3 חדרים עם 2 חניות ומחסן, רחוב אליהו ברלין
למכירה · צוקי אביב, צפון תל אביב
3 חדרים עם 2 חניות ומחסן, רחוב אליהו ברלין
בקצה המערבי של צוקי אביב, בבניין בוטיק בן 9 קומות: שלושה חדרים על כ-90 מ״ר עם מרפסת שמש של 12 מ״ר לנוף ירוק, ממ״ד בדירה, שתי חניות ומחסן. 4,650,000 ש״ח.
צוקי אביב, רחוב אליהו ברלין- חדרים
- 3
- שטח בנוי
- כ-90 מ״ר
- מרפסת שמש
- 12 מ״ר
- קומה
- 2 או 3 מתוך 9
- חניות
- 2 פרטיות
- מחסן
- פרטי
- מרחב מוגן
- ממ״ד בדירה
- כניסה
- גמישה
תמונות
הנכס בתמונות
הבית
שלושה חדרים עם חבילת הבעלות של דירה גדולה
הדירה נמצאת בבניין בוטיק בן 9 קומות ברחוב אליהו ברלין, בקצה המערבי של צוקי אביב. לצד שלושת החדרים היא כוללת שתי חניות פרטיות, מחסן וממ״ד בתוך הדירה, והמחיר 4,650,000 ש״ח.
השטח הבנוי כ-90 מ״ר, ולצדו מרפסת שמש של 12 מ״ר הפונה לנוף פתוח וירוק. החלוקה כוללת יחידת הורים וחלל מגורים מואר, והדירה שקטה במיוחד.
בבניין לובי מעוצב וחדר כושר לדיירים, ודמי הניהול 600 ש״ח לחודש. הדירה מוכנה לכניסה, וחוף תל ברוך וטיילת פארק החוף במרחק של כחמש דקות הליכה.
- כ-90 מ״ר ומרפסת של 12 מ״רשטח בנוי ומרפסת שמש
- 2 חניות פרטיות ומחסןצמודים לדירה
- ממ״ד בתוך הדירהמרחב מוגן דירתי
- לובי וחדר כושר לדייריםחדר הכושר חדש
- 600 ש״ח לחודשדמי ניהול, 7,200 ש״ח בשנה
- טיילת של כ-2 ק״מפארק החוף נפתח ב-2023, מחוף תל ברוך עד חוף הצוק
הדירה
- חדרים
- 3, כולל יחידת הורים
- שטח בנוי
- כ-90 מ״ר
- מרפסת
- מרפסת שמש של 12 מ״ר הפונה לנוף פתוח וירוק
- קומה
- 2 או 3 מתוך 9
- מרחב מוגן
- ממ״ד בתוך הדירה
- מצב
- חדשה, גרו בה; מוכנה לכניסה
חניה, אחסון ועלויות
- חניה
- 2 חניות פרטיות
- מחסן
- מחסן פרטי
- דמי ניהול
- 600 ש״ח לחודש
- ארנונה
- לא פורסמה; הערכה לפי תעריפי 2026 בפרק המספרים
הבניין
בניין בוטיק בן 9 קומות ברחוב אליהו ברלין
פרטי היזם, הקבלן ומועד טופס 4 נמסרים בפנייה ישירה.
- מיקום
- רחוב אליהו ברלין, צוקי אביב (ג׳ החדשה), תל אביב-יפו
- קומות
- 9
- שנת בנייה
- 2021 עד 2023
- שירותים לדיירים
- לובי מעוצב וחדר כושר
- דמי ניהול
- 600 ש״ח לחודש לדירות 3 ו-3.5 חדרים בבניין
- ברחוב
- שביל אופניים שהושלם בינואר 2022
הסביבה
צוקי אביב: בין פארק החוף לרובע שדה דב
צוקי אביב היא השכונה שבין רחוב יוניצמן בצפון, דרך נמיר במזרח, רחוב פרופס בדרום והים במערב. השם ג׳ החדשה מתייחס לחלק החדש יותר שלה, שנבנה לצד מגדלי אזורי חן. לפי נתוני עסקאות שפורסמו במאקו, מחיר העסקה החציוני באזורי חן בין תחילת 2023 לאוקטובר 2025 היה 5.9 מיליון ש״ח, החמישי בגובהו בישראל.
טיילת פארק החוף נפתחה בספטמבר 2023 ומשתרעת לאורך כ-2 ק״מ על המצוק, מחוף תל ברוך בדרום עד חוף הצוק בצפון, עם שביל אופניים לכל אורכה. תיכון נתן אלתרמן, שבניינו זכה בפרס רוקח לאדריכלות ב-2015, נמצא בשכונה.
מדרום מתפתח רובע שדה דב, שבו נמכרו דירות חדשות במחיר ממוצע של 79,000 עד 85,000 ש״ח למ״ר לפי כלכליסט בפברואר 2026. הקו הירוק של הרכבת הקלה צפוי לפעול בקטעו הדרומי ב-2028 ובמלואו ב-2030.
מרחקים
- חוף תל ברוךכ-5 דקות הליכה
- טיילת המצוק (הפארק החופי)כ-5 דקות הליכה
- רובע שדה דבמרחק הליכה, כ-5 דקות
חינוך
- בית ספר צוקי אביב
רחוב יאיר רוזנבלום 13. אזור הרישום לכתובת לאימות.
- בית ספר אלומות
רחוב דוד שמעוני 4א. אזור הרישום לאימות מול העירייה.
- בית ספר נופי ים
כ-91 תלמידים בשכבה לפי מקורות ברשת. אזור הרישום לאימות מול העירייה.
- תיכונ״ט נתן אלתרמן
בצוקי אביב, כ-251 תלמידים בשכבה; הבניין זכה בפרס רוקח לאדריכלות ב-2015.
תחבורה
- הקו הירוק של הרכבת הקלה
בביצוע. הקטע הדרומי צפוי לפעול ב-2028 והקו המלא ב-2030; התוואי מתוכנן לאורך הכביש החדש בתחום תכנית 3700. מיקום התחנה הקרובה לאימות.
- גשר הולכי רגל ואופניים מעל דרך נמיר, צומת קק״ל
בתכנון. לפי דיווח מספטמבר 2025 צפוי בעוד כשלוש שנים; העיצוב הסופי והתקציב טרם נקבעו.
- שביל אופניים ברחוב אליהו ברלין
פעיל (הושלם בינואר 2022)
- שביל אופניים בפארק החופי לאורך המצוק (כ-2 ק״מ)
פעיל מספטמבר 2023
- תחנת רכבת ישראל אוניברסיטה
פעילה, אחת מארבע תחנות הרכבת בתל אביב. המרחק מהבניין לא נמדד.
תכנון סביב
מה מתוכנן סביב הנכס
תכניות ועבודות שפורסמו, והמשמעות האפשרית שלהן לרוכש או לשוכר. המידע מבוסס על פרסומים ואינו מחליף בדיקה במנהל התכנון.
- תכנית תא/3700, הרובע הצפון-מערבי
כ-1,900 דונם בין השכונות הקיימות לים ועד גבול העיר: 11,000 עד 13,000 יחידות דיור, 1,500 חדרי מלון וכ-215,000 מ״ר תעסוקה ומסחר. באוגוסט 2024 טבלאות האיזון וההקצאה טרם אושרו, ולוח הזמנים אינו ודאי.
- גובה הבנייה בתכנית 3700
מתכנן שצוטט בגלובס תיאר צפיפות של 6 עד 8 יחידות לדונם במבנים של שמונה קומות לכל היותר, ופארק חוף אקולוגי של 400 דונם. הגובה שייקבע ממערב לבניין ישפיע על הנוף הפתוח בקומות הנמוכות.
- רובע שדה דב
כ-16,000 יחידות דיור ומגדלים של עד 45 קומות בתכנית המרכז; רוב הדירות צפויות להתאכלס בשנים 2029 עד 2032. היצע חדש ברמות מחיר גבוהות יותר, ושנים של עבודות בנייה מדרום לשכונה.
- פרויקט אליהו ברלין 3
מופיע כבנייה פעילה של 13 קומות ו-41 יחידות עם צפי סיום בתחילת 2028, בעוד שאתר project-tlv מציג אותו כמושלם. אם הבנייה פעילה, צפויות עבודות באותו רחוב עד 2028.
- מלון ומגדל מגורים בחוף הצוק
תכנית מ-2021 למגדל בן 14 קומות עם 116 דירות ולמלון של כ-200 חדרים; תכנית העיצוב אושרה במאי 2025. פעילות ותנועה נוספות בקצה הצפוני של הטיילת.
- נופי ים צפון
במרץ 2025 הוארכה הקפאת ההיתרים לצורך תכנון מחדש, עם אפשרות להגדיל את הגובה מ-15 ל-45 קומות. בנייה גבוהה יותר אפשרית מדרום לשכונה.
המספרים
4,650,000 ש״ח, מפורק למספרים
המחיר, מחושב לפי כללי המס והמימון שפורסמו עד 16.9.2026.
- מחיר מבוקש
- 4,650,000 ₪ ≈ $1,525,090
- מחיר למ״ר בנוי
- 51,667 ₪
- חציון למ״ר, צוקי אביב
- 49,000 ₪ ביזפורטל, אוגוסט 2026
- משכנתא מרבית, דירה יחידה
- 3,487,500 ₪ 75% מהשווי לפי בנק ישראל
מה זה עולה לכם, לפי סוג הרוכש
- מס רכישה
- 128,038 ₪ שיעור אפקטיבי 2.75%
- הלוואה מרבית
- 3,487,500 ₪ 75% מהשווי
- הון עצמי מינימלי
- 1,162,500 ₪
- הון עצמי ומס רכישה
- 1,290,538 ₪ לפני שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות
- מס רכישה
- 372,000 ₪ שיעור אפקטיבי 8.00%
- הלוואה מרבית
- 2,325,000 ₪ 50% מהשווי לדירה להשקעה או לרוכש שאינו אזרח ישראלי
- הון עצמי מינימלי
- 2,325,000 ₪
- הון עצמי ומס רכישה
- 2,697,000 ₪ לפני שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות
- מס רכישה
- 13,356 ₪ שיעור אפקטיבי 0.29%. הזכאות: משנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה
- הלוואה מרבית
- 3,487,500 ₪ 75% מהשווי
- הון עצמי מינימלי
- 1,162,500 ₪
- הון עצמי ומס רכישה
- 1,175,856 ₪ לפני שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות
מדרגות מס הרכישה מוקפאות עד 15.1.2028. שיעורי 8% ו-10% לדירה נוספת קבועים בהוראת שעה שתוקפה עד תחילת 2027. אין בכך ייעוץ מס.
עלויות שוטפות, תשואה ומטבע
- דמי ניהול בשנה
- 7,200 ₪ 600 ₪ לחודש
- ארנונה, הערכה שנתית
- 9,252-11,525 ₪ 102 מ״ר כולל מרפסת, תעריף אא לשנת 2026 באזור 2 ובאזור 1. האזור לאימות; במודעה מופיע סכום של 1,680 ₪ ללא ציון תקופה.
- תשואה ברוטו בשכירות של 9,600 ₪
- 2.48% מודעת 3 חדרים בג׳ החדשה, אוגוסט 2026. חישוב: 9,600 × 12 ÷ 4,650,000
- תשואה ברוטו בשכירות של 15,000 ₪
- 3.87% השכירות הקיימת בדירת 3.5 חדרים מרוהטת באותו בניין
- תשואה אופיינית בשכונה
- 2.4%-2.7% ביזפורטל, אוגוסט 2026
- שער דולר ויורו יציג
- $1 = 3.0490 ₪ · €1 = 3.5169 ₪ בנק ישראל, 15.9.2026
- ריבית בנק ישראל ופריים
- 3.25% · 4.75% החלטה מ-1.9.2026
כל המספרים בפרק זה הם המחשה מחושבת ואינם הצעת מחיר, שמאות או ייעוץ.
השוק
המחיר מול העסקאות בשכונה
עסקאות שנרשמו ב-2025 וב-2026 ברחובות הסמוכים, מודעות פעילות ברחוב אליהו ברלין ונתוני שכונה. עסקאות בבניינים ותיקים יותר מסמנות רצפה; מודעות הן מחיר מבוקש בלבד.
- מחיר חציוני למ״ר בצוקי אביב (8.2026)
- כ-49 אלף ש״ח למ״ר כיום, לעומת כ-54.6 אלף ש״ח ב-2024 (ירידה של כ-10-12% בשנתיים)
- שכר דירה ותשואה ברוטו בצוקי אביב (8.2026)
- 4 חדרים כ-9,500-10,500 ש״ח לחודש; 5 חדרים כ-15,000 ש״ח; נכסים מיוחדים מעל 20,000 ש״ח; תשואה ברוטו כ-2.4%-2.7%
- מחירי דירות חדשות בשדה דב (8.2026)
- משווקות בכ-60-90 אלף ש״ח למ״ר (ביזפורטל); ממוצע של 79-85 אלף ש״ח למ״ר ביותר מ-1,000 עסקאות (כלכליסט, פברואר 2026)
- הלמ״ס: מחירים במחוז תל אביב ושכר דירה (9.2026)
- מחירי הדירות במחוז תל אביב -0.9% בשנה (יוני-יולי 2026); שכר הדירה לשוכרים חדשים +4.4% בשנה (מדד אוגוסט 2026)
- מדד מחירי דירות יד שנייה של הלמ״ס, תל אביב (2026-Q2)
- -2.0% ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון הראשון
- מחיר עסקה חציוני באזורי חן (10.2025)
- 5.9 מיליון ש״ח, השכונה החמישית ביוקרה בישראל (תחילת 2023 עד אוקטובר 2025, נתוני עסקאות שפורסמו)
עסקאות ומודעות מכירה להשוואה
| תאריך | מיקום | חדרים | מ״ר | קומה | מחיר | למ״ר | סוג |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.11.2025 | שמואל שניצר 4, צוקי אביב | 3 | 78 | 6 | 3,880,000 ₪ | 49,679 ₪ | |
| 24.11.2025 | דניאל סמבורסקי 9, צוקי אביב | 3 | 79 | 3 | 3,850,000 ₪ | 48,734 ₪ | |
| 27.1.2026 | שמואל שניצר 4, צוקי אביב | 4 | 118 | 5 | 5,900,000 ₪ | 50,000 ₪ | |
| 30.3.2026 | שמואל שניצר 2, צוקי אביב | 4 | 104 | 1 | 4,250,000 ₪ | 40,865 ₪ | |
| 19.5.2026 | דניאל סמבורסקי 9, צוקי אביב | 3 | 80 | 1 | 3,920,000 ₪ | 49,000 ₪ | |
| 24.5.2026 | דניאל סמבורסקי 7, צוקי אביב | 3 | 76 | 5 | 4,000,000 ₪ | 52,632 ₪ | |
| דווח 6.8.2026 | רחוב אליהו ברלין (מספר בית לא צוין) | 122 | 5,900,000 ₪ | 48,361 ₪ | |||
| 31.5.2026 | ג׳ החדשה (רחוב לא צוין), בניין בן 9 קומות | 3 | 85 | 8 | 4,550,000 ₪ | 53,529 ₪ | |
| 8.6.2026 | אזורי חן / ג׳ החדשה (רחוב לא צוין), בניין בן 11 קומות | 3 | 90 | 6 | 4,650,000 ₪ | 51,667 ₪ | |
| 16.9.2026 | אליהו ברלין 11 (בניין בן 12 קומות, נבנה 2007 לפי מקורות ברשת) | 3 | 104 | 5,300,000 ₪ | 50,962 ₪ | ||
| 16.9.2026 | אליהו ברלין (מס׳ 20 לפי המודעה ברשת), בניין בן 11 קומות | 3 | 100 | 7 | 5,100,000 ₪ | 51,000 ₪ | |
| 16.9.2026 | דניאל סמבורסקי 9, צוקי אביב | 3 | 86 | 8 | 4,400,000 ₪ | 51,163 ₪ | |
| 16.9.2026 | אליהו ברלין 8 (בניין בן 12 קומות, נבנה 1998 לפי המודעה) | 4 | 96 | 2 | 5,140,000 ₪ | 53,542 ₪ |
שכירות להשוואה
| תאריך | מיקום | חדרים | מ״ר | שכ״ד לחודש | למ״ר | סוג |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 20.11.2025 | אותו בניין: 3.5 חדרים מרוהטת, שכירות קיימת | 3.5 | 96 | 15,000 ₪ | 156 ₪ | |
| 19.8.2026 | ג׳ החדשה, בניין חדש עם נוף לים, קומה 6 מתוך 10 (רחוב לא צוין) | 4 | 100 | 14,200 ₪ | 142 ₪ | |
| 16.9.2026 | אליהו ברלין 16 (לפי המודעה ברשת), בניין חדש, נוף מלא לים, קומה 10 | 4 | 107 | 14,000 ₪ | 131 ₪ | |
| 28.8.2026 | אליהו ברלין, בניין בן 10 קומות, קומה 4 | 4 | 102 | 13,200 ₪ | 129 ₪ | |
| 25.8.2026 | ג׳ החדשה, בניין בן 10 קומות, קומה 4 (רחוב לא צוין) | 3 | 93 | 9,600 ₪ | 103 ₪ | |
| 16.9.2026 | אורי צבי גרינברג 16, אזורי חן, קומה 5 | 4 | 115 | 11,500 ₪ | 100 ₪ |
לפני החלטה
הבדיקות שכדאי לעשות
השאלות שרוכש זהיר שואל על הדירה הזאת, והמסמכים שכדאי לקבל לפני חתימה.
- באיזו קומה הדירה (2 או 3), ומהם השטח נטו, השטח ברוטו וגודל המרפסת הרשומים?
- מהם הכתובת המדויקת, הגוש והחלקה, והאם הדירה רשומה בטאבו או עדיין אצל היזם או בחברה משכנת?
- מי היזם והקבלן המבצע, מתי ניתנו טופס 4 ותעודת גמר, וכמה נותר מתקופות הבדק והאחריות לפי החוק?
- איזה מתחם של תכנית 3700 נמצא ממערב לבניין, מהם הגובה וקווי הבניין שם, והאם מתוכננים מכרז, היתר או בנייה?
- מה כוללים דמי הניהול של 600 ש״ח (לובי, חדר כושר, ניקיון, מעליות, ביטוח), והאם יש קרן שמורה?
- מהם אזור הארנונה וסיווג הבניין, והאם הסכום של 1,680 ש״ח הוא חיוב דו-חודשי?
- האם שתי החניות והמחסן רשומים לדירה, והאם החניות צמודות זו לזו או בטור?
- מי גר בדירה, האם היא פנויה כעת, ומתי ניתן למסור אותה?
- האם יש תביעות ליקויים פתוחות מול היזם או היטלים מיוחדים מתוכננים בבניין?
- נסח טאבו או אישור זכויות מחברה משכנת, כולל רישום הצמדת שתי החניות והמחסן
- טופס 4, תעודת גמר, היתר הבנייה ותשריט הדירה
- תקציב חברת הניהול ופירוט השירותים הכלולים בדמי הניהול
- אישורים על היעדר חובות ארנונה, מים ודמי ניהול
שאלות ותשובות
