🇮🇹 איטליה
איטליה מציעה למשקיע הישראלי שילוב שאין באירופה: מילאנו - בירת הכלכלה והאופנה עם שוק שכירות של סטודנטים ומנהלים ותשואות של 4%-6%, רומא - ביקוש תיירותי אינסופי במרכז ההיסטורי, והדרום - מחירים נמוכים דרמטית עם הטבת מס ייחודית של 7% שטוחים לפנסיונרים זרים שעוברים לגור בעיירות הקטנות. דירת שני חדרים במילאנו מתחילה סביב 250-400 אלף אירו באזורים המתחדשים (נולו, ביקוקה), ובדרום אפשר למצוא נכסים בעשרות אלפי אירו הדורשים שיפוץ. התהליך האיטלקי נוטריוני ומסודר אך איטי, והמיסוי תלוי מאוד בשאלה אם זו דירה ראשונה או השקעה. בעמוד: הנתונים, המיסים, התהליך, הסיכונים, ופרויקטים להמחשה בתלת ממד ועל המפה.
נתוני שוק: יולי 2026, מקורות פומביים (Agenzia delle Entrate, Immobiliare.it, Idealista). אומדנים להמחשה בלבד - לא ייעוץ השקעות, מס או משפט.
מבוססים על נתוני שוק אמיתיים; אינם פרויקט ספציפי בשיווק.
עסקה איטלקית נחתמת בשני שלבים: הסכם מוקדם (Compromesso) עם מקדמה של 10%-20% שנרשמת, ואז חוזה סופי (Rogito) בפני נוטריון - הדמות המרכזית בעסקה, שבודקת בעלות, שעבודים והתאמה תכנונית. לפני הכל תצטרכו מספר מס איטלקי (Codice Fiscale) - מנפיקים אותו גם בקונסוליה. שימו לב לערך הקדסטרלי: מסי הרכישה מחושבים ממנו ולא מהמחיר בפועל, ולכן המס האפקטיבי נמוך בהרבה מ-9% נומינלי ברוב העסקאות. אי-סדרים תכנוניים נפוצים בבניינים ישנים - עורך דין מטעמכם, נוסף לנוטריון, שווה כל אירו.
מילאנו היא ההשקעה היציבה של איטליה: כלכלה חזקה, ביקוש שכירות עמוק, ואזורים מתחדשים סביב האוניברסיטאות וקווי המטרו החדשים. רומא מרכז - נכס תיירותי בשכירות קצרה (בכפוף לרגולציה המתהדקת). והדרום - פוליה, סיציליה, קלבריה - הוא סיפור אחר: מחירי כניסה נמוכים מאוד, לעיתים עם עלויות שיפוץ שעולות על מחיר הנכס, והטבת ה-7% שהופכת אותו למקלט מס אמיתי לפנסיונרים. אל תערבבו אסטרטגיות: תזרים במילאנו, תיירות ברומא, סגנון חיים ומס בדרום.
איטליה איטית: רישום, היתרים ובתי משפט מתנהלים בקצב משלהם, ופינוי שוכר בעייתי יכול לקחת שנים - סננו שוכרים בקפדנות והעדיפו חוזה רשום במסלול הנכון. בדקו התחייבויות ועד בית ועבודות מאושרות בבניין (אתם יורשים החלטות שקדמו לכם), מצב סייסמי בדרום, ותכנון מס ישראלי לפי אמנת המס. נכסי "אירו אחד" ודומיהם הם פרויקט שיפוץ עם מחויבויות - לא השקעה פסיבית. הנתונים להמחשה בלבד.
השקעה ממוסה ב-9% מהערך הקדסטרלי - שנמוך בדרך כלל משמעותית ממחיר השוק, כך שהמס האפקטיבי על המחיר הוא לרוב 2%-4%. בנכס חדש מיזם: מע"מ 10% מהמחיר במקום.
פנסיונר זר שמעביר את מושבו לעיירה דרומית של עד 20 אלף תושבים משלם 7% שטוחים על כלל הכנסותיו מחו"ל (כולל פנסיה ושכירות מנכסים בחו"ל) למשך 10 שנים. דורש מעבר מגורים אמיתי.
לא. ההליך יכול להימשך זמן רב, במיוחד בחורף ובדירות מגורים. לכן: סינון קפדני, ערבויות, חוזה רשום במסלול הנכון, וביטוח שכירות - לפני החתימה, לא אחריה.
השאירו פרטים ונחבר אתכם לגורם מקצועי מתאים. בלי התחייבות.
נתוני שוק: יולי 2026, מקורות פומביים (Agenzia delle Entrate, Immobiliare.it, Idealista). אומדנים להמחשה בלבד - לא ייעוץ השקעות, מס או משפט.