4.5 חדרים במתחם עם בריכה וספא, מגדלי נאמן
למכירה · מגדלי נאמן, צפון תל אביב
4.5 חדרים במתחם עם בריכה וספא, מגדלי נאמן
מול הגינות המטופחות של מגדלי נאמן, כשתי דקות הליכה מחוף הצוק: 4.5 חדרים וממ״ד נפרד על כ-130 מ״ר, בתוך מתחם עם בריכה מקורה, ספא ומאבטח בלובי מסביב לשעון. 5,900,000 ש״ח.
מגדלי נאמן, חוף הצוק- חדרים
- 4.5 וממ״ד
- שטח
- כ-130 מ״ר
- קומה
- 1 מתוך 8
- כיווני אוויר
- 3
- חניות
- 2
- מחסן
- יש
- מצב
- שמורה
- כניסה
- מיידית
תמונות
הנכס בתמונות
הבית
מגורים של מתחם נופש, שתי דקות מהצוק
הדירה פונה אל הגינות המטופחות של המתחם: 4.5 חדרים וממ״ד נפרד על כ-130 מ״ר, בקומה 1 מתוך 8, עם שלושה כיווני אוויר, שתי חניות ומחסן. היא שמורה, פנויה לכניסה מיידית, והמחיר 5,900,000 ש״ח.
מגדלי נאמן הם מתחם של 330 דירות בשבעה בניינים ברחוב מיכאל נאמן, סמוך לחוף הצוק, שאוכלס בשלבים בין 2000 ל-2015. לדיירים בריכה מקורה הפתוחה כל השנה, ספא עם סאונה וג׳קוזי, חדר כושר, מדשאות ומאבטח בלובי 24 שעות ביממה. חזיתות הבניינים מעוטרות בפסיפסים של האמן יעקב אגם.
דמי הניהול כוללים את התחזוקה ואת השימוש בכל המתקנים, ודווחו ב-2024 כ-2,300 ש״ח לחודש לדירה של 138 מ״ר. הים וחוף הצוק במרחק של כשתי דקות הליכה.
- 130 מ״ר וממ״ד נפרד4.5 חדרים ו-3 כיווני אוויר
- בריכה מקורהפתוחה כל השנה, 06:00 עד חצות לפי גלובס
- ספא, סאונה וג׳קוזיוחדר כושר מאובזר
- מאבטח 24/7 בלוביוקונסיירז׳
- 2 חניות ומחסןכניסה מיידית
- 45,385 ש״ח למ״רטווח שמאי של 45,000 עד 50,000 ש״ח דווח ב-2024
הדירה
- חדרים
- 4.5 וממ״ד נפרד בתוך הדירה
- שטח
- כ-130 מ״ר
- קומה
- 1 מתוך 8
- כיווני אוויר ונוף
- 3 כיווני אוויר; פונה לגינות המתחם
- חדרי רחצה
- 2 חדרי רחצה ו-3 שירותים לפי שדות המודעה
- מצב וכניסה
- שמורה; כניסה מיידית
חניה ואחסון
- חניה
- 2 חניות
- מחסן
- יש
- מעלית
- יש
הבניין
מתחם של 330 דירות, בריכה, ספא ופסיפסים של אגם
שלב הבנייה של הבניין ושנת האכלוס שלו נמסרים בפנייה ישירה.
- היקף
- 330 דירות בשבעה בניינים, אוכלסו בשלבים בין 2000 ל-2015
- יזמים
- נבנה בשלבים על ידי כמה יזמים, בהם אזורים, יוסי אברהמי, קבוצת חג׳ג׳ ואקרו
- אדריכלות
- כנען שנהב אדריכלים
- אמנות
- פסיפסים צבעוניים של יעקב אגם על החזיתות
- מתקנים
- בריכה מקורה פתוחה כל השנה, ספא עם בריכה פנימית, סאונה וג׳קוזי, חדר כושר, בית כנסת ועמדת שטיפת רכב
- אבטחה
- מאבטח בלובי 24 שעות ביממה
- חברת ניהול
- הייטאואר: ניהול המתחם, הבריכה והספא, חדר הכושר והלובי
- דמי ניהול
- כ-2,300 ש״ח לחודש לדירה של 138 מ״ר (2024); 1,900 ש״ח ל-125 מ״ר (2018)
הסביבה
הקצה הצפוני של צוקי אביב, מול חוף הצוק
המתחם נמצא בצפון צוקי אביב, השכונה שבין רחוב יוניצמן, דרך נמיר, רחוב פרופס והים. חברת הניהול ממקמת אותו בסמוך לחוף הצוק, ומקורות ברשת משייכים את הרחוב לאזור גלילות.
טיילת פארק החוף, כ-2 ק״מ לאורך המצוק, מחברת בין חוף הצוק לחוף תל ברוך ונפתחה ב-2023. תיכון נתן אלתרמן, שבניינו זכה בפרס רוקח לאדריכלות, נמצא בשכונה.
סביב המתחם חלה תכנית תא/3700 לרובע צפון-מערבי, וממזרח לו נסלל המשך ציר אבן גבירול, שלאורכו מתוכנן גם הקו הירוק של הרכבת הקלה.
מרחקים
- הים וחוף הצוקכ-2 דקות הליכה
- המשך ציר אבן גבירול (רחוב ראשי מתוכנן)צמוד, בצד המזרחי של המתחם
- מתחם סי אנד סאן (הרצל רוזנבלום 4-8)כ-300 עד 410 מ׳
- חוף תל ברוךכ-2 ק״מ דרומית לחוף הצוק לאורך הטיילת; לא נמדד מהמתחם
חינוך
- תיכון נתן אלתרמן
בצוקי אביב; כ-251 תלמידים בשכבה לפי מקורות ברשת; המבנה זכה בפרס רוקח לאדריכלות ב-2015; אזור הרישום ומרחק ההליכה לאימות
- בית הספר היסודי נופי ים
מופיע כבית ספר סמוך, כ-91 תלמידים בשכבה; אזור הרישום והמרחק לאימות
תחבורה
- הקו הירוק של הרכבת הקלה בשטח תכנית 3700
בביצוע; הקטע הדרומי צפוי ב-2028 והקו המלא ב-2030; מתוכנן לאורך הדרך החדשה מרוקח להרצליה (המשך אבן גבירול); גלובס דיווח ב-2024 על עבודות הרכבת הקלה בשטח ליד המתחם; התחנה הקרובה לאימותה
- המשך דרך אבן גבירול (כ-5 ק״מ מרוקח להרצליה)
הקטע הסמוך למתחם תואר ב-2024 כסלול לאחרונה; השלמת הדרך כולה לאימותה
- דרך נמיר
פעילה; הגבול המזרחי של צוקי אביב; המרחק מהמתחם לא נמדד
- שביל האופניים בפארק החוף
פעיל מ-2023; 2 ק״מ לאורך המצוק
תכנון סביב
מה מתוכנן סביב הנכס
תכניות ועבודות שפורסמו, והמשמעות האפשרית שלהן לרוכש או לשוכר. המידע מבוסס על פרסומים ואינו מחליף בדיקה במנהל התכנון.
- המשך אבן גבירול והרכבת הקלה ממזרח למתחם
לפי גלובס (2024), הרחוב החדש שנסלל בצד המזרחי של המתחם צפוי לחסום את הנוף הפתוח לכיוון זה ולהפוך לציר תנועה ראשי, לצד עבודות הרכבת הקלה. את כיווני הדירה המדויקים כדאי לבדוק בסיור.
- תכנית תא/3700, הרובע הצפון-מערבי
11,000 עד 13,000 יחידות דיור, 1,500 חדרי מלון וכ-215,000 מ״ר תעסוקה ומסחר על כ-1,900 דונם בין שדה דב לגבול הרצליה. התכנית אושרה ב-2015 ונתקעה ב-2024 בשל תיקון טבלאות האיזון; כ-70% מהקרקע בבעלות פרטית.
- ערר הדיירים בגין תכנית 3700
דיירי המתחם דרשו כ-71 מיליון ש״ח בגין ירידת ערך, וועדת הערר המחוזית קבעה בינואר 2026 שלא הוכח נזק.
- מלון ומגדל מגורים בחוף הצוק
מגדל בן 14 קומות עם 116 דירות ומלון של 198 חדרים לפחות, על כ-16 עד 20 דונם פחות מ-100 מ׳ מהים; תכנית העיצוב אושרה במאי 2025.
- פארק החוף
השלב הראשון (טיילת, שביל אופניים, שיקום נופי ותאורה) עלה 75 מיליון ש״ח ונפתח ב-2023; שלבים נוספים מתוכננים. שומר על חזית המצוק כשטח ציבורי פתוח.
המספרים
5,900,000 ש״ח, כולל מה שהמתחם עולה
המחיר, מחושב לפי כללי המס והמימון שפורסמו עד 16.9.2026.
- מחיר מבוקש
- 5,900,000 ₪ ≈ $1,935,061
- מחיר למ״ר בנוי
- 45,385 ₪
- טווח שמאי למ״ר במתחם
- 45,000-50,000 ₪ גלובס, 2024
- משכנתא מרבית, דירה יחידה
- 4,425,000 ₪ 75% מהשווי לפי בנק ישראל
מה זה עולה לכם, לפי סוג הרוכש
- מס רכישה
- 190,538 ₪ שיעור אפקטיבי 3.23%
- הלוואה מרבית
- 4,425,000 ₪ 75% מהשווי
- הון עצמי מינימלי
- 1,475,000 ₪
- הון עצמי ומס רכישה
- 1,665,538 ₪ לפני שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות
- מס רכישה
- 472,000 ₪ שיעור אפקטיבי 8.00%
- הלוואה מרבית
- 2,950,000 ₪ 50% מהשווי לדירה להשקעה או לרוכש שאינו אזרח ישראלי
- הון עצמי מינימלי
- 2,950,000 ₪
- הון עצמי ומס רכישה
- 3,422,000 ₪ לפני שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות
- מס רכישה
- 19,606 ₪ שיעור אפקטיבי 0.33%. הזכאות: משנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה
- הלוואה מרבית
- 4,425,000 ₪ 75% מהשווי
- הון עצמי מינימלי
- 1,475,000 ₪
- הון עצמי ומס רכישה
- 1,494,606 ₪ לפני שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות
מדרגות מס הרכישה מוקפאות עד 15.1.2028. שיעורי 8% ו-10% לדירה נוספת קבועים בהוראת שעה שתוקפה עד תחילת 2027. אין בכך ייעוץ מס.
דמי ניהול, ארנונה ותשואה
- דמי ניהול, הערכה לדירה
- כ-2,170 ₪ לחודש 2,300 ₪ ל-138 מ״ר ב-2024, יחסית ל-130 מ״ר; כ-26,000 ₪ בשנה. לא הצעת מחיר
- ארנונה, הערכה שנתית
- 11,792-14,689 ₪ 130 מ״ר בתעריף אא, אזור 2 עד אזור 1; לבניינים ותיקים יותר עשוי לחול תעריף נמוך יותר
- תשואה ברוטו בשכירות 12,500-13,500 ₪
- 2.54%-2.75% מודעות שכירות של דירות דומות במתחם ובסמוך
- תשואה אופיינית בצוקי אביב
- 2.4%-2.7%
- שער דולר ויורו יציג
- $1 = 3.0490 ₪ · €1 = 3.5169 ₪ בנק ישראל, 15.9.2026
- ריבית בנק ישראל ופריים
- 3.25% · 4.75% החלטה מ-1.9.2026
כל המספרים בפרק זה הם המחשה מחושבת ואינם הצעת מחיר, שמאות או ייעוץ.
השוק
העסקאות והמודעות במתחם
עסקאות ומודעות ברחוב מיכאל נאמן ובמתחמים סמוכים, ונתוני שוק. העסקאות שפורסמו נקראו באופן ממוכן, ולאמת אותן לפני משא ומתן.
- מחיר חציוני למ״ר, צוקי אביב (8.2026)
- כ-49,000 ש״ח, לעומת כ-54,600 ש״ח ב-2024 (ירידה של כ-10% עד 12% בשנתיים)
- תשואה ברוטו, צוקי אביב (8.2026)
- כ-2.4% עד 2.7% בשנה
- שכר דירה מבוקש, צוקי אביב (8.2026)
- 4 חדרים כ-9,500 עד 10,500 ש״ח לחודש; 5 חדרים כ-15,000 ש״ח
- היצע בשדה דב (8.2026)
- כ-16,000 דירות המשווקות בכ-60,000 עד 90,000 ש״ח למ״ר, שצפויות לבלום עליות מחירים בצוקי אביב
- ממוצעים, גלילות (9.2026)
- רכישה 4,950,000 ש״ח; שכירות 11,500 ש״ח לחודש
- טווח שווי לפי שמאים במתחם (2024) (10.2024)
- 45,000 עד 50,000 ש״ח למ״ר לדירות טיפוסיות; דירה של 138 מ״ר שדרשה שיפוץ נמכרה בכ-40,000 ש״ח למ״ר
- עסקאות 2026 ברחוב מיכאל נאמן (3.2026)
- 43,846 ש״ח ו-54,615 ש״ח למ״ר בשתי דירות של 130 מ״ר
- מחירים מבוקשים כיום במתחם (9.2026)
- 45,385 עד 58,333 ש״ח למ״ר בשש מודעות של 105 עד 218 מ״ר, כולל הנכס (חישוב)
- הנכס ביחס לטווח השמאים מ-2024 (9.2026)
- 45,385 ש״ח למ״ר, בתחתית הטווח של 45,000 עד 50,000 ש״ח ובקצה הנמוך של המחירים המבוקשים כיום במתחם (חישוב)
- תשואה ברוטו משתמעת לנכס (9.2026)
- כ-2.5% עד 2.7% במחיר 5.9 מיליון ש״ח בהשכרה של 12,500 עד 13,500 ש״ח לחודש, שכר הדירה המבוקש בדירות דומות בסביבה (חישוב: שכירות x 12 / 5,900,000)
- מדד מחירי הדירות של הלמ״ס, מחוז תל אביב (7.2026)
- עלייה של 0.7% ביוני-יולי 2026; ירידה של 0.9% בשנה
- מדד מחירי דירות יד שנייה של הלמ״ס, תל אביב (6.2026)
- ירידה של 2.0% ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון הראשון
עסקאות ומודעות מכירה להשוואה
| תאריך | מיקום | חדרים | מ״ר | קומה | מחיר | למ״ר | סוג |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| דווח 10.2024 | מגדלי נאמן | 5 | 138 | 5 | 5,450,000 ₪ | 39,493 ₪ | |
| 3.2.2026 | רחוב מיכאל נאמן, מגדלי נאמן (מספר הבית נקרא כ-2) | 4 | 130 | 10 | 7,100,000 ₪ | 54,615 ₪ | |
| 3.2.2026 | כתובת לא מוצגת (עסקה באזור), כ-84 עד 132 מ׳ ממיכאל נאמן 2, 4 ו-22 | 4 | 122 | 8 | 5,100,000 ₪ | 41,803 ₪ | |
| 31.3.2026 | רחוב מיכאל נאמן, מגדלי נאמן (מספר הבית נקרא כ-2) | 5 | 130 | 6 | 5,700,000 ₪ | 43,846 ₪ | |
| 1.7.2026 | הרצל רוזנבלום 4, סי אנד סאן (מתחם סמוך) | 4 | 107 | 8 | 4,950,000 ₪ | 46,261 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | מיכאל נאמן 18, מגדלי נאמן | 4 | 131 | 13 | 6,000,000 ₪ | 45,802 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | רחוב מיכאל נאמן | 5 | 138 | 9 | 7,950,000 ₪ | 57,609 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | מיכאל נאמן 20, מגדלי נאמן | 4 | 105 | 1 | 5,400,000 ₪ | 51,429 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | מיכאל נאמן 8: מיני פנטהאוז | 4.5 | 120 | 1 | 7,000,000 ₪ | 58,333 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | מגדלי נאמן, רחוב מיכאל נאמן: דירה גדולה | 4.5 | 218 | 10,490,000 ₪ | 48,119 ₪ |
שכירות להשוואה
| תאריך | מיקום | חדרים | מ״ר | שכ״ד לחודש | למ״ר | סוג |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מודעה, 16.9.2026 | מיכאל נאמן 23, מגדלי נאמן | 4 | 125 | 12,500 ₪ | 100 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | מגדלי בלו, פנינה זלצמן 10 (מתחם סמוך) | 4.5 | 130 | 13,500 ₪ | 104 ₪ | |
| דווח 8.2026 | צוקי אביב, רמה שכונתית | 5 | 15,000 ₪ |
לפני החלטה
הבדיקות שכדאי לעשות
השאלות שרוכש זהיר שואל על דירה במתחם כזה, והמסמכים שכדאי לקבל.
- איזה בניין ושלב הוא מספר 22, מי בנה אותו ומתי אוכלס? האם הדירה רשומה בטאבו כחלק מהבית המשותף?
- האם קומה 1 נמצאת מעל קומת עמודים או בגובה הגינה? האם יש לדירה מרפסת או זכויות בגינה, ועד כמה היא מוגנת מבחינת פרטיות מהמדשאות ומאזור הבריכה?
- מהם דמי הניהול החודשיים כיום לדירה זו, מה הם כוללים (בריכה, ספא, קונסיירז׳, חדר כושר), והאם מתוכננים היטלים מיוחדים?
- מהי הארנונה השנתית ומהם השטח הרשום ושטח הארנונה, בהשוואה ל-130 מ״ר שפורסמו?
- האם 2 החניות והמחסן רשומים או צמודים לדירה?
- מה מצב המטבח, חדרי הרחצה והמערכות (במודעה נכתב שמורה), ואיזה תקציב שיפוץ סביר?
- כיצד ישפיעו המשך אבן גבירול, הרכבת הקלה והבנייה בתכנית 3700 על הרעש והנוף בבניין ובקומה הזו?
- מתי צפויה להתחיל הבנייה של המלון והמגדל בחוף הצוק?
- האם המוכר יכול להציג את נתוני העסקאות מאתר nadlan.gov.il במתחם בשנים 2025 עד 2026, כולל המכירות של דירות 130 מ״ר ב-5.7 מיליון ש״ח וב-7.1 מיליון ש״ח?
- האם שעות הבריכה והספא, שירות הקונסיירז׳ 24/7 וחדר הכושר פועלים היום כפי שפורסם?
- לאילו בתי ספר משויכת הכתובת לפי אזורי הרישום של העירייה, ומה מרחק ההליכה לתיכון אלתרמן ולבית הספר היסודי נופי ים?
- נסח טאבו ותשריט הבית המשותף, כולל הצמדת החניות והמחסן
- תקציב חברת הניהול ופירוט השירותים
- פרוטוקולים של אסיפות הדיירים מהשנתיים האחרונות
- אישור על היעדר חובות ארנונה ודמי ניהול
שאלות ותשובות
