ToHa2 Tel Aviv: bureaux à louer Tel Aviv pour 400 salariés

Les sources publiques donnent une base solide, sans fournir le dossier technique final. Amot et Gav-Yam détiennent chacune 50% du projet. Dans son rapport du premier trimestre 2026, publié le 12 mai 2026, Amot indique que la structure était achevée et que les travaux de façade et de systèmes se poursuivaient. Les documents du même trimestre visaient une fin de construction et un Form 4 vers la fin de 2026, puis une occupation estimée au premier trimestre 2027. Les publications ne s'accordent toutefois ni sur le nombre d'étages, ni sur la surface de référence, ni sur le taux déjà contractualisé.

Pour un COO, la décision porte sur le calendrier, les déplacements du personnel, la continuité d'activité et la capacité du bâtiment à absorber une implantation dense. Pour un CFO, elle porte sur le loyer effectif, les charges, l'arnona, le stationnement, le coût du fit-out, les garanties et les droits de sortie. Pour un investisseur institutionnel, elle porte sur la montée en occupation, les concessions commerciales, le délai de stabilisation et l'écart entre un NOI prévu à pleine occupation et les flux effectivement encaissés. ToHa2 mérite une analyse approfondie, mais elle doit se terminer par un test-fit, un RFP technique et un modèle complet du coût d'occupation.

Nad-Lan est un site d'information indépendant, sans lien avec Amot, Gav-Yam, ToHa2, Google ni les intermédiaires qui commercialisent des surfaces dans le projet.

Lecture rapide pour la direction

Les promoteurs présentent des plateaux typiques d'environ 2 500 à 3 000 m². Ron Arad Associates, consulté le 8 août 2026, décrit un plateau brut de plus de 30 000 pieds carrés, soit environ 2 787 m² par simple conversion. Colliers, consulté le 8 août 2026, utilise pour Tel Aviv un repère de 12 à 14 m² par salarié et un écart typique de 15% à 25% entre surface louable et surface utile. Pour 400 personnes, la première enveloppe de travail est donc d'environ 4 800 à 5 600 m². Deux plateaux complets peuvent convenir, mais ce résultat reste à démontrer sur les plans exacts.

La localisation est un atout réel, mais pas une connexion intégrée à la gare. Un itinéraire Google Maps mesuré le 4 août 2026 donnait environ 900 mètres et 14 minutes à pied jusqu'à Tel Aviv HaShalom. Le centre commercial Azrieli était mesuré à environ 700 mètres et 11 minutes, et la station Yehudit de la ligne rouge active à environ 900 mètres et 14 minutes. Ces résultats sont des captures d'itinéraire depuis le point de référence du dossier. Ils doivent être remesurés depuis l'entrée définitive du hall.

Le marché impose une comparaison précise. Le rapport CBRE H1 2025, publié le 26 novembre 2025, situait Yigal Alon à 130 NIS par m² et par mois en état AS IS, avec 95% d'occupation, et la tour ToHa existante autour de 160 NIS. Les données Newmark Natam H2 2025, publiées par Calcalist le 16 avril 2026, plaçaient la moyenne Class A de Yigal Alon à 136,67 NIS et 99,1% d'occupation. En parallèle, des annonces de courtage ToHa2 affichent des fourchettes très éloignées, de 100 à 150 NIS pour l'une et de 180 à 250 NIS pour une autre. Ce ne sont pas des conditions confirmées par le bailleur.

L'opération Google constitue le point de référence le plus documenté. Le communiqué boursier du 25 juin 2024 indique environ 60 000 m² dans les étages supérieurs et plusieurs centaines de places de stationnement. Le bail est conclu pour dix ans, avec une seule faculté de sortie après cinq ans, et un démarrage prévu au premier trimestre 2027. Le montant annuel initial était d'environ 115 millions de NIS indexés, stationnement compris. Amot présentait environ 120 millions de NIS après indexation dans son rapport de mai 2026. Le stationnement étant inclus, ces montants ne donnent pas un loyer de bureaux net par m².

Propriété, gouvernance et équipe de conception

Amot et Gav-Yam détiennent le projet à parts égales. Cette répartition de 50% et 50% ressort du rapport Amot du 12 mai 2026 et de la déclaration relative au bail Google. La présence de deux groupes cotés apporte une profondeur financière et une expérience de l'immobilier tertiaire. Elle ne remplace pas l'identification de l'entité juridique qui signera le bail, de la société qui gérera la tour et de la personne habilitée à valider les travaux du locataire.

Une implantation de 400 personnes implique plusieurs documents: bail, convention de gestion, accord de stationnement, règlement de chantier, work letter du bailleur et garanties. Les engagements doivent être cohérents d'un document à l'autre. Le term sheet doit préciser qui finance les travaux promis, qui certifie leur achèvement, qui gère les modifications et quel recours existe lorsqu'une promesse commerciale ne correspond pas au manuel technique.

Le projet associe Ron Arad Associates et Yashar Architects, sous la direction d'Avner Yashar dans ce contexte. Ron Arad Associates cite WSP et David Engineers pour l'ingénierie structurelle. D'autres bases de projet mentionnent des consultants en systèmes, transport vertical, sécurité incendie et durabilité. Ces noms attestent une participation à la conception. Ils ne prouvent pas que les installations finales ont été testées selon une performance particulière.

Le locataire doit obtenir les plans Issued for Construction applicables, puis les documents as-built, les rapports de commissioning et les autorisations des autorités. Une liste de consultants ne remplace ni une puissance réservée, ni une simulation d'ascenseurs, ni une garantie sur les horaires de climatisation.

ToHa2 appartient au complexe ToHa au sens urbain, mais les services et occupants de ToHa1 ne doivent pas être transférés automatiquement à la nouvelle tour. WeWork et Novartis disposent d'adresses dans le complexe existant. Ils ne sont pas pour autant des locataires publiquement identifiés de ToHa2. Google reste le seul occupant de ToHa2 nommé dans la recherche publique actualisée.

Des chiffres d'étages qui ne coïncident pas

Amot présente actuellement 75 étages. Gav-Yam, consulté le 8 août 2026, utilise 77 étages dans le texte et 80 dans un tableau de la même page. Ron Arad Associates en présente 77. CTBUH, source secondaire spécialisée, en compte 76 et indique une hauteur architecturale de 298,2 mètres.

Il serait trompeur de choisir le chiffre le plus fréquent ou d'en faire une moyenne. Les écarts peuvent provenir des étages techniques, des doubles hauteurs, des sky lobbies ou de conventions de comptage distinctes, mais aucune réconciliation publique vérifiée n'a été trouvée. Pour une entreprise qui veut les étages élevés, le numéro commercial ne suffit pas. Le bail doit fixer l'altitude physique, le bouton d'ascenseur, la zone de desserte, le compartiment incendie et un plan signé.

Le nombre d'étages influence aussi l'analyse d'évacuation, la logistique, les temps de transfert et l'accès à la lumière. Un étage présenté comme 50 dans un document peut ne pas correspondre au même niveau louable dans un autre. Le stack plan demandé au bailleur doit montrer tous les niveaux, leur usage et leur statut commercial.

La hauteur de 298,2 mètres provient de CTBUH, pas d'un dossier contractuel des propriétaires. Des descriptions générales parlent d'environ 300 mètres. Pour un locataire, la hauteur totale est moins importante que la hauteur nette de son plateau, le vent sur les terrasses éventuelles, la pression des systèmes et le chemin réel jusqu'à la rue.

Des bases de surfaces différentes

Le rapport Amot du premier trimestre 2026 présente environ 156 000 m² de surface louable hors sol et près de 45 000 m² de stationnement souterrain. La page du projet Amot arrondit le programme à 160 000 m² hors sol et 45 000 m² de stationnement. Gav-Yam présente environ 201 000 m² au total et 165 000 m² de bureaux et d'activités. Ron Arad Associates affiche environ 100 000 m² nets.

Ces nombres ne se remplacent pas. La surface totale de construction, la surface hors sol, la surface de bureaux et d'activités, la surface commercialisable et la surface nette sont des notions différentes. Pour le CFO, chaque pourcentage de perte entre la surface facturée et la surface utile a une valeur annuelle. Pour l'investisseur, le dénominateur choisi modifie le taux de location, le coût par m² et la productivité du capital.

Le bail doit définir le standard de mesure, la surface rentable, la surface utile, le coefficient de parties communes et la procédure de remesurage. Une société qui compare deux immeubles doit ramener chaque offre à une surface utile cohérente. Comparer un prix par m² rentable à un prix par m² net donne une illusion de précision.

Le point GovMap utilisé dans le dossier se situe à Totzeret HaAretz 2, Tel Aviv, aux coordonnées approximatives 32.0734792568, 34.7953068779. Le marqueur intégré de Gav-Yam et le centre du polygone OpenStreetMap sont légèrement différents. Ce sont des points cartographiques, pas un relevé cadastral. L'adresse juridique doit venir du bail, du dossier municipal ou d'un document officiel.

Calendrier de construction et risque de livraison

Au 31 mars 2026, Amot indiquait que la structure était achevée et que les travaux de façade et de systèmes étaient en cours. Ses documents du premier trimestre visaient une fin de construction et un Form 4 vers la fin de 2026, avec une occupation estimée au premier trimestre 2027. Gav-Yam indique le quatrième trimestre 2026 pour l'achèvement. Ron Arad Associates indique octobre 2026. Les calendriers convergent autour de la fin de 2026, mais ils ne constituent pas une date de remise obligatoire pour un plateau précis.

Une entreprise doit distinguer quatre événements. Le premier est l'achèvement du bâtiment de base. Le deuxième est la prise de possession des niveaux choisis. Le troisième est l'accès complet des entreprises de fit-out. Le quatrième est l'ouverture opérationnelle après mise en service de l'électricité, du refroidissement, de la sécurité incendie, des télécommunications, des ascenseurs et des autorisations.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

La date contractuelle de possession, le handover specification par étage, la séquence des raccordements permanents et le statut de commissioning ne figurent pas dans les sources publiques. Le bail doit définir les conditions de remise, le droit d'inspection, la liste des réserves, le délai de correction et un long-stop assorti d'un recours utile.

La simultanéité des chantiers de plusieurs locataires crée un second risque. Les monte-charges, le quai de livraison, l'électricité provisoire, les permis de travaux à chaud et l'évacuation des déchets peuvent devenir des goulets d'étranglement. Il faut demander le tenant fit-out logistics plan et le nombre de chantiers prévus en parallèle.

Une société qui quitte un immeuble existant doit prévoir un chevauchement. Une réception réglementaire du bâtiment ne signifie pas qu'un étage donné est prêt pour les équipes IT, la sécurité, le mobilier et les tests intégrés. Les équipements à délai long doivent être commandés à partir d'un programme réaliste, pas à partir d'une date marketing.

Commercialisation: 45% officiels contre 43% dans la presse

Au 31 mars 2026, Amot déclarait des contrats sur environ 45% de la surface louable hors sol. Appliquer 45% au dénominateur de 156 000 m² donne un calcul arithmétique d'environ 70 200 m² contractualisés et 85 800 m² en dehors de ce pourcentage. Il ne s'agit pas d'un inventaire disponible. Des surfaces peuvent être réservées, en négociation, divisées, en travaux ou contractualisées après la date du rapport.

Globes a utilisé environ 43% le 2 juin 2026. La divergence n'a pas été expliquée publiquement. Elle peut provenir du calendrier, du périmètre, du dénominateur ou de l'arrondi. La présentation rigoureuse conserve 45% comme chiffre officiel au 31 mars et 43% comme chiffre de presse du 2 juin. Elle ne crée pas une moyenne artificielle de 44%.

Les 60 000 m² environ de Google représentent près de 38,5% du dénominateur de 156 000 m². Le taux officiel de 45% implique donc arithmétiquement des contrats supplémentaires. C'est une déduction mathématique. Les noms, surfaces, conditions et étages de ces autres occupants n'ont pas été publiés dans les sources étudiées.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

Pour connaître la disponibilité actuelle, il faut un stack plan daté distinguant les étages vacants, signés, optionnés, réservés et en négociation. Il doit aussi séparer les plateaux shell des plateaux aménagés par le bailleur. Le rapport annuel Amot 2025 indiquait qu'environ la moitié des surfaces alors non commercialisées devait être proposée en shell et l'autre moitié en finition complète. Cette stratégie ne prouve pas qu'un local précis soit déjà fini aujourd'hui.

Le bail Google: ce qui est certain et ce qui ne l'est pas

Le communiqué immédiat du 25 juin 2024 confirme environ 60 000 m² dans les étages supérieurs et plusieurs centaines de places. La durée est de dix ans, avec un seul droit de sortie au bout de cinq ans, pour une prise d'effet prévue au premier trimestre 2027. Le loyer annuel indexé annoncé à l'origine était proche de 115 millions de NIS, stationnement inclus. Dans le rapport Amot du 12 mai 2026, le montant indexé apparaissait proche de 120 millions de NIS.

Cette transaction confirme une demande d'ancrage et montre que la tour a été retenue par un grand groupe technologique. Elle ne publie pas le budget d'aménagement de Google, ses concessions, sa puissance électrique, son refroidissement, ses garanties ou le nombre exact de places. Une entreprise qui prend 5 000 à 6 000 m² n'obtiendra pas nécessairement les mêmes conditions qu'un locataire de 60 000 m².

Le stationnement étant inclus dans le montant annuel, une division simple par 60 000 m² ne donne pas le loyer des bureaux. Bizportal estimait le 25 juin 2024 une composante de 145 à 155 NIS par m² et par mois. Il s'agit d'une estimation journalistique, pas d'une ventilation publiée dans le communiqué boursier.

Le droit de sortie après cinq ans modifie aussi le risque pour l'investisseur. Un bail annoncé sur dix ans avec break à cinq ans ne se modélise pas comme dix années fermes. Le préavis, les conditions, les pénalités, le rétablissement des locaux et les garanties ne sont pas publics.

Emplacement dans le corridor Yigal Alon

ToHa2 se trouve entre Totzeret HaAretz, Yigal Alon et Derech HaShalom, à l'est du corridor Ayalon. Il se positionne face aux autres tours de Yigal Alon, à Sarona, à Menachem Begin, à la Bursa de Ramat Gan, à Ramat HaHayal et à Herzliya Pituach. Pour une direction française ou internationale, la frontière municipale compte moins que les temps de parcours, l'accès aux clients, les hôtels et l'attractivité auprès des salariés.

La requête location bureau à Tel Aviv recouvre plusieurs intentions. Certains cherchent une adresse de représentation. D'autres veulent un centre d'ingénierie relié au train. D'autres cherchent des bureaux équipés Tel Aviv afin de réduire les travaux. ToHa2 répond surtout aux besoins de grands plateaux et de siège vertical. L'état de livraison de chaque étage doit être vérifié avant de parler de bureau équipé.

Le complexe existant et les tours voisines créent un écosystème international. WeWork opère à Yigal Alon 114 dans ToHa existant. Novartis publie une adresse dans le complexe. Google et PayPal ont des implantations dans la tour Electra voisine, et Google est le locataire d'ancrage nommé de ToHa2. Ces présences donnent du contexte au quartier, sans autoriser à présenter les occupants de ToHa1 comme des locataires de ToHa2.

Gav-Yam montre actuellement des restaurants et une place urbaine végétalisée. Un article de 2021 indiquait au contraire que la seconde tour n'aurait pas de commerce. Cette contradiction est datée et peut refléter une évolution du projet ou des limites du complexe. Il faut demander quels services seront réellement ouverts lors de l'occupation et lesquels appartiennent à ToHa1 ou à l'espace public.

Train, tramway, autobus et aéroport

L'itinéraire vers Tel Aviv HaShalom mesuré le 4 août 2026 était d'environ 900 mètres et 14 minutes à pied. Celui vers Azrieli Tel Aviv Mall était d'environ 700 mètres et 11 minutes. Celui vers Yehudit, station active de la ligne rouge, était d'environ 900 mètres et 14 minutes. Les travaux, les passages piétons, l'entrée définitive et la météo peuvent changer l'expérience.

Pour 400 salariés, 14 minutes à pied restent un avantage ferroviaire notable, mais ce n'est pas une gare sous le hall. L'équipe workplace doit mesurer le trajet porte-quai aux heures de pointe, avec les attentes aux carrefours, l'accessibilité, l'ombre et la pluie. Aucun service de navette ToHa2 dédié n'a été identifié publiquement.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

Le flux GTFS national vérifié le 8 août 2026 montrait plusieurs lignes aux arrêts proches. À Yigal Alon et Derech HaShalom figuraient notamment 7, 46, 51, 54, 59 et 62. D'autres arrêts proches affichaient notamment 23, 36, 56, 64, 91, 116, 166, 278, 472, 473, 477 et 478. Un numéro de ligne ne garantit ni la fréquence ni la résilience. Une étude doit utiliser les lieux de résidence réels des équipes.

NTA inscrit HaShalom dans les tracés projetés des lignes de métro M1 et M2. Ce sont des infrastructures futures. Un bail commençant en 2027 doit rester cohérent sans leur attribuer une valeur opérationnelle immédiate. La ligne rouge fonctionne déjà, mais Yehudit n'est pas intégrée à ToHa2.

Un itinéraire routier vers Ben Gurion Airport mesuré le 4 août 2026 donnait environ 22,3 km et 25 minutes, selon le trafic. Une société internationale doit tester les heures d'arrivée des vols, les temps de prise en charge et les jours de congestion. La gare HaShalom offre une autre option, soumise aux horaires et au trajet à pied.

Cadre de travail et services du quartier

Azrieli apporte commerces, restaurants, services et un grand pôle de transport. Le Crowne Plaza Tel Aviv City Center se trouve dans le complexe Azrieli, ce qui facilite l'accueil d'une direction étrangère. Dixie se situe à Yigal Alon 120, et d'autres options existent dans le corridor. Il faut néanmoins tester la capacité au déjeuner, les horaires tardifs, la livraison et la confidentialité des rendez-vous.

La recherche espace de coworking Tel Aviv peut conduire vers WeWork ToHa. Les salles de réunion, salons et services de ce coworking relèvent d'un contrat séparé. Ils ne sont pas automatiquement inclus dans un bail ToHa2. Un espace flexible voisin peut servir de solution transitoire pendant le fit-out, à condition de valider la sécurité, la disponibilité et le coût.

La place végétalisée annoncée peut améliorer les pauses et les réunions informelles. Il faut attendre le paysage final pour connaître l'ombre, les sièges, les règles, les événements et la capacité. Une image de synthèse ne garantit pas un espace extérieur adapté à plusieurs milliers d'usagers quotidiens.

L'analyse RH doit cartographier les temps de trajet des salariés actuels et des recrutements futurs. La médiane ne suffit pas. Il faut regarder le 75e et le 90e percentile, les journées de présence complète, les interruptions du rail et les horaires liés aux équipes américaines ou asiatiques.

Plateau type et implantation de 400 personnes

Ron Arad Associates décrit un plateau organisé autour d'un noyau central, supérieur à 30 000 pieds carrés bruts, environ 2 787 m² par conversion. Les supports promoteurs parlent généralement de 2 500 à 3 000 m². Un noyau central peut offrir un périmètre efficace, mais le rapport utile dépend de sa taille, des colonnes, de la géométrie de façade, des sanitaires, des espaces protégés, des gaines et des parties communes.

Le repère Colliers de 12 à 14 m² par salarié donne 4 800 à 5 600 m² pour 400 personnes. Deux étages de 2 787 m² totalisent environ 5 574 m² bruts. Avec une perte hypothétique de 20%, la surface utile tomberait autour de 4 459 m². Cette hypothèse peut convenir à une organisation hybride compacte et être insuffisante pour un siège avec de nombreux bureaux, des salles clients, une académie, un SOC, une grande cuisine ou des laboratoires.

Le test-fit doit compter les postes, bureaux fermés, salles de différentes tailles, phone booths, zones projet, accueil, cuisine, bien-être, stockage, courrier, IT, sécurité, premiers secours, accessibilité et circulations. Il doit montrer l'occupation de pointe, pas uniquement la moyenne hebdomadaire. Trois versions sont utiles: base, croissance et contraction.

Deux étages complets peuvent former un campus vertical cohérent. Ils doublent parfois les points café, les locaux support et les accueils. Un escalier intérieur peut améliorer les échanges, mais nécessite des validations structurelles, incendie et bailleur. Un étage partiel peut réduire le loyer tout en compliquant l'acoustique, la sécurité, les installations, l'évacuation et l'expansion.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

Les sources ne donnent pas la profondeur finale des plateaux, la trame de façade, la grille de colonnes, le ratio utile, les charges d'occupation ou l'emplacement autorisé d'un escalier intérieur. Les fichiers CAD ou BIM à jour doivent précéder la sélection commerciale.

Transport vertical: 64 ascenseurs et quatre escalators

Ron Arad Associates décrit six zones de transport vertical, deux sky lobbies, un hall d'entrée d'environ 20 mètres de haut et une passerelle à environ 100 mètres reliant le toit de ToHa1. Le trajet vers certains étages peut donc associer une navette rapide jusqu'à un sky lobby, puis un ascenseur de zone.

Un article Calcalist du 17 janvier 2024, réalisé avec Electra Elevators, présente un contrat OTIS installé par Electra d'environ 100 millions de NIS. Il décrit 64 ascenseurs et quatre escalators. Une dizaine de navettes double-deck seraient exploitées à 8 mètres par seconde, avec environ 25 secondes jusqu'au hall supérieur autour de l'étage 50. Le même article décrit 36 ascenseurs MRL de zone à 2,5 mètres par seconde et deux grands monte-charges desservant tous les étages à 6 mètres par seconde.

Le contenu mentionne aussi des ascenseurs dédiés au parking, au service de cuisine et aux vélos, avec une population quotidienne attendue d'environ 9 000 salariés et visiteurs. Il parle de trois grands segments, tandis que l'architecte parle de six zones. Les deux descriptions peuvent viser des niveaux différents du système, mais aucun schéma public ne permet de les fusionner.

La vitesse ne suffit pas pour mesurer la qualité. Une entreprise de 400 personnes a besoin du temps d'attente moyen et au 90e percentile le matin, à midi et le soir. Elle doit connaître le destination control, les transferts, l'accessibilité, le parcours des visiteurs et le scénario dans lequel une cabine est hors service.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

Les tableaux finaux de groupes, les capacités des cabines, les paramètres de destination control, les calculs de handling et les résultats commissionnés ne sont pas publics. Le RFP doit demander une étude pour les étages et le profil d'arrivée de l'entreprise, ainsi que la stratégie d'évacuation utilisant les ascenseurs et la matrice d'alimentation de secours.

Puissance électrique, générateurs et continuité

Aucune source publique consultée ne donne l'allocation électrique du locataire en W par m², la capacité raccordée d'un étage, la capacité libre ou la diversité physique des arrivées. La taille de la tour ne prouve pas qu'une puissance particulière reste disponible sur les étages proposés.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

Il faut demander le single-line diagram depuis le réseau jusqu'aux tableaux locatifs, avec tensions, postes, transformateurs, protections, comptage, niveaux de défaut, harmoniques et capacité réservée. Une puissance installée dans le projet n'est pas une puissance garantie au locataire. Le coût et le délai d'une augmentation doivent être chiffrés.

Les sources publiques ne donnent pas le nombre de générateurs, leur puissance, leur autonomie, leur redondance ou la liste des charges secourues. Un secours life safety peut maintenir les pompes incendie et l'éclairage d'urgence sans alimenter les prises de travail, le refroidissement IT ou l'ensemble des ascenseurs.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

La matrice de secours doit distinguer ascenseurs voyageurs, monte-charges, désenfumage, sécurité, BMS, locaux télécoms, prises rouges et refroidissement des salles critiques. Il faut demander la durée de carburant, le plan de ravitaillement, les essais en charge et la procédure de communication lors d'une coupure.

Un UPS locataire demande un emplacement, une ventilation ou un refroidissement, un bypass, une étude incendie et une capacité structurelle. La chimie des batteries peut être soumise aux règles de l'assureur et du bâtiment. L'entreprise doit définir son RTO et son RPO avant de dimensionner l'équipement.

Fibre, télécommunications, cloud et équipes AI

Les sources publiques ne nomment pas les opérateurs de fibre déjà engagés dans ToHa2. Aucun document officiel du projet ne confirme Bezeq, HOT, Partner, Cellcom ou un fournisseur de dark fibre. Aucune certification WiredScore ou équivalente n'a été trouvée. Une promesse générale de fibre ne démontre pas la résilience.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

Le RFP doit demander la liste des opérateurs, deux entrées de rue physiquement différentes, le meet-me room, des risers séparés, les points de demarcation, les coûts de cross-connect et les délais. Deux marques commerciales qui empruntent la même gaine ne constituent pas deux routes indépendantes.

Le nombre de gaines télécoms, les locaux de communication par étage et la surface autorisée pour une salle serveurs ne sont pas publics. Il faut inspecter l'électricité, le refroidissement 24/7, le drainage, la protection contre l'eau, l'incendie, le contrôle d'accès et le chemin de maintenance. La climatisation de confort n'est pas un refroidissement IT permanent.

Une petite salle GPU peut demander une densité électrique et thermique très supérieure à celle d'un bureau. Il faut valider les kW par rack, la charge au sol, le bruit, le rejet de chaleur et la protection incendie. Le liquid cooling ajoute CDU, tuyaux, détection de fuite, drainage, assurance et répartition des responsabilités. Aucun document public ne permet de qualifier ToHa2 de GPU-ready.

IL-IX est un point d'échange internet national multi-sites. AWS exploite la région il-central-1 et Google Cloud la région me-west1. Google Dedicated Interconnect liste des options à Tel Aviv et Modiin. Ces faits ne prouvent ni une route depuis ToHa2 ni une latence. Il faut tester traceroute, jitter, perte de paquets et failover sur les circuits réellement proposés.

Hauteur nette, sol, charges et façade

Les sources ne publient pas la hauteur nette sous systèmes, la hauteur slab-to-slab, la présence d'un plancher technique ou la stratégie de distribution des câbles. Le hall d'entrée de 20 mètres ne dit rien de la hauteur utile sous les gaines d'un étage de bureaux.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

Il faut obtenir des coupes aux conditions typiques du noyau et de la façade. Un plafond ouvert préserve du volume, mais demande un traitement acoustique et visuel. Un plafond suspendu simplifie parfois les installations tout en réduisant la hauteur. Un plancher technique facilite les changements, à condition de connaître sa profondeur, sa charge, ses coupe-feu et son accès.

Les charges admissibles et charges ponctuelles ne sont pas publiées. Des archives compactes, coffres, batteries, studios, cuisines lourdes ou racks concentrés peuvent dépasser les besoins ordinaires. Le loading schedule doit séparer charge répartie et charge ponctuelle, puis identifier les zones renforcées.

La trame de façade, l'espacement des meneaux, les colonnes, la stratégie de stores et le raccord des cloisons ne sont pas publics. Alcon, consulté le 8 août 2026, décrit une façade closed-cavity double-skin, un cable wall, un skylight et des éléments Dekton, laiton et GFRC. Cette description ne remplace pas les valeurs U, SHGC, acoustiques, lumière du jour et éblouissement.

HVAC, BMS, sécurité incendie et confort

Le type final de climatisation n'est pas publié. Les sources ne précisent pas s'il s'agit de chillers centraux, VRF ou d'une autre architecture. La redondance N+1, les zones, les horaires standards, le prix en dehors des heures et le droit à un refroidissement 24/7 ne sont pas publics.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

Une société qui travaille avec l'Amérique du Nord ou l'Asie doit connaître la zone minimale facturée le soir et le week-end. Le RFP doit demander la base de conception HVAC, la densité de refroidissement, l'air neuf, les températures, les critères acoustiques, le comptage et le SLA de confort. Une salle de réunion pleine n'a pas le même profil qu'un espace ouvert.

Le BMS doit être évalué comme un outil d'exploitation. La liste des points, le tableau de bord locataire, l'API, les alarmes, la conservation des données et les exports ESG ne sont pas décrits publiquement. Il faut savoir qui reçoit une alerte, qui peut modifier une consigne et comment une anomalie est analysée.

L'annexe environnementale de planification de 2018 prévoyait des dépôts ultérieurs sur la ventilation du parking, les équipements d'urgence, les prises d'air neuf et le bruit mécanique. Ce document de planification n'est pas un as-built. Il ne fixe pas les performances finales.

Le dossier incendie doit comprendre stratégie approuvée, détection, sprinklers, désenfumage, pression des escaliers, sonorisation, ascenseurs pompiers, charge d'occupation et matrice cause-and-effect. Les cloisons, salles serveurs, cuisines et escaliers internes du locataire peuvent modifier les exigences. L'accord doit préciser qui conçoit, dépose, paie et supporte le risque de délai.

Sécurité, accès et services partagés

Les sources publiques n'indiquent pas si la sécurité est présente 24/7, quels badges ou identifiants mobiles sont acceptés, comment sont gérés les visiteurs, combien de temps les images CCTV sont conservées, ni comment un SOC locataire peut s'intégrer. Un hall spectaculaire ne répond pas à ces questions.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

Le parcours doit être testé depuis la rue et le parking jusqu'au hall, à la navette, au sky lobby, à l'ascenseur de zone et au plateau. Le système doit empêcher un visiteur d'accéder à un autre locataire tout en évitant une file d'attente excessive le matin. Une entreprise réglementée peut exiger ses propres journaux et contrôles d'étage.

Aucun engagement public spécifique à ToHa2 n'a été trouvé pour un concierge, un centre de conférences, des salles partagées, une salle de sport, des douches, des casiers, une réception de courrier ou un service de colis. Les équipements du ToHa existant, de WeWork ou d'Azrieli ne sont pas automatiquement ceux de la nouvelle tour.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

Une salle commune peut réduire la surface louée seulement si son accès, son prix et sa disponibilité sont garantis. Les douches et casiers facilitent le vélo seulement si leur capacité est adaptée à la population. Tout service utilisé dans le programme immobilier doit être décrit dans l'accord de gestion.

Stationnement, véhicules électriques, vélos et livraisons

Amot publie environ 45 000 m² de stationnement souterrain, mais aucun nombre officiel actuel de places attribuées uniquement à ToHa2 n'a été trouvé. Un article de 2021 parlait d'environ 1 500 places dans l'ensemble du complexe et de parkings reliés. Ce n'est pas un compte ToHa2 actuel. Le bail Google comprend plusieurs centaines de places sans nombre précis.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

L'offre doit préciser le quota garanti, le prix mensuel, la TVA, le traitement arnona, les visiteurs, l'accessibilité, les droits d'ajout et de restitution. Les annonces citent actuellement 1 200 ou 1 300 NIS par mois, tandis qu'une page de ToHa existant présente 1 100 NIS. Ce ne sont pas des conditions bailleur vérifiées pour ToHa2.

Le projet ne publie pas le nombre de bornes EV actives, la puissance de chaque port, la capacité totale, la facturation ou le plan d'extension. Une préparation en conduits n'est pas une borne opérationnelle. Une flotte d'entreprise doit sécuriser une capacité, pas compter sur une file partagée.

L'article sur les ascenseurs mentionne des élévateurs dédiés aux vélos. Il ne publie pas le nombre d'emplacements, les casiers, les douches, l'accès ou le poste de réparation. Le trajet vélo doit être inspecté de la rue jusqu'au rangement sans conflit avec les véhicules.

Les dimensions du quai, le rayon de giration, la hauteur libre, les horaires, la réservation et le chemin vers les deux monte-charges ne sont pas publics. Les matériaux de fit-out, l'IT, la restauration et les colis en dépendent. Il faut marcher physiquement le parcours logistique avant de valider le planning.

LEED, ESG et performance environnementale

Les promoteurs présentent ToHa2 comme conçu ou construit selon LEED Platinum. Aucune certification finale USGBC publique n'a été trouvée dans les sources gelées. La formulation exacte est donc un objectif ou un standard de conception déclaré par les promoteurs, et non une certification finale confirmée.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

Une entreprise doit demander le scorecard, l'état de la soumission, le modèle énergétique, les rapports de commissioning, la stratégie d'eau, les matériaux et les déchets. Pour le reporting Scope 2, il faut des données d'électricité au niveau locataire, une méthode pour les parties communes et un format d'export exploitable.

La section durabilité Gav-Yam contient aussi des dimensions qui semblent décrire ToHa1. Les pourcentages d'économie affichés ne peuvent donc pas être attribués automatiquement à ToHa2. Chaque affirmation doit être reliée aux documents de la seconde tour.

La double façade peut soutenir l'efficacité, mais la consommation dépend du BMS, des horaires, de la densité, des équipements et des salles techniques. L'entreprise doit demander un EUI de conception puis le comparer aux données réelles après stabilisation.

Comparaison des sous-marchés

Le rapport CBRE H1 2025 enregistrait Yigal Alon à 130 NIS par m² et par mois AS IS avec 95% d'occupation, et ToHa existant autour de 160 NIS. Sarona était à 150 NIS Core and Shell avec 97% d'occupation. Menachem Begin était à 145 NIS AS IS et 98%. Herzliya Pituach était à 90 NIS Core and Shell et 86%. Les états de livraison différents empêchent une comparaison directe des chiffres nus.

Newmark Natam H2 2025 enregistrait Yigal Alon Class A à 136,67 NIS et 99,1% d'occupation. Ce taux élevé soutient l'attractivité du corridor, sans définir le prix d'une tour neuve. Une prime ToHa2 peut exister, mais elle doit être comparée à la contribution du bailleur, aux charges, au parking, au calendrier et au coefficient de perte.

Une annonce TAG, vérifiée le 8 août 2026, affiche 450 à 6 000 m², un loyer de 180 à 250 NIS, 24 NIS de gestion et 1 200 NIS de parking. Une page DH affiche 100 à 150 NIS, 18 NIS de gestion, 1 300 NIS de parking et un plateau de 2 750 m². SQM, le 13 juin 2026, estime environ 200 NIS pour un espace en finition complète.

Ces niveaux se contredisent et ne sont pas des offres signées. Ils peuvent viser des étages, états, dates ou services différents. Le CFO doit obtenir une proposition datée du bailleur indiquant étage, surface mesurée, état de livraison, loyer, indexation, charges, parking, TVA, arnona, contribution et franchise.

La recherche bureaux à Tel Aviv-Yafo ne doit pas conduire à confondre location et acquisition. Les documents examinés concernent la propriété du projet et la location de bureaux. Ils ne confirment pas un programme de vente de lots. De même, une recherche location de bureaux Tel Aviv ne permet pas de qualifier ToHa2 d'option la moins chère. Il s'agit d'une tour neuve premium dans un corridor demandé.

Budget de fit-out et délai réel

Colliers indique environ 2 100 USD par m² pour un fit-out Class A à Tel Aviv, une contribution bailleur typique de 260 à 660 USD par m² et un cycle Class A de 24 à 28 semaines. Ces valeurs sont des repères de marché, pas des engagements ToHa2.

Le repère récent est plus élevé. Calcalist a publié le 14 juin 2026 des données JLL du premier trimestre 2026 selon lesquelles un fit-out corporate de niveau moyen à Tel Aviv dépassait 2 500 USD par m². Le périmètre couvre les travaux et systèmes nécessaires pour rendre un espace opérationnel, mais exclut les travaux de shell, taxes, permis, incentives et contributions bailleur. Un article associé répartit environ 35% à 38% sur les travaux de bâtiment et 25% à 31% sur l'électricité et le HVAC.

Le guide EMEA 2026 de Cushman & Wakefield donne une autre série all-in pour Tel Aviv: 1 635 EUR bas, 1 840 EUR moyen et 2 320 EUR haut par m². Les périmètres et devises diffèrent. Il ne faut pas faire une moyenne. Le budget doit être construit poste par poste à partir du standard de l'entreprise et d'un appel d'offres local.

Pour 5 500 m², chaque variation de 500 USD par m² représente 2,75 millions USD. Le budget doit séparer construction, MEP, mobilier, audiovisuel, IT, sécurité, honoraires, permis, imprévus, TVA et déménagement. Il doit montrer la contribution bailleur, le calendrier de remboursement et les postes exclus.

L'indice officiel des intrants de construction de bureaux et commerces était à 135,8 en juin 2026, avec des salaires en hausse de 4,9% sur un an, selon le Bureau central des statistiques le 15 juillet 2026. Les achats à délai long et l'inflation restent donc des risques de programme.

Shell, finition complète et work letter

Le rapport annuel Amot 2025 indiquait que la moitié environ des surfaces alors non louées devait être commercialisée en shell et l'autre moitié en finition complète. Cette phrase explique une stratégie. Elle ne définit pas l'état d'un étage proposé aujourd'hui. Les termes Shell & Core, Cat A ou full finish doivent être remplacés par un tableau de composants.

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur.

Le handover schedule doit préciser la planéité du sol, le plancher technique ou la chape, le plafond, l'éclairage, la terminaison du HVAC, les sprinklers, la détection, les sanitaires, les tableaux électriques, les stores et le contrôle d'accès. Chaque ligne doit comporter qualité, quantité, date et garantie.

Si le bailleur offre une contribution, la work letter doit préciser le paiement sur factures, la TVA, la possibilité de déplacer les montants, la date de remboursement et le sort du reliquat. Si le bailleur réalise les travaux, le document doit encadrer marge, planning, changements, garantie et retard. Si le locataire réalise les travaux, le manuel de chantier doit être disponible avant signature.

La franchise n'a de valeur que lorsque l'accès permet de construire. Il faut distinguer early access, possession, début de loyer et ouverture. Si l'électricité permanente, les monte-charges ou les interfaces incendie ne sont pas prêts, l'accès formel est insuffisant. Un long-stop et un recours réel protègent le déménagement.

Bail d'une société étrangère en Israël

Une entreprise étrangère doit choisir sa structure avant la signature finale. Le guide de la municipalité de Tel Aviv, consulté le 8 août 2026, décrit la filiale, la succursale et le bureau de représentation limité. Un bureau de représentation peut ne pas avoir la capacité nécessaire pour conclure un bail opérationnel, facturer ou obtenir du crédit.

Les exigences de l'article 346 concernent la société étrangère qui maintient un établissement en Israël. Le Registrar propose les procédures d'enregistrement, et l'Israel Tax Authority exige qu'un opérateur étranger s'enregistrant à la TVA nomme un représentant israélien et produise les documents nécessaires. La structure, le compte bancaire, la TVA et les garanties doivent avancer en parallèle du bail.

Colliers indique des durées typiques de trois à dix ans. Le package de sécurité correspond souvent à environ six mois et peut atteindre neuf mois ou davantage. La cession et la sous-location nécessitent généralement le consentement écrit du bailleur. Il n'existe pas de droit général de sortie anticipée. Break, expansion, contraction, affiliate transfer et sublease doivent être négociés.

Le bail Google, dix ans avec une sortie après cinq, fournit un contexte mais pas un modèle. Une entreprise de 400 personnes peut valoriser une priorité sur des étages voisins, un droit de restitution partielle ou une cession en cas de réorganisation mondiale. Ces droits peuvent valoir davantage qu'une petite réduction de loyer.

Une filiale israélienne récente peut disposer de peu d'historique financier. Le bailleur peut demander une garantie bancaire locale, un dépôt, une garantie de la maison mère ou une combinaison. Le CFO doit mesurer le coût de capital et les limites bancaires, puis négocier la réduction et la libération des sûretés.

TVA, retenue, droits et licence

La TVA israélienne est de 18% depuis le 1er janvier 2025. Les loyers, charges, parkings et travaux sont souvent annoncés hors TVA. La récupération dépend de l'enregistrement, de factures conformes et de l'utilisation pour une activité taxable. Une entreprise étrangère ne doit pas supposer le remboursement sans validation locale.

La retenue sur les loyers commerciaux est généralement de 35% si le bailleur ne fournit pas un certificat valable d'exemption ou de taux réduit, selon l'instruction 02/2026 de l'Israel Tax Authority. Le service comptable doit obtenir et valider ce certificat avant le premier paiement afin d'éviter un défaut contractuel ou fiscal.

Le résumé fiscal Israël de PwC, mis à jour le 29 juin 2026, indique l'absence de droit de timbre général. Cela n'élimine pas les frais juridiques, bancaires, d'assurance, d'enregistrement ou liés aux garanties. Le conseiller local doit confirmer les coûts de clôture.

Un bureau ordinaire n'est pas automatiquement soumis à une licence uniquement parce qu'il s'agit d'un bureau. Le Ministry of Interior, consulté le 8 août 2026, demande de vérifier l'activité réelle. Cuisine commerciale, laboratoire, matériaux contrôlés, accueil du public ou occupation spéciale peuvent modifier la réponse. Incendie, accessibilité, enseigne et usage autorisé doivent aussi être traités.

Arnona à Tel Aviv

L'ordonnance arnona 2026 de Tel Aviv publie 449,78 NIS par m² et par an en zone 1 pour bureaux, services et commerce, 375,07 en zone 2 et 307,74 en zone 3. Le service GIS de la ville a renvoyé la zone 1 pour le point du dossier ToHa2 lors de la vérification du 8 août 2026. Le même texte publie 196,49 NIS pour un software house éligible.

Le résultat GIS n'est pas un avis d'imposition. La surface facturée, la classification, l'occupant et la mesure municipale déterminent le compte réel. Une entreprise technologique ne devient pas automatiquement software house parce qu'elle emploie des ingénieurs. L'activité principale et la décision municipale comptent.

À titre d'illustration, 5 500 m² multipliés par le tarif général de zone 1 donnent environ 2,47 millions de NIS par an. Le même calcul au tarif software house donne environ 1,08 million. Aucun des deux montants n'est une prévision, puisque la surface taxée et la classification ne sont pas confirmées. L'écart justifie une expertise arnona avant validation financière.

Il faut demander au bailleur une estimation par étage, un exemple de compte, la méthode de répartition des parties communes et l'identité du redevable. Le modèle financier doit retenir le scénario général jusqu'à ce qu'une qualification plus favorable soit sécurisée.

Coût total d'occupation

Le loyer facial n'est qu'une ligne. Le total occupancy cost comprend loyer, gestion, stationnement, arnona, électricité, eau, HVAC hors horaires, télécommunications, nettoyage intérieur, sécurité privée, assurance, maintenance, amortissement du fit-out, coût des garanties et déménagement. Le modèle doit couvrir toute la durée avec indexation, options, incentives, rétablissement et sortie.

Un exemple purement arithmétique montre l'enjeu. À 180 NIS de loyer et 24 NIS de gestion sur 5 500 m², le total mensuel avant TVA, parking, arnona et énergie serait de 1,122 million de NIS. À 150 NIS plus 18 NIS, il serait de 924 000 NIS. Ces scénarios utilisent des annonces contradictoires et ne constituent pas des offres ToHa2.

Le fit-out doit être amorti sur le terme en tenant compte de la contribution du bailleur et de la valeur résiduelle. Une économie de loyer peut être annulée par un mauvais rapport utile, un renforcement électrique, un retard ou une obligation de restitution lourde. Le modèle doit tester le break, la croissance, la contraction et l'inflation.

Le temps de trajet a aussi une valeur organisationnelle. L'équipe RH peut comparer les déplacements anonymisés, le recrutement, les navettes, le parking et les taxis. Il ne s'agit pas d'inventer un prix universel de la minute, mais d'identifier les effets sur la rétention, la présence et les coûts opérationnels.

Regard d'un investisseur institutionnel

La présentation Amot du 12 mai 2026 montre environ 3,45 milliards de NIS d'investissement, un NOI annuel prévu proche de 315 millions et un rendement prévu de 9,2% à pleine occupation. D'autres documents promoteurs actuels arrondissent à 3,4 milliards, 300 millions et 8,8%. Les chiffres doivent rester distincts et datés. Le périmètre, l'arrondi ou la méthode peuvent différer, mais aucune réconciliation publique n'a été trouvée.

Les 45% officiels au 31 mars 2026 représentent une avancée significative, soutenue par Google. Ils ne constituent pas une stabilisation. L'investisseur doit connaître rent roll, crédit, WALE, breaks, contributions, franchises, commissions, garanties et dates de commencement. Le chiffre de presse de 43% renforce le besoin d'un état actuel au lieu de remplacer le chiffre officiel.

Le NOI à pleine occupation doit devenir un modèle trimestriel de lease-up. Il faut séparer les baux signés mais non commencés, les incentives, le capital de finition spéculative, la fuite de charges et les coûts avant stabilisation. Google améliore la visibilité tout en créant une concentration et un break important après cinq ans.

Le système d'ascenseurs, la façade et les sky lobbies renforcent le positionnement premium, mais augmentent la complexité de maintenance. Le cycle de vie doit couvrir ascenseurs, escalators, façade, passerelle, BMS et accès de maintenance. Un budget d'exploitation initial faible n'est pas complet s'il exclut les réserves de remplacement.

Les loyers Google incluant le parking ne sont pas un comparable propre. Les annonces de 200 ou 250 NIS ne sont pas des loyers obtenus. Le loyer effectif doit intégrer contribution, franchise, commissions, parking, indexation et délai d'entrée en revenu.

Matrice des informations techniques manquantes

Sujet	Ce que les sources permettent de dire	Question au bailleur
Puissance locataire	Aucun W par m² ou kVA d'étage publié	Quelle puissance est garantie aux niveaux proposés?
Arrivées électriques	Aucune double arrivée physique vérifiée	Fournir le single-line et l'analyse des points communs de panne
Générateurs	Aucun nombre, kVA ou temps de carburant publié	Quels équipements et quelles prises sont secourus?
UPS	Aucune allocation publique	Quel espace, bypass, refroidissement et poids sont autorisés?
Risers télécoms	Aucun plan final public	Combien de risers et d'entrées réellement séparés?
Opérateurs fibre	Aucun carrier list officiel trouvé	Quels opérateurs sont installés et à quelle date?
WiredScore	Aucune certification publique finale trouvée	Fournir le certificat ou une évaluation indépendante
Latence cloud	Aucun trajet depuis la tour démontré	Fournir les routes, puis autoriser les tests RTT et failover
GPU	Aucune capacité haute densité confirmée	Quels kW, refroidissement et charges ponctuelles sont possibles?
Liquid cooling	Aucun dispositif public	CDU, eau, fuites, drainage et responsabilités sont-ils admis?
Hauteur nette	Aucun chiffre par étage	Fournir les coupes après coordination MEP
Plancher technique	Aucun état de livraison publié	Plancher, chape ou distribution par plafond?
Charge au sol	Aucun schedule public	Fournir charges réparties, ponctuelles et zones renforcées
Profondeur et trame	Surface brute connue, dimensions utiles inconnues	Fournir CAD ou BIM, colonnes, meneaux et règles de cloisons
HVAC	Aucun type final, N+1 ou zoning public	Fournir basis of design et capacité par zone
Horaires HVAC	Aucun horaire ni tarif public	Quel service le soir, la nuit et le week-end?
Refroidissement IT	Aucun droit 24/7 publié	Quel rejet de chaleur, secours et comptage?
BMS	Aucun point list ou API public	Quel accès locataire, quelles alertes et quels exports?
Incendie	Conception et exigences générales, pas de package locataire final	Fournir stratégie approuvée, OEO et cause-and-effect
Ascenseurs	64 ascenseurs, quatre escalators et plusieurs vitesses publiés	Fournir groupements, capacités, destination control et simulation
Monte-charges	Deux appareils tous étages à 6 m/s annoncés	Fournir dimensions, capacité, réservation et disponibilité
Sécurité	Aucun modèle d'exploitation final public	24/7, badges, visiteurs, CCTV, parking et SOC?
Services partagés	Aucun engagement ToHa2-only trouvé	Quelles salles, gym, douches et services sont garantis?
Parking	45 000 m² publiés, pas de ratio locataire	Quel quota, prix, visiteurs et droit de restitution?
EV	Aucun nombre de bornes ou puissance publié	Bornes actives, capacité, facturation et extension?
Vélos	Des ascenseurs vélos sont mentionnés	Combien de places, casiers, douches et quels accès?
Livraisons	Aucun quai ou parcours final publié	Hauteur, giration, horaires, réservation et chemin freight?
Navette gare	Aucun service dédié trouvé	Une navette sera-t-elle contractuellement opérée?
LEED Platinum	Objectif promoteur, pas de certificat final public trouvé	Fournir certificat, scorecard et commissioning

RFP technique et commercial

Le RFP doit commencer par un stack plan à jour qui réconcilie les références à 75, 76, 77 et 80 étages. Il doit inclure CAD ou BIM pour chaque niveau disponible, surface rentable et utile, coefficient de parties communes, standard de mesure, colonnes, façade, hauteur, charge, espaces protégés et état as-built. Il doit identifier shell, finition complète, option, réservation et disponibilité.

Pour l'électricité, demander single-line, W par m², capacité raccordée et libre, postes, arrivées, comptage, harmoniques, générateurs, carburant, matrice de secours, UPS et essais. Pour AI, joindre un load schedule GPU et obtenir une réponse signée sur puissance, refroidissement, structure, incendie et liquid cooling.

Pour la connectivité, demander opérateurs, entrées diverses, meet-me room, risers, demarcation, dark fibre, cross-connects, délais et accès. Pour HVAC, demander type, capacité, N+1, horaires, coût hors horaires, zoning, air neuf, acoustique, comptage et 24/7. Pour BMS, demander points, dashboard, API, alarmes et exports.

Pour la sécurité incendie, demander stratégie, charge d'occupation, sprinklers, détection, fumées, pression des escaliers, ascenseurs pompiers, OEO et processus fit-out. Pour le transport vertical, demander groupements, cabines, vitesses, capacités, destination control, simulation, attentes et dimensions des monte-charges.

Pour la sécurité, demander personnel, identifiants, visiteurs, CCTV, parking, interface SOC et SLA. Pour la logistique, demander quota et prix parking, EV, vélos, douches, hauteur libre, quai, chemin camion, réservation et horaires. Pour ESG, demander statut LEED, scorecard, modèle énergétique, commissioning et données locataire.

Le RFP commercial doit demander un loyer par étage, l'état de remise, les charges et leur reconciliation, le parking, l'arnona estimée, la contribution, la franchise, la possession, le commencement du loyer, l'indexation, les garanties, options, expansion, contraction, cession, sous-location, rétablissement et assurance. Chaque réponse doit se rattacher à une clause ou une annexe signée.

Visite et contrôle sur place

La première visite doit commencer à HaShalom pendant la pointe du matin. Il faut marcher jusqu'au projet, mesurer les traversées, trouver l'entrée, passer la sécurité visiteur et chronométrer le trajet jusqu'à l'étage. Sur le plateau, examiner lumière, éblouissement, bruit, colonnes, noyau, sanitaires, gaines, espaces protégés et raccordements.

La deuxième visite doit réunir architecte workplace, MEP, IT, sécurité, facilities, finance et juridique. L'architecte réalise le test-fit. MEP ouvre les locaux techniques et vérifie les capacités. IT suit les chemins fibre. La sécurité teste le parcours visiteur. Facilities inspecte loading, déchets, parking et maintenance. Finance collecte tous les tarifs. Le juridique rattache chaque promesse au term sheet.

Il faut demander à voir le parcours des monte-charges, les vélos, les douches, la hauteur du parking, les locaux télécoms et les installations communes lorsque l'accès est autorisé. Dans une tour neuve, le hall peut paraître fini alors que les connexions de l'étage sont encore en cours.

Des appels de référence auprès d'usagers du complexe existant peuvent renseigner sur la réponse de la gestion, les livraisons, les factures et la communication. ToHa2 disposera de systèmes nouveaux, mais la culture de gestion reste un indicateur utile. Un SLA et une matrice d'escalade doivent être convenus avant l'ouverture.

À quelles entreprises ToHa2 convient

ToHa2 est un candidat fort pour une société qui veut un emplacement central, de grands plateaux contigus, une identité de campus vertical et un accès raisonnable au train, à Azrieli et au corridor technologique. Il peut convenir à un siège régional, un centre d'ingénierie, une grande société de services ou une consolidation de plusieurs implantations.

Il convient particulièrement si deux étages répondent au programme et si l'entreprise peut absorber un fit-out important. Google confirme l'ambition corporate du bâtiment. Son bail ne garantit ni la même puissance, ni le même budget de travaux, ni les mêmes concessions à un autre locataire.

La prudence est nécessaire pour une société qui exige une occupation immédiate, une capacité GPU publiquement prouvée, un WiredScore final ou une résilience entièrement commissionnée avant signature. Ces capacités peuvent être possibles, mais elles ne sont pas démontrées par les sources publiques.

ToHa2 ne doit pas être choisi parce qu'il serait automatiquement le meilleur ou le moins cher. Il devient le bon choix si l'accès, la surface utile, les systèmes, le coût, le calendrier et la flexibilité contractuelle correspondent au fonctionnement de l'entreprise.

Méthode de décision

La première étape consiste à obtenir data room, stack plan, réponses techniques et conditions du bailleur. La deuxième est de produire au moins deux test-fits sur les étages réels. La troisième est de construire le total occupancy cost sur le terme proposé. En parallèle, RH analyse les trajets, IT réalise le carrier survey, MEP vérifie puissance et refroidissement, et le juridique prépare l'entité.

La comparaison doit inclure au moins une autre tour Yigal Alon, une option Sarona ou Begin et une option Herzliya ou Ramat HaHayal. Toutes reçoivent le même programme, le même niveau de finition, le même terme et les mêmes hypothèses d'indexation. Cela évite de comparer un shell bon marché à un bureau fini comme s'ils étaient équivalents.

Si ToHa2 conserve sa valeur après perte de surface, fit-out, arnona, parking, transport et risque de retard, il devient une option de siège crédible. Si les réponses critiques restent orales, l'incertitude doit être chiffrée, garantie ou refusée.

Questions fréquentes

1. Où se trouve ToHa2 Tel Aviv?

La tour se situe dans le secteur Totzeret HaAretz, Yigal Alon et Derech HaShalom, à l'est du corridor Ayalon. Le point GovMap du dossier est Totzeret HaAretz 2, mais l'adresse juridique et l'entrée définitive doivent être confirmées. Un itinéraire du 4 août 2026 donnait environ 14 minutes à pied jusqu'à HaShalom.

2. Combien d'étages compte ToHa2?

Les sources divergent. Amot présente 75 étages, Gav-Yam 77 dans le texte et 80 dans un tableau, Ron Arad Associates 77, CTBUH 76. Il ne faut pas les moyenner. Le locataire doit demander un level schedule signé reliant numéro, altitude, zone d'ascenseurs, surface et plan.

3. Quelle est la surface du projet?

Amot publie 156 000 m² louables hors sol et 45 000 m² de parking. Sa page arrondit à 160 000 m² hors sol. Gav-Yam affiche 201 000 m² au total et 165 000 m² de bureaux et activités. Ron Arad Associates affiche environ 100 000 m² nets. Ce sont des bases différentes.

4. Deux étages suffisent-ils pour 400 personnes?

Deux plateaux typiques peuvent totaliser environ 5 000 à 6 000 m² bruts. Colliers donne 12 à 14 m² par salarié, soit 4 800 à 5 600 m² pour 400 personnes. Le résultat dépend du ratio utile, du noyau, des salles, de l'IT et des espaces protégés. Un test-fit est indispensable.

5. Quelle part de ToHa2 est déjà louée?

Amot déclarait 45% au 31 mars 2026. Globes utilisait environ 43% le 2 juin 2026. Les deux valeurs doivent rester séparées et datées. Le calcul de 45% sur 156 000 m² donne environ 70 200 m², mais ce n'est pas une liste de disponibilité en temps réel.

6. Quelles sont les conditions principales du bail Google?

Google Israel a pris environ 60 000 m² dans les étages supérieurs et plusieurs centaines de places. Le bail dure dix ans, avec une sortie après cinq ans, pour un début prévu au premier trimestre 2027. Le loyer annuel annoncé incluait le parking, donc il ne donne pas un prix bureaux net par m².

7. Quels loyers sont demandés à ToHa2?

Les annonces se contredisent. TAG affiche 180 à 250 NIS avec 24 NIS de gestion, DH affiche 100 à 150 NIS avec 18 NIS, et SQM estime environ 200 NIS pour du full fit-out. Ce sont des demandes ou estimations, pas des conditions bailleur signées. Il faut un term sheet par étage.

8. Comment fonctionne le système d'ascenseurs?

Un article de 2024 décrit 64 ascenseurs et quatre escalators, dont une dizaine de navettes double-deck à 8 m/s, 36 MRL de zone à 2,5 m/s et deux monte-charges tous étages à 6 m/s. L'architecte décrit six zones et deux sky lobbies. Les attentes finales ne sont pas publiques.

9. La tour convient-elle à une équipe AI?

Non publié publiquement. Question à poser au bailleur. Il faut obtenir W par m², capacité libre, refroidissement 24/7, charge au sol, secours, routes fibre et une étude signée pour les GPU. La présence de Google ne permet pas d'attribuer ses capacités à un autre locataire.

10. Quel budget de fit-out retenir?

Colliers indique environ 2 100 USD par m² pour Class A. Les données JLL publiées par Calcalist le 14 juin 2026 dépassent 2 500 USD par m² pour un fit-out corporate moyen à Tel Aviv. Les périmètres diffèrent. Il faut un budget poste par poste avec imprévus et exclusions.

11. Quelle arnona faut-il budgéter?

L'ordonnance 2026 affiche 449,78 NIS par m² et par an en zone 1 pour un bureau général et 196,49 NIS pour un software house éligible. Le GIS renvoie la zone 1 au point du dossier, mais la surface taxée et la classification sont individuelles. Une expertise est nécessaire.

12. Que faut-il obtenir avant le shortlist final?

Il faut le stack plan, CAD ou BIM, surfaces rentable et utile, état de remise, calendrier, puissance, HVAC, fibre, étude d'ascenseurs, sécurité, parking, loading, budget de gestion, arnona, contribution, franchise et projet de bail. Ensuite viennent test-fit, analyse des trajets et coût total.

Slug: toha2-tel-aviv-fr