רובע 4 בתל אביב: הצפון החדש, הגבולות, התוכנית ומחירי הדירות
רובע 4 הוא הצפון החדש של תל אביב: האזור שבין רחוב אבן גבירול במערב לנתיבי איילון במזרח, ובין נחל הירקון בצפון לשדרות שאול המלך בדרום. במרכזו כיכר המדינה, ובתוכו שכונות הצפון החדש, בבלי ופארק צמרת, שבהן גרו ב-2022 כ-51,500 תושבים לפי נתוני העירייה. תוכנית רובע 4 (תא/3729/א), שנכנסה לתוקף במאי 2018, היא הסיבה שברחובות רבים ברובע עולה היום בניין חדש במקום בניין ישן.
במספרים: ברבעון הראשון של 2026 חציון העסקאות לדירת 4 חדרים בשכונת הצפון החדש, סביבת כיכר המדינה, היה 6,835,800 ₪, לעומת 5,229,800 ₪ בכל תל אביב יפו. בבניינים החדשים סביב הכיכר המחיר עומד היום על 63,000 עד 68,000 ₪ למ״ר, אחרי 70,000 עד 75,000 ₪ למ״ר בשיא. בהמשך העמוד תמצאו את הגבולות והרחובות, את השכונות, את התוכנית בשפה פשוטה, את מחירי הדירות לפי מספר החדרים, את העסקאות שפורסמו ואת פרויקטי ההתחדשות העירונית ברובע.
מחירון · עודכן 7.10.2026 ברבעון הראשון של 2026, חציון העסקאות לדירת 4 חדרים ברובע 4 היה בין 6,042,800 ₪ ל-6,910,000 ₪, לפי השכונה, לעומת 5,229,800 ₪ בכל תל אביב יפו. לדירת 3 חדרים החציון היה בין 4,434,900 ₪ ל-4,943,500 ₪. בבניינים החדשים סביב כיכר המדינה המחיר עומד על 63,000 עד 68,000 ₪ למ״ר, אחרי 70,000 עד 75,000 ₪ בשיא, ובפנטהאוזים ודירות גן 80,000 עד 110,000 ₪ למ״ר. המחירון מבוסס על חציוני עסקאות שדווחו לרשות המסים, על עסקאות שפורסמו, על הערכות של אנשי מקצוע באזור ועל מודעות למכירה. מחיר מבוקש מסומן בנפרד ואינו מחיר סגירה. עודכן 7.10.2026. המיקום בין אבן גבירול לנתיבי איילון, ובין הירקון לשדרות שאול המלך: מגדלי המגורים סביב כיכר המדינה, הבניינים שעוברים התחדשות עירונית, ובתי הספר, הפארקים, בתי הקפה והרכבת הקלה של רובע 4. מפה להמחשה. מיקומים לפי OpenStreetMap; פרויקטי התחדשות לפי פרסומים, עודכן 7.10.2026. © OpenStreetMap contributors המפה אינה זמינה כרגע. אלה המקומות שמופיעים בה: בתי ספר: בי"ס יהודה המכבי, בית הספר מירון, בית ספר היובל, בית ספר עירוני ד', הגימנסיה העברית הרצליה, התיכון החדש ע"ש יצחק רבין, עירוני ד' סניף, עירוני י"א גני ילדים: גן אורי, גן ילדים על שם שרה ברוורמן-קניוק, צהרוני "ניצני יובל" פארקים: גינת אורי, גינת דובנוב, גן א.ל. זיסו, גן אברהם, גן אברמוביץ', גן אריסון, גן גורדון, גן גרמניס, גן הגת, גן ההסתדרות, גן וולובלסקי קרני, גן זאב, גן זינגר, גן משה כהן, גן נורי, גן סוטין, גן פולק, גן פייבל, שדרות דוד המלך בתי מרקחת: גוד פארם (3), סופר-פארם (3) בתי קפה: Cafe Chablis, Cafe Henrietta, Cake Art, Jera, Uno, restaurant poisson Ada, אספרסו בר, ארומה, ארקפה, בית לחם, ג'ונו, דידו קפה, דלל, זוריק, לוצ'ה, לחם ארז, לנדוור, מיצלי, מתוקה, ספסל, רולדין סופרמרקטים: 7to7, AM:PM (2), Carrefour City, Carrefour Market, City Market, ויקטורי, טיב טעם (3), טיב טעם בעיר, טיפ טוב, מגה בעיר, מינימרקט לינוי, ניו מרקט, שופרסל שלי מסופי אוטובוסים: מסוף 2000 תחנות הרכבת הקלה: ארלוזורוב, שאול המלך תחנות רכבת: תל אביב סבידור מרכזכמה עולה דירה ברובע 4
הנכס ₪ למ״ר מחיר הדירה, ₪ הנתון מועד חציון העסקאות לפי חדרים, רבעון ראשון 2026 3 חדרים, הצפון החדש, החלק הצפוניבכל תל אביב יפו: 4.23 מיליון · 4.43 מיליון חציון עסקאות 1-3.2026 3 חדרים, סביבת כיכר המדינהבכל תל אביב יפו: 4.23 מיליון · 4.94 מיליון חציון עסקאות 1-3.2026 3 חדרים, הצפון החדש, החלק הדרומיבכל תל אביב יפו: 4.23 מיליון · 4.56 מיליון חציון עסקאות 1-3.2026 4 חדרים, הצפון החדש, החלק הצפוניבכל תל אביב יפו: 5.23 מיליון · 6.04 מיליון חציון עסקאות 1-3.2026 4 חדרים, סביבת כיכר המדינהבכל תל אביב יפו: 5.23 מיליון · 6.84 מיליון חציון עסקאות 1-3.2026 4 חדרים, הצפון החדש, החלק הדרומיבכל תל אביב יפו: 5.23 מיליון · 6.91 מיליון חציון עסקאות 1-3.2026 5 חדרים, הצפון החדש, החלק הצפוניבכל תל אביב יפו: 7.50 מיליון · 7.70 מיליון חציון עסקאות 1-3.2026 5 חדרים, סביבת כיכר המדינהבכל תל אביב יפו: 7.50 מיליון · 8.46 מיליון חציון עסקאות 1-3.2026 בניינים חדשים סביב הכיכר פרויקטים ששווקו לאחרונהבשיא: 70,000-75,000 ₪ למ״ר 63,000-68,000 · מחיר שיווק 10.2026 רוב הדירות שנמכרו בשנה האחרונהבפרויקטים החדשים סביב הכיכר 63,000-66,000 · עסקה 4.2026 פנטהאוזים, דירות גן ודירות גדולותעם שטח חוץ גדול 80,000-110,000 · עסקה 10.2026 חנקין 3, פנטהאוז 5 חדרים188 מ״ר, מרפסת 26 וגג 156, קומה 7 כ-93,600 17.6 מיליון עסקה 3.2026 ז'בוטינסקי 105, דירת גן 5 חדרים156 מ״ר וגינה של כ-170 מ״ר, לפי החברה כ-70,500 כ-11 מיליון עסקה 8.2026 ז'בוטינסקי 133, פנטהאוזכ-280 מ״ר, גג כ-113 מ״ר, קומה 8 כ-78,600 22 מיליון עסקה 12.2025 עסקאות שפורסמו ב-2026, דירות 2 עד 4 חדרים דוד ילין 9, 4 חדרים110 מ״ר, קומת קרקע כ-76,400 8.4 מיליון עסקה 4.2026 מוסינזון 17, 4 חדרים102 מ״ר, קומת קרקע כ-70,300 7.17 מיליון עסקה 4.2026 שלומציון המלכה, 4 חדרים103 מ״ר, קומה 1 מתוך 7 כ-59,200 6.1 מיליון עסקה 5.2026 אפשטיין 7, 3 חדרים70 מ״ר, קומה 6 כ-69,700 4.88 מיליון עסקה 4.2026 ויצמן 50, 3 חדרים75 מ״ר, קומה 2 כ-63,300 4.75 מיליון עסקה 4.2026 בן שפרוט 21, 2 חדרים46 מ״ר, קומת קרקע כ-69,100 3.18 מיליון עסקה 4.2026 דירות 2 חדרים סביב הכיכר40 עד 54 מ״ר · 2.5-3.7 מיליון עסקה 4.2026 מחירים מבוקשים סביב הכיכר ה' באייר 18, 5 חדרים חדשה מקבלן161 מ״ר, קומה 12 כ-90,000 14.5 מיליון מחיר מבוקש 10.2026 ה' באייר 2, 4 חדרים חדשה מקבלן142 מ״ר, קומה 23 כ-79,200 11.25 מיליון מחיר מבוקש 10.2026 משה שרת, 4 חדרים125 מ״ר, קומה 3, אחרי הורדה של 100,000 ₪ 52,000 6.5 מיליון מחיר מבוקש 10.2026 דוד ילין 10, 2.5 חדרים84 מ״ר, קומה 1, אחרי הורדה של 90,000 ₪ כ-52,400 4.4 מיליון מחיר מבוקש 10.2026 ה' באייר 16, 4 חדרים בבניין ותיק107 מ״ר, קומה 4 כ-42,900 4.59 מיליון מחיר מבוקש 10.2026 להשוואה תל אביב יפו, כל העירחציון של 2,432 עסקאות 52,856 · עסקה 10.2023-10.2025
רובע 4 על המפה: הפרויקטים, ההתחדשות והשכונה
כל הפרויקטים והמקומות שבמפה
פרויקטים
התחדשות עירונית
בתי ספר וגנים
פארקים
קניות
תחבורה
איפה נמצא רובע 4: הגבולות והרחובות
תל אביב יפו מחולקת לתשעה רובעים, הממוספרים מצפון לדרום. רובע 4 הוא אחד מארבעת הרובעים של מרכז העיר. קו אבן גבירול מפריד בינו לבין רובע 3 שממערב, ושדרות שאול המלך מפרידות בינו לבין רובע 6, אזור העסקים שמדרום. בפרסומים של העירייה הרובע מופיע בשמו הרשמי: הצפון החדש.
השם מבלבל לא מעט קונים. הצפון החדש אינו השכונות שמעבר לירקון, והוא גם אינו הצפון הישן. השכונות שמצפון לנחל הן רבעים 1 ו-2, והצפון הישן הוא רובע 3, ממערב לאבן גבירול. רובע 4 נבנה ברובו אחרי קום המדינה, מ-1948 ועד שנות ה-80. לכן הרחובות בו רחבים יותר, והמגרשים גדולים בכ-50% מהמגרשים בצפון הישן. מאז שנות ה-80 נבנים בו גם מגדלי מגורים, והתכנון מייעד את הרצועה המזרחית שליד האיילון למגדלים גבוהים.
שטח התוכנית של הרובע הוא כ-2,825 דונם. בתוכו נמצאים כמה מהמקומות המוכרים בעיר: כיכר המדינה, המרכז הרפואי איכילוב, מתחם מוזיאון תל אביב עם המשכן לאמנויות הבמה, בית אריאלה והיכל המשפט, ותחנת הרכבת תל אביב מרכז עם מסוף 2000. מתחם הבימה וכיכר רבין אינם ברובע 4. הם נמצאים ברובע 3.
על המפה, הדרך הפשוטה לזהות את הרובע היא למצוא את כיכר המדינה ולתחום אותה בארבעה קווים: אבן גבירול ממערב, האיילון ממזרח, הירקון מצפון ושדרות שאול המלך מדרום. כל מה שבתוך הקווים האלה הוא רובע 4.
| כיוון | הגבול | הערה |
|---|---|---|
| מערב | רחוב אבן גבירול | ממערב לו רובע 3, הצפון הישן |
| מזרח | נתיבי איילון | תחנת הרכבת תל אביב מרכז ומסוף 2000 שייכים לרובע 4 |
| צפון | נחל הירקון | מצפון לו שכונות עבר הירקון, רבעים 1 ו-2 |
| דרום | שדרות שאול המלך | מדרום לה רובע 6, אזור העסקים |
הרחובות הראשיים של הרובע הם גם הרחובות שבהם התוכנית מתירה לבנות גבוה יותר. החלקים המזרחיים של ארלוזורוב ושל ז'בוטינסקי שייכים לרובע 4, והחלקים המערביים שלהם לרובע 3. החלק הצפוני של דרך נמיר, מעבר לירקון, כבר שייך לרובע 1.
| רחוב | מה מותר לבנות בבניין חדש | עוד על הרחוב |
|---|---|---|
| פנקס | עד 8 קומות וקומת גג חלקית | ברשימת הרחובות שבהם העירייה מקדמת מסחר בקומת הקרקע |
| ויצמן | עד 8 קומות וקומת גג חלקית | ברשימת רחובות המסחר המתוכננים |
| ז'בוטינסקי | עד 8 קומות וקומת גג חלקית | מתחבר לכיכר המדינה; ברשימת רחובות המסחר המתוכננים |
| דרך נמיר | עד 8 קומות וקומת גג חלקית | ממזרח לה בבלי, גבעת עמל ב' ופארק צמרת |
| ארלוזורוב | לפי תוכנית הרובע עד 7 קומות וקומת גג חלקית; תוכנית הרחוב מאפשרת עד 10 קומות ממזרח לאבן גבירול | הקו הסגול של הרכבת הקלה מתוכנן לאורכו |
| יהודה המכבי | לפי סוג הרחוב והאזור | חזית מסחרית בחלקו המזרחי; ברשימת רחובות המסחר המתוכננים |
| ה' באייר | לפי סוג הרחוב והאזור | מקיף את כיכר המדינה, ורחוב המסחר המרכזי של הרובע |
| דוד המלך, דובנוב, שאול המלך | באזור ההכרזה של אונסק״ו: עד 6 קומות וקומת גג חלקית | שאול המלך היא הגבול הדרומי של הרובע |
| אבן גבירול | המגרשים שגובלים ברחוב אינם בתחום התוכנית | הקו הירוק מתוכנן במנהרה מתחת לרחוב |
השכונות של רובע 4
בנתוני העסקאות הרשמיים, החלק שבין אבן גבירול לדרך נמיר מחולק לשלוש שכונות שכולן נקראות הצפון החדש: החלק הצפוני, סביבת כיכר המדינה והחלק הדרומי. ממזרח לדרך נמיר, עד האיילון, נמצאות בבלי, גבעת עמל ב' ופארק צמרת. מי שמחפש דירות למכירה ברובע 4 יפגוש את השמות האלה במודעות ובנתוני העסקאות, ולכן כדאי להכיר אותם.
| שכונה | רחובות לדוגמה | מה מאפיין אותה |
|---|---|---|
| הצפון החדש, החלק הצפוני | יהודה המכבי, ברנדייס, בני דן, שלומציון המלכה, סמאטס, מרים החשמונאית | רצועת השיכונים שבין בני דן ליהודה המכבי, עם הוראות מיוחדות לבנייה נמוכה |
| הצפון החדש, סביבת כיכר המדינה | ה' באייר, ז'בוטינסקי, משה שרת, דוד רמז, חנקין, דוד ילין, אפשטיין, ליסין, זלוציסטי | הכיכר, טבעת המסחר, המגדלים והפארק החדש, ורוב פרויקטי ההתחדשות שמפורטים בהמשך |
| הצפון החדש, החלק הדרומי | בארי, הנרייטה סאלד, דוד המלך, דובנוב, השופטים, שאול המלך | סמוך לאיכילוב ולמתחם המוזיאון; כאן מתוכנן מתחם בארי, פרויקט ההתחדשות הגדול ברובע |
| בבלי | בין דרך נמיר לנתיבי איילון | שכונה בצפון הרובע, סמוך לירקון |
| גבעת עמל ב' | בין דרך נמיר לנתיבי איילון | חלק מהרצועה המזרחית של הרובע |
| פארק צמרת | בין דרך נמיר לנתיבי איילון | מגדלי מגורים; התכנון מייעד את הרצועה המזרחית למגדלים של כ-40 קומות ויותר |
לכל שכונה יש רמת מחיר משלה, וההבדלים אינם קטנים. ברבעון הראשון של 2026, חציון העסקאות לדירת 4 חדרים היה 6,042,800 ₪ בחלק הצפוני, 6,835,800 ₪ בסביבת כיכר המדינה ו-6,910,000 ₪ בחלק הדרומי. על בבלי, השכונה שבין נמיר לאיילון, יש באתר מדריך נפרד: שכונת בבלי. ולתמונה הרחבה של כל השכונות שבצפון העיר: צפון תל אביב.
תוכנית רובע 4 (תא/3729/א) בשפה פשוטה
תוכנית רובע 4 היא תוכנית של הוועדה המחוזית תל אביב לבנייני המגורים ברובע. היא פורסמה להפקדה ב-14.11.2012, אושרה בוועדה המחוזית ב-23.5.2018 ופורסמה למתן תוקף ב-30.5.2018. לפני התוכנית, כל בניין נבחן לפי תמ״א 38 ולפי שורה של תוכניות ישנות. התוכנית קבעה סל זכויות אחד וברור לכל הרובע, לפי סוג הרחוב שבו הבניין עומד.
המטרות שלה נכתבו בפשטות: לעודד התחדשות עירונית ולשמור על אופי הרחובות, לחזק בניינים מפני רעידות אדמה לפי העקרונות של תמ״א 38, לקצר את הדרך להיתר, ולהחיל את כללי השימור של אונסק״ו על החלק הקטן של הרובע שנמצא באזור ההכרזה. התוכנית החליפה תוכניות ישנות שעסקו בזכויות בנייה, במרפסות, בדירות גג ובחדרי יציאה לגג.
לפי התוכנית אפשר להוסיף ברובע כ-5,100 דירות. המספר הזה מניח שרק כמחצית מהבניינים ימומשו בפועל. התוכנית חלה על בנייני המגורים ברובע, בלי המגרשים שגובלים ברחוב אבן גבירול.
כמה קומות מותר לבנות בבניין חדש
הזכויות ברובע 4 נקבעות בנפח ולא באחוזים. השטח המותר הוא התכסית שבין קווי הבניין, כפול מספר הקומות, ועוד קומת הקרקע וקומות הגג לפי הנסיגות שלהן. לכן שני מגרשים באותו גודל יכולים לקבל שטח שונה. מגרש שנמצא עד 25 מטר מרחוב ראשי נחשב פונה לרחוב הראשי. במגרש של 750 מ״ר ומעלה התכסית לא תעלה על 50% משטחו. מספר הדירות בבניין נגזר ממקדם של 90 מ״ר לדירה.
| סוג הרחוב | קומות, כולל קומת הקרקע | קומות גג חלקיות |
|---|---|---|
| רחוב ראשי: פנקס, דרך נמיר, ז'בוטינסקי, ויצמן | 8 | 1 |
| ארלוזורוב | 7 | 1 |
| רחוב שאינו ראשי | 6 | 2 |
| אזור ההכרזה של אונסק״ו: דוד המלך, דובנוב, שאול המלך | 6 | 1 |
| אזורי הבנייה הנמוכה | 4 | 1 |
סביב הכיכר רואים את זה כמעט בכל רחוב: בניין ישן בן 4 קומות הופך לבניין בוטיק בן 8 או 9 קומות, עם כמעט פי שניים דירות.
תוספת על בניין קיים
מי שלא הורס ובונה מחדש יכול להוסיף על הבניין הקיים. גם כאן הזכויות תלויות ברחוב:
| הבניין | מה מותר להוסיף |
|---|---|
| בניין של עד 4 קומות ברחוב ראשי: פנקס, ארלוזורוב, דרך נמיר, ז'בוטינסקי, שאול המלך | עד 230% משטח הגג, עד 3 קומות נוספות, וסגירת קומת העמודים |
| בניין ברחוב אחר | עד 165% משטח הגג, עד 2 קומות נוספות, וסגירת קומת העמודים |
| בית משותף צמוד קרקע של עד 2 קומות | עד 165% משטח הגג, עד 2 קומות נוספות |
| בניין של 2 קומות מעל קומת עמודים באזור השיכונים | עד 40 מ״ר לכל דירה, ועד 65% משטח הגג |
היטל השבחה ברובע 4
כאן נמצא ההבדל הכספי הגדול בין תמ״א 38 לבין תוכנית הרובע. תוספת בנייה מכוח תמ״א 38 הייתה פטורה מהיטל השבחה. הזכויות שהתוכנית נותנת הן זכויות של תוכנית רגילה, ולכן הוועדה המקומית יכולה לגבות עליהן היטל. ההיטל הוא מחצית מעליית השווי, לפי שומה ליום אישור התוכנית, 23.5.2018. אנשי מקצוע העריכו שהסכום יכול להגיע למאות אלפי שקלים לדירה.
בפועל, מי שמוכר דירה ברובע עלול לקבל דרישת היטל גם אם בבניין לא מתוכנן פרויקט. על שומה כזו אפשר להגיש ערר תוך 45 יום מהיום שבו הגיעה לבעל הדירה. למי שקונה: בדקו בחוזה מי נושא בהיטל, אם יידרש.
מה השתנה מאז 2018
התוכנית לא קפאה במקום. ב-2019 תוקן קו הבניין האחורי באזור השיכונים, בין בני דן ליהודה המכבי, ל-4.5 מטר במקום 5 מטר. התיקון מוסיף שטח בנוי לכל בניין חדש ברצועה הזאת.
ב-2024 נכנסה לתוקף תוכנית ארלוזורוב (תא/4474). היא הופכת את הרחוב לרחוב מעורב שימושים, עם מסחר ותעסוקה בקומת הקרקע ובקומת הביניים. ממזרח לאבן גבירול היא מאפשרת עד 10 קומות בסך הכל, ולאורך הרחוב כולו כ-600 דירות נוספות.
ב-4.12.2024 החליטה הוועדה המקומית לקדם תוכנית שתוסיף מסחר בקומות הקרקע ברחובות יהודה המכבי, פנקס, ז'בוטינסקי, ויצמן ושאול המלך. לפי העירייה, חסרים ברובע כ-20,000 מ״ר של מסחר, מול תוספת של כ-18,000 דירות מתוכנית הרובע ומתוכניות אחרות באזור. באותה החלטה הומלץ שלא לתת לשלוש שנים היתרי בנייה למגרשי מגורים בז'בוטינסקי, בפנקס, ביהודה המכבי ובוויצמן, עם חריגים לבקשות שכבר היו בבדיקה ולבקשות קטנות כמו מרפסות ומיגון.
ב-18.5.2026 פורסם לתוקף תיקון נוסף, תא/3729ב, שמשנה את ההוראות לאזורי הבנייה הנמוכה ברובע.
איך בודקים מה מותר בבניין מסוים
התוכנית פרוסה על עשרה גושים. כדי לדעת מה מותר בבניין מסוים, מתחילים מהגוש והחלקה. אחר כך בודקים לאיזה רחוב המגרש פונה, מה קווי הבניין הרשומים שלו, ואם חלות עליו תוכניות נוספות, כמו תוכנית ארלוזורוב או תוכנית המסחר. חישוב כזה נותן אומדן טוב, אבל הוא לא מחליף תיק מידע מהעירייה, שמאי ועורך דין.
מה זה אומר למי שקונה דירה ברובע 4
לפני שבוחרים דירה, כדאי לשאול ארבע שאלות. הראשונה: על איזה רחוב הבניין, ומה התוכנית מתירה בו. השנייה: אם הבניין על אחד מהרחובות הראשיים, מה מצב ההגבלה על היתרים ברחוב היום. השלישית: אם יש בבניין הסכם להתחדשות, באיזה שלב הוא, ומה ההבדל בין חתימה, החלטת ועדה והיתר. הרביעית: מי ישלם היטל השבחה אם יידרש. את תחולת התוכנית בודקים לפי הגוש והחלקה, ולא לפי שם השכונה.
מחירי דירות ברובע 4 ב-2026
רובע 4 הוא אחד האזורים היקרים בתל אביב, אבל המחיר בתוכו משתנה מאוד בין רחוב לרחוב ובין בניין ישן לבניין חדש. הנתונים הרשמיים הטובים ביותר הם חציוני העסקאות שדווחו לרשות המסים. חציון הוא המחיר שבאמצע: חצי מהעסקאות נסגרו מעליו וחצי מתחתיו. הוא מחיר לדירה שלמה, לא למטר.
חציון העסקאות לפי מספר החדרים, רבעון ראשון 2026
| מספר חדרים | הצפון החדש, החלק הצפוני | הצפון החדש, סביבת כיכר המדינה | הצפון החדש, החלק הדרומי | תל אביב יפו, כל העיר |
|---|---|---|---|---|
| 3 חדרים | 4,434,900 ₪ | 4,943,500 ₪ | 4,562,000 ₪ | 4,225,800 ₪ |
| 4 חדרים | 6,042,800 ₪ | 6,835,800 ₪ | 6,910,000 ₪ | 5,229,800 ₪ |
| 5 חדרים | 7,704,000 ₪ | 8,455,800 ₪ | לא פורסם חציון | 7,497,700 ₪ |
הפער מעל העיר בולט בעיקר בדירות של 4 חדרים. החציון בסביבת כיכר המדינה גבוה ב-30.7% מהחציון של כל תל אביב יפו, ובחלק הדרומי ב-32.1%. בחלק הצפוני הפער קטן יותר, 15.5%. בדירות של 3 חדרים הפער קטן בהרבה: בין 4.9% בחלק הצפוני ל-17.0% בסביבת הכיכר.
מה קרה למחירים מאז 2023
חציון 4 חדרים, ברבעון הראשון של כל שנה:
| שנה | החלק הצפוני | סביבת כיכר המדינה | החלק הדרומי | תל אביב יפו |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 6,281,300 ₪ | 6,573,800 ₪ | 7,020,100 ₪ | 4,638,500 ₪ |
| 2024 | 6,001,300 ₪ | לא פורסם חציון | 6,293,100 ₪ | 4,697,600 ₪ |
| 2025 | 5,681,700 ₪ | 6,698,300 ₪ | 6,777,900 ₪ | 4,723,800 ₪ |
| 2026 | 6,042,800 ₪ | 6,835,800 ₪ | 6,910,000 ₪ | 5,229,800 ₪ |
חציון 3 חדרים, ברבעון הראשון של כל שנה:
| שנה | החלק הצפוני | סביבת כיכר המדינה | החלק הדרומי | תל אביב יפו |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 4,434,300 ₪ | 5,100,300 ₪ | 4,759,300 ₪ | 3,293,800 ₪ |
| 2024 | 4,310,100 ₪ | 5,120,300 ₪ | 5,192,200 ₪ | 3,672,700 ₪ |
| 2025 | 4,993,800 ₪ | לא פורסם חציון | 4,878,400 ₪ | 3,704,300 ₪ |
| 2026 | 4,434,900 ₪ | 4,943,500 ₪ | 4,562,000 ₪ | 4,225,800 ₪ |
התמונה ברורה למדי. בשלוש השנים האלה עלה חציון 4 החדרים בכל תל אביב ב-12.7%, ובשלוש שכונות הצפון החדש הוא נע בין ירידה של 3.8% לעלייה של 4.0%. בדירות של 3 חדרים הפער חד עוד יותר: עלייה של 28.3% בעיר, וירידה של 3.1% בסביבת כיכר המדינה. כלומר, רובע 4 עדיין יקר מהעיר, אבל הפער הצטמצם. חציון של רבעון אחד תלוי גם בדירות שנמכרו בו, ולכן כדאי להסתכל על המגמה ולא על רבעון בודד.
גם אנשי המקצוע ברובע מתארים ירידה. ההערכות מדברות על 10% עד 15% מתחת לשיא, ושמאים מעריכים כ-11%. לפי ההערכות האלה, דירות הפרימיום כמעט לא נפגעו. במדד הרשמי של מחירי הדירות שפורסם ב-15.9.2026, מחוז תל אביב היה במינוס 0.9% בשנה האחרונה.
מחיר למ״ר לפי סוג הדירה
| סוג הדירה | מחיר | סוג הנתון | מועד |
|---|---|---|---|
| בניין חדש, פרויקטים ששווקו לאחרונה סביב הכיכר | 63,000 עד 68,000 ₪ למ״ר | מחיר שיווק | 10.2026 |
| בניין חדש, בשיא | 70,000 עד 75,000 ₪ למ״ר | מחיר שיווק | לפני הירידה |
| רוב הדירות שנמכרו בפרויקטים חדשים סביב הכיכר בשנה האחרונה | 63,000 עד 66,000 ₪ למ״ר | עסקאות | 4.2026 |
| דירות 2 עד 4 חדרים, עסקאות שפורסמו ב-2026 | 59,200 עד 76,400 ₪ למ״ר | עסקאות | 2026 |
| פנטהאוזים, דירות גן ודירות גדולות | 80,000 עד 110,000 ₪ למ״ר | עסקאות | 10.2026 |
| דירות 2 חדרים, 40 עד 54 מ״ר | 2,500,000 עד 3,700,000 ₪ לדירה | עסקאות | 4.2026 |
איך לקרוא מחיר למ״ר ברובע 4
מחיר למ״ר בפנטהאוז או בדירת גן מחושב בדרך כלל על השטח הבנוי בלבד. מרפסת גדולה או גג גדול מעלים את המחיר הכולל, אבל בהערכת שווי הם נספרים בשיעור נמוך בהרבה מהשטח הבנוי. לכן עסקה של כ-93,600 ₪ למ״ר בפנטהאוז עם גג של 156 מ״ר אינה המחיר של דירה רגילה באותו בניין. השוו דירה לדירה: שטח בנוי, קומה, שטח חוץ, ובניין חדש מול בניין ותיק.
עוד דבר שעולה מהעסקאות: קומת הקרקע ברובע אינה בהכרח הזולה. דוד ילין 9 ומוסינזון 17, שתיהן בקומת קרקע, נסגרו בכ-76,400 ובכ-70,300 ₪ למ״ר.
עסקאות שפורסמו ברובע 4
אלה עסקאות שנסגרו ופורסמו, בלי פרטי הקונים. כשהחודש של העסקה לא פורסם, מופיע חודש הפרסום.
| כתובת | חדרים | שטח | קומה | מחיר | למ״ר | מועד |
|---|---|---|---|---|---|---|
| חנקין 3 | 5, פנטהאוז | 188 מ״ר, מרפסת 26 מ״ר וגג 156 מ״ר | 7 | 17,600,000 ₪ | כ-93,600 ₪ | 3.2026 |
| ז'בוטינסקי 133 | פנטהאוז עם בריכה | כ-280 מ״ר, גג כ-113 מ״ר ומרפסת כ-28 מ״ר | 8 | 22,000,000 ₪ | כ-78,600 ₪ | פורסם 12.2025 |
| רמז 27 | שני פנטהאוזים | 277 מ״ר יחד | לא פורסם | 22,850,000 ₪ | כ-82,500 ₪ | פורסם 10.2026 |
| ז'בוטינסקי 105 | 5, דירת גן | 156 מ״ר וגינה של כ-170 מ״ר | קרקע | כ-11,000,000 ₪ | כ-70,500 ₪ לבנוי | 8.2026, לפי החברה |
| דוד ילין 9 | 4 | 110 מ״ר | קרקע | 8,400,000 ₪ | כ-76,400 ₪ | פורסם 4.2026 |
| מוסינזון 17 | 4 | 102 מ״ר | קרקע | 7,170,000 ₪ | כ-70,300 ₪ | פורסם 4.2026 |
| שלומציון המלכה | 4 | 103 מ״ר | 1 מתוך 7 | 6,100,000 ₪ | כ-59,200 ₪ | 5.2026 |
| אפשטיין 7 | 3 | 70 מ״ר | 6 | 4,880,000 ₪ | כ-69,700 ₪ | פורסם 4.2026 |
| ויצמן 50 | 3 | 75 מ״ר | 2 | 4,750,000 ₪ | כ-63,300 ₪ | פורסם 4.2026 |
| בן שפרוט 21 | 2 | 46 מ״ר | קרקע | 3,180,000 ₪ | כ-69,100 ₪ | פורסם 4.2026 |
מחירים מבוקשים סביב הכיכר
אלה מחירים במודעות, לא מחירי סגירה. בדירות יקרות, המחיר שנסגר בפועל נמוך בדרך כלל ב-5% עד 10% מהמחיר המבוקש.
| כתובת | חדרים | שטח | קומה | מחיר מבוקש | למ״ר | מועד |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ה' באייר 18 | 5, חדשה מקבלן | 161 מ״ר | 12 | 14,500,000 ₪ | כ-90,000 ₪ | 10.2026 |
| ה' באייר 2 | 4, חדשה מקבלן | 142 מ״ר | 23 | 11,250,000 ₪ | כ-79,200 ₪ | 10.2026 |
| משה שרת | 4 | 125 מ״ר | 3 | 6,500,000 ₪, אחרי הורדה של 100,000 ₪ | 52,000 ₪ | 10.2026 |
| ה' באייר 16 | 4, בניין ותיק | 107 מ״ר | 4 | 4,590,000 ₪ | כ-42,900 ₪ | 10.2026 |
| דוד ילין 10 | 2.5, מול הפארק | 84 מ״ר | 1 | 4,400,000 ₪, אחרי הורדה של 90,000 ₪ | כ-52,400 ₪ | 10.2026 |
ההבדל בין שתי הדירות ברחוב ה' באייר מראה כמה השוק הזה מפוצל: דירה ותיקה מוצעת בכ-42,900 ₪ למ״ר, ודירה חדשה בקומה גבוהה באותו רחוב בכ-90,000 ₪ למ״ר. ההיצע גדול. בשכונה מוצעות כ-500 דירות למכירה, ויזמים מציעים תנאים שלא נראו כאן קודם: 10% בחתימה והיתרה לקראת האכלוס, ופטור מהצמדה למדד. למי שקונה, יש היום מקום למשא ומתן.
אחרי שמצאתם מחיר, חשבו את העלות המלאה. לדוגמה, על דירה במחיר החציוני של 4 חדרים בסביבת הכיכר, 6,835,800 ₪, מס הרכישה לדירה יחידה הוא כ-260,750 ₪, ולדירה נוספת כ-562,479 ₪. לחישוב על המחיר שלכם: מחשבון מס רכישה. לכל העלויות, כולל עורך דין ומשכנתא: מחשבון עלויות רכישת דירה. להשוואה לשאר אזורי העיר: מחירי דירות בתל אביב.
כיכר המדינה והמגדלים
כיכר המדינה היא הלב של רובע 4. הטבעת שסביבה, רחוב ה' באייר, היא רחוב המסחר המרכזי של הרובע. הכיכר משתרעת על כ-78 דונם, ובמרכזה נבנים שלושה מגדלי מגורים, שניים בני 40 קומות ואחד בן 37, עם 453 דירות. לצדם מוקמים פארק ציבורי של כ-40 דונם ובית ספר של 18 כיתות ועוד 6 כיתות לחינוך מיוחד.
לפי ההערכות שפורסמו, אישור האכלוס צפוי בסוף 2026, והמסירה תהיה הדרגתית ברבעון הראשון של 2027. רבים מבעלי הדירות במגדלים צפויים להמתין חצי שנה עד שנתיים אחרי האכלוס לפני מכירה, ולכן ההיצע מהמגדלים צפוי להגיע לשוק בהדרגה. המחירים במגדלים, העסקאות לפי קומה, המפה והסיור נמצאים בעמוד מגדלי כיכר המדינה.
התחדשות עירונית ברובע 4: הפרויקטים
רובע 4 הוא מוקד הבנייה החדשה של תל אביב. בנתוני העירייה ל-2022, כמעט 40% מהדירות שבנייתן החלה בעיר באותה שנה היו ברובע 4, וכך גם 33% משטח התחלות הבנייה למגורים. סביב הכיכר הדפוס חוזר כמעט בכל רחוב: בניין ישן בן 4 קומות נהרס, ובמקומו עולה בניין בוטיק בן 7 עד 9 קומות. בפרויקטים שפורסמו, הדיירים הוותיקים מקבלים דירה גדולה יותר בכ-18 עד 22 מ״ר, ובחלקם גם מרפסת, ממ״ד, מחסן וחניה.
| כתובת | לפני | אחרי | יזם | שלב |
|---|---|---|---|---|
| בארי 36 עד 56, הצד הזוגי | 11 בניינים, כ-190 דירות | עד כ-500 דירות, לפי הערכת החברה | אדם שוסטר | נבחרה במכרז הדיירים, 3.2026 |
| ז'בוטינסקי 135 עד 137 | 32 דירות | 9 קומות, 68 דירות | אפריקה התחדשות ובית וגג | נחתם חוזה ביצוע, 8.2024 |
| ז'בוטינסקי 152 | 4 קומות, 20 דירות | 8 קומות, 38 דירות | בית וגג | סיום צפוי ברבעון האחרון של 2028 |
| ז'בוטינסקי 133 | 16 דירות | 9 קומות, 33 דירות | בית וגג | הבניין הישן נהרס, 11.2025 |
| זכרון יעקב 16 | 3 קומות על עמודים, 12 דירות | 7 קומות, 26 דירות | קבוצת לוינשטיין | ההריסה החלה 24.11.2024; אכלוס צפוי במחצית השנייה של 2028 |
| רמז 44 | לא פורסם | 7 קומות, 25 דירות | אנשי העיר | היתר בנייה, 9.12.2025 |
| רמז 22, רמז 25, רמז 42 | לא פורסם | 32, 26 ו-20 דירות | אנשי העיר | אישור ועדה; הדיירים פונו; בקשה להיתר |
| רמז 27 | 4 קומות, 14 דירות | 9 קומות, 24 דירות | לא פורסם | נהרס, 2.2026 |
| זלוציסטי 4 | 4 קומות, 12 דירות | 8 קומות, 22 דירות | לא פורסם | נהרס, 2.2026 |
| שרת 30 | 4 קומות, 11 דירות | 8 קומות, 24 דירות | יעז יזמות | היתר בנייה, 7.2026 |
| ליסין 27 | 4 קומות, 12 דירות | 7 קומות, 21 דירות | יעז יזמות | היתר בנייה, 7.2026 |
| חנקין 3 | לא פורסם | לא פורסם | נוגה | בבנייה; הפנטהאוז נמכר ב-3.2026 |
לבנייה המרוכזת הזאת יש גם צד של מחיר. כשהרבה דירות חדשות מוצעות באותם רחובות, לקונה יש ממה לבחור, והיזמים מתחרים עליו. זו אחת הסיבות לכך שהמחיר למ״ר בבניינים החדשים ירד מהשיא.
מעבר לרשימה, פועלים ברובע יזמים רבים נוספים, בהם רוטשטיין, קרסו, נתנאל גרופ, רוגובין, יושפה ורם, מוגרבי וארדיטי. מתחם בארי הוא הפרויקט שעשוי לשנות את החלק הדרומי של הרובע: 13 דונם בין ויצמן להנרייטה סאלד, צפונית לאיכילוב.
מה זה אומר לקונה? דירה בבניין ותיק שאושר בו פרויקט מתומחרת בדרך כלל כבר לפי הפוטנציאל העתידי שלה, ולא לפי מצבה היום. לכן חשוב לדעת באיזה שלב הפרויקט באמת נמצא. הסכם חתום, החלטת ועדה והיתר בנייה הם שלושה שלבים שונים מאוד, וגם אחרי ההיתר הדרך עוד ארוכה: ברמז 44, למשל, תחילת העבודות צפויה 18 עד 24 חודשים אחרי ההיתר. למדריך המלא על הזכויות, ההסכם והשלבים: התחדשות עירונית.
תחבורה ברובע 4
הקו האדום של הרכבת הקלה פועל מאז אוגוסט 2023, עם תחנה בארלוזורוב, ליד תחנת הרכבת תל אביב מרכז. הקו הסגול מתוכנן לעבור לאורך רחוב ארלוזורוב, להגיע לאיכילוב ולהסתיים בתחנת תל אביב מרכז. הפתיחה שלו מתוכננת ליוני 2028. הקו הירוק מתוכנן לעבור במנהרה מתחת לאבן גבירול, על הגבול המערבי של הרובע, והפעלתו המלאה מתוכננת ל-2030.
לצד הרכבת יש ברובע צירי תנועה ראשיים: דרך נמיר, נתיבי איילון, ז'בוטינסקי וארלוזורוב. כשבוחנים דירה, כדאי להבדיל בין קו שכבר פועל לבין קו מתוכנן, ולבדוק את מסלול ההליכה מהבניין לתחנה שתשרת אתכם.
רובע 4 או הצפון הישן?
רובע 4 אינו הצפון הישן. הבלבול נפוץ, גם במודעות. הצפון הישן הוא רובע 3, ממערב לאבן גבירול, עם רחובות צרים יותר ורוב העיר הלבנה. רובע 4 נבנה מאוחר יותר, על מגרשים גדולים יותר, והתוכנית שלו מתירה בנייה גבוהה יותר.
| רובע 3, הצפון הישן | רובע 4, הצפון החדש | |
|---|---|---|
| גבולות | מהים עד אבן גבירול, מהירקון עד בוגרשוב, שדרות בן ציון ומרמורק | מאבן גבירול עד האיילון, מהירקון עד שאול המלך |
| מתי נבנה | בעיקר בשנות ה-30 וה-40, לפי תוכנית גדס | בעיקר מ-1948 עד שנות ה-80 |
| תוכנית הרובע | כ-8,000 דירות נוספות, עם מגבלות השימור של העיר הלבנה | כ-5,100 דירות נוספות, עם זכויות בנייה רחבות יותר |
| מוקדים | כיכר רבין, כיכר דיזנגוף, נמל תל אביב, מתחם הבימה | כיכר המדינה, איכילוב, מתחם המוזיאון, תחנת תל אביב מרכז |
אם אתם מתלבטים בין שני הרובעים, קראו גם את המדריך על הצפון הישן.
למי מתאים לגור ברובע 4
משפחות. הרחובות רחבים יחסית, הירקון בקצה הצפוני של הרובע, ובכיכר המדינה מוקמים פארק של כ-40 דונם ובית ספר חדש. לדירה משפחתית של 4 חדרים, החציון ברבעון הראשון של 2026 נע בין 6,042,800 ₪ ל-6,910,000 ₪, לפי השכונה.
מי שרוצה דירה חדשה בלי לצאת ממרכז העיר. עשרות פרויקטים של הריסה ובנייה מתקדמים ברובע, והם מוסיפים דירות בבניינים חדשים בתוך רחובות ותיקים. מי שקונה דירה חדשה בבניין בוטיק משלם היום 63,000 עד 68,000 ₪ למ״ר, לפי מחירי השיווק בפרויקטים האחרונים.
משפרי דיור שמחפשים דירה גדולה, פנטהאוז או דירת גן. בפלח הזה המחירים נעים בין 80,000 ל-110,000 ₪ למ״ר, והוא כמעט לא ירד.
מי שעובד במרכז העיר או באיכילוב, ומי שרוצה לנסוע ברכבת. תחנת תל אביב מרכז נמצאת ברובע, הקו האדום כבר פועל, והקו הסגול מתוכנן לאורך ארלוזורוב.
משקיעים. ההיצע ברובע גדול, ובשנים הקרובות יתווספו אליו דירות מהמגדלים ומפרויקטי ההתחדשות. מי שקונה להשקעה כדאי שיבדוק את המחיר מול עסקאות שנסגרו ולא מול מודעות.
ומי שכדאי שיחשוב פעמיים? מי שמחפש שקט מלא בשנים הקרובות. ברחובות רבים סביב הכיכר עובדים במקביל כמה אתרי בנייה, ובחלקם העבודות צפויות להימשך עד 2028.
שאלות נפוצות
איפה נמצא רובע 4 בתל אביב?
רובע 4 נמצא במרכז הצפוני של תל אביב, בין רחוב אבן גבירול במערב לנתיבי איילון במזרח, ובין נחל הירקון בצפון לשדרות שאול המלך בדרום. שמו הרשמי הוא הצפון החדש. במרכזו כיכר המדינה, ובתוכו גם בבלי, גבעת עמל ב' ופארק צמרת.
מהי תוכנית רובע 4?
תוכנית רובע 4, תא/3729/א, היא תוכנית של הוועדה המחוזית שקובעת כמה מותר לבנות בכל בניין מגורים ברובע, לפי סוג הרחוב. היא אושרה ב-23.5.2018 ופורסמה לתוקף ב-30.5.2018. היא מאפשרת להוסיף כ-5,100 דירות, בבנייה חדשה של עד 8 קומות וקומת גג ברחובות הראשיים, או בתוספת קומות על בניינים קיימים.
מהי תוכנית הרובעים של תל אביב?
תוכנית הרובעים היא שם כולל לתוכניות שקבעו סל זכויות בנייה קבוע לרובעים במרכז העיר, במקום בדיקה נפרדת של כל בניין לפי תמ״א 38. התוכנית לרובע 3, הצפון הישן, אושרה בתחילת 2018 ומאפשרת כ-8,000 דירות נוספות. התוכנית לרובע 4 אושרה במאי 2018 ומאפשרת כ-5,100.
אילו רחובות נמצאים ברובע 4?
הרחובות הראשיים הם ויצמן, פנקס, יהודה המכבי, דרך נמיר, ה' באייר, דוד המלך, והחלקים המזרחיים של ארלוזורוב וז'בוטינסקי. אבן גבירול ושאול המלך הם רחובות הגבול. בתוך הרובע נמצאים גם רחובות כמו חנקין, דוד ילין, אפשטיין, משה שרת, בארי, ברנדייס ושלומציון המלכה.
כמה עולה דירה ברובע 4?
ברבעון הראשון של 2026, חציון העסקאות היה בין 4,434,900 ₪ ל-4,943,500 ₪ לדירת 3 חדרים, ובין 6,042,800 ₪ ל-6,910,000 ₪ לדירת 4 חדרים, לפי השכונה. בבניינים חדשים המחיר הוא כ-63,000 עד 68,000 ₪ למ״ר, ובפנטהאוזים ודירות גן 80,000 עד 110,000 ₪ למ״ר.
איפה נמצא רובע 3, ומה ההבדל בינו לבין רובע 4?
רובע 3 הוא הצפון הישן: מהים עד אבן גבירול, ומהירקון עד בוגרשוב, שדרות בן ציון ומרמורק. הוא נבנה בעיקר בשנות ה-30 וה-40 וכולל את רוב העיר הלבנה, ולכן הבנייה בו מוגבלת יותר. רובע 4 נמצא ממזרח לו, נבנה אחרי 1948, והתוכנית שלו מתירה בנייה גבוהה יותר.
האם כיכר המדינה ובבלי נמצאות ברובע 4?
כן. כיכר המדינה היא מרכז הרובע, והשכונה סביבה נקראת בנתונים הרשמיים הצפון החדש, סביבת כיכר המדינה. בבלי נמצאת ברצועה שבין דרך נמיר לנתיבי איילון, שגם היא חלק מרובע 4.
האם צריך לשלם היטל השבחה ברובע 4?
ייתכן. תוספת מכוח תמ״א 38 הייתה פטורה מהיטל, אבל על הזכויות שנותנת תוכנית רובע 4 הוועדה המקומית יכולה לגבות מחצית מעליית השווי, לפי שומה ליום 23.5.2018. דרישה כזו יכולה להגיע גם במכירה של דירה בבניין שלא מתוכנן בו פרויקט. על שומה אפשר להגיש ערר תוך 45 יום, ובחוזה כדאי לקבוע מי נושא בהיטל.