DIMRI YAMA Tel Aviv - appartement neuf Tel Aviv bord de mer, prix et guide d'achat

Vue d'ensemble

DIMRI YAMA, également présenté par le promoteur sous le nom YAMA TLV, prend place sur le lot 107 du plan TML/3001, dans la partie Eshkol de Sde Dov. La société Y.H. Dimri annonce 458 appartements destinés à la vente. Le programme associe des logements, un volet hôtelier et des surfaces commerciales. Cette composition compte pour l'acheteur, car elle influence les flux, les accès, la gestion des espaces communs et la lecture du contrat. L'hôtel et les commerces ne doivent pas être présentés comme des prestations résidentielles incluses dans le prix d'un appartement.

NadLan est un site immobilier indépendant. Il n'est ni le promoteur de DIMRI YAMA ni son représentant commercial.

Les données essentielles en une lecture

Point à comparer	Information publique disponible	Ce qu'il reste à obtenir pour un achat
Nom	DIMRI YAMA, aussi commercialisé comme YAMA TLV	Le nom exact du vendeur et du projet dans le contrat
Localisation	Lot 107, secteur Eshkol, quartier Sde Dov, Tel Aviv-Yafo	L'adresse postale définitive et la désignation juridique complète
Promoteur	Groupe Y.H. Dimri Construction & Development	L'identité de la société venderesse signataire
Échelle	458 appartements à vendre	La liste datée des lots encore proposés
Bâtiments	Quatre bâtiments	Le bâtiment, l'entrée et l'étage du lot choisi
Hauteurs	Données publiées par la société : 39, 16 et deux bâtiments de 8 à 9 étages	Le décompte exact inscrit dans les plans et le contrat
Autres usages	Hôtel de 70 chambres et environ 1 500 m² de commerces	Les accès, servitudes, nuisances possibles et règles de gestion
Statut	Projet classé en construction, avec 1 % d'avancement au 31 mars 2026	L'état actuel du chantier et les prochains jalons contractuels
Prix	Pas de grille publique complète et actuelle	Un tarif daté, le plan, la surface, les annexes et toutes les taxes
Livraison	2031 comme objectif de fin de construction dans les rapports de la société	La date contractuelle propre à l'appartement et les clauses de retard

Cette table montre pourquoi une page de projet ne peut pas se réduire à une image et à un prix d'appel. Le programme dispose d'une base documentaire substantielle, mais la décision d'achat se prend au niveau du lot. Il faut relier un appartement précis à un plan précis, un bâtiment, une surface, un étage, une orientation, un échéancier et une notice technique. En l'absence de cet ensemble, l'acheteur ne compare pas encore deux appartements. Il compare des présentations générales.

Ce que le projet réunit

Le rapport annuel 2025 décrit un ensemble de quatre bâtiments édifiés au-dessus de cinq niveaux de sous-sol communs. La composition publique la plus récente mentionne une tour de 39 étages, une tour de 16 étages et deux immeubles plus bas d'environ 8 à 9 étages. L'assiette du projet couvre 7 575 m², ce que le document municipal arrondit à environ 7,59 dounams.

La répartition des usages est dense. Les 458 logements sont accompagnés de 70 chambres d'hôtel et d'environ 1 500 m² bruts de commerce. Pour un résident, cela ouvre plusieurs questions concrètes. Les entrées sont-elles séparées ? Les ascenseurs sont-ils dédiés ? Comment les livraisons commerciales sont-elles organisées ? Quels espaces restent résidentiels ? Qui supporte chaque dépense ? Quelles parties communes sont partagées ? Les réponses utiles figurent dans les plans, le règlement, les documents de gestion et le contrat, pas dans la seule description générale du programme.

Pourquoi le mot « bord de mer » doit rester précis

Le projet se situe dans le nouveau quartier côtier de Sde Dov. Le promoteur le présente entre le littoral de Tel Aviv et le parc HaYarkon, avec une façade occidentale marquée par des balcons ondulés. Cette situation justifie que les acheteurs recherchent des appartements en bord de mer à Tel Aviv. Elle ne prouve pas qu'un appartement déterminé bénéficie d'une vue mer, encore moins d'une vue permanente.

La vue dépend du bâtiment, de l'étage, de l'orientation, des constructions situées devant le logement et des développements futurs. Une perspective d'architecte donne une intention. Elle n'établit pas ce que l'on verra depuis le séjour d'un lot précis. L'acheteur doit demander un plan de situation, la coupe, l'orientation, la hauteur du plancher, les constructions autorisées en vis-à-vis et, si elle existe, une étude de vue liée au lot. Une formule commerciale telle que « première ligne » doit rester attribuée au promoteur. Elle ne remplace pas cette vérification.

Les informations qui ne sont pas publiées aujourd'hui

Les sources examinées ne fournissent pas une grille complète des prix en vigueur, un inventaire de disponibilité en temps réel, un calendrier actuel par appartement, une liste exhaustive des surfaces, des balcons, des orientations, des parkings et des caves. Elles ne confirment pas non plus l'adresse postale définitive. L'appellation « Ibn Gabirol 220 » apparaît dans une annonce commerciale, mais elle n'est pas retenue ici comme adresse officielle du projet. Les documents principaux situent le programme sur le lot 107, dans Eshkol, au nord-ouest du carrefour Levi Eshkol et Shai Agnon.

Cette absence de données publiques ne signifie pas que les documents n'existent pas dans le dossier de vente. Elle signifie que l'acheteur doit les demander dans une version datée. Une demande utile porte sur six pièces liées entre elles : la grille du jour, la liste des lots disponibles, le plan du logement, le plan de l'étage, la notice technique et l'échéancier. Si l'une de ces pièces change, la comparaison doit être mise à jour.

Les premières questions à poser

Avant une réservation ou un déplacement, demandez :

• quel appartement est réellement disponible au jour de la réponse ;
• dans quel bâtiment et à quel étage il se trouve ;
• quelle définition de surface est utilisée ;
• quelle surface appartient à l'intérieur, au balcon et aux annexes ;
• quel est le prix total en NIS et ce qu'il inclut ;
• si la TVA est incluse dans chaque chiffre communiqué ;
• quel échéancier est proposé et quelles sommes peuvent être indexées ;
• quelle protection accompagne chaque paiement ;
• quelle date de livraison figure dans le projet de contrat ;
• quel budget de gestion est prévu pour les équipements communs ;
• quels plans montrent l'hôtel, les commerces, les servitudes et les accès publics ;
• quels documents environnementaux récents concernent le lot 107.

Ces questions ne ralentissent pas l'achat. Elles permettent de savoir ce qui est acheté.

Emplacement et environnement

DIMRI YAMA est planifié sur le lot 107 du secteur Eshkol, dans la partie sud de Sde Dov à Tel Aviv-Yafo. Le rapport annuel de Y.H. Dimri situe le site au nord-ouest du carrefour Levi Eshkol et Shai Agnon. La décision municipale de 2023 décrit des limites de planification plus détaillées : la rue Yaakov After au sud, la rue Israel Galili à l'est, un espace ouvert à l'ouest et, à l'époque du document, une limite viaire encore désignée de façon provisoire au nord.

Pour un acheteur, cette localisation par lot est plus fiable qu'un numéro de rue repris d'un portail immobilier. Une nouvelle zone change rapidement. Les noms de voies, les accès et les numéros peuvent évoluer pendant l'aménagement. Le contrat doit donc permettre d'identifier le bien par des références juridiques et des plans, même si l'adresse postale définitive n'est pas encore utilisée partout.

Sde Dov, un quartier en formation

La municipalité présente Sde Dov comme un futur quartier urbain mixte d'environ 1 300 dounams. Le programme général prévoit autour de 16 000 logements, avec des bureaux, des commerces, des hôtels, des espaces publics, des liaisons piétonnes et cyclables et un parc côtier. Les documents municipaux décrivent Eshkol comme un programme d'environ 4 800 logements, complété par des commerces, des activités, des équipements publics et des espaces ouverts.

Ces chiffres décrivent une ambition urbaine et un volume futur. Ils ne décrivent pas les services qui fonctionnent aujourd'hui au pied de DIMRI YAMA. Une école dessinée dans un plan n'est pas encore une école ouverte. Une parcelle commerciale n'est pas encore un supermarché. Une station projetée n'est pas encore un service de transport. Une analyse honnête sépare donc trois moments : le quartier existant au jour de la visite, les travaux engagés et le quartier final prévu par les plans.

Cette distinction est particulièrement importante pour une résidence principale. Si l'installation familiale doit avoir lieu à une date donnée, il faut vérifier les crèches, les écoles, la santé, l'alimentation, les jeux, les cheminements et les transports disponibles à cette date. L'acheteur d'un pied-à-terre peut tolérer une phase de chantier différemment. L'investisseur doit, lui, intégrer le risque d'une montée en service progressive et l'arrivée d'une offre neuve importante dans le quartier.

Le littoral, le parc et les cheminements

Le positionnement entre le littoral et le parc HaYarkon fait partie de la présentation du promoteur. Le plan municipal cherche aussi à relier le nouveau quartier aux secteurs de Kochav HaTzafon et de Plan L, avec un maillage de rues et un corridor d'espaces ouverts vers la mer. C'est un atout potentiel de structure urbaine. Il faut cependant mesurer le trajet que l'on utilisera réellement.

Une distance à vol d'oiseau n'est pas un temps de marche. Le parcours dépend des traversées, des chantiers, des accès ouverts, de la pente, de la chaleur, de la poussette ou du fauteuil et de la porte précise du bâtiment. Aucune source publique consultée ne donne de durée de marche vérifiée vers la plage, le parc, une école ou une station. Pour une comparaison utile, tracez l'itinéraire actuel sur une carte, puis refaites la mesure lors de la visite. Demandez aussi quel accès sera opérationnel à la livraison du logement.

Les transports planifiés et les transports disponibles

Le programme municipal mise sur la marche, le vélo, les bus et la future Ligne verte du métro léger. La municipalité décrit quatre stations prévues le long du prolongement de l'axe Ibn Gabirol dans Sde Dov et indique que des travaux préparatoires sont en cours. La Ligne verte n'est pas présentée ici comme un service ouvert. Sa réalisation et ses dates doivent être vérifiées auprès des organismes responsables au moment de la décision.

Pour estimer un trajet domicile-travail, partez du réseau qui fonctionne aujourd'hui. Ajoutez ensuite un scénario futur séparé. Cette méthode évite de payer maintenant pour un temps de transport qui dépend d'une ouverture ultérieure. Elle permet aussi d'évaluer le quartier si un calendrier public change.

La page consacrée à Tel Aviv-Yafo aide à replacer le projet dans la ville et à comparer Sde Dov avec d'autres secteurs. La comparaison doit porter sur le quotidien autant que sur la nouveauté : accès actuel, maturité commerciale, bruit, travaux, espaces ouverts et niveau de services.

Ce que l'environnement change dans le choix d'un appartement

Dans un ensemble de quatre bâtiments, l'adresse générale ne suffit pas. Deux lots du même projet peuvent vivre très différemment. Les points suivants doivent être examinés sur le plan et sur place :

• orientation du séjour et des chambres ;
• soleil du matin ou de l'après-midi ;
• exposition au vent sur les étages élevés ;
• relation avec les rues, le jardin, les commerces et l'hôtel ;
• accès aux rampes, aux livraisons et aux locaux techniques ;
• hauteur des bâtiments futurs en face ;
• bruit des équipements et des espaces publics ;
• distance réelle entre l'ascenseur et l'appartement ;
• parcours vers le parking, la cave et la sortie piétonne ;
• caractère public ou résidentiel de l'espace situé sous les fenêtres.

Le document municipal prévoit une composante de servitude publique dans le système de cour et d'espaces ouverts. Il ne faut donc pas décrire tout le jardin intérieur comme un parc privé réservé aux résidents. Cette nuance peut compter pour la sécurité d'usage, les horaires, les flux et l'entretien. Les plans contractuels et le règlement doivent indiquer précisément les limites.

Acheter un quartier futur sans oublier le présent

Le raisonnement peut tenir sur une feuille divisée en deux colonnes. Dans la première, inscrivez ce qui existe et fonctionne aujourd'hui. Dans la seconde, inscrivez ce qui est approuvé, en chantier ou seulement prévu. Pour chaque élément futur, notez la source, la date et l'effet réel sur votre usage. Une station prévue change-t-elle votre décision si elle ouvre plus tard ? Une école projetée répond-elle à l'âge de vos enfants au moment de l'installation ? Un commerce au rez-de-chaussée est-il un service pour le résident ou une source de circulation ?

Cette méthode donne une valeur concrète au plan urbain. Elle évite aussi deux erreurs opposées. La première consiste à ignorer le potentiel d'un grand quartier neuf. La seconde consiste à considérer son état final comme déjà livré.

Les bâtiments et les appartements

Le cœur du projet DIMRI YAMA est la différence entre quatre bâtiments réunis dans une même opération. La description la plus récente des rapports de la société retient une tour de 39 étages, une seconde de 16 étages et deux constructions plus basses de 8 à 9 étages. Le programme se développe au-dessus de cinq niveaux de sous-sol communs. Ce schéma offre plusieurs modes d'habiter, mais il ne permet pas encore de classer un appartement comme meilleur ou moins bon. Le choix dépend du plan, du niveau, de l'orientation, des charges, des ascenseurs, du vis-à-vis et de l'usage prévu.

Pourquoi les documents indiquent 38, 39 ou 40 étages

Les sources publiques n'emploient pas toutes le même mode de comptage. Le rapport annuel parle d'une tour de 39 étages et d'une tour de 16 étages, avec deux bâtiments de 8 à 9 étages. La représentation graphique du site commercial du promoteur affiche 38, 15, 8 et 8. La décision municipale de 2023 compte 40, 16, 9 et 9. Elle détaille la plus haute tour comme un niveau de rez-de-chaussée commercial, 38 niveaux résidentiels et une toiture technique. Le bâtiment de 16 niveaux y est décrit comme un rez-de-chaussée et 15 niveaux résidentiels.

Il ne s'agit pas nécessairement de trois tours différentes. Le rez-de-chaussée, les niveaux résidentiels et la toiture technique peuvent être inclus ou exclus selon le document. L'acheteur doit néanmoins vérifier le plan signé. La formule simple est de demander quatre réponses : combien de niveaux sont autorisés, combien sont résidentiels, quel numéro portera l'étage acheté et quelle hauteur réelle aura son plancher. Cette vérification évite d'acheter une notion d'« étage élevé » qui change d'un document à l'autre.

Tour haute, tour intermédiaire ou bâtiment bas

La tour de 39 étages peut intéresser un acheteur qui recherche de la hauteur, un dégagement potentiel ou une expérience de grande résidence. Elle entraîne aussi des questions sur les ascenseurs, le vent, les temps d'accès, les coûts d'exploitation et la dépendance aux systèmes techniques. Aucune vue ne doit être déduite du seul numéro d'étage.

Le bâtiment de 16 étages occupe une position intermédiaire. Il peut offrir une autre échelle de circulation et un rapport différent à la rue. Les deux constructions de 8 à 9 étages peuvent convenir à des acheteurs qui préfèrent une hauteur plus urbaine. Elles peuvent aussi être plus proches des espaces publics, de l'hôtel ou des commerces. Le plan masse est indispensable pour comprendre cette relation.

Une comparaison sérieuse ne s'arrête donc pas à « tour » contre « immeuble boutique ». Elle examine :

Critère	Questions pour la tour	Questions pour les bâtiments plus bas
Accès	Nombre, vitesse, capacité et secours des ascenseurs	Nombre d'appartements par palier et parcours vers la rue
Vue	Orientation, obstacles actuels et futurs, hauteur réelle	Relation avec la cour, la rue et les bâtiments voisins
Vent et soleil	Exposition des balcons et confort d'usage	Ombre, vis-à-vis et ensoleillement entre bâtiments
Charges	Poids des équipements verticaux et services	Répartition des charges dans l'ensemble global
Tranquillité	Locaux techniques, ascenseurs et espaces communs	Commerce, hôtel, cour publique et livraisons
Revente	Taille de la demande pour ce niveau et ce plan	Demande pour une hauteur plus accessible et urbaine

La répartition des surfaces n'est pas un inventaire de vente

Le document municipal de 2023 donne une structure de taille pour le lot : 25 % des logements jusqu'à 60 m² bruts, 25 % de 61 à 85 m² bruts et 50 % au-dessus de 86 m² bruts. Cette répartition dit quelque chose de la planification. Elle ne dit pas quels logements sont disponibles aujourd'hui, dans quel bâtiment ils se trouvent, ni à quel prix.

Un annuaire spécialisé publie des exemples de plans allant du studio aux appartements de cinq pièces selon les bâtiments. Ces exemples montrent une variété possible. Ils ne prouvent pas qu'un studio, un trois-pièces ou un cinq-pièces donné reste en vente. Ils ne fournissent pas non plus une liste contractuelle de surfaces, de balcons, de parkings, de caves ou de vues.

Pour un lecteur français, le mot « pièces » demande une attention particulière. Le comptage israélien n'est pas automatiquement identique au comptage français. Un plan doit être lu chambre par chambre : combien de chambres fermées, quelle pièce de vie, quelle cuisine, quels dégagements, quelle pièce protégée, quelle surface intérieure et quel balcon. Il ne faut pas inventer une surface Carrez pour un contrat israélien.

Lire un plan comme un habitant

Une grande surface annoncée peut être moins pratique qu'un plan plus compact. Vérifiez :

• la largeur du séjour et l'emplacement réel d'une table ;
• les murs disponibles pour le mobilier ;
• la relation entre cuisine, séjour et balcon ;
• le nombre de chambres réellement utilisables ;
• la présence et la configuration de l'espace protégé dans les documents du lot ;
• la taille des circulations et des zones perdues ;
• la place pour les rangements et la buanderie ;
• l'ouverture des portes et les conflits avec le mobilier ;
• l'intimité entre partie nuit et partie de réception ;
• le parcours depuis l'ascenseur ;
• l'accès au parking et à toute annexe contractuelle ;
• la profondeur du balcon, pas seulement sa surface.

Demandez que chaque chiffre soit rattaché à sa définition. La surface intérieure, la surface brute, le balcon, la cave et le parking ne sont pas interchangeables. Si le prix au mètre carré est utilisé, le dénominateur doit être clair.

Architecture et parti pris de façade

Rani Ziss Architects est crédité pour l'architecture du projet. La décision municipale cite aussi Donsky Tzafnat Architects dans le dossier de conception de 2023. Le promoteur présente une façade ouest animée par de grands balcons aux lignes ondulées. Ce geste donne une identité au programme, mais sa valeur pour l'acheteur se mesure dans le détail : profondeur du balcon, exposition, ombre, entretien, garde-corps, intimité et relation avec la pièce de vie.

Le promoteur attribue à Kelly Hoppen CBE le concept ou l'aménagement intérieur des espaces publics et des résidences. Cette mention ne doit pas être transformée en droit automatique à un aménagement personnalisé signé Kelly Hoppen pour chaque appartement. Le niveau de finition opposable est celui de la notice technique, des choix contractualisés et des éventuels avenants.

Les équipements présentés par le promoteur

La communication du projet présente une piscine à débordement sur le toit, une piscine intérieure semi-olympique, un spa avec espaces de soins, des saunas sec et humide, une salle de sport, un espace de yoga ou de Pilates, une cuisine de chef avec bar, un espace de travail ou une bibliothèque, un salon commun, une salle pour enfants, une salle de musique et une cave à vin.

Cette liste peut créer une expérience résidentielle riche. Elle peut aussi générer des coûts importants. Les sources publiques ne donnent pas le budget définitif de gestion, les horaires, les règles d'accès, la politique pour les invités, le modèle d'exploitation ni la liste finale des droits attachés à chaque appartement. Demandez la notice contractuelle, le projet de règlement et une estimation détaillée des charges. Vérifiez également si certains équipements appartiennent à une phase, à un bâtiment ou à l'ensemble.

Le mot « prévu » compte. Une image de piscine n'est pas une piscine livrée. Un espace de travail dans une brochure n'indique pas son nombre de places. Une salle de sport orientée vers la mer ne prouve pas la vue d'un logement. Le dossier doit distinguer l'équipement présenté, sa description contractuelle et son fonctionnement réel après ouverture.

Hôtel, commerces et cour : trois sujets distincts

Le volet hôtelier comprend 70 chambres selon le rapport annuel 2025. Les commerces représentent environ 1 500 m² bruts. Ni l'un ni l'autre n'est une prestation résidentielle. Ils peuvent apporter de l'animation et des services, mais ils créent aussi des questions de flux, de sécurité, de livraisons, de déchets, de bruit et de partage des dépenses.

La cour et les espaces paysagers demandent une lecture tout aussi précise. Le promoteur montre un espace intérieur paysager commun. La décision municipale prévoit une servitude publique dans le système de cour et d'espaces ouverts. Il faut donc identifier sur plan ce qui est public, ce qui est commun aux copropriétaires, ce qui relève de l'hôtel ou des commerces et ce qui sert aux accès techniques.

Le dossier minimum d'un appartement

Avant de comparer deux lots, réunissez pour chacun :

1. le numéro du bâtiment, de l'étage et du lot ;
2. le plan coté de l'appartement ;
3. le plan complet de l'étage ;
4. la coupe indiquant la hauteur réelle ;
5. l'orientation et le plan masse ;
6. la notice technique ;
7. la liste des annexes ;
8. le prix total et sa base fiscale ;
9. l'échéancier et l'indexation ;
10. les droits d'accès aux équipements ;
11. le projet de budget de gestion ;
12. la date contractuelle et les clauses de retard.

Sans ce dossier, une étiquette de deux, trois ou cinq pièces reste trop abstraite pour prendre une décision.

Prix et estimations

La question du prix appelle une réponse nette : aucune grille complète, actuelle et publique de DIMRI YAMA ne figure dans les sources publiques disponibles. Les prix dépendent du bâtiment, de l'étage, du plan, de la surface, de l'orientation, des annexes, de l'échéancier et de la date. Une annonce ancienne ou une moyenne comptable ne remplace pas une offre datée pour un appartement identifié.

Le prix de lancement de décembre 2025

Le 22 décembre 2025, un site spécialisé consacré à Sde Dov a annoncé, lors du lancement, un appartement de deux pièces d'environ 56,5 m² à partir de 3,75 millions de NIS. Ce chiffre est une offre de lancement historique et datée. Il ne constitue pas le prix de départ actuel du projet. Il ne prouve pas qu'un logement équivalent est encore disponible. Il ne doit pas être converti en euros sans un taux de change daté.

La bonne utilisation de ce chiffre est documentaire. Il montre un point de lancement pour un type de logement à une date donnée. Pour acheter aujourd'hui, il faut demander une grille actuelle et relier chaque prix à un lot, une surface, un étage, une orientation, des annexes et des conditions de paiement.

Ce que les rapports de la société disent des ventes

Le rapport annuel 2025 a enregistré 32 contrats de vente au 31 décembre 2025, avec un prix contractuel moyen d'environ 70 000 NIS par mètre carré hors TVA. Il a aussi mentionné cinq contrats supplémentaires entre la fin de l'année et sa publication, à une moyenne d'environ 64 000 NIS par mètre carré hors TVA.

Le rapport du premier trimestre 2026 a comptabilisé 41 appartements vendus de manière cumulée au 31 mars 2026. La presse économique a lu le tableau de la société comme indiquant environ 67 000 NIS par mètre carré hors TVA pour la moyenne des contrats signés et environ 62 000 NIS par mètre carré hors TVA comme prévision de la société pour les logements non vendus. Ces chiffres sont datés, agrégés et fondés sur des bases comptables précises. Ils ne forment pas une grille destinée aux particuliers.

La présentation aux investisseurs du 1er juin 2026 a répété les 41 appartements vendus et signalé quatre demandes d'achat signées représentant environ 23,643 millions de NIS TVA comprise. Une demande d'achat n'est pas un contrat de vente achevé. Ces données ne donnent pas les logements disponibles au jour où vous lisez cette page.

Les achats liés à la famille du dirigeant

Les articles de Calcalist et Globes rapportent que, sur les neuf contrats signés au premier trimestre 2026, quatre concernaient Yigal Dimri ou des membres de sa famille, selon les approbations décrites dans les documents de la société. La formulation exacte compte : quatre sur neuf au premier trimestre 2026. Il ne s'agit pas de quatre sur l'ensemble des 41 ventes cumulées, ni de la moitié de tous les logements du projet.

Cette information apporte un contexte sur une période donnée. Elle ne fixe pas la valeur de marché d'un appartement et ne remplace pas la comparaison de lots comparables.

Comment construire un budget d'achat

Le budget doit partir du prix total en NIS inscrit dans l'offre et le projet de contrat. Ajoutez ensuite :

• la taxe d'achat selon le statut de l'acquéreur et la loi applicable à la date de la transaction ;
• les honoraires de conseil juridique indépendant ;
• les éventuels frais de financement, d'évaluation et de garantie ;
• les coûts de transfert et de conversion de devises ;
• l'indexation prévue dans le contrat ;
• les modifications et options choisies ;
• l'inspection avant remise des clés ;
• l'assurance, les raccordements et l'installation ;
• l'ameublement et les équipements ;
• les charges de l'immeuble, y compris les équipements complexes ;
• la taxe municipale et la gestion du bien ;
• une réserve pour décalage de calendrier ou changement de taux.

Le simulateur de taxe d'achat permet de préparer un premier scénario. Le résultat doit être recalculé avec les règles en vigueur et le statut personnel du signataire. La nationalité française ne détermine pas, à elle seule, le traitement fiscal israélien. La résidence, le nombre de logements, le statut d'immigrant et d'autres éléments peuvent modifier l'analyse.

Financement et apport

La Banque d'Israël publie des plafonds généraux de ratio prêt-valeur pouvant aller jusqu'à 75 % pour un logement unique, 70 % pour un logement de remplacement et 50 % pour un bien d'investissement. Ce sont des plafonds réglementaires généraux, pas une promesse de prêt. Une banque étudie les revenus, la résidence, la devise, les engagements, la valeur du bien et le dossier documentaire.

Le simulateur de crédit immobilier aide à tester un montant, une durée et une mensualité. Pour un achat sur plan, il faut en plus faire correspondre le prêt à l'échéancier du promoteur. Une mensualité future peut changer avec les taux, l'inflation, l'indexation ou la conversion EUR/NIS.

Un acheteur depuis la France doit préparer tôt les documents sur l'origine des fonds. Les virements transfrontaliers peuvent nécessiter des justificatifs auprès des banques des deux pays. Le compte destinataire de chaque paiement, la référence du lot et la protection associée doivent être confirmés avant le transfert.

Le risque de change EUR/NIS

Un prix fixé en NIS crée un risque pour celui qui conserve son patrimoine ou ses revenus en euros. Ce risque ne concerne pas seulement l'acompte. Il porte sur chaque versement futur. Une baisse de l'euro face au NIS peut augmenter le coût en euros même si le prix contractuel en NIS ne change pas. Le mouvement inverse peut le réduire.

Construisez au moins trois scénarios de change : le taux du jour, un euro moins favorable et un euro plus favorable. Appliquez-les au calendrier réel des paiements, pas au prix total payé en une seule fois. Ajoutez les frais de conversion. N'utilisez pas une conversion affichée dans une ancienne annonce comme budget actuel.

Estimation, non contraignante

Si la grille actuelle n'est pas disponible, une estimation peut seulement servir à préparer une fourchette de travail. Elle doit porter la mention « estimation, non contraignante ». Elle ne doit jamais être présentée comme un prix publié par DIMRI YAMA.

Une méthode prudente consiste à :

1. obtenir des transactions ou offres comparables avec une date ;
2. distinguer le neuf livré du neuf en chantier ;
3. utiliser la même définition de surface ;
4. séparer prix TVA comprise et prix hors TVA ;
5. ajuster le bâtiment, l'étage, le plan et les annexes ;
6. vérifier si une vue est réelle et documentée ;
7. intégrer l'échéancier et le coût du temps ;
8. ajouter taxe, financement, change, ameublement et charges ;
9. conserver une marge d'incertitude ;
10. remplacer l'estimation dès qu'une offre datée est reçue.

Les moyennes de 62 000, 64 000, 67 000 ou 70 000 NIS par mètre carré citées dans les rapports ne doivent pas être transformées mécaniquement en prix d'un lot. Elles portent sur des périodes, des groupes de contrats et des bases de TVA différentes. Un appartement particulier peut s'en écarter fortement.

Évaluer un investissement sans promettre de rendement

Aucun rendement locatif vérifié n'est publié pour DIMRI YAMA dans les informations publiques disponibles. Il n'existe pas non plus de hausse de valeur vérifiée ni de délai de revente garanti. Un calcul d'investissement doit partir d'hypothèses visibles :

• prix d'acquisition total ;
• taxe et frais de transaction ;
• financement et change ;
• date possible de mise en location selon le contrat ;
• loyer fondé sur des appartements comparables terminés ;
• vacance ;
• gestion locative ;
• charges et taxe municipale ;
• entretien, assurance et mobilier ;
• fiscalité liée au statut du propriétaire ;
• frais et temps de revente.

Le rendement brut divise un loyer annuel par un prix. Il masque beaucoup de coûts. Le rendement net exige de retirer les dépenses récurrentes et la vacance. Le rendement sur fonds propres ajoute l'effet du financement, à la hausse comme à la baisse. Aucun de ces calculs ne justifie une promesse de hausse future.

Le document de prix à demander

Une réponse commerciale exploitable doit comporter une date et, pour chaque appartement considéré : bâtiment, étage, numéro de lot, nombre de chambres, surface intérieure, balcon, annexes, orientation, prix TVA comprise ou non, échéancier, indexation, date contractuelle et durée de validité. Demandez que toute remise ou condition soit écrite. Une capture d'écran sans date ne suffit pas.

Le promoteur

DIMRI YAMA est porté par le groupe Y.H. Dimri Construction & Development Ltd. Le profil public de l'entreprise situe sa fondation en 1989 par Yigal Dimri. La société est cotée depuis 2004. Le rapport annuel 2025 indique que le groupe détient une participation effective de 100 % dans les droits du projet, à hauteur de 96 % par Y.H. Dimri Sde Dov Ltd. et de 4 % par Y.H. Dimri Real Estate Ltd. Le nom de la société qui signera effectivement la vente doit être vérifié dans le projet de contrat.

La marque du groupe et l'entité juridique du vendeur ne sont pas toujours la même chose. Cette distinction paraît administrative, mais elle est centrale. Le contrat doit indiquer qui vend, sur quels droits, avec quelles signatures et quelles garanties. Les documents de propriété, le financement du projet et les engagements contractuels doivent correspondre à cette entité.

Comment les droits sont arrivés chez Y.H. Dimri

La chronologie publique commence dans le cadre du règlement de dette du groupe Hanan Mor. Le 20 mars 2024, Y.H. Dimri a annoncé une offre visant l'acquisition des droits sur le lot 107. L'accord d'acquisition a été signé le 24 juillet 2024. La transaction a été finalisée le 3 décembre 2024.

Le prix d'acquisition annoncé par l'entreprise s'élevait à 1,1 milliard de NIS hors TVA. Le rapport immédiat du 3 décembre mentionnait aussi un financement de 825 millions de NIS lié à l'acquisition. Ces montants décrivent une transaction foncière et financière au niveau du projet. Ils ne permettent pas de déduire le prix d'un appartement.

Cette histoire doit être racontée avec exactitude. Juillet 2024 correspond à la signature, décembre 2024 à la réalisation de l'acquisition. Elle explique le passage des droits à Dimri. Elle ne signifie pas que le projet actuel ou les paiements des acheteurs sont en difficulté.

Ce que l'expérience d'un promoteur permet d'évaluer

La taille et l'ancienneté d'un groupe donnent accès à davantage de rapports publics. Elles ne remplacent pas la lecture du contrat. Pour évaluer le promoteur sur ce projet précis, regardez :

• l'identité de la société venderesse ;
• les droits détenus sur le terrain ;
• les autorisations obtenues et celles qui restent à obtenir ;
• le financement et l'accompagnement bancaire présentés à l'acheteur ;
• la forme de garantie attachée aux paiements ;
• l'entreprise chargée de l'exécution ;
• le calendrier de chantier ;
• les mécanismes de modification du plan et de la notice ;
• la gestion des espaces communs, de l'hôtel et des commerces ;
• le processus de contrôle et de correction à la livraison.

Le rapport annuel 2025 indiquait qu'aucun accord avec un entrepreneur d'exécution n'avait encore été signé à la date de clôture concernée. Les documents publics disponibles ne permettent pas de confirmer ici le nom d'un entrepreneur actuel. Il faut donc demander qui construit aujourd'hui, sous quel contrat et avec quelle responsabilité.

Architecture, décoration et engagement contractuel

Le promoteur met en avant Rani Ziss Architects et le travail de Kelly Hoppen CBE pour le concept intérieur. Ces signatures donnent un langage à la communication du projet. Pour l'acheteur, leur portée doit être traduite en pièces opposables : plans, matériaux, marques ou niveaux équivalents, espaces concernés et possibilités de modification.

Une image d'intérieur peut représenter une ambiance. La notice technique décrit ce qui est dû. Si un ensemble de finitions, une cuisine, des sanitaires ou un système domestique est proposé, il faut connaître la référence, la gamme, la procédure de choix, la date limite et le prix des changements. La mention d'une créatrice renommée ne doit pas être étendue à un aménagement sur mesure de chaque logement si le contrat ne le prévoit pas.

Questions à adresser directement au promoteur

Une conversation commerciale devient productive quand elle porte sur des documents :

1. Quelle entité juridique vend l'appartement ?
2. Quel droit foncier est transféré ou enregistré ?
3. Quel est le statut des autorisations au jour de la réponse ?
4. Qui est l'entrepreneur d'exécution actuel ?
5. Quelle banque accompagne la vente aux particuliers ?
6. Quelle garantie accompagne chaque versement ?
7. Quelle notice technique est jointe au lot choisi ?
8. Quels équipements sont contractuellement inclus ?
9. Comment les charges seront-elles réparties entre logements, hôtel et commerces ?
10. Quelle société gérera les espaces communs ?
11. Quelle date et quelles clauses de retard figurent dans le projet de contrat ?
12. Quel est le dernier document environnemental relatif au lot 107 ?

Ces réponses doivent rester rattachées à une date. Un projet évolue. Une présentation orale reçue plusieurs mois avant la signature doit être reconfirmée.

Les étapes du projet

DIMRI YAMA a franchi plusieurs étapes de planification, d'acquisition, de lancement et de construction. Les dates publiques permettent de comprendre l'avancement. Elles ne remplacent pas le calendrier contractuel d'un appartement.

Chronologie publique

Date	Étape documentée	Portée pour l'acheteur
10 mai 2023	Décision municipale de conception architecturale du lot 107	Base de planification, usages mixtes, bâtiments, tailles et servitudes à cette date
20 mars 2024	Offre annoncée par Dimri pour acquérir les droits	Début de la chronologie d'acquisition publique
24 juillet 2024	Signature de l'accord d'acquisition	Engagement contractuel au niveau du terrain et du projet
3 décembre 2024	Finalisation de l'acquisition	Passage des droits selon le rapport de la société et financement associé
20 février 2025	Avis de l'Autorité de l'eau concernant le lot 107	Travaux et procédure de pompage ou réinjection des eaux souterraines
2025	Début de la construction et de la commercialisation selon les rapports de la société	Statut général, sans date de livraison individuelle
22 décembre 2025	Publication d'un prix de lancement daté	Exemple historique, pas tarif actuel
31 décembre 2025	Environ 1 % d'avancement dans le rapport annuel	Photographie comptable datée
Mars 2026	Revue environnementale concernant les PFAS selon le rapport annuel	Suivi spécifique à poursuivre sur le lot
31 mars 2026	Projet classé en construction, 1 % d'avancement et 41 ventes cumulées	Dernier jalon trimestriel publié pour ces chiffres
1er juin 2026	Présentation aux investisseurs, 41 ventes et quatre demandes d'achat	Information commerciale et financière datée, pas inventaire actuel
2031	Fin de construction planifiée dans les rapports de la société	Objectif de la société, pas promesse de remise des clés
2032	Fin de commercialisation planifiée	Horizon de vente de l'entreprise, distinct de la livraison

Quel est le statut actuel établi par les sources ?

Le rapport du premier trimestre 2026 classe le projet parmi les opérations en construction. Il indique un démarrage en 2025 et un taux d'avancement de 1 % au 31 mars 2026. La présentation aux investisseurs du 1er juin 2026 le décrit également en exécution ou en construction.

Le chiffre de 1 % doit garder sa date. Il ne décrit pas nécessairement l'état du chantier plusieurs mois plus tard. Un acheteur doit demander le dernier rapport d'avancement, les photos datées, les jalons techniques et leur relation avec l'échéancier. Une photographie de chantier ne suffit pas à prouver un jalon contractuel.

Autorisations et permis

Un article spécialisé de décembre 2025 a parlé d'un permis d'excavation et de soutènement. L'avis de l'Autorité de l'eau documente une procédure de pompage et de réinjection liée au lot. Les documents publics de première main disponibles ne permettent pas d'établir ici l'ensemble final des permis de construction nécessaires à l'achat d'un appartement.

Le dossier de vente doit donc préciser :

• les autorisations déjà délivrées ;
• leur périmètre exact ;
• les conditions encore ouvertes ;
• les plans approuvés correspondant au logement ;
• l'effet d'une modification future ;
• le calendrier entre terrassement, sous-sols, structure, enveloppe, systèmes et remise des clés.

Un permis de terrassement n'est pas automatiquement un permis complet pour toutes les phases. À l'inverse, l'absence d'un document dans une recherche publique ne prouve pas son absence dans le dossier du projet. La vérification doit porter sur les pièces actuelles remises au candidat acheteur.

2031 n'est pas une date de livraison garantie

Les rapports financiers indiquent 2031 comme année planifiée de fin de construction et 2032 comme fin planifiée de commercialisation. Une entreprise utilise ces dates pour gérer un programme. Le contrat d'un appartement doit contenir sa propre date de remise et les dispositions applicables en cas de retard.

Ne fondez pas un déménagement, une scolarité, une vente préalable ou une mise en location sur le seul nombre 2031. Demandez la date contractuelle, les marges prévues, les événements pouvant la modifier, la procédure de notification et les conséquences financières.

Le suivi environnemental lié aux PFAS

Le sujet environnemental doit être examiné sans le minimiser et sans l'exagérer. Le ministère de la Protection de l'environnement a signalé des PFAS dans les eaux souterraines et dans un nombre limité d'échantillons de sol sur l'ancien aérodrome de Sde Dov. L'usage historique de mousses anti-incendie est cité comme source probable. Le ministère indique que les eaux souterraines concernées ne servent pas à l'eau potable et ne menacent pas les sources d'eau potable. Il évoque toutefois des contrôles concernant le contact direct avec les sols touchés, le déplacement des terres et le risque environnemental.

Le rapport annuel 2025 de Y.H. Dimri ajoute une information spécifique au lot 107. Il indique qu'en mars 2026, après examen, la majeure partie du terrain se situait sous le seuil applicable, tandis qu'une petite zone le dépassait. Une investigation complémentaire devait définir les limites concernées et, si nécessaire, la quantité de terre à excaver et à transporter vers un site autorisé.

Ces éléments ne permettent ni de déclarer tout le lot contaminé, ni d'affirmer que le sujet est entièrement résolu. Ils ne permettent pas non plus de tirer une conclusion médicale individuelle. Avant d'acheter, demandez :

• le dernier rapport d'investigation du lot 107 ;
• les instructions actuelles du ministère et de la municipalité ;
• la carte de la zone concernée ;
• la méthode de contrôle, d'excavation et d'évacuation ;
• les attestations de supervision ;
• l'impact éventuel sur les permis, les coûts et le calendrier ;
• les déclarations contractuelles remises à l'acheteur.

La date de chaque document compte. Le cadre environnemental de Sde Dov a été mis à jour en février 2026 et peut continuer à évoluer avec les analyses.

Les protections et pièces à vérifier pendant le chantier

L'achat d'un appartement neuf en Israël demande un contrôle continu. Avant le premier versement, vérifiez les droits, les autorisations, le contrat, la notice, l'échéancier, l'indexation et la protection des paiements. Pendant les travaux, conservez toutes les notifications, les plans mis à jour, les choix de matériaux, les avenants et les appels de fonds. Avant la remise, organisez une inspection technique. À la remise, consignez les réserves et les délais de correction.

Le guide d'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur présente les principaux documents et étapes à comparer. Pour DIMRI YAMA, il faut y ajouter une attention particulière aux quatre bâtiments, à la mixité avec hôtel et commerces, aux équipements collectifs, au décompte des étages et au suivi environnemental.

Ce qui doit être mis à jour avant une signature

Un dossier préparé plusieurs mois auparavant peut être devenu incomplet. Revalidez :

• prix et disponibilité ;
• plans et surfaces ;
• permis et jalons ;
• société venderesse ;
• entrepreneur d'exécution ;
• banque d'accompagnement et forme de garantie ;
• échéancier et indexation ;
• date contractuelle ;
• notice technique ;
• règlement et charges ;
• documents PFAS et conditions environnementales ;
• infrastructures du quartier réellement ouvertes.

La mise à jour n'est pas un détail. Elle transforme une étude générale du projet en décision sur un contrat actuel.

À qui s'adresse le projet

DIMRI YAMA peut correspondre à plusieurs projets de vie. Il n'est pas possible de décider sur le seul prestige du quartier ou sur une vue d'architecte. Chaque profil doit tester le même appartement avec ses propres contraintes de calendrier, de budget et d'usage.

Pour une résidence principale à Tel Aviv

Le projet peut intéresser un ménage qui veut s'installer dans un quartier neuf au nord de Tel Aviv, avec une combinaison prévue de logements, d'espaces ouverts, de commerces et de transports. La question centrale est le calendrier réel du quotidien. À la date envisagée pour l'entrée, quels services seront ouverts ? Quel sera le trajet vers le travail ? Où seront les écoles ou la garde des enfants ? Combien de temps le secteur restera-t-il en chantier ?

Le logement lui-même doit fonctionner toute l'année. Examinez le nombre de chambres réelles, les rangements, l'espace protégé documenté, l'ombre, le vent, le bruit, le parking et le coût de gestion. Un grand ensemble équipé peut offrir beaucoup de services, mais ses charges peuvent être différentes de celles d'un immeuble simple.

Pour un pied-à-terre

Un pied-à-terre répond à un autre usage. La proximité du littoral, le neuf et les espaces collectifs peuvent être attractifs pour des séjours réguliers. Le propriétaire absent une partie de l'année doit toutefois prévoir la gestion du logement : assurance, contrôle des installations, courrier, taxe municipale, charges, interventions techniques, ameublement et remise éventuelle à un locataire.

Vérifiez aussi les règles d'accès aux équipements lorsqu'un logement est peu occupé, les conditions pour les invités et la possibilité de faire intervenir un gestionnaire. Le coût annuel doit être calculé même si l'appartement reste vide.

Pour une future installation ou une Alyah

Une Alyah peut faire partie du projet de certains lecteurs francophones. Elle ne doit pas être supposée. Le moment de l'achat, le statut au jour de la transaction et l'usage du logement peuvent avoir des effets fiscaux, bancaires et administratifs. Ces effets doivent être vérifiés individuellement à partir des règles en vigueur.

Le bon calendrier relie quatre dates : achat, changement éventuel de statut, disponibilité contractuelle du logement et installation réelle. Acheter trop tôt peut immobiliser un capital avant l'usage. Acheter plus tard peut changer le choix ou le prix. Aucun scénario n'est universel.

Pour une famille qui prépare une installation, la page du projet ne suffit pas. Il faut vérifier le système scolaire, les inscriptions, la langue, les déplacements, la santé et les services qui existeront au moment concerné. Il n'est pas établi qu'une « communauté française » particulière existe au pied du projet, et ce critère ne doit pas être inventé.

Pour un investissement patrimonial

Le projet peut être étudié comme un actif à long terme dans un grand quartier en développement. Cette thèse comporte des forces possibles, comme la rareté du foncier côtier de Tel Aviv et l'ampleur de la planification. Elle comporte aussi des risques : durée de construction, charges d'un complexe équipé, volume futur de logements à Sde Dov, calendrier des infrastructures, coût du financement et absence de loyer vérifié pour le projet.

Un investisseur doit préférer le lot qui reste compréhensible pour un futur locataire ou acquéreur. Un plan efficace, un nombre de chambres clair, une orientation documentée, un parking contractuel et des charges maîtrisées peuvent compter davantage qu'un étage spectaculaire. La liquidité future n'est jamais assurée.

Le calcul doit conserver deux scénarios : usage locatif et revente. Pour la location, utilisez des comparables achevés et retirez la vacance, la gestion, les charges et l'entretien. Pour la revente, examinez l'offre future du quartier, les taxes, les frais et le temps de commercialisation. Ne comptez pas une hausse de valeur comme un revenu certain.

Pour un achat depuis la France

Une grande partie de la préparation peut être organisée à distance, mais la procédure exacte dépend des documents, de la nationalité, de la résidence, de la banque et du pays de signature. L'acheteur doit organiser une chaîne de responsabilités en Israël.

Le dossier à préparer comprend :

1. un conseil indépendant choisi par l'acheteur ;
2. la vérification de l'identité de la société venderesse et des droits ;
3. une traduction ou une explication fiable du contrat et des annexes ;
4. une procuration dont le contenu et l'étendue sont compris ;
5. la méthode d'authentification des signatures ;
6. les justificatifs d'identité et d'origine des fonds ;
7. le compte destinataire de chaque versement ;
8. la protection attachée à chaque paiement ;
9. le suivi des plans, avenants et notifications ;
10. la représentation lors de l'inspection et de la remise des clés ;
11. l'assurance, les raccordements et la gestion après livraison ;
12. la coordination avec les obligations fiscales dans le pays de résidence.

Une procuration ne doit pas être considérée comme un formulaire anodin. Vérifiez les pouvoirs qu'elle donne, sa durée, les actes qu'elle autorise, les conditions de révocation et la procédure de signature. Selon les pièces, une authentification notariale, une apostille ou une démarche consulaire peut être demandée. Il ne faut pas promettre que tout se fera sans déplacement.

Achat israélien et réflexes de VEFA

Un acheteur français connaît souvent la VEFA, les appels de fonds, la livraison et les réserves. Ces réflexes sont utiles : lire les plans, contrôler la notice, suivre les paiements et inspecter le logement. Ils ne signifient pas qu'un achat sur plan en Israël est une VEFA française.

Le contrat, les garanties, la fiscalité, les professionnels et l'enregistrement relèvent du système israélien. Au lieu de chercher une équivalence de nom, comparez les fonctions :

• quel document lie les parties ;
• comment le terrain et le lot sont identifiés ;
• comment les paiements sont protégés ;
• quel événement déclenche chaque versement ;
• quelle indexation s'applique ;
• qui contrôle l'avancement ;
• quelle date est contractuelle ;
• comment les modifications sont décidées ;
• comment les défauts sont relevés et corrigés ;
• comment les droits seront enregistrés.

Cette comparaison rend le processus lisible sans importer les règles françaises dans un contrat israélien.

Pour qui une attente peut être raisonnable

Attendre davantage d'informations peut convenir à l'acheteur qui exige une date de livraison proche, un quartier déjà achevé, une grille publique complète, un rendement immédiatement vérifiable ou une visibilité parfaite sur les charges. Cela ne signifie pas que le projet est mauvais. Cela signifie que son stade et sa nature ne correspondent pas encore au niveau de certitude recherché.

À l'inverse, un acheteur capable d'assumer un horizon long peut étudier le projet dès maintenant, à condition de chiffrer l'incertitude. Le choix ne doit pas dépendre d'une fausse urgence.

Une grille personnelle de décision

Notez chaque critère de 1 à 5, puis ajoutez un commentaire factuel :

Critère	Question	Preuve à réunir
Usage	Le plan convient-il au quotidien prévu ?	Plan coté et liste des chambres
Budget	Le coût total reste-t-il supportable ?	Offre datée, taxe, financement et charges
Calendrier	La date contractuelle convient-elle ?	Projet de contrat et jalons
Quartier	Les services nécessaires seront-ils ouverts ?	Vérification municipale actuelle
Transport	Le trajet fonctionne-t-il sans infrastructure future ?	Itinéraire actuel
Vue	Ce qui est annoncé est-il lié au lot ?	Coupe, orientation et constructions futures
Gestion	Les équipements restent-ils abordables ?	Budget prévisionnel et règlement
Environnement	Le dossier PFAS est-il à jour ?	Rapports, instructions et suivi du lot
Distance	L'achat depuis la France est-il organisé ?	Mandats, traduction, banque et représentant
Sortie	Le lot conserve-t-il un public de revente ?	Comparables et analyse sans promesse

Le résultat ne donne pas une vérité universelle. Il montre où la décision dépend encore d'une information manquante.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que DIMRI YAMA ?

DIMRI YAMA est un projet mixte de Y.H. Dimri sur le lot 107 du secteur Eshkol à Sde Dov, Tel Aviv-Yafo. Il prévoit 458 appartements à vendre, quatre bâtiments, un hôtel de 70 chambres et environ 1 500 m² de commerces. Le projet est aussi commercialisé sous le nom YAMA TLV.

Où se trouve exactement le projet ?

Les sources principales le situent sur le lot 107, dans la partie sud de Sde Dov, au nord-ouest du carrefour Levi Eshkol et Shai Agnon. L'adresse postale définitive n'a pas été vérifiée dans une source municipale propre au projet. Le numéro Ibn Gabirol 220, visible dans une annonce, n'est donc pas présenté comme adresse officielle.

Combien d'appartements sont prévus ?

La société annonce 458 appartements destinés à la vente. Ce total ne signifie pas que 458 logements sont actuellement disponibles. Le dernier chiffre de ventes publié est daté du 31 mars 2026, et aucun inventaire public en temps réel n'est disponible.

Combien de bâtiments composent DIMRI YAMA ?

Quatre bâtiments. La description récente de la société mentionne une tour de 39 étages, une tour de 16 étages et deux bâtiments de 8 à 9 étages. Le chiffre de neuf bâtiments qui apparaît sur un portail immobilier est en conflit avec les sources du promoteur, de la société et de la municipalité et n'est pas retenu.

Pourquoi voit-on aussi 38, 15, 8 et 8 étages ?

Le graphique commercial semble compter les niveaux résidentiels, tandis que les documents de planification peuvent inclure le rez-de-chaussée et la toiture technique. La décision municipale compte 40, 16, 9 et 9. Pour l'appartement choisi, vérifiez le numéro d'étage contractuel et la hauteur réelle plutôt que de comparer seulement les étiquettes.

Existe-t-il une grille de prix actuelle ?

Aucune grille complète et actuelle n'est publiée en accès public. Il faut demander au service de vente un document daté qui relie le prix à un lot, un bâtiment, un étage, une surface, des annexes, un échéancier et une durée de validité.

DIMRI YAMA commence-t-il encore à 3,75 millions de NIS ?

Le chiffre de 3,75 millions de NIS correspond à une publication de lancement du 22 décembre 2025 pour un deux-pièces d'environ 56,5 m². Il s'agit d'une information historique. Elle ne prouve ni le prix actuel ni la disponibilité d'un appartement équivalent.

Quel était le niveau moyen des contrats signés ?

Le rapport annuel 2025 a mentionné environ 70 000 NIS par mètre carré hors TVA pour 32 contrats au 31 décembre 2025, puis environ 64 000 NIS hors TVA pour cinq contrats supplémentaires jusqu'à la publication. La presse a interprété le tableau du premier trimestre 2026 à environ 67 000 NIS hors TVA pour les contrats signés. Ces moyennes datées ne constituent pas un prix de vente par appartement.

Combien d'appartements avaient été vendus ?

Le rapport du premier trimestre 2026 enregistrait 41 ventes cumulées au 31 mars 2026. Ce chiffre n'est pas un état du stock en août 2026 et ne permet pas de déduire quels types de logements restent proposés.

Que signifie l'information sur les achats de la famille Dimri ?

Calcalist et Globes ont rapporté que quatre des neuf contrats signés pendant le premier trimestre 2026 concernaient Yigal Dimri ou des membres de sa famille. La période et le dénominateur sont essentiels. Cette information ne signifie pas que quatre des 41 ventes cumulées représentent près de la moitié de toutes les ventes.

Tous les appartements ont-ils une vue sur la mer ?

Non. Aucun document public n'établit une vue mer pour tous les appartements. La situation côtière, la hauteur ou l'orientation ouest ne suffisent pas. La vue doit être vérifiée pour le bâtiment, l'étage, l'orientation et les constructions futures du lot choisi.

Le projet est-il réellement « en bord de mer » ?

Il se trouve dans le quartier côtier de Sde Dov et le promoteur le positionne entre le littoral et le parc HaYarkon. Cette localisation ne doit pas être transformée en distance de marche non mesurée, en accès direct à la plage ou en vue garantie.

Quels types d'appartements sont présentés ?

La planification répartit les logements en trois classes de surface, jusqu'à 60 m², de 61 à 85 m² et au-dessus de 86 m². Un annuaire spécialisé montre des exemples allant du studio au cinq-pièces selon les bâtiments. Il s'agit de catégories et de plans d'exemple, pas d'un inventaire actuel.

Un trois-pièces israélien correspond-il à un T3 français ?

Pas automatiquement. Le comptage des pièces peut suivre des conventions différentes. Lisez le plan en identifiant les chambres fermées, le séjour, la cuisine, les dégagements, la pièce protégée et les surfaces. Le contrat israélien ne crée pas une surface Carrez française.

Quels équipements communs sont prévus ?

Le promoteur présente deux piscines, dont une piscine intérieure semi-olympique et une piscine à débordement sur le toit, un spa, des saunas, une salle de sport, un espace de yoga ou Pilates, une cuisine de chef avec bar, un espace de travail ou une bibliothèque, un salon commun, une salle d'enfants, une salle de musique et une cave à vin. Leur spécification finale, leur accès et leurs coûts doivent être vérifiés dans les documents contractuels et de gestion.

Le jardin intérieur est-il entièrement privé ?

Il ne faut pas le supposer. Le document municipal prévoit une composante de servitude publique dans le système de cour et d'espaces ouverts. Les limites entre espace public, espace résidentiel et accès des autres usages doivent être lues sur les plans.

L'hôtel et les commerces sont-ils des prestations pour les habitants ?

Non. Ce sont des usages distincts du programme. Ils peuvent contribuer à l'animation du site, mais leurs services ne sont pas automatiquement inclus pour les résidents. Les accès, flux, dépenses et règles doivent être séparés dans les documents.

Qui a conçu le projet ?

Rani Ziss Architects est crédité pour l'architecture. La décision municipale de 2023 cite aussi Donsky Tzafnat Architects dans le dossier de conception. Le promoteur associe Kelly Hoppen CBE au concept intérieur des espaces publics et des résidences. La notice technique définit ce qui sera réellement livré dans un appartement.

Le chantier a-t-il commencé ?

Oui selon les rapports de la société. Le projet est classé en construction, avec un début en 2025 et 1 % d'avancement au 31 mars 2026. Ce pourcentage est daté et ne décrit pas l'état actuel sans mise à jour.

La livraison est-elle prévue en 2031 ?

2031 est l'année planifiée de fin de construction dans les rapports de Y.H. Dimri. Ce n'est pas une date de remise des clés garantie pour un appartement. La date utile est celle du contrat, accompagnée de ses conditions et de ses clauses de retard.

Un permis complet a-t-il été publié ?

Une source secondaire parle d'un permis d'excavation et de soutènement, et l'Autorité de l'eau documente une procédure de pompage et de réinjection. Les informations publiques disponibles ne contiennent pas de source primaire établissant ici l'ensemble du permis final. L'acheteur doit demander les autorisations actuelles et leur périmètre.

Que sait-on des PFAS à Sde Dov et sur le lot 107 ?

Le ministère a signalé des PFAS dans les eaux souterraines et dans un nombre limité d'échantillons de sol sur l'ancien aérodrome. Le rapport annuel de Dimri indique qu'en mars 2026, la majeure partie du lot 107 était sous le seuil applicable et qu'une petite zone le dépassait, avec une investigation complémentaire prévue. Il faut obtenir les documents les plus récents et leurs conséquences éventuelles sur les travaux.

Peut-on acheter depuis la France ?

La préparation et une partie du suivi peuvent être organisées à distance, mais la procédure dépend du dossier personnel, de la banque, des documents et de la forme des signatures. Il faut organiser un conseil indépendant en Israël, la traduction, la procuration, l'origine des fonds, les paiements, le suivi du chantier, l'inspection et la gestion après remise.

L'achat fonctionne-t-il comme une VEFA française ?

Non, il ne faut pas présumer une équivalence. Les questions familières restent utiles, plans, notice, appels de fonds, livraison et réserves, mais le contrat et les protections sont israéliens. Il faut comparer les fonctions de chaque document avec un professionnel qui connaît la transaction concernée.

Quel effet une Alyah peut-elle avoir sur l'achat ?

Cela dépend du statut personnel et des règles applicables à la date de la transaction. Une future Alyah ne garantit pas automatiquement un avantage pour un achat donné. Il faut coordonner le calendrier de l'achat, le statut, l'installation et le financement.

Peut-on obtenir un crédit immobilier en tant que non-résident ?

Une banque peut étudier le dossier, mais aucun financement n'est automatique. Le plafond réglementaire, l'apport, les revenus, la résidence, la devise, la valeur du bien et le calendrier des paiements influencent la réponse. Une simulation générale n'est pas une offre de prêt.

Le projet garantit-il un rendement locatif ?

Non. Aucun rendement, loyer, taux de hausse ou délai de revente n'est garanti dans les documents publics disponibles. Un calcul doit utiliser un prix actuel, des comparables achevés, la vacance, les charges, la gestion, la fiscalité et le financement.

Quels documents demander avant de réserver ?

Demandez la grille de prix datée, la liste des lots disponibles, le plan coté, le plan d'étage, le plan masse, la notice technique, les annexes, l'échéancier, l'indexation, les garanties de paiement, le projet de contrat, la date contractuelle, les règles de gestion et les documents environnementaux actuels.

Que faut-il comparer avant de choisir un bâtiment ?

Comparez les ascenseurs, les accès, les niveaux résidentiels, la hauteur réelle, le soleil, le vent, le vis-à-vis, l'hôtel, les commerces, la cour publique, les locaux techniques, les charges et le parcours vers le parking. Le bâtiment le plus haut n'est pas automatiquement le meilleur pour chaque usage.

Quelle est la prochaine étape utile ?

Choisissez deux ou trois lots réellement disponibles et demandez le même dossier pour chacun. Comparez alors le coût total, le plan, l'étage, l'orientation, les annexes, l'échéancier, la date contractuelle et les charges. Cette comparaison est plus utile qu'une décision fondée sur le seul prix d'appel.

Sources

1. Y.H. Dimri, page officielle du projet DIMRI YAMA
2. Y.H. Dimri, rapport annuel 2025
3. Y.H. Dimri, rapport du premier trimestre 2026
4. Y.H. Dimri, déclaration de finalisation de l'acquisition du 3 décembre 2024
5. Municipalité de Tel Aviv-Yafo, décision de conception architecturale du lot 107
6. Municipalité de Tel Aviv-Yafo, page du quartier Sde Dov
7. Autorité israélienne de l'eau, avis de réinjection des eaux souterraines pour le lot 107
8. Ministère de la Protection de l'environnement, avis public sur les PFAS à Sde Dov
9. Ministère de la Protection de l'environnement, directives actualisées pour Sde Dov
10. Calcalist, ventes du premier trimestre 2026 et achats de parties liées
11. Globes, confirmation des ventes du premier trimestre 2026
12. Annuaire des projets de Sde Dov, plans d'exemple DIMRI YAMA
13. Sde Dov, article daté sur le prix de lancement de décembre 2025
14. Autorité fiscale israélienne, simulateur de taxe d'achat
15. Ministère de la Construction et du Logement, guide de l'acheteur d'un appartement neuf
16. Banque d'Israël, informations et transparence sur le crédit immobilier
17. Y.H. Dimri, présentation aux investisseurs du premier trimestre 2026 datée du 1er juin 2026
18. Annonce commerciale Yad2 contenant la mention non vérifiée Ibn Gvirol 220