🇺🇸 ארצות הברית
מיאמי היא שער הכניסה האמריקאי המועדף על משקיעים ישראלים: עיר ללא מס הכנסה מדינתי, עם הגירה חיובית עקבית מניו יורק ומאמריקה הלטינית, קהילה ישראלית ויהודית גדולה, וטיסות ישירות מתל אביב. שוק הקונדו החדש מתרכז בשכונות בריקל (ה"וול סטריט של הדרום") ואדג'ווטר שעל קו המים, שם פרויקטי פריקונסטרקשן נמכרים ב-1,000 עד 1,500 דולר לרגל רבועה, עם לוחות תשלומים נוחים לאורך הבנייה. בעמוד הזה: נתוני השוק, העלויות המלאות כולל מס רכוש ו-FIRPTA, תהליך הרכישה לקונה זר שלב אחר שלב, הסיכונים, ופרויקטים להמחשה שאפשר לחקור בתלת ממד ועל המפה.
נתוני שוק: יולי 2026, מקורות פומביים (Miami Association of Realtors, CondoBlackBook, נתוני פרויקטים מפורסמים). אומדנים להמחשה בלבד - לא ייעוץ השקעות, מס או משפט.
מבוססים על נתוני שוק אמיתיים; אינם פרויקט ספציפי בשיווק.
בפרויקט פריקונסטרקשן חותמים על חוזה עם היזם ומשלמים לאורך הבנייה, בדרך כלל 20% בחתימה ועוד 30%-40% באבני דרך, והיתרה במסירה. הכספים מוחזקים בנאמנות לפי חוק פלורידה. קונה זר לא צריך אזרחות או ויזה; נדרשים דרכון, הוכחת מקור כספים, וחשבון להעברות. ליווי חובה: עורך דין נדל"ן מקומי (Real Estate Attorney) ורואה חשבון אמריקאי לפתיחת ITIN ותכנון המבנה - יחיד מול LLC.
מימון לזרים קיים (Foreign National Loans) בדרך כלל עד 60%-70% מימון בריבית גבוהה מזו של אזרחים; רוב המשקיעים הישראלים בפריקונסטרקשן משלמים הון עצמי לאורך הבנייה ובוחנים מימון רק לקראת המסירה.
תקצבו מעבר למחיר: עלויות סגירה של 3%-5% (בפרויקט חדש נהוג Developer Fee של כ-2% במקום חלק מהאגרות), מס רכוש שנתי של כ-2% מהשווי המוערך, דמי ועד בית (HOA) שבמגדלי יוקרה חדשים נעים בין 0.9 ל-1.5 דולר לרגל לחודש - סעיף מהותי לתשואה נטו, וביטוח. בהשכרה: דמי ניהול של 8%-10% לשכירות ארוכה. את כל המעקב השוטף אפשר לנהל בכלי ניהול ההשכרות שלנו.
ארה"ב ממסה הכנסות שכירות של זרים (מדרגות רגילות על נטו אחרי הוצאות ופחת, בבחירת Net Election), ובמכירה חל FIRPTA - ניכוי במקור של 15% מהתמורה שמתקזז מול המס האמיתי. בישראל חלה חובת דיווח, ואמנת המס ישראל-ארה"ב מונעת כפל מס באמצעות זיכויים. מבנה ההחזקה (יחיד, LLC, שותפות) משפיע גם על מס עיזבון אמריקאי לזרים - נושא שחייבים לתכנן מראש עם מומחה.
ביטוחים ועלויות ועד בית זינקו בפלורידה אחרי אסונות אקלים וחוקי בטיחות מבנים חדשים (אחרי סרפסייד) - בדקו את מצב קרן הרזרבה ודוח ה-Milestone Inspection של בניינים ותיקים, ובפרויקט חדש את איתנות היזם. סיכונים נוספים: היצע קונדו גבוה בדאונטאון, תלות בביקוש זר, שער דולר/שקל, ורגולציית שכירות קצרה שמשתנה בין עיריות. הנתונים בעמוד הם אומדני שוק להמחשה ואינם ייעוץ.
כן. אין שום מגבלת אזרחות על בעלות נדל"ן בפלורידה. נדרשים דרכון, הוכחת מקור כספים ומבנה החזקה נכון (יחיד או LLC) שקובעים עם עורך דין ורואה חשבון.
בריקל היא מרכז עסקים צפוף ותוסס עם שכירות חזקה כל השנה; אדג'ווטר שקטה יותר, על קו המים מול מפרץ ביסקיין, עם פרויקטים חדשים במחירי כניסה נמוכים במעט ופוטנציאל התחדשות.
במיאמי-דייד המס האפקטיבי הוא כ-2% מהשווי המוערך בשנה. על קונדו של מיליון דולר: סדר גודל של 20 אלף דולר בשנה - חובה לכלול בתחשיב התשואה.
תלוי בעירייה, באזור ובבניין: חלק מהמגדלים החדשים נבנים ייעודית לשכירות קצרה ואחרים אוסרים אותה בתקנון. בדקו את הרישוי לפני שקונים על בסיס תחזית Airbnb.
השאירו פרטים ונחבר אתכם לגורם מקצועי מתאים. בלי התחייבות.
נתוני שוק: יולי 2026, מקורות פומביים (Miami Association of Realtors, CondoBlackBook, נתוני פרויקטים מפורסמים). אומדנים להמחשה בלבד - לא ייעוץ השקעות, מס או משפט.