3.5 חדרים מרוהטת עם שוכר, רחוב אליהו ברלין
למכירה, מושכרת · בלעדיות · צוקי אביב, צפון תל אביב
3.5 חדרים מרוהטת עם שוכר, רחוב אליהו ברלין
דירה מרוהטת ומאובזרת בבניין בוטיק בצוקי אביב, מושכרת ב-15,000 ש״ח לחודש: תשואה ברוטו של 3.6% על מחיר של 5,000,000 ש״ח, עם שתי חניות ומחסן.
צוקי אביב, רחוב אליהו ברלין- חדרים
- 3.5
- שטח בנוי
- כ-90 מ״ר
- מרפסת
- 12 מ״ר
- קומה
- 3 מתוך 9
- חניות
- 2
- מחסן
- יש
- ריהוט
- מלא
- שכירות קיימת
- 15,000 ₪
תמונות
הנכס בתמונות
הבית
השקעה שכבר עובדת, ליד הים
3.5 חדרים מרוהטים ומאובזרים עד כלי המטבח והמגבות, בבניין בוטיק בן 9 קומות ברחוב אליהו ברלין. הדירה מושכרת ב-15,000 ש״ח לחודש, והמחיר 5,000,000 ש״ח.
כ-90 מ״ר בנוי ולצדם מרפסת של 12 מ״ר, בקומה 3 מתוך 9, בבניין משנת 2022. החלוקה כוללת יחידת הורים מרווחת ומטבח מאובזר, ומהדירה נשקף נוף פתוח. שתי חניות ומחסן צמודים.
דמי הניהול 600 ש״ח לחודש, ובבניין לובי מעוצב וחדר כושר חדש. מועד הפינוי האפשרי ותנאי חוזה השכירות נמסרים בכתב לפני חתימה, והם שקובעים אם הדירה מתאימה למשקיע או למי שמתכוון לגור בה.
- 15,000 ש״ח לחודששכירות קיימת, 180,000 ש״ח בשנה
- 3.6% תשואה ברוטועל מחיר של 5,000,000 ש״ח
- מרוהטת ומאובזרתעד כלי המטבח והמגבות
- 2 חניות ומחסןצמודים לדירה
- 600 ש״ח לחודשדמי ניהול, לובי וחדר כושר
- כ-5 עד 7 דקות לחוףהליכה לחוף תל ברוך ולטיילת
הדירה
- חדרים
- 3.5, כולל יחידת הורים מרווחת
- שטח בנוי
- כ-90 מ״ר
- מרפסת
- 12 מ״ר
- קומה
- 3 מתוך 9
- נוף
- נוף פתוח
- ריהוט וציוד
- מרוהטת ומאובזרת, כולל מוצרי חשמל, כלי מטבח ומגבות
השקעה ועלויות
- שכירות קיימת
- 15,000 ש״ח לחודש (נובמבר 2025 וינואר 2026)
- פינוי
- פינוי גמיש
- חניה ומחסן
- 2 חניות ומחסן
- דמי ניהול
- 600 ש״ח לחודש
הבניין
בניין בוטיק בן 9 קומות ברחוב אליהו ברלין
פרטי היזם, הקבלן ומועד טופס 4 נמסרים בפנייה ישירה.
- מיקום
- רחוב אליהו ברלין, צוקי אביב (ג׳ החדשה), תל אביב-יפו
- קומות
- 9
- שנת בנייה
- 2021 עד 2023
- שירותים לדיירים
- לובי מעוצב וחדר כושר
- דמי ניהול
- 600 ש״ח לחודש לדירות 3 ו-3.5 חדרים בבניין
- ברחוב
- שביל אופניים שהושלם בינואר 2022
הסביבה
צוקי אביב: בין פארק החוף לרובע שדה דב
צוקי אביב היא השכונה שבין רחוב יוניצמן בצפון, דרך נמיר במזרח, רחוב פרופס בדרום והים במערב. השם ג׳ החדשה מתייחס לחלק החדש יותר שלה, שנבנה לצד מגדלי אזורי חן. לפי נתוני עסקאות שפורסמו במאקו, מחיר העסקה החציוני באזורי חן בין תחילת 2023 לאוקטובר 2025 היה 5.9 מיליון ש״ח, החמישי בגובהו בישראל.
טיילת פארק החוף נפתחה בספטמבר 2023 ומשתרעת לאורך כ-2 ק״מ על המצוק, מחוף תל ברוך בדרום עד חוף הצוק בצפון, עם שביל אופניים לכל אורכה. תיכון נתן אלתרמן, שבניינו זכה בפרס רוקח לאדריכלות ב-2015, נמצא בשכונה.
מדרום מתפתח רובע שדה דב, שבו נמכרו דירות חדשות במחיר ממוצע של 79,000 עד 85,000 ש״ח למ״ר לפי כלכליסט בפברואר 2026. הקו הירוק של הרכבת הקלה צפוי לפעול בקטעו הדרומי ב-2028 ובמלואו ב-2030.
מרחקים
- חוף תל ברוך5 עד 7 דקות הליכה
- טיילת המצוק (הפארק החופי)5 עד 7 דקות הליכה
- רובע שדה דב5 עד 7 דקות הליכה
חינוך
- בית ספר צוקי אביב
רחוב יאיר רוזנבלום 13. אזור הרישום לכתובת לאימות.
- בית ספר אלומות
רחוב דוד שמעוני 4א. אזור הרישום לאימות מול העירייה.
- בית ספר נופי ים
כ-91 תלמידים בשכבה לפי מקורות ברשת. אזור הרישום לאימות מול העירייה.
- תיכונ״ט נתן אלתרמן
בצוקי אביב, כ-251 תלמידים בשכבה; הבניין זכה בפרס רוקח לאדריכלות ב-2015.
תחבורה
- הקו הירוק של הרכבת הקלה
בביצוע. הקטע הדרומי צפוי לפעול ב-2028 והקו המלא ב-2030; התוואי מתוכנן לאורך הכביש החדש בתחום תכנית 3700. מיקום התחנה הקרובה לאימות.
- גשר הולכי רגל ואופניים מעל דרך נמיר, צומת קק״ל
בתכנון. לפי דיווח מספטמבר 2025 צפוי בעוד כשלוש שנים; העיצוב הסופי והתקציב טרם נקבעו.
- שביל אופניים ברחוב אליהו ברלין
פעיל (הושלם בינואר 2022)
- שביל אופניים בפארק החופי לאורך המצוק (כ-2 ק״מ)
פעיל מספטמבר 2023
- תחנת רכבת ישראל אוניברסיטה
פעילה, אחת מארבע תחנות הרכבת בתל אביב. המרחק מהבניין לא נמדד.
תכנון סביב
מה מתוכנן סביב הנכס
תכניות ועבודות שפורסמו, והמשמעות האפשרית שלהן לרוכש או לשוכר. המידע מבוסס על פרסומים ואינו מחליף בדיקה במנהל התכנון.
- תכנית תא/3700, הרובע הצפון-מערבי
כ-1,900 דונם בין השכונות הקיימות לים ועד גבול העיר: 11,000 עד 13,000 יחידות דיור, 1,500 חדרי מלון וכ-215,000 מ״ר תעסוקה ומסחר. באוגוסט 2024 טבלאות האיזון וההקצאה טרם אושרו, ולוח הזמנים אינו ודאי.
- גובה הבנייה בתכנית 3700
מתכנן שצוטט בגלובס תיאר צפיפות של 6 עד 8 יחידות לדונם במבנים של שמונה קומות לכל היותר, ופארק חוף אקולוגי של 400 דונם. הגובה שייקבע ממערב לבניין ישפיע על הנוף הפתוח בקומות הנמוכות.
- רובע שדה דב
כ-16,000 יחידות דיור ומגדלים של עד 45 קומות בתכנית המרכז; רוב הדירות צפויות להתאכלס בשנים 2029 עד 2032. היצע חדש ברמות מחיר גבוהות יותר, ושנים של עבודות בנייה מדרום לשכונה.
- פרויקט אליהו ברלין 3
מופיע כבנייה פעילה של 13 קומות ו-41 יחידות עם צפי סיום בתחילת 2028, בעוד שאתר project-tlv מציג אותו כמושלם. אם הבנייה פעילה, צפויות עבודות באותו רחוב עד 2028.
- מלון ומגדל מגורים בחוף הצוק
תכנית מ-2021 למגדל בן 14 קומות עם 116 דירות ולמלון של כ-200 חדרים; תכנית העיצוב אושרה במאי 2025. פעילות ותנועה נוספות בקצה הצפוני של הטיילת.
- נופי ים צפון
במרץ 2025 הוארכה הקפאת ההיתרים לצורך תכנון מחדש, עם אפשרות להגדיל את הגובה מ-15 ל-45 קומות. בנייה גבוהה יותר אפשרית מדרום לשכונה.
המספרים
5,000,000 ש״ח ו-15,000 ש״ח בחודש, בחשבון מלא
המחיר והשכירות הקיימת, מחושבים לפי כללי המס והמימון שפורסמו עד 16.9.2026.
- מחיר מבוקש
- 5,000,000 ₪ ≈ $1,639,882
- מחיר למ״ר בנוי
- 55,556 ₪
- חציון למ״ר, צוקי אביב
- 49,000 ₪ ביזפורטל, אוגוסט 2026
- משכנתא מרבית, דירה יחידה
- 3,750,000 ₪ 75% מהשווי לפי בנק ישראל
מה זה עולה לכם, לפי סוג הרוכש
- מס רכישה
- 145,538 ₪ שיעור אפקטיבי 2.91%
- הלוואה מרבית
- 3,750,000 ₪ 75% מהשווי
- הון עצמי מינימלי
- 1,250,000 ₪
- הון עצמי ומס רכישה
- 1,395,538 ₪ לפני שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות
- מס רכישה
- 400,000 ₪ שיעור אפקטיבי 8.00%
- הלוואה מרבית
- 2,500,000 ₪ 50% מהשווי לדירה להשקעה או לרוכש שאינו אזרח ישראלי
- הון עצמי מינימלי
- 2,500,000 ₪
- הון עצמי ומס רכישה
- 2,900,000 ₪ לפני שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות
- מס רכישה
- 15,106 ₪ שיעור אפקטיבי 0.30%. הזכאות: משנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה
- הלוואה מרבית
- 3,750,000 ₪ 75% מהשווי
- הון עצמי מינימלי
- 1,250,000 ₪
- הון עצמי ומס רכישה
- 1,265,106 ₪ לפני שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות
מדרגות מס הרכישה מוקפאות עד 15.1.2028. שיעורי 8% ו-10% לדירה נוספת קבועים בהוראת שעה שתוקפה עד תחילת 2027. אין בכך ייעוץ מס.
שכירות, תשואה ועלויות
- שכירות שנתית
- 180,000 ₪ 15,000 ₪ × 12
- תשואה ברוטו
- 3.60% 180,000 ÷ 5,000,000
- תשואה אם המשכיר משלם דמי ניהול
- 3.46% (180,000 פחות 7,200) ÷ 5,000,000
- תשואה במסלול מס של 10% על השכירות
- 3.24% (180,000 פחות 18,000) ÷ 5,000,000; אין בכך ייעוץ מס
- תשואה אופיינית בשכונה
- 2.4%-2.7% ביזפורטל, אוגוסט 2026
- ארנונה, הערכה שנתית
- 9,252-11,525 ₪ 102 מ״ר כולל מרפסת, תעריף אא לשנת 2026 באזור 2 ובאזור 1; האזור לאימות
- שער דולר ויורו יציג
- $1 = 3.0490 ₪ · €1 = 3.5169 ₪ בנק ישראל, 15.9.2026
- ריבית בנק ישראל ופריים
- 3.25% · 4.75% החלטה מ-1.9.2026
כל המספרים בפרק זה הם המחשה מחושבת ואינם הצעת מחיר, שמאות או ייעוץ.
השוק
המחיר והשכירות מול השכונה
עסקאות מ-2025 ו-2026 ברחובות הסמוכים, מודעות פעילות, ושכירות מבוקשת לדירות חדשות באזור. השכירות הקיימת בדירה גבוהה ממודעות 4 חדרים חדשות באזור, ויש לכך משקל בהערכת התשואה בעתיד.
- מחיר חציוני למ״ר בצוקי אביב (8.2026)
- כ-49 אלף ש״ח למ״ר כיום, לעומת כ-54.6 אלף ש״ח ב-2024 (ירידה של כ-10-12% בשנתיים)
- שכר דירה ותשואה ברוטו בצוקי אביב (8.2026)
- 4 חדרים כ-9,500-10,500 ש״ח לחודש; 5 חדרים כ-15,000 ש״ח; נכסים מיוחדים מעל 20,000 ש״ח; תשואה ברוטו כ-2.4%-2.7%
- מחירי דירות חדשות בשדה דב (8.2026)
- משווקות בכ-60-90 אלף ש״ח למ״ר (ביזפורטל); ממוצע של 79-85 אלף ש״ח למ״ר ביותר מ-1,000 עסקאות (כלכליסט, פברואר 2026)
- הלמ״ס: מחירים במחוז תל אביב ושכר דירה (9.2026)
- מחירי הדירות במחוז תל אביב -0.9% בשנה (יוני-יולי 2026); שכר הדירה לשוכרים חדשים +4.4% בשנה (מדד אוגוסט 2026)
- מדד מחירי דירות יד שנייה של הלמ״ס, תל אביב (2026-Q2)
- -2.0% ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון הראשון
- מחיר עסקה חציוני באזורי חן (10.2025)
- 5.9 מיליון ש״ח, השכונה החמישית ביוקרה בישראל (תחילת 2023 עד אוקטובר 2025, נתוני עסקאות שפורסמו)
עסקאות ומודעות מכירה להשוואה
| תאריך | מיקום | חדרים | מ״ר | קומה | מחיר | למ״ר | סוג |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.11.2025 | שמואל שניצר 4, צוקי אביב | 3 | 78 | 6 | 3,880,000 ₪ | 49,679 ₪ | |
| 24.11.2025 | דניאל סמבורסקי 9, צוקי אביב | 3 | 79 | 3 | 3,850,000 ₪ | 48,734 ₪ | |
| 27.1.2026 | שמואל שניצר 4, צוקי אביב | 4 | 118 | 5 | 5,900,000 ₪ | 50,000 ₪ | |
| 30.3.2026 | שמואל שניצר 2, צוקי אביב | 4 | 104 | 1 | 4,250,000 ₪ | 40,865 ₪ | |
| 19.5.2026 | דניאל סמבורסקי 9, צוקי אביב | 3 | 80 | 1 | 3,920,000 ₪ | 49,000 ₪ | |
| 24.5.2026 | דניאל סמבורסקי 7, צוקי אביב | 3 | 76 | 5 | 4,000,000 ₪ | 52,632 ₪ | |
| דווח 6.8.2026 | רחוב אליהו ברלין (מספר בית לא צוין) | 122 | 5,900,000 ₪ | 48,361 ₪ | |||
| 31.5.2026 | ג׳ החדשה (רחוב לא צוין), בניין בן 9 קומות | 3 | 85 | 8 | 4,550,000 ₪ | 53,529 ₪ | |
| 8.6.2026 | אזורי חן / ג׳ החדשה (רחוב לא צוין), בניין בן 11 קומות | 3 | 90 | 6 | 4,650,000 ₪ | 51,667 ₪ | |
| 16.9.2026 | אליהו ברלין 11 (בניין בן 12 קומות, נבנה 2007 לפי מקורות ברשת) | 3 | 104 | 5,300,000 ₪ | 50,962 ₪ | ||
| 16.9.2026 | אליהו ברלין (מס׳ 20 לפי המודעה ברשת), בניין בן 11 קומות | 3 | 100 | 7 | 5,100,000 ₪ | 51,000 ₪ | |
| 16.9.2026 | דניאל סמבורסקי 9, צוקי אביב | 3 | 86 | 8 | 4,400,000 ₪ | 51,163 ₪ | |
| 16.9.2026 | אליהו ברלין 8 (בניין בן 12 קומות, נבנה 1998 לפי המודעה) | 4 | 96 | 2 | 5,140,000 ₪ | 53,542 ₪ |
שכירות להשוואה
| תאריך | מיקום | חדרים | מ״ר | שכ״ד לחודש | למ״ר | סוג |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.8.2026 | ג׳ החדשה, בניין חדש עם נוף לים, קומה 6 מתוך 10 (רחוב לא צוין) | 4 | 100 | 14,200 ₪ | 142 ₪ | |
| 16.9.2026 | אליהו ברלין 16 (לפי המודעה ברשת), בניין חדש, נוף מלא לים, קומה 10 | 4 | 107 | 14,000 ₪ | 131 ₪ | |
| 28.8.2026 | אליהו ברלין, בניין בן 10 קומות, קומה 4 | 4 | 102 | 13,200 ₪ | 129 ₪ | |
| 25.8.2026 | ג׳ החדשה, בניין בן 10 קומות, קומה 4 (רחוב לא צוין) | 3 | 93 | 9,600 ₪ | 103 ₪ | |
| 16.9.2026 | אורי צבי גרינברג 16, אזורי חן, קומה 5 | 4 | 115 | 11,500 ₪ | 100 ₪ |
לפני החלטה
הבדיקות שכדאי לעשות
השאלות שרוכש זהיר שואל על דירה עם שוכר, והמסמכים שכדאי לקבל לפני חתימה.
- האם ניתן לראות את חוזה השכירות החתום: שכר דירה, מועדי תחילה וסיום, אופציות, הצמדה, פיקדון, ערבויות וסעיף יציאה מוקדמת?
- האם השוכר הסכים בכתב להישאר או לעזוב, וממתי הדירה יכולה להיות פנויה?
- האם הריהוט והציוד כלולים במחיר, והאם יש רשימת מצאי ומצב חתומה?
- האם שכר הדירה שולם בזמן, והאם יש מחלוקות, תביעות נזק או תקלות תחזוקה?
- לפי החוזה, מי משלם את דמי הניהול של 600 ש״ח ואת הארנונה?
- באיזו קומה הדירה (2 או 3), ומהם השטחים הרשומים (90, 96 או 102 מ״ר)?
- מי היזם והקבלן המבצע, מתי ניתנו טופס 4 ותעודת גמר, ואיזו אחריות נותרה?
- איזה מתחם של תכנית 3700 נמצא ממערב, ומה ומתי מותר לבנות בו?
- האם שתי החניות והמחסן רשומים לדירה?
- חוזה השכירות החתום, כולל ערבויות, הצמדה ותאריך סיום
- רשימת ריהוט וציוד חתומה ומצבם
- נסח טאבו או אישור זכויות, כולל הצמדת החניות והמחסן
- טופס 4, תעודת גמר ותשריט הדירה
שאלות ותשובות
