Rova 4 à Tel Aviv, le Nouveau Nord : limites, plan d'urbanisme et prix
Le Rova 4 (le Nouveau Nord), 4e arrondissement de Tel Aviv, s'étend de la rue Ibn Gabirol à l'ouest jusqu'à l'autoroute Ayalon à l'est, et du Yarkon au nord jusqu'au boulevard Shaul HaMelech au sud. En son centre, la place Kikar HaMedina, « la place de l'État » ; dans ses limites, les quartiers du Nouveau Nord, Bavli et Park Tzameret, où vivaient environ 51 500 habitants en 2022 selon les données municipales. Le plan du Rova 4 (TA/3729/A), en vigueur depuis mai 2018, explique pourquoi, dans tant de ses rues, un immeuble neuf remplace aujourd'hui un immeuble ancien.
En chiffres : au premier trimestre 2026, le prix médian des ventes d'un 4 pièces (un séjour et 3 chambres, on compte comme en France) dans le Nouveau Nord, secteur de Kikar HaMedina, s'élevait à 6 835 800 ₪, contre 5 229 800 ₪ pour l'ensemble de Tel Aviv-Jaffa. Dans les immeubles neufs autour de la place, les programmes se commercialisent aujourd'hui entre 63 000 et 68 000 ₪ le m², après 70 000 à 75 000 ₪ le m² au plus haut. Plus bas : les limites et les rues, les quartiers, le plan expliqué simplement, les prix par nombre de pièces, les ventes publiées et les projets de rénovation urbaine de l'arrondissement.
Repères de prix · mis à jour le 7 octobre 2026
Combien coûte un appartement à Rova 4 ?
Au premier trimestre 2026, la médiane des ventes d’appartements de 4 pièces à Rova 4 allait de 6 042 800 ₪ à 6 910 000 ₪ selon le quartier, contre 5 229 800 ₪ pour l’ensemble de Tel Aviv-Jaffa. Pour un 3 pièces, la médiane allait de 4 434 900 ₪ à 4 943 500 ₪. Dans les immeubles neufs autour de la place Kikar HaMedina, le prix se situe entre 63 000 et 68 000 ₪/m², contre 70 000 à 75 000 ₪/m² au plus haut, et atteint 80 000 à 110 000 ₪/m² pour les penthouses et les rez-de-jardin.
- 6,04-6,91 M₪médiane des ventes, 4 pièces, les trois quartiers du Nouveau Nord. Tout Tel Aviv-Jaffa : 5,23 millions1-3.2026
- 63 000-68 000 ₪le m² dans les immeubles neufs autour de la place ; 70 000-75 000 au plus haut10.2026
- 80 000-110 000 ₪le m² pour les penthouses, rez-de-jardin et grands appartements10.2026
| Bien | ₪/m² | Prix, ₪ | Nature | Date |
|---|---|---|---|---|
| Médiane des ventes par nombre de pièces, premier trimestre 2026 | ||||
| 3 pièces, Nouveau Nord, partie nordTout Tel Aviv-Jaffa : 4,23 millions | · | 4,43 millions | Médiane des ventes | 1-3.2026 |
| 3 pièces, autour de Kikar HaMedinaTout Tel Aviv-Jaffa : 4,23 millions | · | 4,94 millions | Médiane des ventes | 1-3.2026 |
| 3 pièces, Nouveau Nord, partie sudTout Tel Aviv-Jaffa : 4,23 millions | · | 4,56 millions | Médiane des ventes | 1-3.2026 |
| 4 pièces, Nouveau Nord, partie nordTout Tel Aviv-Jaffa : 5,23 millions | · | 6,04 millions | Médiane des ventes | 1-3.2026 |
| 4 pièces, autour de Kikar HaMedinaTout Tel Aviv-Jaffa : 5,23 millions | · | 6,84 millions | Médiane des ventes | 1-3.2026 |
| 4 pièces, Nouveau Nord, partie sudTout Tel Aviv-Jaffa : 5,23 millions | · | 6,91 millions | Médiane des ventes | 1-3.2026 |
| 5 pièces, Nouveau Nord, partie nordTout Tel Aviv-Jaffa : 7,50 millions | · | 7,70 millions | Médiane des ventes | 1-3.2026 |
| 5 pièces, autour de Kikar HaMedinaTout Tel Aviv-Jaffa : 7,50 millions | · | 8,46 millions | Médiane des ventes | 1-3.2026 |
| Immeubles neufs autour de la place | ||||
| Programmes commercialisés récemmentAu plus haut : 70 000-75 000 ₪/m² | 63 000-68 000 | · | Prix de commercialisation | 10.2026 |
| La plupart des appartements vendus sur l’année écouléeDans les programmes neufs autour de la place | 63 000-66 000 | · | Vente | 4.2026 |
| Penthouses, rez-de-jardin et grands appartementsAvec un grand espace extérieur | 80 000-110 000 | · | Vente | 10.2026 |
| 3 rue Hankin, penthouse 5 pièces188 m², balcon de 26 et toit-terrasse de 156, étage 7 | env. 93 600 | 17,6 millions | Vente | 3.2026 |
| 105 rue Jabotinsky, rez-de-jardin 5 pièces156 m² et un jardin d’environ 170 m², selon la société | env. 70 500 | env. 11 millions | Vente | 8.2026 |
| 133 rue Jabotinsky, penthouseEnviron 280 m², toit-terrasse d’environ 113 m², étage 8 | env. 78 600 | 22 millions | Vente | 12.2025 |
| Ventes publiées en 2026, appartements de 2 à 4 pièces | ||||
| 9 rue David Yellin, 4 pièces110 m², rez-de-chaussée | env. 76 400 | 8,4 millions | Vente | 4.2026 |
| 17 rue Mosinzon, 4 pièces102 m², rez-de-chaussée | env. 70 300 | 7,17 millions | Vente | 4.2026 |
| rue Shlomtzion HaMalka, 4 pièces103 m², étage 1 sur 7 | env. 59 200 | 6,1 millions | Vente | 5.2026 |
| 7 rue Epstein, 3 pièces70 m², étage 6 | env. 69 700 | 4,88 millions | Vente | 4.2026 |
| 50 rue Weizmann, 3 pièces75 m², étage 2 | env. 63 300 | 4,75 millions | Vente | 4.2026 |
| 21 rue Ben Shaprut, 2 pièces46 m², rez-de-chaussée | env. 69 100 | 3,18 millions | Vente | 4.2026 |
| 2 pièces autour de la placeDe 40 à 54 m² | · | 2,5-3,7 millions | Vente | 4.2026 |
| Prix demandés autour de la place | ||||
| 18 rue Hei Be’Iyar, appartement neuf de 5 pièces161 m², étage 12 | env. 90 000 | 14,5 millions | Prix demandé | 10.2026 |
| 2 rue Hei Be’Iyar, appartement neuf de 4 pièces142 m², étage 23 | env. 79 200 | 11,25 millions | Prix demandé | 10.2026 |
| rue Moshe Sharett, 4 pièces125 m², étage 3, après une baisse de 100 000 ₪ | 52 000 | 6,5 millions | Prix demandé | 10.2026 |
| 10 rue David Yellin, 2,5 pièces84 m², étage 1, après une baisse de 90 000 ₪ | env. 52 400 | 4,4 millions | Prix demandé | 10.2026 |
| 16 rue Hei Be’Iyar, 4 pièces dans l’ancien107 m², étage 4 | env. 42 900 | 4,59 millions | Prix demandé | 10.2026 |
| Pour comparaison | ||||
| Tel Aviv-Jaffa, toute la villeMédiane de 2 432 ventes | 52 856 | · | Vente | 10.2023-10.2025 |
Ces repères de prix reposent sur les médianes des ventes déclarées à l’administration fiscale, sur des ventes publiées, sur des estimations de professionnels de l’immobilier du secteur et sur des annonces de vente. Le prix demandé est signalé à part : ce n’est pas un prix de vente conclu. Mis à jour le 7 octobre 2026.
Emplacement
Rova 4 sur la carte : les projets, le renouvellement urbain et la vie de quartier
Entre la rue Ibn Gabirol et l’autoroute Ayalon, du Yarkon au boulevard Shaul HaMelech : les tours résidentielles autour de la place Kikar HaMedina, les immeubles en renouvellement urbain, et les écoles, les parcs, les cafés et le métro léger de Rova 4.
Carte indicative. Emplacements d’après OpenStreetMap ; projets de renouvellement urbain d’après les publications, mis à jour le 7 octobre 2026. © OpenStreetMap contributors
La carte n’est pas disponible pour le moment. Voici les lieux qu’elle présente :
Tous les projets et lieux de la carte
Projets
- Tours Kikar HaMedina : 3 tours de 40, 40 et 37 étages · 453 appartements
- DUO : 2 tours de 54 étages · 668 appartements
- H Infinity : Une tour résidentielle et un immeuble boutique · environ 278 appartements
- YOO Tel Aviv : 2 tours de 37 et 41 étages · environ 300 appartements
- Tours Akirov : 3 tours de 32 étages · environ 350 appartements
- Park Bavli : 4 tours de 46 étages · environ 800 appartements
Renouvellement urbain
- 4 rue Zlotisti : Avant : 4 étages, 12 appartements · Après : 8 étages, 22 appartements · Démoli, 2.2026
- 27 rue Remez : Avant : 4 étages, 14 appartements · Après : 9 étages, 24 appartements · Démoli, 2.2026
- 152 rue Jabotinsky : Avant : 4 étages, 20 appartements · Après : 8 étages, 38 appartements · Bayit VeGag · Achèvement prévu au dernier trimestre 2028
- 36 à 56 rue Be’eri, côté pair : Avant : 11 immeubles, environ 190 appartements · Après : Jusqu’à environ 500 appartements, selon l’estimation de la société · Adam Shuster · Retenue par l’appel d’offres des résidents, 3.2026
- 135 à 137 rue Jabotinsky : Avant : 32 appartements · Après : 9 étages, 68 appartements · Africa Renewal et Bayit VeGag · Contrat de construction signé, 8.2024
- 133 rue Jabotinsky : Avant : 16 appartements · Après : 9 étages, 33 appartements · Bayit VeGag · Ancien immeuble démoli, 11.2025
- 44 rue Remez : Après : 7 étages, 25 appartements · Anshei HaIr · Permis de construire, 9.12.2025
- 42 rue Remez : Après : 20 appartements · Anshei HaIr · Demande de permis déposée
- 25 rue Remez : Après : 26 appartements · Anshei HaIr · Les résidents ont été relogés
- 27 rue Lissin : Avant : 4 étages, 12 appartements · Après : 7 étages, 21 appartements · Yaaz Development · Permis de construire, 7.2026
- 30 rue Sharett : Avant : 4 étages, 11 appartements · Après : 8 étages, 24 appartements · Yaaz Development · Permis de construire, 7.2026
- 16 rue Zichron Yaakov : Avant : 3 étages sur pilotis, 12 appartements · Après : 7 étages, 26 appartements · Levinstein Group · Démolition commencée le 24.11.2024, livraison prévue au second semestre 2028
- 3 rue Hankin : Noga · Projet de démolition-reconstruction
- Ensemble Arlozorov : Avant : 57 appartements · Après : 248 appartements · Plan approuvé, pas encore engagé, 2023
- Ensemble Dafna : Plan approuvé, en cours de réalisation, 2015
Écoles et jardins d’enfants
Écoles : École Yehuda HaMaccabi, École Miron, École HaYovel, Lycée Ironi Dalet, Gymnase hébraïque Herzliya, Nouveau lycée Yitzhak Rabin, Ironi Dalet, annexe, Ironi Yud Alef
Jardins d’enfants : Gan Uri, Jardin d’enfants Sarah Braverman-Kaniuk, Garderie Nitzanei Yuval
Parcs
Parcs : Jardin Uri, Jardin Dubnov, Jardin A.L. Zisu, Jardin Avraham, Jardin Abramovitch, Jardin Arison, Jardin Gordon, Jardin Germanis, Jardin HaGat, Jardin de la Histadrout, Jardin Volovelski Karni, Jardin Zeev, Jardin Zinger, Jardin Moshe Cohen, Jardin Nuri, Jardin Soutine, Jardin Polak, Jardin Feivel, Boulevard David HaMelech
Commerces
Pharmacies : GOOD PHARM (3), Super-Pharm (3)
Cafés : Cafe Chablis, Cafe Henrietta, Cake Art, Jera, Uno, restaurant poisson Ada, Espresso Bar, Aroma, Arcaffe, Beit Lechem, Juno, Didoo Cafe, Dallal, Zorik, Lucha, Lechem Erez, Landwer, Mitzli, Metuka, Safsal, Roladin
Supermarchés : 7to7, AM:PM (2), Carrefour City, Carrefour Market, City Market, Victory, Tiv Taam (3), Tiv Taam in the City, Tip Tov, Mega BaIr, Minimarket Linoy, New Market, Shufersal Sheli
Transports
Gares routières : Terminal 2000
Stations du métro léger : Arlozorov, Shaul HaMelech
Gares ferroviaires : Tel Aviv Savidor Center
Où se trouve le Rova 4 : limites et grandes rues
Tel Aviv-Jaffa est découpée en neuf arrondissements, les rova, numérotés du nord au sud, un peu comme les arrondissements parisiens. Le Rova 4 est l'un des quatre arrondissements du centre-ville. L'axe Ibn Gabirol le sépare du Rova 3 à l'ouest, et le boulevard Shaul HaMelech du Rova 6, le quartier d'affaires, au sud. La municipalité l'appelle officiellement le Nouveau Nord.
Ce nom en déroute plus d'un : le Nouveau Nord n'est ni les quartiers d'au-delà du Yarkon, ni le Vieux Nord. Les quartiers au nord du Yarkon forment les Rova 1 et 2, et le Vieux Nord correspond au Rova 3, à l'ouest d'Ibn Gabirol. Le Rova 4 a été construit pour l'essentiel après la naissance de l'État, de 1948 aux années 1980. Ses rues sont donc plus larges et ses parcelles environ 50 % plus grandes que dans le Vieux Nord. Depuis les années 1980, des tours résidentielles s'y élèvent aussi, et l'urbanisme réserve la bande est, le long de l'Ayalon, aux tours de grande hauteur.
Le périmètre du plan de l'arrondissement couvre environ 2 825 dunams (le dunam, unité foncière israélienne, vaut 1 000 m²). On y trouve quelques-unes des adresses les plus connues de la ville : la place Kikar HaMedina, le centre médical Ichilov, l'ensemble du musée d'art de Tel Aviv avec le Centre des arts de la scène, Beit Ariela et le palais de justice, et la gare Tel Aviv Centre (Savidor) avec le terminal 2000. Habima et la place Rabin, elles, sont dans le Rova 3, pas dans le Rova 4.
Sur une carte, le plus simple pour repérer l'arrondissement est de trouver la place Kikar HaMedina et de l'encadrer par quatre lignes : Ibn Gabirol à l'ouest, l'Ayalon à l'est, le Yarkon au nord et le boulevard Shaul HaMelech au sud. Tout ce qu'elles enferment, c'est le Rova 4.
| Direction | Limite | À noter |
|---|---|---|
| Ouest | Rue Ibn Gabirol | À l'ouest, le Rova 3, le Vieux Nord |
| Est | Autoroute Ayalon | La gare Tel Aviv Centre et le terminal 2000 appartiennent au Rova 4 |
| Nord | Le Yarkon | Au nord, les quartiers d'au-delà du Yarkon, Rova 1 et 2 |
| Sud | Boulevard Shaul HaMelech | Au sud, le Rova 6, le quartier d'affaires |
Les grandes rues de l'arrondissement sont aussi celles où le plan permet de construire plus haut. Les tronçons est d'Arlozorov et de Jabotinsky appartiennent au Rova 4, leurs tronçons ouest au Rova 3. La partie nord de la route Namir, au-delà du Yarkon, relève déjà du Rova 1.
| Rue | Hauteur autorisée d'un immeuble neuf (niveaux, rez-de-chaussée compris) | À savoir sur la rue |
|---|---|---|
| Pinkas | Jusqu'à 8 niveaux et un attique | Sur la liste des rues où la municipalité veut des commerces en rez-de-chaussée |
| Weizmann | Jusqu'à 8 niveaux et un attique | Sur la liste des futures rues commerçantes |
| Jabotinsky | Jusqu'à 8 niveaux et un attique | Débouche sur la place Kikar HaMedina ; sur la liste des futures rues commerçantes |
| Route Namir | Jusqu'à 8 niveaux et un attique | À l'est : Bavli, Givat Amal B et Park Tzameret |
| Arlozorov | Selon le plan de l'arrondissement, jusqu'à 7 niveaux et un attique ; le plan propre à la rue permet jusqu'à 10 niveaux à l'est d'Ibn Gabirol | La ligne violette du tramway est prévue le long de la rue |
| Yehuda HaMaccabi | Selon le type de rue et le secteur | Façade commerçante dans sa partie est ; sur la liste des futures rues commerçantes |
| He Be'Iyar | Selon le type de rue et le secteur | Fait le tour de la place Kikar HaMedina ; la grande rue commerçante de l'arrondissement |
| David HaMelech, Dubnov, Shaul HaMelech | Dans la zone classée par l'UNESCO : jusqu'à 6 niveaux et un attique | Shaul HaMelech marque la limite sud de l'arrondissement |
| Ibn Gabirol | Les parcelles qui bordent la rue sont hors du périmètre du plan | La ligne verte est prévue en tunnel sous la rue |
Les quartiers du Rova 4
Dans les données officielles des ventes, la partie comprise entre Ibn Gabirol et la route Namir se divise en trois quartiers, qui s'appellent tous le Nouveau Nord : la partie nord, le secteur de Kikar HaMedina et la partie sud. À l'est de la route Namir, jusqu'à l'Ayalon, se trouvent Bavli, Givat Amal B et Park Tzameret. Si vous cherchez un appartement à vendre dans le Rova 4, vous croiserez ces noms dans les annonces comme dans les données de ventes : mieux vaut les connaître.
| Quartier | Quelques rues | Ce qui le caractérise |
|---|---|---|
| Nouveau Nord, partie nord | Yehuda HaMaccabi, Brandeis, Bnei Dan, Shlomtzion HaMalka, Smuts, Miriam HaHashmonait | La bande des anciennes cités d'habitation entre Bnei Dan et Yehuda HaMaccabi, avec des règles particulières pour la construction basse |
| Nouveau Nord, secteur de Kikar HaMedina | He Be'Iyar, Jabotinsky, Moshe Sharett, David Remez, Hankin, David Yellin, Epstein, Lissin, Zlotzisti | La place, son anneau commerçant, les tours et le nouveau parc, et la plupart des projets de renouvellement présentés plus bas |
| Nouveau Nord, partie sud | Be'eri, Henrietta Szold, David HaMelech, Dubnov, HaShoftim, Shaul HaMelech | Près d'Ichilov et de l'ensemble du musée ; ici est prévu l'îlot Be'eri, le plus grand projet de renouvellement de l'arrondissement |
| Bavli | Entre la route Namir et l'autoroute Ayalon | Quartier du nord de l'arrondissement, près du Yarkon |
| Givat Amal B | Entre la route Namir et l'autoroute Ayalon | Une partie de la bande est de l'arrondissement |
| Park Tzameret | Entre la route Namir et l'autoroute Ayalon | Tours résidentielles ; l'urbanisme réserve la bande est à des tours d'environ 40 étages et plus |
Chaque quartier a son propre niveau de prix, et les écarts ne sont pas minces. Au premier trimestre 2026, le prix médian des ventes d'un 4 pièces s'établissait à 6 042 800 ₪ dans la partie nord, à 6 835 800 ₪ dans le secteur de Kikar HaMedina et à 6 910 000 ₪ dans la partie sud. Bavli, entre la route Namir et l'Ayalon, a son propre guide sur notre site : le quartier Bavli (en hébreu). Et pour une vue d'ensemble des quartiers du nord de la ville : le nord de Tel Aviv.
Le plan du Rova 4 (TA/3729/A) expliqué simplement
Le plan du Rova 4 est un plan de la commission de district de Tel Aviv pour les immeubles résidentiels de l'arrondissement. Il a été mis à l'enquête publique le 14 novembre 2012, approuvé par la commission de district le 23 mai 2018 et publié pour entrer en vigueur le 30 mai 2018. Avant lui, chaque immeuble était examiné au titre de TAMA 38, le plan national de renforcement des immeubles contre les séismes, et d'une série de plans anciens. Il a fixé pour tout l'arrondissement un seul « panier » de droits, clair, selon le type de rue.
Ses objectifs sont simples : encourager la rénovation urbaine tout en préservant le caractère des rues, renforcer les immeubles contre les séismes selon les principes de TAMA 38, raccourcir le chemin du permis, et appliquer les règles de l'UNESCO à la petite partie de l'arrondissement située dans la zone classée. Il a remplacé des plans anciens sur les droits à construire, les balcons, les appartements en toiture et les accès au toit.
Le plan permet d'ajouter environ 5 100 logements dans l'arrondissement. Ce chiffre suppose que seule la moitié environ des immeubles sera effectivement reconstruite ou agrandie. Il s'applique aux immeubles résidentiels, sauf les parcelles qui bordent Ibn Gabirol.
Combien de niveaux pour un immeuble neuf
Dans le Rova 4, les droits se calculent en volume et non en pourcentages. La surface autorisée correspond à l'emprise comprise entre les lignes de construction, multipliée par le nombre de niveaux, plus le rez-de-chaussée et les niveaux en toiture selon leurs retraits. Deux parcelles de même taille peuvent donc obtenir des surfaces différentes. Une parcelle à 25 mètres ou moins d'une rue principale est réputée donner sur elle. Sur une parcelle de 750 m² ou plus, l'emprise ne peut dépasser 50 % de sa surface. Le nombre de logements découle d'un coefficient de 90 m² par appartement.
| Type de rue | Niveaux, rez-de-chaussée compris | Attiques (niveaux partiels en toiture) |
|---|---|---|
| Rue principale : Pinkas, route Namir, Jabotinsky, Weizmann | 8 | 1 |
| Arlozorov | 7 | 1 |
| Rue secondaire | 6 | 2 |
| Zone classée par l'UNESCO : David HaMelech, Dubnov, Shaul HaMelech | 6 | 1 |
| Secteurs de construction basse | 4 | 1 |
Autour de la place, on le voit dans presque chaque rue : un immeuble ancien de 4 niveaux devient un « immeuble boutique », une petite résidence de standing de 8 ou 9 niveaux, avec presque deux fois plus d'appartements.
Agrandir un immeuble existant
Sans démolir, on peut aussi agrandir l'immeuble existant, là encore selon la rue :
| L'immeuble | Ce qui peut être ajouté |
|---|---|
| Immeuble de 4 niveaux au plus sur une rue principale : Pinkas, Arlozorov, route Namir, Jabotinsky, Shaul HaMelech | Jusqu'à 230 % de la surface du toit, jusqu'à 3 niveaux supplémentaires, et la fermeture du niveau sur pilotis |
| Immeuble sur une autre rue | Jusqu'à 165 % de la surface du toit, jusqu'à 2 niveaux supplémentaires, et la fermeture du niveau sur pilotis |
| Petite copropriété avec accès direct au sol, de 2 niveaux au plus | Jusqu'à 165 % de la surface du toit, jusqu'à 2 niveaux supplémentaires |
| Immeuble de 2 niveaux sur pilotis dans le secteur des cités d'habitation | Jusqu'à 40 m² par appartement, et jusqu'à 65 % de la surface du toit |
La taxe de plus-value (hetel hashbaha) dans le Rova 4
C'est ici que se joue la grande différence financière entre TAMA 38 et le plan de l'arrondissement. Les surélévations TAMA 38 étaient exonérées du hetel hashbaha, la taxe israélienne qui frappe la plus-value qu'une décision d'urbanisme apporte à un bien. Les droits du plan sont ceux d'un plan ordinaire : la commission locale peut donc les taxer. La taxe représente la moitié de la hausse de valeur, estimée à la date d'approbation du plan, le 23 mai 2018. Des professionnels ont estimé qu'elle pouvait atteindre plusieurs centaines de milliers de shekels par appartement.
Concrètement, un propriétaire qui vend dans l'arrondissement peut recevoir une demande de paiement même si aucun projet n'est prévu dans son immeuble. Cette évaluation peut être contestée dans les 45 jours suivant sa réception. Si vous achetez, vérifiez dans le contrat qui paiera la taxe si elle est réclamée.
Ce qui a changé depuis 2018
Le plan n'est pas resté figé. En 2019, la ligne de construction arrière du secteur des cités d'habitation, entre Bnei Dan et Yehuda HaMaccabi, a été ramenée à 4,5 mètres au lieu de 5. Cette modification ajoute de la surface construite à chaque immeuble neuf de cette bande.
En 2024, le plan Arlozorov (TA/4474) est entré en vigueur. Il fait de la rue un axe à usages mixtes, avec des commerces et des bureaux au rez-de-chaussée et en mezzanine. À l'est d'Ibn Gabirol, il autorise jusqu'à 10 niveaux au total, et environ 600 logements supplémentaires sur toute la longueur de la rue.
Le 4 décembre 2024, la commission locale a décidé de faire avancer un plan qui ajoutera des commerces en rez-de-chaussée rues Yehuda HaMaccabi, Pinkas, Jabotinsky, Weizmann et Shaul HaMelech. Selon la municipalité, il manque environ 20 000 m² de commerces dans l'arrondissement, face à quelque 18 000 logements supplémentaires issus du plan de l'arrondissement et d'autres plans du secteur. La même décision recommandait de ne pas délivrer, pendant trois ans, de permis de construire sur les parcelles résidentielles de Jabotinsky, Pinkas, Yehuda HaMaccabi et Weizmann, sauf pour les demandes déjà à l'instruction et les petites demandes comme les balcons et les pièces sécurisées.
Le 18 mai 2026, une nouvelle modification, TA/3729B, a été publiée pour entrer en vigueur ; elle change les règles des secteurs de construction basse de l'arrondissement.
Comment savoir ce qu'autorise un immeuble précis
Le plan s'étend sur dix blocs cadastraux. Pour savoir ce qu'autorise un immeuble donné, on part de son bloc et de sa parcelle (gush et helka, les références cadastrales israéliennes). On vérifie ensuite sur quelle rue donne la parcelle, ses lignes de construction enregistrées, et si d'autres plans s'y appliquent, comme le plan Arlozorov ou le plan des commerces. Ce calcul donne une bonne estimation, mais il ne remplace pas le dossier d'information de la municipalité, un expert immobilier et un avocat.
Ce que cela change si vous achetez dans le Rova 4
Avant de choisir un appartement, posez-vous quatre questions. Un : sur quelle rue se trouve l'immeuble, et que permet le plan à cet endroit ? Deux : s'il est sur une rue principale, où en est aujourd'hui la restriction des permis ? Trois : s'il a signé un accord de renouvellement, où en est-il, sachant qu'une signature, une décision de commission et un permis sont trois étapes distinctes ? Quatre : qui paiera la taxe de plus-value si elle est réclamée ? L'application du plan se vérifie par bloc et parcelle, et non d'après le nom du quartier. Si vous achetez depuis la France ou la Belgique, un avocat israélien muni de votre procuration peut vérifier chacun de ces points avant la signature.
Rova 4 : les prix des appartements en 2026
Le Rova 4 est l'un des secteurs les plus chers de l'immobilier à Tel Aviv, mais les prix y varient fortement d'une rue à l'autre, et entre un immeuble ancien et un immeuble neuf. Les meilleures données officielles sont les médianes des ventes déclarées à l'administration fiscale israélienne. La médiane, c'est le prix du milieu : la moitié des ventes s'est conclue au-dessus, l'autre moitié en dessous. C'est un prix d'appartement entier, et non un prix au m².
Prix médian des ventes par nombre de pièces, premier trimestre 2026
| Nombre de pièces | Nouveau Nord, partie nord | Nouveau Nord, secteur de Kikar HaMedina | Nouveau Nord, partie sud | Tel Aviv-Jaffa, toute la ville |
|---|---|---|---|---|
| 3 pièces | 4 434 900 ₪ | 4 943 500 ₪ | 4 562 000 ₪ | 4 225 800 ₪ |
| 4 pièces | 6 042 800 ₪ | 6 835 800 ₪ | 6 910 000 ₪ | 5 229 800 ₪ |
| 5 pièces | 7 704 000 ₪ | 8 455 800 ₪ | Médiane non publiée | 7 497 700 ₪ |
L'écart avec le reste de la ville saute aux yeux surtout pour les 4 pièces. La médiane du secteur de Kikar HaMedina dépasse de 30,7 % celle de l'ensemble de Tel Aviv-Jaffa, et celle de la partie sud, de 32,1 %. Dans la partie nord, l'écart est plus faible : 15,5 %. Pour les 3 pièces, il est bien plus réduit : de 4,9 % dans la partie nord à 17,0 % autour de la place.
Ce qu'ont fait les prix depuis 2023
La médiane des 4 pièces, au premier trimestre de chaque année :
| Année | Partie nord | Secteur de Kikar HaMedina | Partie sud | Tel Aviv-Jaffa |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 6 281 300 ₪ | 6 573 800 ₪ | 7 020 100 ₪ | 4 638 500 ₪ |
| 2024 | 6 001 300 ₪ | Médiane non publiée | 6 293 100 ₪ | 4 697 600 ₪ |
| 2025 | 5 681 700 ₪ | 6 698 300 ₪ | 6 777 900 ₪ | 4 723 800 ₪ |
| 2026 | 6 042 800 ₪ | 6 835 800 ₪ | 6 910 000 ₪ | 5 229 800 ₪ |
La médiane des 3 pièces, au premier trimestre de chaque année :
| Année | Partie nord | Secteur de Kikar HaMedina | Partie sud | Tel Aviv-Jaffa |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 4 434 300 ₪ | 5 100 300 ₪ | 4 759 300 ₪ | 3 293 800 ₪ |
| 2024 | 4 310 100 ₪ | 5 120 300 ₪ | 5 192 200 ₪ | 3 672 700 ₪ |
| 2025 | 4 993 800 ₪ | Médiane non publiée | 4 878 400 ₪ | 3 704 300 ₪ |
| 2026 | 4 434 900 ₪ | 4 943 500 ₪ | 4 562 000 ₪ | 4 225 800 ₪ |
La tendance est assez claire. Sur ces trois années, la médiane des 4 pièces a progressé de 12,7 % dans l'ensemble de Tel Aviv, tandis que dans les trois quartiers du Nouveau Nord elle a évolué entre une baisse de 3,8 % et une hausse de 4,0 %. Pour les 3 pièces, le contraste est plus net encore : une hausse de 28,3 % dans la ville, une baisse de 3,1 % dans le secteur de Kikar HaMedina. Autrement dit, le Rova 4 reste plus cher que la ville, mais l'écart s'est resserré. La médiane d'un trimestre dépend aussi des appartements qui s'y sont vendus : regardez la tendance plutôt qu'un trimestre isolé.
Les professionnels de l'arrondissement décrivent eux aussi une baisse. Leurs estimations situent les prix 10 % à 15 % sous le pic, et les experts immobiliers l'évaluent à environ 11 %. Selon ces mêmes estimations, les appartements haut de gamme ont été à peine touchés. Dans l'indice officiel des prix des logements publié le 15 septembre 2026, le district de Tel Aviv affichait un recul de 0,9 % sur un an.
Prix au m² selon le type d'appartement
| Type d'appartement | Prix | Nature du chiffre | Date |
|---|---|---|---|
| Immeuble neuf, programmes commercialisés récemment autour de la place | 63 000 à 68 000 ₪ le m² | Prix de commercialisation | Octobre 2026 |
| Immeuble neuf, au plus haut du marché | 70 000 à 75 000 ₪ le m² | Prix de commercialisation | Avant la baisse |
| La plupart des appartements vendus dans les programmes neufs autour de la place sur l'année écoulée | 63 000 à 66 000 ₪ le m² | Ventes | Avril 2026 |
| Appartements de 2 à 4 pièces, ventes publiées en 2026 | 59 200 à 76 400 ₪ le m² | Ventes | 2026 |
| Penthouses, rez-de-jardin et grands appartements | 80 000 à 110 000 ₪ le m² | Ventes | Octobre 2026 |
| 2 pièces de 40 à 54 m² | 2 500 000 à 3 700 000 ₪ l'appartement | Ventes | Avril 2026 |
Comment lire un prix au m² dans le Rova 4
Dans un penthouse ou un rez-de-jardin, le prix au m² se calcule en général sur la seule surface construite. Une grande terrasse ou un grand toit-terrasse font monter le prix total, mais dans une expertise ils comptent à un taux bien inférieur à celui de la surface construite. Une vente à environ 93 600 ₪ le m² pour un penthouse doté d'un toit-terrasse de 156 m² ne donne donc pas le prix d'un appartement ordinaire du même immeuble. Comparez ce qui est comparable : surface construite, étage, espaces extérieurs, immeuble neuf ou ancien.
Les ventes montrent autre chose encore : dans l'arrondissement, le rez-de-chaussée n'est pas forcément le moins cher. Au 9 rue David Yellin et au 17 rue Mosinzon, deux appartements en rez-de-chaussée se sont vendus à environ 76 400 et 70 300 ₪ le m².
Ventes publiées dans le Rova 4
Voici des ventes conclues et publiées, sans aucun détail sur les acheteurs. Lorsque le mois de la vente n'a pas été publié, c'est le mois de publication qui figure.
| Adresse | Pièces | Surface | Étage | Prix | Au m² | Date |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 rue Hankin | 5, penthouse | 188 m², balcon de 26 m² et toit-terrasse de 156 m² | 7 | 17 600 000 ₪ | Environ 93 600 ₪ | Mars 2026 |
| 133 rue Jabotinsky | Penthouse avec piscine | Environ 280 m², toit-terrasse d'environ 113 m² et balcon d'environ 28 m² | 8 | 22 000 000 ₪ | Environ 78 600 ₪ | Publiée en décembre 2025 |
| 27 rue Remez | Deux penthouses | 277 m² au total | Non publié | 22 850 000 ₪ | Environ 82 500 ₪ | Publiée en octobre 2026 |
| 105 rue Jabotinsky | 5, rez-de-jardin | 156 m² et un jardin d'environ 170 m² | Rez-de-chaussée | Environ 11 000 000 ₪ | Environ 70 500 ₪ le m² construit | Août 2026, selon la société |
| 9 rue David Yellin | 4 | 110 m² | Rez-de-chaussée | 8 400 000 ₪ | Environ 76 400 ₪ | Publiée en avril 2026 |
| 17 rue Mosinzon | 4 | 102 m² | Rez-de-chaussée | 7 170 000 ₪ | Environ 70 300 ₪ | Publiée en avril 2026 |
| Rue Shlomtzion HaMalka | 4 | 103 m² | 1 sur 7 | 6 100 000 ₪ | Environ 59 200 ₪ | Mai 2026 |
| 7 rue Epstein | 3 | 70 m² | 6 | 4 880 000 ₪ | Environ 69 700 ₪ | Publiée en avril 2026 |
| 50 rue Weizmann | 3 | 75 m² | 2 | 4 750 000 ₪ | Environ 63 300 ₪ | Publiée en avril 2026 |
| 21 rue Ben Shaprut | 2 | 46 m² | Rez-de-chaussée | 3 180 000 ₪ | Environ 69 100 ₪ | Publiée en avril 2026 |
Prix demandés autour de la place
Il s'agit de prix affichés dans les annonces, et non de prix de vente. Pour les appartements chers, le prix finalement conclu se situe en général 5 % à 10 % sous le prix demandé.
| Adresse | Pièces | Surface | Étage | Prix demandé | Au m² | Date |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 18 rue He Be'Iyar | 5, neuf | 161 m² | 12 | 14 500 000 ₪ | Environ 90 000 ₪ | Octobre 2026 |
| 2 rue He Be'Iyar | 4, neuf | 142 m² | 23 | 11 250 000 ₪ | Environ 79 200 ₪ | Octobre 2026 |
| Rue Moshe Sharett | 4 | 125 m² | 3 | 6 500 000 ₪, après une baisse de 100 000 ₪ | 52 000 ₪ | Octobre 2026 |
| 16 rue He Be'Iyar | 4, immeuble ancien | 107 m² | 4 | 4 590 000 ₪ | Environ 42 900 ₪ | Octobre 2026 |
| 10 rue David Yellin | 2,5, face au parc | 84 m² | 1 | 4 400 000 ₪, après une baisse de 90 000 ₪ | Environ 52 400 ₪ | Octobre 2026 |
L'écart entre les deux appartements de la rue He Be'Iyar montre à quel point ce marché est morcelé : un appartement ancien est proposé à environ 42 900 ₪ le m², et un appartement neuf en étage élevé, dans la même rue, à environ 90 000 ₪ le m². L'offre est abondante. Environ 500 appartements sont à vendre dans le quartier, et les promoteurs proposent des conditions jamais vues ici : 10 % à la signature et le solde à l'approche de la livraison, avec exonération d'indexation, de sorte que les versements restants n'augmentent pas avec l'indice du coût de la construction. Pour l'acheteur, il y a aujourd'hui une vraie marge de négociation.
Une fois le prix trouvé, calculez le coût complet. Par exemple, pour un appartement au prix médian d'un 4 pièces autour de la place, soit 6 835 800 ₪, la taxe d'acquisition (mas rechisha, l'impôt payé par l'acheteur) s'élève à environ 260 750 ₪ pour un logement unique, et à environ 562 479 ₪ pour un logement supplémentaire. Pour un calcul sur votre prix : notre calculateur de taxe d'acquisition (en hébreu). Pour tous les frais, avocat et prêt immobilier compris : le calculateur du coût d'achat d'un appartement (en hébreu). Pour comparer avec le reste de la ville : les prix des appartements à Tel Aviv (en hébreu).
Kikar HaMedina et ses tours
La place Kikar HaMedina est le cœur du Rova 4. L'anneau qui l'entoure, la rue He Be'Iyar, est la grande rue commerçante de l'arrondissement. La place s'étend sur environ 78 dunams ; en son centre s'élèvent trois tours résidentielles, deux de 40 étages et une de 37, qui totalisent 453 appartements. À leurs côtés naissent un parc public d'environ 40 dunams et une école de 18 classes, plus 6 classes d'éducation spécialisée.
Selon les estimations publiées, le certificat d'occupation est attendu fin 2026, et la remise des clés se fera progressivement au premier trimestre 2027. Beaucoup de propriétaires des tours devraient attendre de six mois à deux ans après la livraison avant de vendre : l'offre issue des tours arrivera donc sur le marché peu à peu. Les prix dans les tours, les ventes par étage, la carte et la visite sont réunis sur la page les tours Kikar HaMedina.
Rénovation urbaine dans le Rova 4 : les projets
Le Rova 4 est le pôle de la construction neuve à Tel Aviv. Dans les chiffres de la municipalité pour 2022, près de 40 % des logements mis en chantier dans la ville cette année-là se trouvaient dans le Rova 4, de même que 33 % des surfaces résidentielles mises en chantier. Autour de la place, le scénario se répète presque dans chaque rue : un immeuble ancien de 4 niveaux est démoli, et un immeuble boutique de 7 à 9 niveaux s'élève à sa place. Lorsque plusieurs immeubles sont démolis et reconstruits ensemble, on parle de pinoui-binoui (démolition-reconstruction). Dans les projets publiés, les copropriétaires d'origine reçoivent un appartement plus grand d'environ 18 à 22 m², et parfois aussi un balcon, un mamad (pièce sécurisée en béton armé), une cave et une place de parking.
| Adresse | Avant | Après | Promoteur | Stade |
|---|---|---|---|---|
| 36 à 56 rue Be'eri, côté pair | 11 immeubles, environ 190 appartements | Jusqu'à environ 500 appartements, selon l'estimation de la société | Adam Shuster | Retenu par l'appel d'offres des copropriétaires, mars 2026 |
| 135 à 137 rue Jabotinsky | 32 appartements | 9 niveaux, 68 appartements | Africa Renewal et Bayit VeGag | Contrat d'exécution signé, août 2024 |
| 152 rue Jabotinsky | 4 niveaux, 20 appartements | 8 niveaux, 38 appartements | Bayit VeGag | Achèvement prévu au dernier trimestre 2028 |
| 133 rue Jabotinsky | 16 appartements | 9 niveaux, 33 appartements | Bayit VeGag | Immeuble ancien démoli, novembre 2025 |
| 16 rue Zichron Yaakov | 3 niveaux sur pilotis, 12 appartements | 7 niveaux, 26 appartements | Levinstein Group | Démolition commencée le 24 novembre 2024 ; livraison prévue au second semestre 2028 |
| 44 rue Remez | Non publié | 7 niveaux, 25 appartements | Anshei HaIr | Permis de construire, 9 décembre 2025 |
| 22, 25 et 42 rue Remez | Non publié | 32, 26 et 20 appartements | Anshei HaIr | Approbation de la commission ; habitants relogés ; demande de permis |
| 27 rue Remez | 4 niveaux, 14 appartements | 9 niveaux, 24 appartements | Non publié | Démoli, février 2026 |
| 4 rue Zlotzisti | 4 niveaux, 12 appartements | 8 niveaux, 22 appartements | Non publié | Démoli, février 2026 |
| 30 rue Sharett | 4 niveaux, 11 appartements | 8 niveaux, 24 appartements | Yaaz | Permis de construire, juillet 2026 |
| 27 rue Lissin | 4 niveaux, 12 appartements | 7 niveaux, 21 appartements | Yaaz | Permis de construire, juillet 2026 |
| 3 rue Hankin | Non publié | Non publié | Noga | En construction ; penthouse vendu en mars 2026 |
Cette concentration de chantiers pèse aussi sur les prix. Quand beaucoup d'appartements neufs sont proposés dans les mêmes rues, l'acheteur a le choix, et les promoteurs se disputent sa signature. C'est l'une des raisons pour lesquelles le prix au m² dans le neuf a reculé depuis le pic.
Au-delà de cette liste, de nombreux autres promoteurs sont actifs dans l'arrondissement, parmi lesquels Rothstein, Carasso, Netanel Group, Rogovin, Yoshpe et Ram-Mograbi-Arditi. L'îlot Be'eri est le projet qui pourrait transformer la partie sud de l'arrondissement : 13 dunams entre Weizmann et Henrietta Szold, juste au nord d'Ichilov.
Qu'est-ce que cela signifie pour l'acheteur ? Un appartement dans un immeuble ancien dont le projet est approuvé se négocie en général déjà sur son potentiel futur, et non sur son état actuel. Il est donc essentiel de savoir où en est réellement le projet. Un accord signé, une décision de commission et un permis de construire sont trois étapes très différentes, et même après le permis, le chemin reste long : au 44 rue Remez, par exemple, le début des travaux est attendu 18 à 24 mois après le permis. Pour le guide complet sur les droits, l'accord et les étapes : la rénovation urbaine (en hébreu).
Se déplacer dans le Rova 4 : tramway et grands axes
La ligne rouge du tramway, le métro léger de Tel Aviv, circule depuis août 2023, avec une station Arlozorov près de la gare Tel Aviv Centre. La ligne violette est prévue le long de la rue Arlozorov, jusqu'à Ichilov, avec son terminus à la gare Tel Aviv Centre ; son ouverture est programmée pour juin 2028. La ligne verte doit passer en tunnel sous Ibn Gabirol, à la limite ouest de l'arrondissement, avec une mise en service complète prévue en 2030.
Outre le tramway, l'arrondissement est desservi par de grands axes : la route Namir, l'autoroute Ayalon, Jabotinsky et Arlozorov. Lors d'une visite, distinguez une ligne déjà en service d'une ligne en projet, et faites à pied le trajet entre l'immeuble et la station que vous utiliserez.
Rova 4 ou Vieux Nord ?
Le Rova 4 n'est pas le Vieux Nord. La confusion est fréquente, jusque dans les annonces. Le Vieux Nord, c'est le Rova 3, à l'ouest d'Ibn Gabirol, avec des rues plus étroites et l'essentiel de la Ville blanche. Le Rova 4 a été construit plus tard, sur des parcelles plus grandes, et son plan autorise des immeubles plus hauts.
| Rova 3, le Vieux Nord | Rova 4, le Nouveau Nord | |
|---|---|---|
| Limites | De la mer à Ibn Gabirol, et du Yarkon à Bograshov, au boulevard Ben Zion et à Marmorek | D'Ibn Gabirol à l'Ayalon, et du Yarkon à Shaul HaMelech |
| Époque de construction | Surtout les années 1930 et 1940, selon le plan Geddes | Surtout de 1948 aux années 1980 |
| Plan de l'arrondissement | Environ 8 000 logements supplémentaires, dans les limites de la protection de la Ville blanche | Environ 5 100 logements supplémentaires, avec des droits à construire plus larges |
| Repères | Place Rabin, place Dizengoff, port de Tel Aviv, Habima | Place Kikar HaMedina, Ichilov, ensemble du musée, gare Tel Aviv Centre |
Si vous hésitez entre les deux arrondissements, lisez aussi notre guide du Vieux Nord (en hébreu).
À qui convient le Rova 4
Aux familles. Les rues sont relativement larges, le Yarkon borde le nord de l'arrondissement, et un parc d'environ 40 dunams ainsi qu'une nouvelle école voient le jour à Kikar HaMedina. Pour un 4 pièces familial, la médiane du premier trimestre 2026 allait de 6 042 800 ₪ à 6 910 000 ₪ selon le quartier.
À ceux qui veulent du neuf sans quitter le centre-ville. Des dizaines de projets de démolition-reconstruction avancent dans l'arrondissement et ajoutent des appartements dans des immeubles neufs, au cœur de rues anciennes. Un appartement neuf dans un immeuble boutique se commercialise aujourd'hui entre 63 000 et 68 000 ₪ le m², d'après les derniers programmes.
À ceux qui montent en gamme et cherchent un grand appartement, un penthouse ou un rez-de-jardin. Comptez de 80 000 à 110 000 ₪ le m², sur un segment qui n'a presque pas baissé.
À ceux qui travaillent au centre-ville ou à Ichilov, et à ceux qui veulent prendre le train. La gare Tel Aviv Centre est dans l'arrondissement, la ligne rouge circule déjà et la ligne violette est prévue le long d'Arlozorov.
Aux investisseurs. L'offre est abondante, et les tours comme les projets de renouvellement vont l'étoffer dans les années à venir. Pour investir, comparez le prix aux ventes conclues, pas aux annonces.
Et qui devrait y réfléchir à deux fois ? Ceux qui recherchent un calme absolu dans les années qui viennent. Dans de nombreuses rues autour de la place, plusieurs chantiers avancent en même temps, et certains devraient durer jusqu'en 2028.
Questions fréquentes
Où se trouve le Rova 4 à Tel Aviv ?
Le Rova 4 se trouve dans la partie nord du centre de Tel Aviv, entre la rue Ibn Gabirol à l'ouest et l'autoroute Ayalon à l'est, et entre le Yarkon au nord et le boulevard Shaul HaMelech au sud. Son nom officiel est le Nouveau Nord. La place Kikar HaMedina en occupe le centre, et Bavli, Givat Amal B et Park Tzameret en font aussi partie.
Qu'est-ce que le plan du Rova 4 ?
Le plan du Rova 4, TA/3729/A, est un plan de la commission de district qui fixe, selon le type de rue, ce que l'on peut construire sur chaque immeuble résidentiel. Il a été approuvé le 23 mai 2018 et publié pour entrer en vigueur le 30 mai 2018. Il permet d'ajouter environ 5 100 logements, par des immeubles neufs de 8 niveaux au plus et un attique sur les rues principales, ou par des surélévations.
Qu'est-ce que le plan des quartiers (Rova) de Tel Aviv ?
C'est le nom donné à l'ensemble des plans qui ont fixé un panier stable de droits à construire pour les arrondissements du centre-ville, au lieu d'un examen immeuble par immeuble au titre de TAMA 38. Le plan du Rova 3, le Vieux Nord, a été approuvé début 2018 et permet environ 8 000 logements supplémentaires. Celui du Rova 4 a été approuvé en mai 2018 et en permet environ 5 100.
Quelles rues font partie du Rova 4 ?
Les grandes rues sont Weizmann, Pinkas, Yehuda HaMaccabi, la route Namir, He Be'Iyar, David HaMelech et les tronçons est d'Arlozorov et de Jabotinsky. Ibn Gabirol et Shaul HaMelech en sont les rues frontières. L'arrondissement compte aussi des rues comme Hankin, David Yellin, Epstein, Moshe Sharett, Be'eri, Brandeis et Shlomtzion HaMalka.
Combien coûte un appartement dans le Rova 4 ?
Au premier trimestre 2026, le prix médian des ventes allait de 4 434 900 ₪ à 4 943 500 ₪ pour un 3 pièces, et de 6 042 800 ₪ à 6 910 000 ₪ pour un 4 pièces, selon le quartier. Dans le neuf, le prix tourne autour de 63 000 à 68 000 ₪ le m², et de 80 000 à 110 000 ₪ le m² pour les penthouses et les rez-de-jardin.
Où se trouve le Rova 3 et en quoi diffère-t-il du Rova 4 ?
Le Rova 3, c'est le Vieux Nord : de la mer à Ibn Gabirol, et du Yarkon à Bograshov, au boulevard Ben Zion et à Marmorek. Construit surtout dans les années 1930 et 1940, il abrite l'essentiel de la Ville blanche, si bien que la construction y est plus encadrée. Le Rova 4 se trouve à l'est, a été construit après 1948, et son plan autorise des immeubles plus hauts.
Kikar HaMedina et Bavli sont-ils dans le Rova 4 ?
Oui. La place Kikar HaMedina est le centre de l'arrondissement, et le quartier qui l'entoure s'appelle, dans les données officielles, le Nouveau Nord, secteur de Kikar HaMedina. Bavli est dans la bande entre la route Namir et l'Ayalon, qui appartient elle aussi au Rova 4.
Faut-il payer une taxe de plus-value (hetel hashbaha) dans le Rova 4 ?
C'est possible. Les surélévations TAMA 38 en étaient exonérées, mais sur les droits accordés par le plan du Rova 4, la commission locale peut prélever la moitié de la hausse de valeur, selon une évaluation à la date du 23 mai 2018. Elle peut être réclamée même à la vente d'un appartement dans un immeuble sans projet prévu. L'évaluation peut être contestée dans les 45 jours, et mieux vaut préciser dans le contrat qui prend la taxe en charge.