THE PARK Bnei Brak: bureaux à louer Bnei Brak, dossier 2026

Ce dossier s'adresse à un COO, un CFO, une direction immobilière ou un investisseur institutionnel qui doit prendre cette décision pour une organisation pouvant compter 400 salariés. Il distingue les faits publiés, les comparables de marché et les informations encore absentes. Les sources publiques examinées ne donnent pas, notamment, le taux de location des bureaux, les noms des locataires de bureaux, la puissance électrique par mètre carré, la couverture des groupes électrogènes, les opérateurs de fibre présents, les horaires de climatisation ni le dispositif de sécurité final. Ces points doivent être documentés dans le processus de location. Nad-Lan est un site d'information immobilière indépendant, sans lien avec Amot Investments, Allied Real Estate, THE PARK, leurs courtiers ou leurs locataires.

Lecture rapide pour le comité de direction

THE PARK est aussi présenté par Amot sous le nom Amot HaLehi. La propriété est répartie à parts égales entre Amot Investments et Allied Real Estate. Cette structure à 50% chacun ressort des pages des promoteurs et des publications financières d'Amot. Même l'adresse n'est pas uniforme: Amot indique HaLehi 1-3, Allied HaLehi 1, alors que le point d'adresse GovMap pertinent se trouve à HaLehi 2. Les documents contractuels doivent donc identifier précisément le bien, l'entité bailleresse, les places de parking et la référence municipale. Une adresse commerciale approximative ne suffit pas à sécuriser un bail ou une garantie bancaire.

Le projet offre une échelle compatible avec le regroupement d'une grande équipe. Allied publie trois surfaces de plateau type: 2 620 m² en Lowzone, 1 800 m² en Midzone et 1 740 m² en Highzone. La brochure de mai 2024 situe ces zones respectivement aux étages 10-18, 19-35 et 36-51. Des plans plus anciens emploient les plages 3-11, 12-28 et 29-44. Cette contradiction impose d'obtenir le plan actuel du plateau proposé, son numéro d'étage contractuel, sa zone d'ascenseurs et son métrage certifié avant tout test d'aménagement.

La source officielle la plus récente examinée est le rapport d'Amot du premier trimestre 2026, arrêté au 31 mars 2026. Il indique que les étages commerciaux avaient été remis aux locataires et que les boutiques avaient ouvert. Des baux couvraient environ 13 000 m² de commerces, pour un loyer annuel attendu d'environ 22 millions de NIS pour l'ensemble du partenariat. Ce rapport ne publie ni surface de bureaux louée, ni taux de commercialisation des bureaux, ni identité de locataires de bureaux. Un article de Globes daté du 2 juin 2026 relève également la publication des baux commerciaux sans présentation de contrats de bureaux. La formulation exacte est donc: aucun contrat de bureaux n'a été publié dans les documents examinés. Cela ne prouve pas qu'aucun contrat n'a été signé.

Pour une entreprise qui compare des Bureaux à louer à Bené Beraq, la décision doit franchir six étapes:

1. le bailleur doit démontrer la date de remise et les autorisations du plateau choisi;
2. un test d'aménagement mesuré doit confirmer les postes, salles, fonctions support et marges de croissance;
3. les annexes techniques doivent garantir puissance, refroidissement, secours, télécoms et sécurité;
4. le CFO doit calculer le coût d'occupation complet, pas seulement le loyer par mètre carré;
5. le calendrier des travaux doit intégrer conception, autorisations, achats à long délai et mise en service;
6. le bail doit attribuer le risque de retard ou de sous-performance à la partie qui le contrôle.

Un loyer attractif ne compense pas un étage livré trop tard, un réseau non redondant ou un coût d'aménagement mal évalué.

Identité du projet, chiffres vérifiés et contradictions

Propriété et architecture

Amot Investments et Allied Real Estate possèdent chacun 50% du projet. Allied présente THE PARK comme un projet dessiné principalement par MYS Architects, Yaski Mor Sivan. La brochure marketing du 7 mai 2024 cite aussi Oded Halaf au sein de l'équipe d'architecture et de conception. L'entreprise Alcon décrit l'enveloppe comme une double façade rideau fermée, associée à une paroi câblée et à des éléments en béton alvéolaire.

Ces informations permettent d'identifier les acteurs et l'intention architecturale. Elles ne prouvent pas la performance thermique, acoustique ou énergétique d'un étage précis. Le preneur doit demander les valeurs techniques de façade, les essais, les contraintes de fixation intérieure et la stratégie de maintenance.

Adresse

La page d'Amot, vérifiée le 4 août 2026, publie HaLehi 1-3. La page d'Allied publie HaLehi 1. GovMap fournit un point d'adresse à HaLehi 2, aux coordonnées approximatives 32.1036709, 34.8296396. Ce point gouvernemental n'est ni un relevé cadastral ni le descriptif juridique du lot loué.

Dans une lettre d'intention, il faut déjà préciser le propriétaire, le bâtiment, l'étage, la surface, le plan des lieux et les droits de stationnement. Ces éléments doivent ensuite correspondre au bail, à l'accord de gestion, aux garanties et au dossier d'arnona.

Nombre d'étages et hauteur

Les sources ne donnent pas un nombre unique. Amot annonce 52 étages. Allied en annonce 44. La brochure décrit 42 étages de bureaux, deux niveaux commerciaux, un étage Lifestyle et deux étages techniques. Globes a parlé, le 17 septembre 2025, de 45 étages de bureaux au-dessus de trois niveaux commerciaux. Wikipedia affiche 47 étages et une hauteur de 186,7 mètres. Aucun chiffre officiel parallèle provenant d'un promoteur ou d'une déclaration boursière n'a été trouvé pour confirmer les 186,7 mètres.

Les écarts peuvent résulter d'une méthode de comptage, d'une évolution du projet ou de l'inclusion différente des niveaux techniques et commerciaux. Il serait trompeur de choisir une valeur au hasard. Pour l'utilisateur, la seule donnée opératoire est le plan actuel du niveau proposé, relié à la bonne batterie d'ascenseurs et aux autorisations en vigueur.

Surfaces du projet

Les superficies utilisent elles aussi plusieurs périmètres:

• le rapport financier du premier trimestre 2026 mentionne environ 100 000 m² hors sol et un tableau de projet indique 86 920 m² hors sol commercialisables;
• la page d'Amot publie 75 000 m² à commercialiser, dont 62 000 m² de bureaux et 13 000 m² de commerces;
• Allied publie une surface totale de projet de 100 000 m²;
• la brochure de 2024 indique environ 80 000 m² bruts de bureaux et 10 300 m² bruts de commerces.

Ces chiffres ne décrivent pas la même chose. Ils ne permettent pas de calculer un taux de vacance fiable en divisant une surface louée issue d'une source par une surface totale issue d'une autre. Le preneur doit utiliser la surface contractuelle du plateau, accompagnée d'une norme de mesurage, d'un plan et, pour un grand engagement, d'un certificat de géomètre.

Calendrier de livraison

Le rapport Amot du premier trimestre 2026, publié le 12 mai 2026, évoque des travaux de finition finale et une réalisation pendant 2026. La liste actuelle des projets en développement d'Amot cible une occupation au troisième trimestre 2026. Une ancienne phrase encore visible sur la page d'actif évoque le premier trimestre 2025. Allied qualifiait toujours le projet de chantier en cours lors de la vérification d'août 2026.

La date de livraison du plateau retenu et l'autorisation d'occupation correspondante: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Le contrat doit transformer un objectif marketing en obligations mesurables: date d'accès anticipé, état de livraison, alimentation électrique, disponibilité de la climatisation, essais, autorisations incendie, certificat d'occupation, procédure de réserves et date butoir. Il doit aussi prévoir une conséquence financière et un droit de sortie si le retard dépasse la tolérance de l'entreprise.

Investissement et rendement annoncé

La présentation investisseurs d'Amot du 12 mai 2026 publie un investissement total prévu d'environ 1,3 milliard de NIS, un NOI annuel attendu d'environ 92 millions de NIS et un rendement attendu de 7,1% à pleine occupation. La page de l'actif d'Amot affiche encore environ 1,4 milliard de NIS d'investissement. Le rapport d'Alony Hetz du premier trimestre 2026 confirme les données de groupe les plus récentes.

Le NOI et le rendement sont des prévisions à pleine occupation, pas un résultat courant. Un investisseur doit conserver les deux estimations de coût, puis demander le reste à investir, les incitations accordées, les baux de bureaux signés après la date de reporting, la date de stabilisation et les sensibilités en cas de commercialisation plus lente.

Implantation et trajets des salariés

THE PARK se situe à la lisière nord du district d'affaires de Bnei Brak, à proximité de Ramat HaHayal, du parc Atidim et du corridor du Yarkon. Cette position peut élargir le bassin de recrutement au-delà du centre de Tel Aviv. Elle doit toutefois être testée avec les adresses réelles des salariés, les jours de pointe du travail hybride et les horaires de l'entreprise.

Train lourd

Un itinéraire Google Maps relevé le 4 août 2026 mesurait environ 180 mètres et deux minutes à pied entre le point d'adresse HaLehi 2 et la gare Bnei Brak Ramat HaHayal. La brochure du projet annonce également deux minutes. Les accès peuvent évoluer avec les travaux, les traversées et l'entrée de lobby utilisée. L'équipe de relocalisation doit parcourir le trajet aux heures de pointe et vérifier l'accessibilité sans marche.

Pour les salariés arrivant de villes desservies par le rail, cette proximité constitue un avantage tangible. Elle ne remplace pas l'analyse des fréquences, des correspondances, du service en soirée et du dernier kilomètre à l'origine. Une entreprise hybride doit modéliser les mardis et mercredis chargés plutôt qu'une moyenne hebdomadaire rassurante mais peu utile.

Bus, ligne verte et métro

La brochure place une future station Pinchas Rosen de la ligne verte à deux minutes sur une page et à trois minutes sur une autre. La ligne n'est pas en service. Les informations actuelles de NTA sur la ligne verte, consultées en août 2026, visent une ouverture complète en 2030. Il s'agit d'un scénario futur, pas d'une offre de transport disponible aujourd'hui.

La ligne de métro M3 projetée prévoit des stations dans le secteur élargi de Ramat HaHayal et Pinchas Rosen. Aucune source officielle examinée ne publie un temps de marche vérifié depuis le bâtiment. Le métro ne doit donc être présenté ni comme actif ni comme étant au pied de la tour.

Les lignes de bus, les fréquences par arrêt et les premiers ou derniers départs adaptés au bâtiment: Non publié publiquement; à demander au bailleur et à vérifier avec les données actuelles du ministère des Transports.

Une navette exploitée par le bâtiment: Non publié publiquement; à demander au bailleur. Si une navette est proposée dans la négociation, le bail ou une annexe doit préciser itinéraire, fréquence, capacité, accessibilité, durée du service et conséquence d'une suppression.

Ayalon Mall et services quotidiens

Un relevé Google Maps du 4 août 2026 donne environ 750 mètres et dix minutes à pied jusqu'à Azrieli Ayalon Mall. L'annuaire actuel du centre commercial comprend restauration, cafés, boutiques et services. Les promoteurs présentent aussi THE PARK comme adjacent au parc du Yarkon et aux rives de la rivière. Aucun chemin d'accès officiel ni distance mesurée jusqu'à une entrée précise du parc n'a été publié.

La proximité d'un espace vert peut contribuer à l'expérience des salariés. Elle ne prouve pas qu'un plateau donné bénéficie d'une vue dégagée ni que son accès au parc est direct. Il faut inspecter l'étage, les orientations et le chemin réel.

Atidim et l'écosystème technologique du nord

Un trajet vérifié le 4 août 2026 donnait environ 2,7 km et huit minutes en voiture vers Atidim Park, selon les conditions du moment. Atidim décrit un campus de 80 dunams et 11 bâtiments, accueillant notamment la direction israélienne de Tesla, Abbott et un laboratoire d'innovation Renault, Nissan et Mitsubishi. Ces entreprises illustrent l'écosystème voisin. Elles ne sont pas annoncées comme locataires de THE PARK.

Aéroport Ben Gourion

Le 4 août 2026 à 20 h 51, Google Maps indiquait environ 27,3 km et 37 minutes en voiture vers l'aéroport Ben Gourion. Les itinéraires de transport collectif proposés à ce moment variaient entre environ 40 et 61 minutes, parfois avec une marche vers la gare Bnei Brak et deux trains. Ces durées dépendent du trafic, du service et du terminal.

Pour une société internationale, l'analyse doit utiliser les plages réelles d'arrivée des vols, les déplacements de visiteurs, les horaires tardifs et les règles de remboursement. Une durée observée à un instant ne constitue pas une garantie contractuelle.

Livraisons et accès de service

La brochure présente les parkings et les commerces, sans détailler tout le circuit logistique des bureaux. Emplacement du quai, longueur et hauteur maximales des véhicules, horaires, réservation, contrôle de sécurité, ascenseur de service, évacuation des déchets et restrictions de déménagement: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Ces paramètres influencent le chantier d'aménagement, l'arrivée des équipements informatiques, les livraisons quotidiennes et le plan de continuité d'activité.

Plateaux, programmation et capacité réelle

Les trois formats annoncés par Allied offrent des produits immobiliers différents:

Zone	Surface type publiée	Etages dans la brochure 2024	Ancienne numérotation
Lowzone	2 620 m²	10-18	3-11
Midzone	1 800 m²	19-35	12-28
Highzone	1 740 m²	36-51	29-44

La page générale d'Allied mentionne aussi une valeur arrondie de 2 000 m² par étage. La brochure montre des implantations modulaires et des terrasses, mais ne publie pas un seuil universel de division. Un candidat doit demander le fichier CAD ou BIM à jour pour chaque option et ne pas concevoir son siège sur les anciens PDF de zone.

Quelle surface pour 400 salariés?

Le guide de l'occupant de Colliers pour Tel Aviv, consulté le 8 août 2026, donne un repère large de 12 à 14 m² par salarié. Pour 400 personnes, cela représente environ 4 800 à 5 600 m². Ce calcul sert à cadrer le programme, pas à choisir un nombre de niveaux. Il dépend du taux de présence, des fonctions support, des espaces collectifs et du rapport entre surface louée et surface utile.

Une entreprise hybride peut installer moins de bureaux attribués, mais elle a souvent besoin de davantage de salles de réunion, de cabines, d'espaces projet et de circulation pendant les jours de pointe. Une société d'IA ou d'ingénierie peut ajouter des laboratoires, des locaux techniques et une charge de refroidissement importante. Une banque, une entreprise de santé ou un opérateur réglementé peut demander des zones d'accès séparées, une acoustique renforcée, des archives sécurisées ou un centre d'opérations.

Le test d'aménagement doit donc présenter au moins trois scénarios: présence maximale, pic attendu du mode hybride, puis croissance ou contraction. Il doit compter les postes réellement utilisables, les salles dimensionnées, les sanitaires, les circulations, les issues et les locaux techniques.

Nombre de postes réalisables par zone: Non publié publiquement; à demander au bailleur sous la forme d'un test mesuré.

Profondeur entre noyau et façade, trame des poteaux et module des fenêtres: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Documents à obtenir avant de fixer le loyer

Le dossier de plateau doit contenir:

• le plan actuel signé et le plan contractuel des lieux;
• la surface brute, la surface utile et la surface facturée, avec la norme appliquée;
• le coefficient de parties communes et les règles d'un éventuel remesurage;
• les poteaux, murs de noyau, gaines et locaux protégés;
• les modules de façade et les restrictions de percement ou de fixation;
• les terrasses, leur usage exclusif ou commun et leur entretien;
• les sanitaires, équipements accessibles et douches;
• les locaux électriques, mécaniques et télécoms;
• les charges structurelles et les zones renforcées;
• la frontière exacte entre travaux du bailleur et travaux du preneur.

Hauteur libre nette après passage des réseaux: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Plancher technique, boîtes de sol ou cheminement sous plancher: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Charge d'exploitation en kg/m² et zones renforcées pour coffres, archives compactes, cuisines ou équipements lourds: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Une donnée absente n'est pas une preuve de mauvaise qualité. Elle signifie que l'équipe de conception ne peut pas encore valider le plateau.

Electricité, secours et continuité d'activité

Une direction internationale doit traiter l'électricité et la résilience dans le bail, avant le lancement du design. Les documents publics de THE PARK ne donnent pas le tableau de puissance destiné aux preneurs.

Puissance normale allouée aux bureaux en watts par m²: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Puissance maximale raccordable et réserve des transformateurs: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Double alimentation du réseau ou raccordement à deux postes distincts: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Sous-comptage, tarif, pertes communes et procédure de relevé: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Groupes électrogènes et UPS

Nombre, fabricant et puissance des groupes électrogènes: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Systèmes secourus, notamment ascenseurs, sécurité incendie, climatisation, prises rouges et locaux télécoms: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Autonomie en carburant, plan de réapprovisionnement et fréquence des essais en charge: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Capacité pour un UPS du preneur, règles relatives aux batteries et point de raccordement: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Il faut distinguer le groupe électrogène de sécurité réglementaire du secours nécessaire au fonctionnement de l'entreprise. Un immeuble peut respecter les obligations de sécurité sans alimenter les postes de travail ni le refroidissement informatique. Le preneur doit définir ses charges essentielles, la durée requise et le scénario de redémarrage. Un essai intégré doit être réalisé avant l'entrée, puis prévu à intervalles réguliers.

Entreprises d'IA et salles GPU

Une tour de bureaux n'est pas un centre de données. Même une petite salle GPU peut concentrer une puissance, une chaleur, une charge structurelle et un risque incendie très supérieurs aux hypothèses d'un bureau classique. L'accord écrit du bailleur doit couvrir:

• la puissance continue et la pointe en kW;
• la densité des baies et le facteur de diversité;
• la couverture UPS et groupe électrogène;
• le refroidissement dédié 24 h sur 24;
• l'évacuation de chaleur et des condensats;
• la détection de fuite;
• la charge au sol et les vibrations;
• la détection et l'extinction incendie;
• le parcours de maintenance et de remplacement des machines;
• le prix de l'énergie et de la climatisation hors horaires.

Possibilité de refroidissement liquide: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Autorisation de charges GPU à haute densité: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Ces autorisations doivent figurer dans l'annexe technique. Un courriel commercial ne protège pas l'exploitation pendant toute la durée du bail.

Télécommunications, fibre et cloud

Les pages publiques du projet ne donnent ni liste d'opérateurs présents, ni tracé des fibres, ni local de rencontre des opérateurs, ni nombre de gaines verticales. Un logo d'opérateur ou une possibilité théorique de raccordement ne démontre pas une architecture redondante.

Nombre de colonnes montantes télécoms: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Local télécom d'étage et surface possible pour la salle serveur du preneur: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Présence de Bezeq, HOT, Partner, Cellcom et fournisseurs de fibre noire: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Deux entrées physiques empruntant des rues et des cheminements séparés: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Certification WiredScore ou équivalent: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Le candidat doit obtenir une matrice des opérateurs, des lettres d'autorisation, les frais de cross-connect, les délais de mise en service, les plans de cheminement et la capacité restante des gaines. Les deux circuits ne sont réellement indépendants que si leurs segments de rue, entrées, locaux, colonnes et alimentations ne partagent pas un point de défaillance critique.

Infrastructures publiques disponibles en Israël

ISOC-IL a annoncé IL-IX le 25 septembre 2025 et a modifié sa page le 3 juin 2026. L'organisme décrit un point d'échange internet national multi-sites, relié par un backbone à haut débit et ouvert, selon ses règles, aux acteurs disposant d'un numéro ASN et d'une présence physique en Israël, y compris clouds, réseaux de diffusion et entreprises. L'ancien IIX est documenté chez Med-1. Cela établit l'existence d'options d'interconnexion nationales, pas le raccordement de THE PARK.

AWS a ouvert la région Israël il-central-1 le 1er août 2023 avec trois zones de disponibilité. La liste Direct Connect consultée le 8 août 2026 identifie EdgeConneX Herzliya et MedOne Haifa pour cette région. Google Cloud a ouvert me-west1 le 19 octobre 2022. Sa liste Dedicated Interconnect actuelle mentionne Tel Aviv TIS Burla Hub et SDS1 Modiin. Microsoft répertorie Israel Central, tandis que sa table actuelle des régions appairées n'indique pas de région paire pour Israel Central.

Aucune de ces localisations ne permet de déduire la latence de la tour. Il ne faut jamais transformer une distance sur une carte en temps réseau. Les opérateurs doivent concevoir les circuits, identifier les tronçons communs et mesurer latence, gigue, perte de paquets et bascule après installation.

Climatisation, BMS et sécurité incendie

Le positionnement haut de gamme de la tour ne remplace pas une base de conception mécanique. Une entreprise de 400 salariés doit connaître la capacité installée, les hypothèses d'occupation et le coût des horaires étendus.

Type de climatisation, par exemple groupes froids centraux, VRF ou autre système: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Redondance des équipements, notamment N+1: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Découpage des zones et finesse du contrôle par le preneur: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Horaires de base et prix de la climatisation supplémentaire: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Débit d'air neuf et densité d'occupation de calcul: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Refroidissement 24 h sur 24 des locaux informatiques: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Protocole du BMS, accès du preneur, sous-compteurs et historique des données: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

L'ingénieur du preneur doit vérifier le comportement d'été, l'ensoleillement par orientation, le pic d'occupation simultanée, les salles techniques et les usages nocturnes. Le bail doit définir la performance intérieure, les délais d'intervention, le mode de facturation et les recours si les systèmes communs ne fournissent pas les conditions convenues.

Détection, sprinklers et désenfumage

Densité des sprinklers et critères de conception des aménagements: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Interfaces d'alarme et matrice de fonctionnement incendie: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Pressurisation des escaliers et derniers rapports d'essai: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Les informations de l'Autorité israélienne d'incendie, mises à jour le 17 novembre 2025, indiquent que l'approbation incendie s'inscrit dans la procédure de permis et peut nécessiter plans, inspection, paiement et autorisation finale. Le jeu public d'exigences était à jour au 4 mai 2026. Les cloisons, cuisines, salles informatiques, densité et équipements du preneur peuvent modifier la conception approuvée. Le consultant incendie doit donc intervenir avant le gel du plan.

Ascenseurs, sûreté et services communs

La brochure de 2024 présente des ascenseurs rapides répartis par zones de hauteur. Elle ne donne pas leur nombre, leur fabricant, leur vitesse ou leur logique d'appel.

Nombre d'ascenseurs passagers par zone: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Fabricant, vitesse nominale et commande à destination: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Etude des temps d'attente en heure de pointe: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Monte-charge séparé, dimensions, charge et règles de réservation: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Une grande entreprise doit obtenir l'étude de trafic vertical et vérifier ses hypothèses: arrivées groupées, pause déjeuner, visiteurs, évacuation et concentration du travail hybride. Un étage élevé peut offrir une expérience très différente d'un étage bas, même avec une surface similaire.

Sûreté

Plateforme de contrôle d'accès et identifiants mobiles: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Cartes, biométrie ou reconnaissance faciale et protections de la vie privée associées: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Poste de sécurité occupé 24 h sur 24: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Couverture vidéo, durée de conservation et protocole d'accès aux images: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Parking contrôlé et pré-enregistrement des visiteurs: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Possibilité d'un SOC du preneur, parcours sécurisé et zone d'accès séparée: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

L'annexe de sûreté doit traiter du filtrage au lobby, des entrepreneurs, des livraisons, des entrées nocturnes, du commandement en cas d'incident, de l'information du preneur et de l'intégration avec son propre système. Les entreprises financières, médicales, de défense ou d'infrastructure critique auront besoin d'une analyse de menace spécifique.

Etage Lifestyle et services aux salariés

La brochure prévoit un étage Lifestyle comprenant salle de sport, studios d'entraînement, vestiaires, douches et lounge. Il s'agit d'un programme publié, pas de la preuve que chaque équipement est ouvert, gratuit ou disponible à toute heure.

Etat d'ouverture, capacité, abonnements, horaires et droits des invités: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

La brochure décrit deux niveaux commerciaux avec cafés, restaurants et enseignes. Amot a indiqué que les étages commerciaux avaient été livrés et que des boutiques étaient ouvertes au 31 mars 2026. Park Design fonctionne dans l'ensemble, tandis que Kaufman Group décrit un complexe d'environ 3 000 m² consacré au design, avec boutiques, bar et espaces d'assise. Le preneur doit demander la liste actuelle des opérateurs, pas reprendre un ancien visuel.

Centre de conférences commun, salles réservables, conciergerie, gestion du courrier et des colis, application locataire: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

La brochure mentionne des emplacements pour vélos et motos ainsi qu'une infrastructure pour véhicules électriques. Nombre de casiers, capacité des douches, atelier vélo et règles d'accès: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Stationnement, visiteurs et logistique

Amot annonce environ 1 000 places de stationnement pour le projet. La brochure présente quatre niveaux souterrains, une infrastructure pour véhicules électriques et des emplacements pour motos et vélos. Ce chiffre concerne l'ensemble immobilier. Il ne représente pas l'allocation d'un locataire de bureaux.

Ratio de places attribuées au preneur: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Prix mensuel d'une place: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Quota visiteurs et système de validation: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Nombre de bornes EV actives par rapport aux emplacements seulement préparés: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Hauteur d'entrée du garage et limite pour les véhicules de livraison: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Des comparables vivants vérifiés le 8 août 2026 montrent environ 600 à 800 NIS par mois dans une annonce BBC Central. Des annonces d'Herzliya se situaient entre 600 et 900 NIS. Une page de la tour ToHa existante indiquait 1 100 NIS, tandis que certains immeubles du centre de Tel Aviv affichaient 1 200 à 1 400 NIS. Aucun de ces chiffres n'est un tarif THE PARK. Ils servent à dimensionner le poste de coût avant réception d'une offre formelle.

L'annexe parking doit préciser places dédiées ou flottantes, localisation, accès 24 h sur 24, droits visiteurs, tarif de recharge, TVA, arnona ou charges, indexation, déplacement possible des places et restitution des droits inutilisés. Une entreprise qui réduit les trajets en voiture peut préférer un noyau garanti avec visiteurs et débordement plutôt qu'un portefeuille fixe coûteux.

Loyers, charges et comparaison des marchés

Une annonce TAG Assets, vérifiée le 4 août 2026, proposait 1 000 à 4 000 m² à THE PARK pour 75 NIS/m²/mois, avec 18 NIS/m² de charges de gestion. Il s'agit d'un prix demandé par un courtier, pas d'une transaction signée. L'annonce ne prouve ni la disponibilité de chaque étage au 8 août, ni l'état de livraison, ni les franchises, ni le parking, ni le loyer économique final.

Loyer signé par mètre carré pour des bureaux THE PARK: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Le montant annoncé de 18 NIS/m² ne décrit pas son contenu. Sécurité, accueil, nettoyage des parties communes, électricité commune, ascenseurs, espaces extérieurs, déchets, assurance de l'immeuble, honoraires de gestion et services hors horaires doivent être détaillés. Budget, régularisation, droit d'audit, exclusion des dépenses d'investissement et plafond annuel: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Repères de marché

Sous-marché	Repère institutionnel récent	Occupation	Base et source
BBC Bnei Brak	50 NIS/m²	85%	Core & Shell, CBRE S1 2025, publié le 26 nov. 2025
BBC Bnei Brak	69 NIS/m²	90%	moyenne classe A, Newmark Natam S2 2025
Axe Menachem Begin	145 à 146 NIS/m²	98% à 98,7%	CBRE AS IS et Newmark S2 2025
Sarona	150 NIS/m²	97%	Core & Shell, CBRE S1 2025
Axe Yigal Alon	130 NIS/m²	95%	AS IS, CBRE S1 2025; ToHa existant environ 160 NIS
Axe Yigal Alon	136,67 NIS/m²	99,1%	Newmark Natam S2 2025
Herzliya Pituach	90 NIS/m²	86%	Core & Shell, CBRE S1 2025
Herzliya Pituach	100 NIS/m²	94%	Newmark Natam S2 2025

Le rapport CBRE Israel S1 2025 a été publié le 26 novembre 2025. Les chiffres Newmark Natam du second semestre 2025 ont été rapportés par Calcalist le 16 avril 2026. L'écart entre 50 et 69 NIS à BBC vient notamment de la période, du panier d'immeubles et de la base de livraison. Le chiffre CBRE de 50 NIS correspond à du Core & Shell. Il ne se compare pas directement à un bureau aménagé au centre de Tel Aviv.

Globes a publié le 2 juin 2026 une fourchette d'environ 75 à 105 NIS/m² dans les tours neuves de Bnei Brak et un taux d'occupation régional d'environ 85%. Ce sont des données de secteur, pas le loyer ou l'occupation de THE PARK.

Une annonce BBC Central consultée le 8 août affichait 60 à 80 NIS avec un aménagement de haut niveau, des charges indiquées à 16 NIS dans un champ et 17 NIS dans le texte, ainsi qu'un parking à 700 NIS dans un champ mais 600 à 800 NIS dans le texte. Ces contradictions illustrent la limite d'une annonce non contractuelle.

Au centre de Tel Aviv, une annonce récente de 613 m² à Azrieli Sarona demandait 160 NIS/m² pour un étage aménagé et 25 NIS de charges. Un bureau de 250 m² à HaArba'a demandait 150 NIS aménagé et meublé, plus 18 NIS de charges, sur une durée 1+1 an. Ces petites surfaces prêtes à l'emploi ne sont pas un comparable direct pour 400 salariés. Elles montrent le prix de l'immédiateté dans un marché central tendu.

A Herzliya, les annonces vérifiées le 8 août variaient fortement, environ 55 à 115 NIS de loyer, 16,5 à 27 NIS de charges et 600 à 900 NIS de parking. Elles mélangent qualités d'immeuble et états d'aménagement. Une analyse de rapports publics datée du 2 avril 2026 plaçait la moyenne du portefeuille Gav-Yam Herzliya à 113 NIS et les nouveaux baux 2025 autour de 104 NIS.

Les bureaux à louer Tel Aviv et la location de bureaux Tel Aviv doivent être comparés à THE PARK à état de livraison, métrage, durée et incitations identiques. Sinon, le tableau avantage artificiellement le site qui transfère le plus de travaux au preneur.

Coût complet à modéliser

Le modèle CFO doit intégrer:

• loyer de base et méthode de mesure;
• indexation et hausse des options;
• charges de gestion et services exclus;
• électricité, eau et climatisation hors horaires;
• arnona sur la surface municipale réelle;
• parking et recharge électrique;
• investissement d'aménagement et honoraires;
• contribution du bailleur ou travaux pris en charge;
• franchise ou période de grâce;
• mobilier, audiovisuel, sûreté et informatique;
• assurance et coût des garanties bancaires;
• déménagement, double loyer et remise en état;
• calendrier de TVA et récupération éventuelle.

Une location bureau à Tel Aviv peut sembler chère mais devenir compétitive si elle est immédiatement aménagée pour une courte durée. A l'inverse, un engagement long dans un grand plateau BBC peut créer un avantage durable si le loyer, l'ingénierie et les trajets sont satisfaisants.

Arnona 2026 à Bnei Brak

L'arrêté officiel d'arnona 2026 de Bnei Brak, approuvé par le conseil le 7 septembre 2025, publie les montants annuels suivants par m² imposable:

• bureaux ordinaires: 373,86 NIS;
• occupation qualifiée de plus de 5 000 m²: 311,79 NIS;
• plus de 10 000 m²: 263,84 NIS;
• plus de 15 000 m²: 211,09 NIS;
• plus de 20 000 m²: 193,46 NIS;
• société de logiciels qualifiée: 194,67 NIS.

Les catégories de grande occupation supposent le respect des définitions de l'arrêté, notamment un même occupant et les conditions d'usage et de bâtiment. La catégorie logiciel vise principalement la production et le développement de logiciels destinés au public. Un service informatique interne ou une activité de prestations ne doit pas présumer de son éligibilité.

La méthode de mesure de Bnei Brak est large. Elle inclut les murs et de nombreuses surfaces annexes, de stockage, de service ou autres utilisées par l'occupant. La surface imposable peut donc dépasser sensiblement la surface utile d'un plan d'aménagement.

En comparaison, l'arrêté officiel de Tel Aviv 2026, approuvé le 16 juin 2025, fixe 449,78 NIS/m² pour les bureaux ordinaires de zone 1 et 196,49 NIS pour une société de logiciels qualifiée dans toute la ville. Tel Aviv exclut les murs intérieurs et extérieurs de sa mesure, tout en appliquant ses propres règles de répartition des parties communes.

Au tarif ordinaire, l'écart nominal entre Bnei Brak et Tel Aviv zone 1 est de 75,92 NIS/m²/an, soit environ 6,33 NIS/m²/mois avant les différences de mesure. Pour un occupant admissible au seuil de 5 000 m² à Bnei Brak, l'écart nominal atteint 137,99 NIS/an, soit environ 11,50 NIS/mois. Les tarifs logiciels qualifiés sont presque identiques: 194,67 contre 196,49 NIS.

Il serait faux d'affirmer que Bnei Brak est toujours moins cher. Il faut obtenir la dernière facture d'arnona, le plan municipal, l'historique de classement, les recours éventuels et la procédure de changement d'occupant. Evaluation actuelle des bureaux THE PARK: Non publié publiquement; à demander au bailleur et à la municipalité.

Louer par une entreprise étrangère

Un groupe étranger doit choisir sa structure israélienne avant de signer un bail long. L'article 346 de la loi israélienne sur les sociétés interdit à une société étrangère de maintenir un établissement en Israël sans enregistrement et prévoit un dépôt dans le mois. Le service du Registre des sociétés, consulté le 8 août 2026, explique la procédure. Elle nécessite notamment des documents sociaux certifiés, des informations sur les dirigeants et un mandataire résident en Israël.

Les deux formes usuelles sont la filiale israélienne et la succursale étrangère enregistrée. Un bureau de représentation limité ne convient pas à une opération commerciale de 400 salariés. Un bureau fixe doté de personnel peut créer un établissement stable et des obligations fiscales israéliennes. Les orientations de l'Autorité fiscale doivent être combinées avec la convention fiscale applicable au groupe.

Aucune règle générale trouvée n'impose que tout preneur étranger soit une filiale israélienne. Une succursale enregistrée peut conclure des contrats. Le bailleur peut néanmoins demander une filiale locale, une garantie de la société mère, une garantie bancaire ou un dépôt plus élevé.

TVA et retenue à la source

Le taux de TVA israélien est de 18% depuis le 1er janvier 2025. Le loyer commercial et les charges sont généralement exprimés hors TVA lorsque le fournisseur est assujetti. Une entreprise étrangère qui s'enregistre à la TVA doit désigner un représentant israélien et fournir les formulaires et justificatifs indiqués par le service de l'Autorité fiscale pour les opérateurs étrangers. La récupération dépend de l'enregistrement, de l'usage taxable et de factures conformes.

Les loyers professionnels sont en principe soumis à une retenue à la source de 35% si le bailleur ne présente pas une attestation valide d'exonération ou de taux réduit. Cette retenue est prélevée sur le loyer, ce n'est pas une taxe supplémentaire supportée en plus par le preneur. L'équipe financière doit contrôler l'attestation avant le premier paiement et organiser les déclarations annuelles.

Israël n'applique pas de droit de timbre général, selon le résumé fiscal PwC mis à jour au 29 juin 2026. Une location de plus de 25 ans, options pertinentes comprises, peut devenir un droit immobilier taxable. Un bail dépassant cinq ans soulève aussi des questions de publication foncière et d'opposabilité. La plupart des baux de bureaux de trois à dix ans restent sous le seuil fiscal de 25 ans, mais le paquet complet d'options doit être examiné.

Vérifications juridiques

Le conseil du preneur doit vérifier:

• propriétaire inscrit et pouvoir de donner à bail;
• autorité des partenaires détenant chacun 50%;
• consentement du prêteur et protection de non-perturbation;
• usage autorisé et certificats d'occupation;
• plan des lieux, parkings et parties communes;
• pouvoirs de la société de gestion et budget;
• travaux du bailleur, travaux du preneur et délais d'approbation;
• conséquences d'une livraison tardive;
• dommages, guerre, protection civile et interruption prolongée;
• transfert à une société du groupe, fusion et changement de contrôle;
• sous-location, contraction, extension et remise en état.

Titre, accord du prêteur et protection de non-perturbation du plateau choisi: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Les entreprises cherchant à trouver locaux commerciaux en Israel doivent traiter ces questions avant de verser un acompte ou d'émettre une garantie. Le vocabulaire de la recherche est large, mais une location institutionnelle se gagne dans les annexes techniques, fiscales et juridiques.

Durée, indexation, garantie et flexibilité

Le guide Colliers de Tel Aviv, consulté le 8 août 2026, situe généralement la durée d'un bail de bureaux entre trois et dix ans. Il évoque une sûreté équivalant souvent à six mois, parfois neuf mois ou davantage, sous forme de dépôt ou de garantie bancaire. Ce sont des repères de marché, pas des obligations légales.

Pour une société étrangère, la garantie doit être négociée après présentation des comptes du groupe et de l'éventuel soutien de la maison mère. Le texte doit permettre une réduction après la fin des travaux, une période de paiement sans incident ou la remise de comptes audités. Il doit également définir banque acceptable, forme, échéance, renouvellement et conditions d'appel.

Indexation et options

L'indexation sur l'indice des prix à la consommation est fréquente. Il n'existe pas de hausse universelle pour une option. Le bail doit préciser indice de base, fréquence, traitement d'un indice négatif, plancher ou plafond, et indexation séparée du parking, des charges ou d'une contribution travaux. L'option peut prolonger la formule, appliquer une hausse définie ou revenir au marché. Toute méthode de marché doit comporter références, calendrier et résolution des désaccords.

Croissance, réduction et sous-location

Colliers a observé en 2025 une demande accrue de flexibilité, avec extension, réduction et sous-location. Un grand plateau permet de réunir les équipes, mais crée un risque de surcapacité si les recrutements ralentissent. Le preneur doit négocier un droit de première offre sur l'espace voisin, une restitution limitée, la sous-location partielle, le partage avec des sociétés liées et la cession lors d'une fusion ou d'une vente.

Les espaces de travail avec services à Bené Beraq peuvent accueillir une équipe de lancement ou un débordement pendant les travaux. Les espaces de coworking ne remplacent pas la preuve de la date de livraison du siège. De même, des bureaux à Tel Aviv-Yafo ou une solution flexible au centre peuvent servir aux rendez-vous clients. Le bail principal ne devrait pas interdire ces dispositifs par une exclusivité trop large.

La demande de petites surfaces diffère du produit annoncé à THE PARK, dont les plateaux types vont de 1 740 à 2 620 m². Possibilité de division minimale et opérateur de bureaux avec services dans la tour: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

THE PARK est commercialisé à la location. Aucune offre officielle de vente de lots de bureaux n'a été identifiée. Une recherche d'acquisition de bureaux à Tel Aviv-Yafo ne doit pas être confondue avec la prise à bail d'un plateau dans ce projet.

Etat de livraison et aménagement

Les documents officiels examinés ne publient pas l'état exact des bureaux aujourd'hui disponibles. Le prix demandé de 75 NIS/m² ne dit pas à lui seul si un étage est livré brut, semi-équipé ou selon un standard bailleur.

Matrice de livraison: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

L'annexe de travaux doit affecter chaque élément:

• dalle, plafond et percements structurels;
• plancher technique ou distribution au sol;
• tableau électrique, puissance et compteurs;
• production centrale de froid, distribution du preneur et régulation;
• sprinklers, alarmes et désenfumage;
• éclairage normal et de sécurité;
• sanitaires et accessibilité;
• eau, évacuation et extraction de l'office alimentaire;
• points BMS et sous-comptage;
• locaux télécoms, gaines et cheminements;
• essais, mise en service et certificats.

Budgets actuels

JLL a publié le 16 avril 2026 une moyenne mondiale d'environ 2 150 USD/m² pour un aménagement de niveau moyen et 2 300 USD/m² pour l'Europe, le Moyen-Orient et l'Afrique. Les lots mécaniques et électriques peuvent représenter jusqu'à 37%, contre 29% pour les travaux de construction. Pour Tel Aviv, une étude JLL rapportée par Calcalist le 14 juin 2026 situe un aménagement corporate de niveau moyen au-dessus de 2 500 USD/m² au premier trimestre 2026. C'est un repère budgétaire général, pas un devis THE PARK.

Le repère JLL ne doit pas être lissé avec celui de Colliers. Les dates, catégories et périmètres ne sont pas identiques. Colliers donne environ 2 100 USD/m² en classe A, 1 450 USD en classe B et 1 100 USD en classe C, avec 24 à 28 semaines entre le début de la construction et l'emménagement pour une classe A. Il situe aussi une contribution bailleur entre 260 et 660 USD/m² et indique qu'une franchise supplémentaire ne se cumule généralement pas avec cette contribution.

Un guide sponsorisé Amot360, consulté le 8 août 2026, propose des catégories plus étroites: études et autorisations à 120-220 NIS/m² sur six à dix semaines, finitions à 1 600-2 600 NIS/m² sur dix à seize semaines, mobilier et informatique à 800-1 600 NIS/m² sur quatre à huit semaines pouvant se chevaucher. Il s'agit d'une source marketing partielle. Ses postes ne doivent pas être additionnés mécaniquement au chiffre global JLL.

Le Bureau central israélien des statistiques a indiqué le 15 juillet 2026 que l'indice des intrants de construction des bureaux et commerces avait atteint 135,8 en juin, en hausse de 0,1% sur le mois, 1,8% depuis janvier et 3,0% sur un an. Les salaires avaient progressé de 4,9% sur un an. Le budget doit donc prévoir durée de validité des appels d'offres, achats à long délai, règles d'escalade et réserve de risque.

Période de grâce et approbations

Il n'existe pas de franchise universelle fiable. Colliers indique qu'une contribution du bailleur remplace souvent une franchise supplémentaire. Période de grâce à THE PARK: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Le commencement du loyer doit dépendre d'une remise objective et de l'accès aux travaux. La franchise doit être prolongée si le bailleur tarde à approuver, ne termine pas ses prestations, ne fournit pas l'électricité ou la climatisation, ou ne remet pas les certificats nécessaires. Des délais de réponse doivent être fixés pour concept, plans détaillés, entrepreneurs, autorisations, inspections et modifications.

Incendie, accessibilité et licence d'activité

Les plans du preneur doivent être contrôlés pour l'incendie avant construction. L'activité doit aussi être vérifiée au regard du régime de licence commerciale et auprès de Bnei Brak. Un bureau ordinaire ne présente pas les mêmes exigences qu'une cuisine commerciale, une salle de sport, une clinique, un laboratoire, du stockage important ou des équipements contenant du carburant.

L'employeur doit apporter les adaptations raisonnables nécessaires aux personnes handicapées. Quand un lieu de travail fournit au moins trois places aux salariés, des obligations de parking accessible peuvent s'appliquer. Un service ouvert au public peut déclencher des exigences supplémentaires d'accessibilité du lieu et du service. La conformité des parties communes ne valide pas automatiquement l'accueil, les salles, les circulations ou les procédures d'évacuation du preneur.

Assurances

Montants d'assurance spécifiques exigés par THE PARK: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

Le paquet doit normalement couvrir la structure et les parties communes par le bailleur; les biens, aménagements et pertes d'exploitation par le preneur; la responsabilité civile et employeur; une Tous Risques Chantier pendant les travaux; les responsabilités des entreprises; ainsi que les clauses de coassurance, responsabilité croisée et renonciation à recours négociées. Franchise, réparation des dommages, suspension du loyer et résiliation après sinistre prolongé doivent être réglées avant signature.

Disponibilité actuelle et lecture investisseur

Au 31 mars 2026, les accords commerciaux couvraient environ 13 000 m². Les niveaux commerciaux avaient été remis et des magasins ouverts. Le loyer annuel attendu s'élevait à environ 22 millions de NIS pour le partenariat complet. Le rapport ne donne ni les noms des enseignes ni un prix au mètre carré.

Le même rapport ne publie pas la surface de bureaux louée, le taux d'occupation des bureaux ni les locataires. Globes, le 2 juin 2026, a souligné cette absence de publication. Des négociations ou baux peuvent exister sans avoir été détaillés publiquement.

Liste actuelle des étages disponibles: Non publié publiquement; à demander au bailleur sous forme datée.

L'annonce de 1 000 à 4 000 m² prouve seulement qu'une offre a été commercialisée. Il faut obtenir pour chaque proposition numéro d'étage, zone, surface, état de livraison, date d'accès, terrasse, parking, loyer, charges et durée de validité.

Pour un investisseur institutionnel, le NOI attendu de 92 millions de NIS et le rendement de 7,1% à pleine occupation doivent être confrontés à l'absence de publication des baux de bureaux. Le modèle de sensibilité doit intégrer loyer économique après incitations, vitesse de location, contribution aux travaux, qualité de crédit, vacance, récupération des charges, financement et dépenses restantes. Il doit également rapprocher les budgets de 1,3 et 1,4 milliard de NIS sans supprimer la contradiction.

Environnement d'affaires et alternatives régionales

BBC se distingue par un loyer inférieur, le train, l'accès routier, de grands immeubles récents et la proximité de la ceinture d'emploi du nord de Tel Aviv. CBRE cite dans le district élargi Meitav, Visa Cal, eToro, Max, Isracard, Rooms et Phoenix Gama. Cette liste décrit le secteur. Elle ne prouve pas que ces entreprises se trouvent dans THE PARK ou à moins de 500 mètres.

Le centre de Tel Aviv, notamment Begin, Sarona, HaArba'a et Yigal Alon, offre une grande densité de clients, d'hôtels, de restaurants et de services, avec des taux d'occupation très élevés. Le prix à payer est un loyer et un parking sensiblement supérieurs. Herzliya Pituach apporte un écosystème technologique établi et un autre bassin de salariés, avec des loyers institutionnels situés entre BBC et les axes centraux de Tel Aviv dans les rapports examinés.

Une comparaison professionnelle doit utiliser:

• domiciles des salariés et présence de pointe;
• clients, investisseurs et administrations visités;
• voyages interurbains et aéroport;
• recrutement, marque employeur et fidélisation;
• restauration, hôtels et événements;
• fournisseurs, laboratoires et infrastructures numériques;
• dépendance à la voiture;
• coût complet pendant toute la durée ferme.

Une société cherchant une location de bureaux Tel Aviv peut considérer l'accès aux clients suffisamment important pour payer la prime centrale. Une autre peut préférer un grand plateau cohérent à Bnei Brak et garder une petite salle de réunion ou un espace flexible à Tel Aviv. L'arbitrage doit suivre les flux réels de l'entreprise.

Hôtels dans un temps de trajet déterminé, restaurants adaptés aux rendez-vous, entreprises présentes dans un rayon de 500 mètres et opérateurs réellement ouverts dans le projet: à vérifier sur une carte datée et lors d'une visite. Une brochure statique ne prouve ni horaires ni qualité de service.

Durabilité et enveloppe

Amot et Allied présentent le projet au niveau LEED Platinum. Aucun certificat final USGBC n'a été identifié dans les sources examinées. La formulation rigoureuse est que les promoteurs déclarent que le projet a été conçu ou construit au niveau LEED Platinum.

Certification finale, score et périmètre: Non publié publiquement; à demander au bailleur et à vérifier auprès de l'USGBC.

Une équipe ESG doit demander:

• certificat final et score détaillé;
• modèle énergétique et méthode de comptage;
• accès du preneur aux données d'énergie;
• options d'électricité renouvelable;
• objectifs eau et déchets;
• fluide frigorigène et maîtrise des fuites;
• informations de carbone incorporé;
• mise en service et essais saisonniers;
• qualité d'air intérieur et critères d'air neuf;
• fonctionnement réel des bornes EV et des équipements vélo.

La double façade rideau fermée décrite par Alcon peut influencer chaleur, acoustique et entretien. Elle ne remplace pas les valeurs U, facteurs solaires, indices acoustiques, essais d'étanchéité et protocole de nettoyage.

Programme de due diligence

Avant l'offre financière

Demander une disponibilité datée, les plans actuels, la matrice de livraison, le projet de bail, le budget de gestion, la dernière facture d'arnona, les conditions de parking et les critères techniques. Préparer un programme d'effectifs et tester au moins deux zones. Comparer les loyers selon la même surface et le même état de livraison.

Avant la lettre d'intention

Choisir l'entité israélienne et préparer fiscalité, TVA, paie et retenue. Fixer les seuils éliminatoires de puissance, refroidissement, groupe, fibre, sécurité, charge au sol, hauteur et calendrier. Budgéter travaux, double occupation et déménagement. Séparer les transports futurs des services disponibles aujourd'hui.

Pendant l'audit juridique et technique

Vérifier propriété, pouvoirs, accord bancaire, autorisations et achèvement. Faire examiner les systèmes par les ingénieurs du preneur. Obtenir des propositions de fibre tracées. Aligner le plan contractuel et le test d'aménagement. Négocier en même temps bail, travaux, gestion et parking.

Avant le chantier

Ne figer le design qu'après validation bailleur, incendie, accessibilité et activité. Appeler les entreprises sur un périmètre complet. Confirmer les délais des tableaux électriques, refroidissement, ascenseurs, groupes, audiovisuel, sûreté et mobilier. Souscrire la Tous Risques Chantier et les responsabilités requises.

Avant l'emménagement

Assister aux essais et à la mise en service. Tester, lorsque cela est autorisé, la perte d'alimentation et la bascule des télécommunications. Relever réserves, compteurs, badges, parking et circuits de livraison. Enregistrer l'état, la date de remise et le transfert d'arnona. L'arrivée du mobilier ne suffit pas à déclarer le siège opérationnel.

Entreprises auxquelles THE PARK peut convenir

THE PARK peut convenir à une grande entreprise recherchant des plateaux neufs de taille significative, une gare proche, un bassin de salariés métropolitain au nord et un loyer de secteur inférieur au centre premium de Tel Aviv. Les commerces, le parking, le cadre du Yarkon et les équipements Lifestyle prévus peuvent renforcer l'offre employeur, à condition de confirmer leur ouverture, leur coût et leurs règles.

Le projet peut être moins adapté à une petite entreprise voulant un bureau aménagé immédiatement, à une organisation qui dépend d'une adresse centrale pour recevoir ses clients, ou à un opérateur dont les exigences de résilience ne sont pas acceptées dans l'annexe technique. Une date d'ouverture totalement rigide reste risquée tant que remise, permis et services communs ne sont pas prouvés.

Pour 400 salariés, les surfaces publiées sont prometteuses mais pas suffisantes. La décision devient robuste après un test mesuré, une annexe technique complète, une lettre de disponibilité, un coût total et des recours contractuels.

Questions fréquentes

1. Qu'est-ce que THE PARK à Bnei Brak?

THE PARK est un grand ensemble de bureaux et de commerces, également appelé Amot HaLehi. Il appartient à parts égales à Amot Investments et Allied Real Estate. MYS Architects est présenté comme architecte principal. Le programme comprend bureaux, commerces, parking souterrain et un étage Lifestyle prévu.

2. THE PARK est-il terminé et prêt à accueillir des bureaux?

Les sources divergent. Le rapport Amot du premier trimestre 2026 parle de finitions finales et d'une réalisation en 2026; la liste actuelle vise le troisième trimestre 2026; une ancienne phrase indique encore le premier trimestre 2025; Allied le classait en construction. Pour le plateau choisi: Non publié publiquement; à demander au bailleur.

3. Quelle surface de bureaux est disponible aujourd'hui?

Aucune source officielle examinée ne publie la surface de bureaux louée, le taux d'occupation ou la liste complète des étages libres. Un courtier proposait 1 000 à 4 000 m², mais cela ne représente pas tout le stock. Il faut une disponibilité datée étage par étage.

4. Quel est le loyer demandé?

TAG Assets affichait 75 NIS/m²/mois et 18 NIS/m² de charges pour 1 000 à 4 000 m² lors de la vérification du 4 août 2026. C'est un prix demandé, pas un bail signé. Etat de livraison, contribution, franchise, parking et indexation doivent être ajoutés.

5. Quelle est la taille d'un plateau type?

Allied publie 2 620 m² en Lowzone, 1 800 m² en Midzone et 1 740 m² en Highzone, tout en donnant aussi un chiffre arrondi de 2 000 m². Les numéros d'étages diffèrent entre la brochure 2024 et les anciens plans. Le plan actuel est indispensable.

6. La gare est-elle vraiment proche?

Un itinéraire Google Maps relevé le 4 août 2026 donnait environ 180 mètres et deux minutes à pied depuis le point HaLehi 2 jusqu'à la gare Bnei Brak Ramat HaHayal. Il faut marcher depuis le lobby réel et vérifier le parcours accessible.

7. La ligne verte fonctionne-t-elle déjà?

Non. La brochure parle d'une future station Pinchas Rosen avec deux ou trois minutes de marche selon les pages. NTA vise actuellement 2030 pour l'ouverture complète de la ligne. Ce service ne doit pas être compté dans le trajet actuel.

8. Quel est le tarif d'arnona 2026?

L'arrêté de Bnei Brak fixe 373,86 NIS/m²/an pour les bureaux ordinaires, avec des taux réduits sous conditions pour les grandes occupations et 194,67 NIS pour une société de logiciels qualifiée. Le classement et la surface municipale peuvent modifier fortement la facture.

9. La tour offre-t-elle groupe électrogène et double fibre?

Les sources publiques ne précisent ni puissance du groupe, ni charges du preneur secourues, ni opérateurs, ni diversité des routes. Non publié publiquement; à demander au bailleur avec plans, tableaux de puissance et engagement contractuel.

10. THE PARK convient-il à une entreprise d'IA?

Cela reste possible, mais les documents publics ne prouvent pas puissance, secours, refroidissement 24 h sur 24, charge au sol ou stratégie incendie pour des GPU. Une validation d'ingénierie écrite est nécessaire pour l'équipement exact.

11. Une société étrangère peut-elle signer directement?

Une succursale étrangère enregistrée peut en principe contracter; aucune obligation générale de filiale locale n'a été trouvée. Une société maintenant un établissement en Israël doit toutefois s'enregistrer, et une opération importante peut créer établissement stable, paie et TVA. Le bailleur peut demander une garantie locale ou de maison mère.

12. Que faut-il vérifier avant de signer?

Propriété, pouvoir, accord du prêteur, permis, date de remise, surface, matrice de livraison, test d'aménagement, puissance, secours, climatisation, opérateurs, ascenseurs, sécurité, parking, arnona, budget travaux, charges, assurances, indexation, options et recours en cas de retard. Toute promesse essentielle doit entrer dans le contrat.

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