מיני פנטהאוז חדש עם 80 מ״ר מרפסות, כוכב הצפון
למכירה · כוכב הצפון, צפון תל אביב
מיני פנטהאוז חדש עם 80 מ״ר מרפסות, כוכב הצפון
קומה אחת מתחת לאחרונה, בבניין בוטיק חדש בכוכב הצפון: חמישה חדרים על כ-190 מ״ר, ולצדם 80 מ״ר של מרפסות שנפתחות אל קו הרקיע של תל אביב. 18,000,000 ש״ח.
כוכב הצפון, קומה 11- חדרים
- 5
- שטח בנוי
- כ-190 מ״ר
- מרפסות
- 76 עד 80 מ״ר
- קומה
- 11 מתוך 12
- כיווני אוויר
- 3 עד 4
- חניות
- 2
- מחסן
- יש
- ממ״ד ומעלית
- יש
תמונות
הנכס בתמונות
הבית
קומה 11, ושמונים מטר של מרפסות מעל העיר
מיני פנטהאוז חדש בקומה 11 מתוך 12, בבניין בוטיק בכוכב הצפון, השכונה שבין פארק הירקון לרמת אביב. חמישה חדרים על כ-190 מ״ר בנוי, ולצדם מרפסות בשטח כולל של 76 עד 80 מ״ר עם נוף פתוח לכל תל אביב. המחיר 18,000,000 ש״ח.
התכנון כולל יחידת הורים מרווחת, אגף ילדים עם מרפסת הצופה לים, סלון גדול ומטבח מאובזר עם מקרר אינטגרלי מוסתר. נגרות בהתאמה אישית עוברת בכל הבית, והמיזוג במערכת רב-מפצלית (VRF). לדירה שתי חניות, מחסן, ממ״ד ומעלית.
בבניין חדר כושר לדיירים. מקצה השכונה נבנה מקיץ 2026 גשר הולכי רגל ואופניים באורך של כ-170 מ׳ מרחוב לוי אשכול אל פארק הירקון, שצפוי להיפתח ב-2027.
- קומה 11 מתוך 12נוף פתוח לכל תל אביב
- כ-190 מ״ר בנויחמישה חדרים ויחידת הורים מרווחת
- 76 עד 80 מ״ר מרפסותכולל מרפסת לים באגף הילדים
- מיזוג רב-מפצלי (VRF)ומטבח עם מקרר אינטגרלי מוסתר
- 2 חניות ומחסןממ״ד ומעלית
- גשר לפארק הירקוןכ-170 מ׳, צפוי להיפתח ב-2027
הדירה
- סוג וחדרים
- מיני פנטהאוז, 5 חדרים
- שטח בנוי
- כ-190 מ״ר בנוי
- מרפסות
- 76 עד 80 מ״ר בסך הכול
- קומה
- 11 מתוך 12
- כיווני אוויר
- 3 עד 4
- חלוקה
- יחידת הורים, אגף ילדים עם מרפסת לים, סלון גדול
מפרט ושירותים
- מטבח
- מטבח מאובזר עם מוצרי חשמל ומקרר אינטגרלי מוסתר
- מיזוג
- מערכת רב-מפצלית (VRF)
- נגרות
- נגרות בהתאמה אישית
- חניה ומחסן
- 2 חניות ומחסן
- ממ״ד ומעלית
- בדירה
הבניין
בניין בוטיק חדש בן 12 קומות
כתובת הבניין, היזם ודמי הניהול נמסרים בפנייה ישירה.
- מיקום
- כוכב הצפון, תל אביב-יפו
- קומות
- 12
- שנת בנייה
- 2022 או 2023
- שירותים לדיירים
- חדר כושר
- מחיר בדולרים
- כ-5.9 מיליון דולר לפי השער היציג
הסביבה
כוכב הצפון: הפארק מדרום, שדה דב מצפון
כוכב הצפון תחומה בשדרות רוקח ופארק הירקון מדרום, בדרך נמיר ממזרח, ברחוב ש״י עגנון ורובע שדה דב מצפון ובאבן גבירול ממערב. השכונה פותחה בעיקר בשנות ה-90 וה-2000 כבלוקים של 8 עד 12 קומות סביב פארק מרכזי, לצד מגדלי מגורים ובנייני בוטיק. לפי נתוני עסקאות שפורסמו במאקו, מחיר העסקה החציוני בה בין 2023 לאוקטובר 2025 היה 6.1 מיליון ש״ח, הרביעי בגובהו בישראל.
פארק הירקון, כ-3,750 דונם כולל הספורטק, גובל בשכונה לאורך שדרות רוקח, ונמל תל אביב הוא מתחם פנאי של 220 דונם בקצה הפארק. בפינת רוקח ונמיר מתוכנן פרויקט סמינר הקיבוצים, עם שלושה מגדלי מגורים בני 28 קומות ו-450 דירות.
הקו הירוק של הרכבת הקלה צפוי לפעול בקטעו הדרומי ב-2028 ובמלואו ב-2030, עם תחנת רדינג על הגשר החדש מצפון לשדרות רוקח. גשר הולכי רגל ואופניים חדש מעל הירקון, באורך 180 מ׳, נפתח במאי 2026.
חינוך
- בית הספר היסודי כוכב הצפון
בית ספר ממלכתי בשכונה לפי מקורות ברשת, כ-82 תלמידים בשכבה; אזור הרישום של הבניין לאימות
- עירוני כ״ד, עמוס עוז
מופיע בשכונה לפי מקורות ברשת, כ-47 תלמידים בשכבה; אזור הרישום לאימות מול העירייה
תחבורה
- הקו הירוק של הרכבת הקלה, תחנת רדינג
בביצוע; הקטע הדרומי צפוי ב-2028 והקו המלא ב-2030; תחנת רדינג תוקם מצפון לשדרות רוקח על גשר הקו הירוק (תחנה מקורה בגובה 12 מ׳)
- גשר הולכי רגל ואופניים רוקח - לוי אשכול לפארק הירקון
בביצוע מקיץ 2026, פתיחה צפויה ב-2027; אורך כ-170 מ׳ ורוחב 6 מ׳, נגיש ללא מעליות
- גשר הולכי רגל ואופניים מעל הירקון (פארק הירקון לאבן גבירול)
פעיל, נפתח במאי 2026; 180 מ׳ על 6 מ׳
תכנון סביב
מה מתוכנן סביב הנכס
תכניות ועבודות שפורסמו, והמשמעות האפשרית שלהן לרוכש או לשוכר. המידע מבוסס על פרסומים ואינו מחליף בדיקה במנהל התכנון.
- גשר רוקח ולוי אשכול לפארק הירקון
חיבור ישיר להולכי רגל ולרוכבי אופניים מרחוב לוי אשכול לפארק החל מ-2027, עם עבודות בשדרות רוקח עד אז. התכנית אושרה בינואר 2022 עם הקצאה של 35 מיליון ש״ח.
- פרויקט סמינר הקיבוצים, פינת שדרות רוקח ודרך נמיר
כ-55 דונם: שלושה מגדלים בני 28 קומות עם 450 יחידות דיור ושלושה מבנים בני 6 קומות לאורך רחוב מאוריציו ויטלה, עד 1,550 מ״ר מסחר ו-4,600 מ״ר מבני ציבור. שלב ראשון (134 יחידות ובניין מכללה חדש) כ-5 שנים; מימון של כ-1.7 מיליארד ש״ח. צפויות שנים של עבודות ובינוי רב קומות בפינה הדרום מזרחית של השכונה.
- מגדלי רובע שדה דב
בתכנית המרכז, שההתנגדויות לה נדחו ב-3.2.2025, 7,128 יחידות דיור במגדלים של 20 ו-45 קומות; רוב הדירות ברובע צפויות בתוך 3 עד 6 שנים. מגדלים מצפון עשויים לשנות את קו הרקיע ואת הנוף לכיוון הים.
- הקו הירוק
שיפור בנגישות לרכבת מתחנת רדינג שמצפון לשדרות רוקח לאחר הפתיחה (הקטע הדרומי 2028, הקו המלא 2030); עבודות באזור רוקח והירקון עד אז.
- אתר תחנת הכוח רדינג
ייצור החשמל אמור להיפסק לפי החלטת 2024, חלק מהשטח יועבר לשימוש אזרחי ולחוף והיתר ישמש לאגירה ולחיבור כבל תת ימי; תכנית שימור מסבה את רדינג א׳ למוזיאון, מרכז מבקרים וחלל אירועים. לוחות הזמנים לאימות.
המספרים
18,000,000 ש״ח, בחשבון של רוכש
המחיר 18,000,000 ש״ח, מחושב לפי כללי המס והמימון שפורסמו עד 16.9.2026.
- מחיר מבוקש
- 18,000,000 ₪ ≈ $5,903,575
- מחיר למ״ר בנוי
- 94,737 ₪
- ממוצע למ״ר, כוכב הצפון
- 51,000 ₪ 49,000 עד 51,000 ₪, ביזפורטל, יולי 2026
- משכנתא מרבית, דירה יחידה
- 13,500,000 ₪ 75% מהשווי לפי בנק ישראל
מה זה עולה לכם, לפי סוג הרוכש
- מס רכישה
- 1,153,886 ₪ שיעור אפקטיבי 6.41%
- הלוואה מרבית
- 13,500,000 ₪ 75% מהשווי
- הון עצמי מינימלי
- 4,500,000 ₪
- הון עצמי ומס רכישה
- 5,653,886 ₪ לפני שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות
- מס רכישה
- 1,678,899 ₪ שיעור אפקטיבי 9.33%
- הלוואה מרבית
- 9,000,000 ₪ 50% מהשווי לדירה להשקעה או לרוכש שאינו אזרח ישראלי
- הון עצמי מינימלי
- 9,000,000 ₪
- הון עצמי ומס רכישה
- 10,678,899 ₪ לפני שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות
- מס רכישה
- 975,976 ₪ שיעור אפקטיבי 5.42%. הזכאות: משנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה
- הלוואה מרבית
- 13,500,000 ₪ 75% מהשווי
- הון עצמי מינימלי
- 4,500,000 ₪
- הון עצמי ומס רכישה
- 5,475,976 ₪ לפני שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאות
מדרגות מס הרכישה מוקפאות עד 15.1.2028. שיעורי 8% ו-10% לדירה נוספת קבועים בהוראת שעה שתוקפה עד תחילת 2027. אין בכך ייעוץ מס.
עלויות שוטפות, תשואה ומטבע
- למ״ר משוקלל, מרפסות בשליש
- 83,077 ₪ 18,000,000 ÷ (190 + 80 ÷ 3)
- למ״ר משוקלל, מרפסות בחצי
- 78,261 ₪ 18,000,000 ÷ (190 + 80 ÷ 2)
- ארנונה, הערכה שנתית
- 20,706-37,692 ₪ 190 מ״ר באזור 2 עד 270 מ״ר כולל מרפסות באזור 1, בתעריף מעל 140 מ״ר. האזור ואופן החיוב על מרפסות פתוחות לאימות.
- דמי ניהול
- יימסרו בפנייה
- עסקאות של 10 מיליון ש״ח ומעלה ב-2025
- 635 60% מהן בתל אביב
- שער דולר ויורו יציג
- $1 = 3.0490 ₪ · €1 = 3.5169 ₪ בנק ישראל, 15.9.2026
- ריבית בנק ישראל ופריים
- 3.25% · 4.75% החלטה מ-1.9.2026
כל המספרים בפרק זה הם המחשה מחושבת ואינם הצעת מחיר, שמאות או ייעוץ.
השוק
המחיר מול השוק בכוכב הצפון
עסקאות 2025 ו-2026 בכוכב הצפון ובסביבתה, מודעות פנטהאוז ודופלקס פעילות, ונתוני השוק בתל אביב. חלק מהעסקאות הן רכישות על הנייר בפרויקטים חדשים.
- מחיר ממוצע למ״ר, כוכב הצפון (7.2026)
- כ-49,000 עד 51,000 ש״ח; בפרויקטים חדשים לאורך ש״י עגנון ובסביבתו עד 90,000 ש״ח ויותר
- מחירים אופייניים (7.2026)
- דירת 4 חדרים כ-4.9 מיליון ש״ח; דירות 4 ו-5 חדרים חדשות מוצעות החל מכ-5.39 מיליון ש״ח
- שכר דירה ממוצע ותשואה (7.2026)
- כ-13,900 ש״ח לחודש; תשואה ברוטו של כ-3%
- מחיר עסקה חציוני, תחילת 2023 עד אוקטובר 2025 (10.2025)
- 6.1 מיליון ש״ח, המקום הרביעי בארץ (אשכול, ככל הנראה מתחם אשכול בשדה דב, ראשונה עם 7.2 מיליון ש״ח)
- רף מחירים בבנייה חדשה בשדה דב (2.2026)
- ממוצע 79,000 עד 85,000 ש״ח למ״ר; פנטהאוז בקומה 15 מעל 103,000 ש״ח למ״ר; פנטהאוזים יקרים בכ-30% מדירות רגילות (תוכן בשיתוף מסחרי)
- הנכס ביחס לממוצע השכונתי (9.2026)
- 91,371 עד 94,737 ש״ח למ״ר בנוי, פי 1.8 עד 1.9 מהממוצע של 49,000 עד 51,000 ש״ח (חישוב)
- שקלול שטחי מרפסות (7.2025)
- גלובס חישב לפנטהאוז בשדרות לוי אשכול (2025) כ-35,300 ש״ח למ״ר בשקלול מחצית משטח המרפסות וכ-38,800 ש״ח בשקלול שליש, כפי שנעשה לדבריו בשיטות אחרות
- עסקאות של 10 מיליון ש״ח ומעלה (9.2026)
- 635 עסקאות בארץ ב-2025, 60% מהן בתל אביב
- מלאי דירות חדשות לא מכורות, תל אביב (9.2026)
- 9,725
- מדד מחירי הדירות של הלמ״ס, מחוז תל אביב (7.2026)
- עלייה של 0.7% ביוני-יולי 2026; ירידה של 0.9% בשנה
- מדד מחירי דירות יד שנייה של הלמ״ס, תל אביב (6.2026)
- ירידה של 2.0% ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון הראשון
עסקאות ומודעות מכירה להשוואה
| תאריך | מיקום | חדרים | מ״ר | קומה | מחיר | למ״ר | סוג |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| דווח 7.2025 | שדרות לוי אשכול, תכנית ל׳: פנטהאוז בבניין כבן 40 | 165 | 7 | 7,950,000 ₪ | 48,182 ₪ | ||
| דווח 12.2025 | מגדל FIRST של חגג, שדה דב | 260 | 39 | 31,041,000 ₪ | 119,388 ₪ | ||
| דווח 7.2026 | ש״י עגנון 40, כוכב הצפון | 5 | 133.5 | 5 | 10,050,000 ₪ | 75,281 ₪ | |
| דווח 7.2026 | לוי אשכול 16, כוכב הצפון | 7 | 135 | 16 | 10,000,000 ₪ | 74,074 ₪ | |
| דווח 7.2026 | מאוריציו ויטלה 3, כוכב הצפון | 4 | 121 | 1 | 7,100,000 ₪ | 58,678 ₪ | |
| 9.7.2026 | רחוב לוי אשכול, תחת כוכב הצפון | 4.5 | 125 | 13 | 10,000,000 ₪ | 80,000 ₪ | |
| 12.7.2026 | פרויקט סמינר הקיבוצים, כוכב הצפון | 4 | 126 | 9,550,000 ₪ | 75,793 ₪ | ||
| 14.7.2026 | יצחק שטרן 18, ל׳ החדשה | 5 | 123 | 6 | 7,550,000 ₪ | 61,382 ₪ | |
| דווח 4.2025 | מגדל בן 25 קומות, כוכב הצפון: פנטהאוז בקומה שלמה | 180 | 37,000,000 ₪ | 205,556 ₪ | |||
| מודעה, 16.9.2026 | מגדלי ספורטק TLV (קבוצת חגג), רחוב לוי אשכול, כוכב הצפון | 6 | 192 | 20 | 20,000,000 ₪ | 104,167 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | רחוב לוי אשכול, כוכב הצפון: דופלקס חדש | 6.5 | 200 | 2 | 15,500,000 ₪ | 77,500 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | כוכב הצפון: פנטהאוז דופלקס (רחוב בוני העיר) | 5 | 157 | 12,500,000 ₪ | 79,618 ₪ | ||
| מודעה, 16.9.2026 | ש״י עגנון 28, כוכב הצפון (פרויקט הפילהרמונית) | 4 | 130 | 3 | 11,900,000 ₪ | 91,538 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | רחוב מאיר יערי, כוכב הצפון: פנטהאוז דופלקס | 5 | 207 | 7 | 10,450,000 ₪ | 50,483 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | סביוני רמת אביב, כוכב הצפון: מיני פנטהאוז | 5.5 | 135 | 11 | 10,500,000 ₪ | 77,778 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | שדה דב אשכול: דירת 5 חדרים | 5 | 146 | 10 | 9,200,000 ₪ | 63,014 ₪ |
שכירות להשוואה
| תאריך | מיקום | חדרים | מ״ר | שכ״ד לחודש | למ״ר | סוג |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מודעה, 16.9.2026 | סביוני רמת אביב, כוכב הצפון: מיני פנטהאוז | 5.5 | 280 | 37,500 ₪ | 134 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | רחוב מאיר יערי, כוכב הצפון: פנטהאוז | 4 | 165 | 25,000 ₪ | 152 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | כוכב הצפון: דירת 5.5 חדרים | 5.5 | 230 | 27,000 ₪ | 117 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | כוכב הצפון: פנטהאוז | 5 | 130 | 18,000 ₪ | 138 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | אבא קובנר 13, כוכב הצפון: פנטהאוז | 5.5 | 160 | 15,000 ₪ | 94 ₪ | |
| מודעה, 16.9.2026 | פרויקט הפילהרמונית, ש״י עגנון 28, כוכב הצפון | 4 | 103 | 21,300 ₪ | 207 ₪ |
לפני החלטה
הבדיקות שכדאי לעשות
השאלות שרוכש ברמת מחיר כזו שואל, והמסמכים שכדאי לקבל לפני משא ומתן.
- מהי הכתובת המדויקת, הגוש והחלקה, ומי היזם שבנה את הבניין? האם ניתן לראות טופס 4 ולבדוק את רישום הבית המשותף בטאבו?
- מהו השטח הבנוי, מהם שטחי המרפסות (פתוחות ומקורות) ומהם כיווני האוויר לפי תכניות ההיתר, נספח חוזה המכר וחשבון הארנונה?
- מה נמצא בקומה 12 מעל הדירה, והאם למישהו יש זכויות בנייה נוספות על הגג?
- מהם דמי הניהול החודשיים (כולל חדר הכושר) והארנונה השנתית, ובאיזה אזור ארנונה וסיווג מבנה נמצא הנכס?
- האם 2 החניות והמחסן רשומים או צמודים לדירה, והיכן הם ממוקמים?
- אילו תקופות בדק ואחריות לפי חוק המכר (דירות) עדיין בתוקף, והאם דווחו ליזם ליקויים?
- מה עשוי להיבנות מול המרפסת הצופה לים באגף הילדים ומול הנוף מהסלון (מגדלי שדה דב, סמינר הקיבוצים)? האם המוכר יכול להציג בדיקה תכנונית?
- כיצד שקלל השמאי של המוכר או של הקונה את שטחי המרפסות, והאם קיימת שומה עדכנית?
- לאילו בתי ספר יסודיים ועל יסודיים משויכת הכתובת לפי אזורי הרישום של העירייה?
- תשריט הדירה והיתר הבנייה, כולל שטחי המרפסות המקורות והפתוחות
- טופס 4 ורישום הבית המשותף
- הערכת שמאי עדכנית ושיטת שקלול המרפסות
- בדיקה תכנונית של מה שיכול להיבנות מול כיווני הנוף
שאלות ותשובות
