ToHa2 Tel Aviv: مكاتب للإيجار في تل أبيب لشركة تضم 400 موظف

الملف العام للمشروع قوي لكنه غير مكتمل. تملك Amot وGav-Yam المشروع بالتساوي. أعلنت Amot في 12 مايو 2026 أن الهيكل الإنشائي اكتمل وأن أعمال الواجهة والأنظمة مستمرة، مع استهداف الإنجاز ونموذج 4 قرب نهاية 2026، والإشغال في الربع الأول من 2027. مع ذلك، تختلف المصادر في عدد الطوابق والمساحة ونسبة العقود والتوقعات الاقتصادية. لا ينبغي دمج هذه الفروق في متوسط مريح. يجب إبقاء كل رقم مع تعريفه وتاريخه.

هذا الدليل موجه إلى الإدارة العامة وCOO وCFO ومدير العقارات ومدير التقنية والمستثمر المؤسسي. وهو لا يفترض أن طموح البرج أو عقد Google يثبتان ملاءمة كل طابق. Nad-Lan منصة معلومات عقارية مستقلة، ولا تتبع Amot أو Gav-Yam أو ToHa2 أو Google أو الوسطاء الذين يسوقون مساحات فيه.

القرار التنفيذي في دقائق

تصف المصادر طابقًا نموذجيًا بنحو 2,500-3,000 م². ويصف Ron Arad Associates، الذي تمت مراجعته في 8 أغسطس 2026، مساحة نموذجية إجمالية تتجاوز 30,000 قدم مربعة، أي نحو 2,787 م² بحساب تحويل بسيط. يقدم Colliers معيارًا تخطيطيًا لتل أبيب يبلغ 12-14 م² لكل موظف، ومعامل فقد بين المساحة المؤجرة والمستخدمة يبلغ عادة 15%-25%. لذلك تبدأ برمجة 400 موظف من نحو 4,800-5,600 م². قد يشكل طابقان كاملان نقطة بداية منطقية، لكن النتيجة تحتاج ملفات CAD أو BIM واختبار تصميم حقيقي.

الموقع مركزي لكنه ليس متصلًا مباشرة بمحطة. أظهر قياس Google Maps في 4 أغسطس 2026 نحو 900 متر و14 دقيقة سيرًا إلى محطة قطار Tel Aviv HaShalom، ونحو 700 متر و11 دقيقة إلى Azrieli Tel Aviv Mall، ونحو 900 متر و14 دقيقة إلى محطة Yehudit العاملة على الخط الأحمر. هذه لقطات متغيرة من نقطة ملف المشروع، وليست أزمنة مضمونة من باب الردهة النهائي إلى الرصيف.

يجب تطبيع الأسعار. سجل CBRE في النصف الأول 2025 محور Yigal Alon عند 130 شيكل/م²/شهر على أساس AS IS وإشغال 95%، ووضع ToHa القائم حول 160 شيكل. سجل Newmark Natam في النصف الثاني 2025 متوسط Class A قدره 136.67 شيكل وإشغال 99.1%. أما صفحات الوسطاء الخاصة بـToHa2 فتتعارض بشدة: صفحة تعرض 180-250 شيكل مع 24 شيكل إدارة و1,200 شيكل للموقف، وأخرى تعرض 100-150 شيكل مع 18 شيكل إدارة و1,300 شيكل للموقف، وتقدير ثالث يضع المساحة كاملة التجهيز حول 200 شيكل. هذه أسعار طلب وليست عقود مؤجر.

صفقة Google أكثر صلابة كمصدر، لكنها ليست سعرًا نظيفًا للمتر. يذكر إفصاح البورصة في 25 يونيو 2024 أن Google Israel استأجرت نحو 60,000 م² في الطوابق العليا، إضافة إلى عدة مئات من المواقف. المدة عشر سنوات مع نقطة خروج واحدة بعد خمس سنوات، والبدء المخطط في الربع الأول 2027. كان الإيجار السنوي المفهرس نحو 115 مليون شيكل شاملًا المواقف، ثم ظهر عند نحو 120 مليون شيكل في تقرير Amot للربع الأول 2026. إدخال المواقف يمنع استخراج سعر مكتب صاف لكل متر.

منظومة الحركة الرأسية ضخمة. يصف تقرير Calcalist ممول من مقاول في 17 يناير 2024 حزمة OTIS تنفذها Electra Elevators بقيمة تقارب 100 مليون شيكل، تشمل 64 مصعدًا وأربعة سلالم متحركة. ويذكر نحو عشرة مصاعد shuttle مزدوجة الطابق بسرعة 8 أمتار في الثانية، وزمنًا يقارب 25 ثانية إلى ردهة علوية حول الطابق 50، و36 مصعد MRL للمناطق بسرعة 2.5 متر في الثانية، ومصعدين كبيرين للبضائع يخدمان كل الطوابق بسرعة 6 أمتار في الثانية. هذه أرقام مهمة، لكنها لا تنشر زمن الانتظار المفوض ولا إعدادات destination control ولا نتائج التشغيل الفعلية.

قبل إدخال المشروع إلى القائمة النهائية، يجب أن تحصل الشركة على خمسة أشياء: كشف طوابق متاحًا بتاريخ حديث، واختبار تصميم، واستجابة فنية مكتوبة، ونموذج تكلفة إشغال كامل، ومسودة عقد تربط كل وعد بعلاج.

الملكية وفريق التصميم والمسؤولية

تملك Amot وGav-Yam نسبة 50% لكل منهما، وفق تقرير Amot للربع الأول 2026 المؤرخ 12 مايو 2026 وإفصاح عقد Google. الشركتان من كبار ملاك العقار المنتج للدخل في إسرائيل. لكن قوة المالكين لا تلغي ضرورة تحديد الكيان القانوني المؤجر، وشركة الإدارة، والطرف المخول اعتماد أعمال المستأجر.

قد تتكون حزمة الصفقة من عقد إيجار واتفاق إدارة واتفاق مواقف ودليل تجهيز وملحق أعمال المؤجر وضمانات. يجب أن تستخدم كلها أطرافًا متسقة وحقوقًا وعلاجات متناسقة. الوعد الذي يقدمه مسوق لا يفيد إذا لم تلتزم به الجهة التي تدير الأنظمة أو تدفع أعمال المؤجر.

يتضمن فريق التصميم Ron Arad Associates وYashar Architects بقيادة Avner Yashar في هذا السياق. ويذكر Ron Arad Associates شركتي WSP وDavid Engineers للهندسة الإنشائية. أسماء الاستشاريين تثبت المشاركة في التصميم، لكنها لا تثبت الأداء بعد commissioning. يجب طلب مخططات صادرة للتنفيذ، ومعلومات as-built، ونتائج الاختبارات وموافقات السلطات.

ToHa2 هو المرحلة الثانية من مجمع ToHa. لذلك يلزم الحذر عندما يتحدث مصدر عن مطاعم أو مواقف أو coworking أو مستأجرين قائمين. تعمل WeWork في ToHa القائم عند Yigal Alon 114، وتنشر Novartis عنوانًا في المجمع القائم. لا يجعل ذلك أيًا منهما مستأجرًا في ToHa2. Google هي المستأجر الوحيد الذي سُمّي علنًا في البحث الحديث الخاص بالبرج الثاني.

تعارض عدد الطوابق والارتفاع والمساحات

لا تتفق المصادر العامة على عدد الطوابق. تعرض صفحة Amot، التي فُحصت في 8 أغسطس 2026، عدد 75 طابقًا. تستخدم صفحة Gav-Yam رقم 77 في النص و80 في جدول على الصفحة نفسها. يعرض Ron Arad Associates عدد 77. وتعرض قاعدة CTBUH عدد 76 طابقًا وارتفاعًا معماريًا قدره 298.2 متر. فُحصت المصادر الثلاثة الأخيرة في 8 أغسطس 2026. قد ترتبط الفروق بالطوابق التقنية والمساحات مزدوجة الارتفاع وردهتي السماء وطريقة العد، لكن لم يُنشر توفيق رسمي.

لا يشكل ذلك وحده سببًا لرفض المبنى، لكنه يفرض جدول مستويات حديثًا. تحتاج شركة على طابق مرتفع إلى الارتفاع الفعلي ورقم الطابق التجاري وزر المصعد ومنطقة الحريق ومنطقة المصاعد ومخطط موقع. يجب أن يرفق العقد مخططًا موقعًا يحدد المستوى المادي، لا اسمًا قد يختلف بين الوثائق.

تستخدم المساحات أسسًا مختلفة أيضًا:

• يعرض تقرير Amot للربع الأول 2026، المنشور في 12 مايو 2026، مساحة تأجيرية فوق الأرض قدرها 156,000 م² ونحو 45,000 م² مواقف تحت الأرض;
• تقرب صفحة Amot، التي فُحصت في 8 أغسطس 2026، المشروع إلى 160,000 م² فوق الأرض، مع 45,000 م² مواقف;
• تعرض Gav-Yam، التي فُحصت في 8 أغسطس 2026، نحو 201,000 م² إجمالًا و165,000 م² للمكاتب والأعمال;
• يعرض Ron Arad Associates نحو 100,000 م² صافية.

لا تجيب هذه الأرقام عن السؤال نفسه. فالمساحة الكلية والمساحة فوق الأرض والمكاتب والأعمال والمساحة التأجيرية والمساحة الصافية ليست بدائل. للمستأجر، تهم المساحة المؤجرة والمساحة القابلة للاستخدام ومعامل المشترك ومعيار القياس وقواعد إعادة القياس. للمستثمر، يتغير المقام حسب تحليل كلفة البناء أو الإيراد أو الإشغال.

نقطة GovMap المستخدمة في الملف هي Totzeret HaAretz 2، بإحداثيات تقريبية 32.0734792568، 34.7953068779. تستخدم Gav-Yam علامة مختلفة قليلًا، ويعرض OpenStreetMap مركزًا آخر. هذه مراجع خرائط وليست مسحًا مساحيًا. يجب أن يستخدم العقد والأرنونا والتأمين وتسجيل الشركة عنوانًا قانونيًا نهائيًا.

حالة الإنشاء ومخاطر التسليم

أعلنت Amot في تقرير 12 مايو 2026 أن الهيكل اكتمل حتى 31 مارس 2026، وأن أعمال الواجهة وأنظمة المبنى جارية. تستهدف مواد المستثمرين للربع الأول 2026 الإنجاز ونموذج 4 قرب نهاية 2026، والإشغال في الربع الأول 2027. تعرض Gav-Yam، التي فُحصت في 8 أغسطس 2026، الربع الرابع 2026 موعدًا للإنجاز. يعرض Ron Arad Associates، الذي فُحص في التاريخ نفسه، أكتوبر 2026 موعدًا مستحقًا. تتقارب الأهداف حول نهاية 2026، لكنها لا تشكل تاريخ تسليم تعاقديًا لطابق معين.

تحتاج عملية نقل 400 موظف إلى أربعة تواريخ: اكتمال المبنى الأساسي، وحيازة الطابق، ودخول المقاول بلا قيود، والافتتاح التشغيلي بعد الكهرباء والتبريد والحريق والاتصالات والمصاعد والموافقات. اكتمال الواجهة لا يعني أن غرفة الخوادم يمكن تشغيلها. ونموذج 4 لا يعني إغلاق عيوب الطابق.

تاريخ حيازة ملزم للطوابق المتاحة ومصفوفة التسليم وحالة commissioning لكل طابق: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

يجب أن يتضمن العقد تعريف كل مرحلة، وحق الفحص، وقائمة عيوب، وتاريخًا نهائيًا، وعلاجًا عند التأخير، وعلاقة واضحة بين الدخول والحيازة وبدء الإيجار. الوصول الشكلي إلى مساحة بلا كهرباء دائمة أو مصعد بضائع أو واجهات حريق لا يسمح بتجهيز منتج.

تشكل أعمال عدة مستأجرين في الوقت نفسه خطرًا إضافيًا. قد تصبح مصاعد البضائع ورصيف التحميل والكهرباء المؤقتة والنفايات وتصاريح العمل الساخن والأمن نقاط اختناق. يجب طلب خطة لوجستية وعدد المشروعات المتزامنة، وإدخال فترة تشغيل مزدوج بدل افتراض انتقال في عطلة واحدة.

العقود الحالية: 45% مقابل 43%

حتى 31 مارس 2026، أعلنت Amot رسميًا عقودًا تغطي نحو 45% من المساحة التأجيرية فوق الأرض. ضرب 45% في 156,000 م² يعطي تقديرًا حسابيًا بنحو 70,200 م² مشمولة بالعقود و85,800 م² خارج النسبة. هذا حساب وليس كشف مخزون. قد تكون المساحة خارج النسبة محجوزة أو قيد التفاوض أو مقسمة أو متعاقدًا عليها بعد تاريخ التقرير.

نشرت Globes في 2 يونيو 2026 رقمًا يقارب 43%. لم يُنشر تفسير للتعارض. قد يكون سببه التاريخ أو المقام أو النطاق أو التقريب. يجب إبقاء 45% كرقم رسمي حتى 31 مارس، و43% كتقرير صحفي في 2 يونيو. لا يجوز متوسطهما إلى 44% ولا وصف أي منهما بأنه الإتاحة الحية.

تمثل مساحة Google البالغة نحو 60,000 م² نحو 38.5% من مقام 156,000 م². لذلك تشير نسبة 45% الرسمية حسابيًا إلى عقود أخرى غير Google. هذا استنتاج حسابي. لم تنشر المصادر أسماء أو مساحات أو شروط أو طوابق تلك العقود الإضافية.

كشف stack plan حالي يميز المتاح والمتعاقد والمحجوز وقيد التفاوض: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

يجب أن يميز الكشف بين shell وتجهيز كامل واقتراح تجهيز. ذكر تقرير Amot السنوي 2025 أن نصف المساحة غير المؤجرة آنذاك خُطط لتسويقها shell، ونصفها بتشطيب كامل. هذه استراتيجية في تاريخ التقرير وليست إثباتًا بأن طابقًا معينًا مجهز اليوم.

قد تعرض صفحات الوساطة وحدات من 450 م². يمكن تقسيم طابق كبير نظريًا، لكن لا توجد وثيقة مؤجر عامة تثبت الحد الأدنى الحالي أو الخدمات المستقلة أو دخول المصاعد أو حالة التسليم. الباحث عن مكتب للايجار في تل أبيب بمساحة صغيرة يجب ألا يفترض أن نطاق وسيط يمثل وحدة مكتملة.

عقد Google وما يثبته

يؤكد الإفصاح الفوري في 25 يونيو 2024 أن Google Israel استأجرت نحو 60,000 م² في الطوابق العليا، مع عدة مئات من المواقف. المدة عشر سنوات، مع حق خروج واحد بعد خمس، والبدء المخطط في الربع الأول 2027. كان الإيجار السنوي المفهرس نحو 115 مليون شيكل شاملًا المواقف. وبحلول تقرير الربع الأول 2026، عرضت Amot الرقم المفهرس عند نحو 120 مليون شيكل.

تثبت الصفقة طلب مستأجر عالمي متطور وتدعم مكانة البرج كمقر مؤسسي. لكنها لا تنشر مساهمة تجهيز Google أو القدرة التقنية أو الضمانات أو الإعفاء أو التزام البناء أو العدد الدقيق للمواقف. كما لا تجعل شروطها معيارًا لمستأجر 5,000 م².

لأن الإيجار السنوي يشمل عدة مئات من المواقف، فإن قسمة 115 أو120 مليونًا على 60,000 لا تنتج سعر مكتب نظيفًا. قدّرت Bizportal في 25 يونيو 2024 مكون المكتب عند 145-155 شيكل/م²/شهر. هذا تقدير صحفي ثانوي وليس سعر الإفصاح، ويجب إبقاؤه منفصلًا عن أسعار الوسطاء.

لنقطة الخروج بعد خمس سنوات أثر استثماري. عقد عشر سنوات مع break بعد خمس يختلف عن عشر سنوات غير قابلة للإنهاء. يحتاج المستثمر إلى مهلة الإخطار والجزاء وإعادة الحال والضمان لنمذجة المخاطر. لم تُنشر هذه التفاصيل.

الموقع في محور Yigal Alon

يقع ToHa2 في منطقة Totzeret HaAretz وYigal Alon وDerech HaShalom شرق ممر Ayalon. يقترب من محطة HaShalom وAzrieli والخط الأحمر العامل عند Yehudit. ينافس أبراج Yigal Alon وSarona وMenachem Begin وBursa في Ramat Gan وRamat HaHayal وHerzliya Pituach.

قد تعني عبارة مكاتب للإيجار في تل أبيب احتياجات مختلفة. شركة تريد عنوانًا للضيوف، وأخرى مركز هندسة قريبًا من القطار، وثالثة تريد أقل تكلفة. يناسب ToHa2 أكثر من يقدر الطوابق المتصلة والموقع المتروبوليتاني المركزي، لكن يجب اختبار منازل الموظفين ومساراتهم.

يضم المحيط مجمع ToHa القائم وAzrieli وElectra Tower وممر Yigal Alon. تعمل WeWork في ToHa القائم، وتنشر Novartis عنوانًا هناك، وتوجد شركات عالمية في الأبراج القريبة. لكن لا يجوز نقل مستأجري ToHa1 إلى قائمة ToHa2. Google هو الاسم المؤكد في البرج الثاني.

يسوق مجمع ToHa الحالي مطعمًا ومقهى ومساحة عامة مظللة. تعرض صفحة Gav-Yam الحالية لـToHa2 مطاعم وساحة خضراء. أما تقرير تاريخي في 2021 فقال إن البرج الثاني لن يحتوي تجارة. هذا تعارض نطاق مؤرخ. يحتاج المستأجر إلى مخطط تشغيل حالي يبين أي مطعم أو تجارة أو مساحة عامة ستكون مفتوحة عند الإشغال.

القطار والخط الأحمر والحافلات والمطار

أظهر مسار Google Maps إلى HaShalom في 4 أغسطس 2026 نحو 900 متر و14 دقيقة سيرًا. بلغ الطريق إلى Azrieli Mall نحو 700 متر و11 دقيقة. وبلغ الطريق إلى محطة Yehudit على الخط الأحمر نحو 900 متر و14 دقيقة. قد تتغير المسارات مع الإنشاء والمدخل النهائي والمعابر.

تظل 14 دقيقة ميزة مفيدة، لكنها ليست محطة مدمجة بالردهة. يجب قياس باب المكتب إلى الرصيف وقت الذروة، مع انتظار المعابر والظل والإتاحة والمطر. لم يُعثر على shuttle مخصص لـToHa2.

خدمة shuttle مخصصة: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

أظهر ملف GTFS الوطني الذي تمت مراجعته في 8 أغسطس 2026 مسارات حافلات متعددة عند Yigal Alon وDerech HaShalom، ومنها 7 و46 و51 و54 و59 و62. وأظهرت محطات أخرى قريبة مسارات مثل 23 و36 و56 و64 و91 و116 و166 و278 و472 و473 و477 و478. المسار المجدول لا يضمن التردد أو الأداء عند التعطل. يجب إجراء دراسة door-to-door لعناوين الموظفين.

تضع NTA محطة HaShalom في مساري المترو M1 وM2 المخططين. هذان مشروعان مستقبليان، ولا ينبغي استخدامهما كخدمة حالية في قرار 2027.

بلغت الرحلة إلى مطار Ben Gurion نحو 22.3 كيلومتر و25 دقيقة بالسيارة في لقطة 4 أغسطس 2026، وفق حركة المرور حينها. يجب على الإدارة اختبارها مقابل أوقات رحلاتها، لا اعتمادها كضمان.

بيئة الأعمال والخدمات للموظفين

يدعم محور Yigal Alon هوية أعمال دولية، مع Azrieli وElectra وToHa القائم وشبكة المطاعم والفنادق والخدمات في النطاق المركزي. يمكن أن يكون Crowne Plaza Tel Aviv City Center مرجعًا لفندق قريب، لكنه ليس خدمة للمشروع ولا دليلًا على اتفاق ضيوف.

تعرض Gav-Yam مطاعم وساحة حضرية خضراء. لا يثبت ذلك عدد المشغلين أو تاريخ فتحهم أو ساعاتهم. يجب طلب قائمة تشغيل مؤرخة وتوضيح أي خدمات مرتبطة بعقد الإدارة.

الشركات الموجودة ضمن 500 متر والمطاعم المناسبة لاجتماعات العمل: لم يُنشر لها كشف نهائي خاص بـToHa2؛ يجب التحقق منها بخريطة مؤرخة وزيارة ميدانية. لا يجوز استخدام عنوان شركة في ToHa القائم لإثبات أنها مستأجر في البرج الثاني.

نادي رياضي خاص بـToHa2 ودش وخزائن وقاعة مؤتمرات وغرف مشتركة وخدمة بريد وطرود: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

قد تقلل المرافق المشتركة المساحة التي تستأجرها الشركة فقط إذا كانت مضمونة وقابلة للحجز وبسعر معلوم. وإذا استخدمت الإدارة مساحة coworking في ToHa القائم أو مساحات مكاتب مرنة في منطقة تل أبيب، فيجب أن تظل واضحة كحل خارجي لا كميزة مضمونة في البرج الجديد.

الطابق النموذجي واختبار 400 موظف

يصف Ron Arad Associates طابقًا بنواة مركزية ومساحة إجمالية تتجاوز 30,000 قدم مربعة، أي نحو 2,787 م². تعرض مواد المطور عمومًا 2,500-3,000 م². قد تسمح النواة المركزية بتخطيط محيط فعال، لكن نسبة الاستخدام تعتمد على حجم النواة والأعمدة والواجهة ودورات المياه والمناور والمشترك.

يعطي معيار Colliers البالغ 12-14 م² لكل موظف نطاقًا 4,800-5,600 م² لـ400 شخص. طابقان كل منهما 2,787 يعطيان نحو 5,574 م² إجمالية. إذا بلغ معامل الفقد 20%، تصبح المساحة المستخدمة نحو 4,459 م². قد تكفي لمكتب هندسي كثيف ولا تكفي لمقر إقليمي مع غرف تنفيذية وتدريب ومختبر وقاعة عامة كبيرة.

يجب أن يشمل الاختبار المكاتب والغرف بأحجامها والكبائن والتركيز والمشاريع والاستقبال والمطبخ والصحة والتخزين والبريد وتقنية المعلومات والأمن والإسعاف والإتاحة والممرات. يجب أن يعرض ذروة الحضور وحالة نمو وحالة تقليص.

عدد محطات العمل الفعلية في كل طابق مقترح: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر عبر مخطط مقاس.

قد يخلق طابقان مقرًا رأسيًا متماسكًا. وقد يكرران المطابخ والغرف المساندة. يمكن لدرج داخلي تحسين التعاون، لكنه يحتاج اعتمادًا إنشائيًا وحريقًا من المؤجر ويستهلك مساحة. قد يبدو جزء طابق أرخص، لكنه يزيد تعقيد الأمن والصوت والخدمات والحريق والتوسع.

عمق الطابق ووحدة الواجهة وشبكة الأعمدة ونسبة الاستخدام وحمولة الأشخاص ومواقع درج داخلي: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر عبر CAD أو BIM حديث.

الحركة الرأسية: 64 مصعدًا وست مناطق

يصف Ron Arad Associates ست مناطق حركة رأسية، وردهتي سماء، وردهه دخول بارتفاع نحو 20 مترًا، وجسرًا سماويًا عند نحو 100 متر يصل إلى سقف ToHa1. يعني ذلك رحلة متعددة المراحل لكثير من المستخدمين: shuttle سريع إلى ردهة سماء، ثم مصعد منطقة إلى الطابق.

يحدد تقرير Calcalist في 17 يناير 2024 معدات OTIS وحزمة تقارب 100 مليون شيكل. يذكر 64 مصعدًا وأربعة سلالم متحركة. نحو عشرة منها double-deck بسرعة 8 م/ث وزمن نحو 25 ثانية إلى ردهة حول الطابق 50. كما يذكر 36 مصعد MRL بسرعة 2.5 م/ث ومصعدين كبيرين للبضائع بسرعة 6 م/ث.

يذكر التقرير أيضًا مصاعد للمواقف وخدمة المطابخ والدراجات، وعددًا يوميًا متوقعًا يقارب 9,000 موظف وزائر. ويصف ثلاثة أجزاء رئيسية بردهات مزدوجة. قد تصف ست مناطق المصمم وثلاثة أجزاء المقاول مستويين مختلفين للنظام، لكن العلاقة لم تُنشر في رسم. لا ينبغي اختزالها في رقم مخترع.

السرعة وحدها لا تكفي. تحتاج شركة 400 موظف متوسط وزمن انتظار عند النسبة 90 في الصباح والغداء والمساء، وتحتاج مسار الزائر والإتاحة والأداء عند توقف كابينة. يجب معرفة أبعاد مصعدي البضائع وحمولتهما وحجزهما ومسارهما من التحميل.

جداول التجميع النهائية وسعات الكبائن وإعداد destination control وحساب الذروة ونتائج commissioning: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

القدرة الكهربائية والمولدات واستمرارية الأعمال

لا ينشر أي مصدر تمت مراجعته القدرة المخصصة للمستأجر بالواط لكل متر مربع أو قدرة الطابق أو الاحتياطي أو عدد وتنوع التغذيات الداخلة. حجم البرج لا يثبت وجود قدرة لطابق معين. يجب أن تكون أول وثيقة فنية single-line diagram حديثًا من شبكة الكهرباء حتى لوحة المستأجر.

الواط لكل متر مربع والقدرة المتصلة والاحتياط، وما إذا كانت التغذية تأتي من محطتي تحويل مستقلتين: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

يجب أن يسأل RFP عن الجهود ومحطات التحويل والمحولات واللوحات والعدادات والتنسيق الوقائي ومستوى القصر والتوافقيات وإضافة القدرة. كما يجب التمييز بين القدرة المركبة والقدرة المخصصة تعاقديًا للطابق.

عدد المولدات وkVA والاحتياط ومدة الوقود وخطة التزود ووقت البدء: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

احتياط السلامة لا يساوي استمرارية الأعمال. قد تستمر مضخات الحريق والإضاءة الطارئة، بينما تنقطع مقابس المكتب وتبريد الخوادم ومعظم المصاعد. يجب أن يحدد جدول الأحمال المصاعد والتكييف والمقابس الحمراء والاتصالات وBMS والأمن ومدة التشغيل.

يحتاج UPS الخاص بالمستأجر إلى موقع وتهوية أو تبريد وbypass ومعالجة حريق وحمولة أرضية وطريق استبدال. وقد تقيد كيمياء البطارية سياسات المبنى والتأمين. يجب تعريف RTO وRPO أولًا، ثم تصميم UPS وتفاعله مع المولد.

الألياف والسحابة وأحمال AI

لا تحدد المصادر العامة شركات الألياف الملتزمة في ToHa2. لا توجد قائمة تؤكد Bezeq أوHOT أوPartner أوCellcom أو fibre dark أو ربطًا دوليًا. ولم يُعثر على شهادة WiredScore نهائية. قول إن الألياف ستكون متاحة لا يكفي.

قائمة الناقلين ومدخلان متنوعان وغرف meet-me ومسارات risers ونقاط demarcation ورسوم cross-connect: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

مزودان يستخدمان قناة واحدة لا يصنعان مرونة كاملة. يجب إنجاز مسح الناقل بينما يمكن للعقد حماية حق تركيب مسار بديل.

غرف اتصالات الطابق ومخصص غرفة خادم المستأجر: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

يجب فحص المساحة والطاقة والتبريد والصرف والحريق والتعرض للماء والدخول والصيانة. تكييف الراحة ليس تبريد 24/7. يحتاج التبريد المخصص مسار طرح حرارة واعتمادًا وعدادات واحتياطًا وحق تشغيل خارج الدوام.

تحتاج أحمال AI إلى دراسة مستقلة. حتى غرفة GPU صغيرة قد تتطلب kW مرتفعًا لكل rack وحمولة أرضية وطرح حرارة. يضيف التبريد السائل CDU ومياه وكشف تسرب وصرفًا وتأمينًا ومسؤولية عن الضرر. لا يصح وصف البرج بأنه GPU-ready من دون رد هندسي موقع على جدول الحمل.

IL-IX نقطة تبادل وطنية متعددة المواقع. تعمل AWS بمنطقة il-central-1 بثلاث مناطق توافر، وتعمل Google Cloud بمنطقة me-west1. تعرض Google Dedicated Interconnect خيارات Tel Aviv وModiin. لا يثبت أي منها مسارًا أو latency من ToHa2. يجب تصميم الدوائر وقياس traceroute وفقد الحزم والتذبذب والتحويل.

مواصفات الطابق والواجهة

لا تنشر المواد الارتفاع الصافي بعد الأنظمة أو ارتفاع slab-to-slab أو الأرضية المرتفعة أو استراتيجية القنوات. ارتفاع الردهة المثير لا يخبر الشركة بالارتفاع تحت مجرى هواء في الطابق المعتاد.

الارتفاع الصافي والأرضية المرتفعة أو القنوات: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

يجب طلب مقاطع عند الواجهة والنواة. قد يحافظ السقف المكشوف على الارتفاع لكنه يحتاج معالجة صوتية وبصرية. وقد يسهل السقف المعلق الأنظمة لكنه يخفض الحجم. وإذا استُخدمت أرضية مرتفعة، تهم العمق والحمولة وإيقاف الحريق والصيانة.

الحمولة الحية والأحمال الموزعة وأحمال النقاط: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

قد تكفي الحمولة العادية للمكاتب، لكن الأرشيف الكثيف والخزنة والبطاريات والاستوديو والمطبخ والرفوف تحتاج اعتمادًا إنشائيًا. يجب تحديد المناطق المقواة قبل التصميم.

وحدة الواجهة والمسافة بين mullions وشبكة الأعمدة والستائر والتصنيف الصوتي وواجهة القواطع: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

تصف Alcon، التي فُحصت في 8 أغسطس 2026، واجهة closed-cavity مزدوجة، وجدار كابلات، وskylight، وكسوات Dekton ونحاس وGFRC. هذا وصف للغلاف، لا أداء راحة. تحتاج الشركة U-value وSHGC ودراسة الضوء والوهج وقواعد تثبيت القواطع.

التكييف وBMS والحريق والبيئة الداخلية

لا يذكر السجل العام ما إذا كان النظام chillers أوVRF أو غيره. كما لا ينشر الاحتياط أو zoning أو ساعات التشغيل الأساسية أو سعر بعد الدوام أو حق تبريد 24/7. شركة تعمل مع أمريكا وآسيا تحتاج معرفة أصغر منطقة قابلة للتشغيل والتكلفة الليلية.

نوع HVAC والقدرة وN+1 والهواء الخارجي والضوضاء: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

يجب أن يطلب RFP أساس التصميم وكثافة التبريد ودرجة الحرارة وتقسيم المناطق والعدادات ووقت الاستجابة. الحمل الشمسي يختلف حسب الاتجاه، وغرفة اجتماع كاملة تختلف عن open space.

قائمة نقاط BMS ولوحة المستأجر والتنبيهات وحفظ البيانات وAPI والتصدير: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

يجب تحديد من يتلقى التنبيه ومن يغير setpoint وكيف تحقق شكوى الراحة أو الطاقة. إذا وزعت الطاقة بدل قياسها، يجب شرح الطريقة.

توقعت وثيقة بيئية تخطيطية لعام 2018 تقديمات لاحقة لتهوية المواقف والمعدات الطارئة ومآخذ الهواء والضوضاء الميكانيكية. هي وثيقة تخطيط وليست as-built، ولا تثبت الأداء النهائي.

يحتاج الحريق إلى استراتيجية معتمدة، وكشف ورش ودخان وتوزيع الرشاشات وضغط سلالم ونداء عام ومصاعد إطفاء وحمولة أشخاص ومصفوفة cause-and-effect. قد تغير القواطع والخوادم والمطبخ والدرج الداخلي التصميم. تنشر سلطة الإطفاء، المحدثة في 17 نوفمبر 2025، متطلبات التصريح والإكمال. يجب تحديد من يصمم ويقدم ويدفع ويتحمل التأخير.

الأمن والدخول والخدمات المشتركة

لا تحدد المصادر حراسة 24/7 أو بطاقات أو اعتماد هاتف أو قياسات حيوية أو تعرفًا إلى الوجه أو إدارة زوار أو تغطية CCTV ومدة حفظ أو تحكم مواقف أو واجهة SOC. الردهة الراقية لا تجيب عن ذلك.

نموذج الأمن التشغيلي النهائي: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

يجب اختبار الرحلة من الشارع والمواقف إلى الاستقبال وshuttle وردهة السماء ومصعد المنطقة والطابق. لا ينبغي للزائر دخول طابق آخر أثناء التحويل، ولا يجب أن يخلق النظام طابورًا غير مقبول لمئات الموظفين.

كونسيرج وقاعة مؤتمرات وغرف مشتركة وناد ودش وخزائن وبريد وطرود خاصة بـToHa2: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

مرافق ToHa القائم أوWeWork أوAzrieli ليست خدمات تلقائية في ToHa2. يجب التحقق من المطاعم والساحة الخضراء في خطة التشغيل النهائية. إذا خفضت الشركة مساحة غرفها اعتمادًا على مشترك، فيجب ضمان السعة والحجز والسعر والمدة في اتفاق الإدارة.

المواقف وEV والدراجات والتحميل

تعرض Amot في تقرير 12 مايو 2026 نحو 45,000 م² مواقف تحت الأرض، لكنها لا تنشر عدد مواقف خاصًا بـToHa2. تحدث تقرير Calcalist في 11 أكتوبر 2021 عن نحو 1,500 موقف في المجمع الأوسع والمرائب المتصلة، وليس البرج الثاني وحده. يؤكد إفصاح Google في 25 يونيو 2024 عدة مئات من المواقف، من دون عدد دقيق أو نسبة عامة.

عدد المواقف ونسبة المستأجر والسعر الحالي: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

يجب أن يحدد العرض الحصة المضمونة والسعر وVAT والأرنونا والضيوف والإتاحة وزيادة أو إعادة التصاريح وتأثير مراحل المجمع. تعرض صفحات الوسطاء 1,200 أو1,300 شيكل، ويعرض ToHa القائم 1,100. ليست هذه شروط مؤجر ToHa2.

عدد شواحن EV وقدرتها ونظام load management والفوترة وخطة التوسع: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

ذكر تقرير المصاعد مصاعد للدراجات، وهي ميزة تصميمية. لكنه لا ينشر عدد مواقف دراجات أو الخزائن والدش وغرف التبديل والصيانة. يجب فحص مسار الدراجة من الشارع إلى التخزين بعيدًا عن السيارات والخدمة.

لا ينشر السجل أبعاد رصيف التحميل ونصف قطر دوران الشاحنة وارتفاع المرور والحجز والساعات والمسار إلى مصعدي البضائع. يجب إجراء جولة لوجستية قبل اعتماد جدول التجهيز.

الاستدامة وLEED

يسوق المطوران ToHa2 بأنه صُمم أو بُني وفق مستوى LEED Platinum. لم توجد شهادة USGBC نهائية في البحث المجمد. الصياغة الدقيقة هي هدف أو معيار تصميم LEED Platinum، وليس شهادة نهائية.

الشهادة النهائية والبطاقة والـcommissioning: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

يجب طلب بطاقة المشروع وحالة التقديم ونموذج الطاقة والمياه والمواد والنفايات. تحتاج الشركة التي تبلغ عن Scope 2 إلى بيانات كهرباء المستأجر ونصيب المشترك وتصديرًا موثوقًا.

تحتوي مادة Gav-Yam للاستدامة على أبعاد تبدو في جزء منها تخص ToHa1. لذلك لا يجوز نسب نسب الوفورات فيها إلى ToHa2 تلقائيًا. يجب ربط كل ادعاء بوثيقة البرج الثاني.

يجب أيضًا سؤال المطور عن نفايات الإنشاء والمواد منخفضة الانبعاث والمبردات وعدادات المياه وفحص الهواء قبل الإشغال ومنتجات التنظيف. هذه بنود صحة وتقارير، وليست مجرد علامة.

أسعار السوق وعروض الوسطاء المتعارضة

سجل CBRE للنصف الأول 2025، المنشور في 26 نوفمبر 2025، Yigal Alon عند 130 شيكل AS IS وإشغال 95%، وToHa القائم حول 160، وSarona عند 150 Core & Shell وإشغال 97%، وMenachem Begin عند 145 AS IS وإشغال 98%، وHerzliya Pituach عند 90 Core & Shell وإشغال 86%. تختلف حالات التسليم، لذلك يجب إبقاء التسميات.

سجل Newmark Natam للنصف الثاني 2025 متوسط Yigal Alon Class A عند 136.67 شيكل وإشغال 99.1%، وفق Calcalist في 16 أبريل 2026. هذا متوسط منطقة وليس سعر ToHa2.

تتعارض مواد الوسطاء:

• تعرض TAG، فُحصت في 8 أغسطس 2026، مساحة 450-6,000 م² وإيجار 180-250 شيكل وإدارة 24 وموقف 1,200;
• تعرض DH إيجار 100-150 وإدارة 18 وموقف 1,300 وطابق 2,750 م²;
• تقدر SQM، في مادة مؤرخة 13 يونيو 2026، المساحة كاملة التجهيز حول 200 شيكل.

لا تمثل أي منها عرض مؤجر موقعًا. توقيتها وحالة الطابق والوحدة والتجهيز والإتاحة غير متسقة. يحتاج CFO term sheet مؤرخًا يحدد الطابق والقياس والإيجار الأساسي والفهرسة والإدارة والمواقف وVAT والأرنونا والتسليم والمساهمة والإعفاء.

كما يجب تفصيل رسوم الإدارة نفسها. قد تشمل أمن الردهة وتنظيف المناطق المشتركة وكهرباء المشترك والمصاعد والساحات والنفايات وتأمين المبنى وأتعاب الإدارة، وقد تستبعد التكييف خارج الدوام أو تنظيف مكتب المستأجر. موازنة ToHa2 وطريقة التسوية وحق التدقيق والسقف السنوي ومعالجة النفقات الرأسمالية: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

ToHa2 ليس مرشحًا طبيعيًا لأرخص مكتب. وقد لا يكون أفضل مكتب لكل شركة. الأفضل هو ما يطابق الموظفين والأنظمة والمال والمرونة بعد التطبيع.

تكلفة التجهيز ونموذج التسليم

يذكر Colliers تجهيز Class A في تل أبيب بنحو USD 2,100 للمتر المربع، ومساهمة مؤجر بنحو USD 260-660، ودورة تسليم 24-28 أسبوعًا. هذه معايير سوق وليست التزامات ToHa2.

التقرير الأحدث أعلى. ذكرت Calcalist في 14 يونيو 2026 أن تجهيز شركة متوسط المستوى في تل أبيب تجاوز USD 2,500 للمتر المربع استنادًا إلى بيانات الربع الأول 2026. يستبعد الرقم أعمال shell والضرائب والتصاريح والحوافز ومساهمة المؤجر. ويضع تقرير مرتبط نحو 35%-38% من التكلفة في أعمال البناء و25%-31% في الكهرباء وHVAC.

يعرض دليل Cushman & Wakefield EMEA لعام 2026، الذي فُحص في 8 أغسطس 2026، معايير منفصلة لتل أبيب: EUR 1,635 منخفض، وEUR 1,840 متوسط، وEUR 2,320 مرتفع لكل متر مربع. لا تستخدم الأرقام نطاقًا وعملة متطابقين، فلا يجوز متوسطها. يلزم bottom-up budget من تصميم الشركة وعطاء محلي واستبعادات صريحة.

عند 5,500 م²، تضيف كل USD 500 للمتر USD 2.75 مليون إلى رأس المال. لذلك تساوي حالة التسليم أهمية الإيجار. يجب فصل البناء وMEP والأثاث وAV وIT والأمن والاستشاريين والتصاريح والاحتياط وVAT والانتقال.

بلغ مؤشر مدخلات بناء المكاتب والتجارة 135.8 في يونيو 2026، مع ارتفاع الأجور 4.9% سنويًا، وفق بيان المكتب المركزي للإحصاء في 15 يوليو 2026. تظل تصعيدات التكلفة والمشتريات الطويلة مهمة.

Shell والتشطيب الكامل وملحق الأعمال

ذكر تقرير Amot السنوي 2025، المنشور في 1 مارس 2026، أن نصف المساحة غير المؤجرة آنذاك خُطط shell ونصفها full finish. لا يحدد ذلك حالة أي طابق حالي. يجب استبدال كلمات Shell & Core وCat A وfull finish بجدول مكونات.

حالة الطابق المعروض: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

يجب أن يجيب جدول التسليم عن استواء البلاطة والأرضية والسقف والإضاءة ونهاية HVAC وتعديل الرش والكشف ودورات المياه واللوحات والستائر والتحكم بالدخول. لكل بند كمية وجودة وتاريخ وضمان.

إذا منح المؤجر allowance، يجب تحديد الدفع مقابل الفواتير وVAT ونقل الأموال بين الفئات ووقت الاسترداد وما يحدث لغير المستخدم. وإذا نفذ المؤجر العمل، يلزم markup وبرنامج وتغيير وضمان وتأخير. وإذا نفذ المستأجر، يجب استلام fit-out manual قبل التوقيع.

يجب أن تبدأ فترة السماح عند وجود وصول منتج. افصل الدخول المبكر والحيازة وبدء الإيجار وافتتاح العمل. الوصول بلا كهرباء دائمة أو بضائع أو حريق محدود القيمة. يجب وضع long-stop وعلاج حقيقي.

مسار شركة أجنبية إلى العقد

يجب على المجموعة الأجنبية اختيار هيكلها قبل توقيع العقد النهائي. يصف دليل بلدية تل أبيب شركة تابعة وفرعًا ومكتب تمثيل محدودًا. قد لا يناسب مكتب التمثيل عقد تشغيل وفواتير وائتمان.

تنطبق المادة 346 على شركة أجنبية تحتفظ بمكان أعمال. توفر خدمة المسجل تسجيل الشركات المحلية والأجنبية. وتطلب سلطة الضرائب من متعامل أجنبي يسجل VAT تعيين ممثل إسرائيلي وتقديم وثائق. يجب تشغيل الكيان والحساب وVAT والضمان بالتوازي مع العقد.

يضع Colliers مدة الإيجار المعتادة في تل أبيب عند 3-10 سنوات، وضمانًا يقارب ستة أشهر وقد يصل إلى تسعة أو أكثر. يحتاج النقل أو التأجير الفرعي عادة موافقة خطية. لا يوجد حق إنهاء مبكر عام. يجب التفاوض على break والتوسع والانكماش ونقل المجموعة والتأجير الفرعي.

عقد Google، عشر سنوات مع خروج بعد خمس، سياق وليس قالبًا. قد تحتاج شركة 400 موظف حق أولوية في طابق مجاور أو إعادة جزء أو نقل عند إعادة تنظيم. قد تكون هذه الحقوق أهم من خصم بسيط.

قد يشمل الضمان ضمان بنك إسرائيلي أو تأمينًا أو ضمان أم أو مزيجًا. قد لا تملك التابعة الجديدة تاريخًا ماليًا، فيطلب المؤجر دعم المجموعة. يجب تسعير رأس المال والحد البنكي، والتفاوض على تخفيض الضمان بعد مراحل أداء.

VAT والاقتطاع والترخيص والتأمين

أصبحت ضريبة VAT بنسبة 18% من 1 يناير 2025. تُعرض أسعار الإيجار والإدارة والمواقف والتجهيز غالبًا قبلها. يعتمد الاسترداد على التسجيل وفاتورة صحيحة ونشاط خاضع. لا ينبغي افتراضه قبل تأكيد المستشار.

يخضع إيجار الأعمال لاقتطاع 35% إذا لم يقدم المؤجر شهادة إعفاء أو تخفيض صالحة، وفق تعليمات سلطة الضرائب 02/2026. يجب الحصول على الشهادة قبل أول دفع وضبط نظام الحسابات.

يذكر ملخص PwC الخاص بإسرائيل المحدث في 29 يونيو 2026 أنه لا يوجد رسم طابع عام. لا يلغي ذلك أتعاب المحاماة والتسجيل والضمان والتأمين وتكاليف الهيكل.

لا يخضع المكتب العادي تلقائيًا لترخيص أعمال لمجرد أنه مكتب. توجه وزارة الداخلية إلى فحص النشاط. قد يغير مطبخ تجاري أو مختبر أو خدمة جمهور أو مواد خاضعة أو كثافة خاصة النتيجة. تبقى موافقات الحريق والإتاحة واللافتات والاستعمال مهمة.

توضح الإرشادات الحكومية للإتاحة في العمل، المحدثة في 9 يوليو 2025، أن على صاحب العمل إجراء تعديلات معقولة. وعندما يوفر مكان العمل ثلاث مواقف للموظفين أو أكثر قد تنطبق متطلبات موقف ميسر. وقد تفرض خدمة مفتوحة للجمهور واجبات إضافية على المكان والخدمة. لا تثبت إتاحة الردهة أن استقبال الشركة وغرفها ومساراتها وخطة إخلائها متوافقة.

حدود التأمين الخاصة بالمشروع: لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.

يلزم تأمين المبنى والمحتوى والتجهيز وانقطاع الأعمال والمسؤولية تجاه الغير والموظفين وContractors All Risks، مع المؤمن الإضافي والمسؤولية المتقاطعة والتنازل عن الرجوع حسب التفاوض. يجب تحديد الخصم وتعليق الإيجار وإصلاح الضرر والإنهاء عند الضرر الطويل.

أرنونا تل أبيب وتكلفة الإشغال

ينشر أمر أرنونا تل أبيب 2026 للمكتب والخدمات والتجارة 449.78 شيكل/م²/سنة في المنطقة 1، و375.07 في المنطقة 2، و307.74 في المنطقة 3. أعادت طبقة GIS الرسمية المنطقة 1 لنقطة الملف عند فحصها في 8 أغسطس 2026. وينشر الأمر 196.49 شيكل لشركة برمجيات مؤهلة.

نتيجة GIS قوية للموقع لكنها ليست فاتورة. تعتمد المسؤولية على المساحة المقاسة والتصنيف والحائز. لا ينبغي لشركة تقنية أن تفترض فئة برمجيات لأن لديها مهندسين. يهم الاستخدام والنشاط وتقرر البلدية.

للتوضيح الحسابي فقط، يساوي 5,500 م² بسعر المنطقة 1 نحو 2.47 مليون شيكل سنويًا. وبسعر البرمجيات، نحو 1.08 مليون. ليس أي منهما توقعًا لأن المساحة والتصنيف غير مؤكدين. الفارق يبرر رأيًا متخصصًا قبل الموافقة المالية.

تشمل التكلفة الإيجار والإدارة والمواقف والأرنونا والكهرباء والمياه والتكييف والاتصالات والتنظيف والأمن والتأمين والصيانة واستهلاك التجهيز والضمان والانتقال. يجب نمذجتها مع المؤشر والخيار والحوافز وإعادة الحال والخروج.

إذا طبق سعر وسيط 180 وإدارة 24 على 5,500 م² حسابيًا، يصبح المجموع الشهري 1.122 مليون شيكل قبل VAT والمواقف والأرنونا والمرافق. عند 150+18 يصبح 924,000. هذه سيناريوهات من عروض متعارضة، وليست عروض المشروع.

نظرة المستثمر المؤسسي

تعرض وثيقة Amot للمستثمرين في 12 مايو 2026 استثمارًا إجماليًا بنحو 3.45 مليار شيكل، وNOI متوقعًا 315 مليونًا، وعائدًا 9.2% عند الإشغال الكامل. تقرب مواد Gav-Yam الحالية، التي فُحصت في 8 أغسطس 2026، الأرقام إلى 3.4 مليار و300 مليون و8.8%. يجب إبقاؤها منفصلة ومؤرخة. قد يكون الفرق تقريبًا أو نطاقًا أو توقيتًا، ولم يُنشر تفسير.

نسبة 45% الرسمية في 31 مارس تقدم مهم، مدعوم بـGoogle. لكنها ليست استقرارًا. يحتاج المستثمر rent roll وأسماء المستأجرين وWALE وbreak والمساهمات والإعفاء والعمولات والضمان وموعد بدء الإيجار. يرفع رقم 43% الصحفي الحاجة إلى كشف حديث ولا يحل مكان الحقيقة الرسمية.

يجب تحويل NOI عند الإشغال الكامل إلى نموذج تأجير ربع سنوي، يميز العقد الموقع الذي لم يبدأ، والحوافز، ورأس المال المخصص لتجهيز مساحات speculative، وتسرب رسوم الإدارة، وتكلفة التشغيل قبل الامتلاء. يدعم المستأجر الرئيسي التمويل لكنه يخلق تركيزًا وخطر خروج بعد خمس سنوات.

قد تدعم المصاعد والواجهة والساحات القيمة الطويلة، لكنها تزيد صيانة دورة الحياة. يجب طلب capex للمصاعد والواجهة وردهتي السماء والسلالم والجسر وBMS. ميزانية تشغيل أول سنة منخفضة لا تفيد إذا غابت احتياطيات الاستبدال.

لا يجوز اعتبار إيجار Google الشامل للمواقف سعر مكتب. ولا يجوز اعتبار 200 أو250 شيكل إيجارًا محققًا. يحتاج الإيجار الفعلي إلى الأساس والمواقف والمؤشر والمساهمة والإعفاء والعمولة والتوقيت.

مصفوفة الإفصاح الفني

الموضوع	ما تدعمه المصادر	المطلوب من المؤجر
القدرة الكهربائية	لا رقم W/م² أوkVA للطابق	القدرة المتصلة والاحتياط والعدادات
التغذية	لا إثبات لتغذيتين أو محطتين	single-line ومسارات متنوعة وتحليل فشل مشترك
المولدات	لا عدد أو قدرة نهائية	الكمية وkVA والوقود والاحتياط والاختبارات
الأحمال المدعومة	لا مصفوفة للمستأجر	المصاعد والتكييف والمقابس والاتصالات وBMS والأمن
UPS	لا مخصص منشور	المكان وbypass والتبريد والحمولة والبطارية
risers	لا عدد أو مخطط نهائي	meet-me وdemarcation ومدخلان
الناقلون	لا قائمة رسمية	لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.
WiredScore	لا شهادة نهائية	شهادة أو تقييم رقمي مستقل
latency	توجد سحابات وIL-IX ولا يوجد مسار برج	تصميم ناقل وقياس وفشل
GPU	لا اعتماد كثافة	kW/rack وتبريد وحمولة وحريق وضوضاء
التبريد السائل	لا اعتماد منشور	CDU ومياه وكشف وصرف وتأمين
الارتفاع	لا ارتفاع صاف للطابق	مقاطع بعد MEP النهائي
الأرضية	لا مواصفة تسليم	لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.
الحمولة	لا جدول موزع أو نقطي	kg/م² ونقاط وتقوية
العمق والواجهة	المساحة الإجمالية فقط	CAD/BIM والأعمدة وmullions والقواطع
HVAC	لا وصف نهائي موثق	النوع والقدرة وN+1 وzoning والهواء
ساعات HVAC	لا ساعات أو تعرفة	لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.
تبريد 24/7	لا حق منشور	مسار واحتياط وعداد وطرح حرارة
BMS	لا point list أوAPI	لوحة وتنبيه وtrend وتصدير وSLA
الحريق	مراجع تخطيط لا حزمة مستأجر نهائية	استراتيجية ومصفوفة واعتماد التجهيز
مصاعد الركاب	64 وأربع escalators وبعض السرعات	التجميع والسعة والانتظار وdestination control
البضائع	مصعدان كل الطوابق بسرعة 6 م/ث	الأبعاد والحمولة والحجز والتوفر
الأمن	لا نموذج تشغيل	24/7 واعتماد وزوار وCCTV ومواقف وSOC
المشترك	لا التزام تشغيل خاص بـToHa2	السعة والحجز والسعر والمدة
النادي والدش	محيط المجمع لا يثبت البرج	لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.
المواقف	45,000 م² منطقة لا عدد	الحصة والسعر والضيوف والارتفاع والإعادة
EV	لا عدد أو قدرة	منافذ نشطة وقدرة وفوترة وتوسع
الدراجات	مصاعد مذكورة بلا سعة نهاية رحلة	مواقف وخزائن ودش ومسار
التحميل	لا مواصفة	ارتفاع ودوران وساعات وحجز ومسار بضائع
shuttle	لا خدمة مخصصة	لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر.
LEED	هدف Platinum لا شهادة عامة	شهادة وبطاقة وcommissioning

RFP تقني وتجاري لشركة تضم 400 موظف

يبدأ RFP بكشف stack plan يوفق إشارات 75 و76 و77 و80 طابقًا. يجب أن يضم CAD أوBIM لكل طابق متاح، والمساحة المؤجرة والمستخدمة ومعامل المشترك ومعيار القياس وشبكة الأعمدة ووحدة الواجهة والارتفاع والحمولة والغرف المحمية والشرفات وحالة as-built. يجب تمييز shell وfull finish والمحجوز.

للكهرباء، اطلب single-line وW/م² والقدرة والاحتياط والمحطات والتغذية والعدادات والقصر والتوافقيات والمولد والوقود والمصفوفة وسياسة UPS والاختبارات. لاستخدام AI، أرفق جدول GPU واطلب دراسة موقعة للطاقة والتبريد والهيكل والحريق والتبريد السائل.

للاتصالات، اطلب قائمة الناقلين والمدخلين وmeet-me وrisers وdemarcation وdark fibre وcross-connect والمدة. لـHVAC، اطلب النوع والقدرة وN+1 والساعات والسعر وzoning والهواء والضوضاء والعدادات و24/7. لـBMS، اطلب النقاط واللوحة والتنبيهات وAPI والتصدير.

للحريق، اطلب الاستراتيجية وحمولة الأشخاص والرش والكشف والدخان وضغط السلالم ومصاعد الإطفاء وOEO ومصفوفة واعتماد أعمال المستأجر. للمصاعد، اطلب التجميع والكبائن والسرعة والسعة وdestination control ودراسة المرور وزمن الانتظار وأبعاد البضائع وسيناريو التعطل.

للأمن، اطلب staffing والاعتماد والزوار وCCTV والحفظ والمواقف وSOC وSLA. للمواقف واللوجستيات، اطلب الحصة والسعر وEV والدراجات والدش والارتفاع والرصيف والشاحنات وحجز البضائع والساعات. لـESG، اطلب LEED وبطاقة ونموذج طاقة وcommissioning وبيانات مستأجر.

تجاريًا، اطلب الإيجار لكل طابق وحالة، وميزانية الإدارة والتسوية والمواقف والأرنونا والمساهمة وفترة السماح والحيازة وبدء الإيجار والمؤشر والضمان والخيارات والتوسع والانكماش والنقل والتأجير الفرعي وإعادة الحال والتأمين. يجب ربط كل جواب ببند أو ملحق موقع. العرض التقديمي ليس علاجًا.

الزيارة والفحص الميداني

ابدأ الزيارة الأولى من محطة HaShalom وقت ذروة الصباح. سر في الطريق، واحسب المعابر، وحدد المدخل النهائي، ومر بأمن الزوار، وقس زمن المصعد. افحص الضوء والوهج والضوضاء والأعمدة والنواة والمراحيض والمناور والغرف المحمية ونقاط الاتصال. الطابق النموذجي لا يحل محل الطابق المعروض.

يجب أن تضم الزيارة الثانية العمارة وMEP وIT والأمن والمرافق والمال والقانون. يختبر المعماري التخطيط. يفتح MEP الغرف ويفحص القدرة. يتتبع IT الألياف. يختبر الأمن الزائر والمقاول. يفحص المرافق التحميل والنفايات والمواقف. يسجل المال كل تعرفة. يحول القانون كل وعد إلى term sheet.

اطلب رؤية مسار البضائع والدراجة والدش وارتفاع الموقف وغرف الاتصالات والنباتات المشتركة إن سمح. قد تبدو المساحات العامة مكتملة فيما تبقى نقاط الطابق قيد العمل. الصور وسجل منظم يسمحان بمقارنة عادلة.

يمكن الاتصال بمستأجري المجمع القائم للسؤال عن استجابة الإدارة والدخول والتسليم والفوترة، مع إدراك أن ToHa2 سيستخدم أنظمة جديدة. يحتاج البرج الجديد إلى escalation matrix وservice desk وSLA ودعم افتتاح.

لمن يناسب ToHa2 وكيف يُتخذ القرار

ToHa2 مرشح قوي لشركة تريد موقعًا مركزيًا وطوابق متصلة وهوية مقر رأسي وقربًا من القطار وAzrieli ومحور التقنية. قد يناسب مقرًا إقليميًا أو مركز هندسة أو خدمات مهنية أو شركة تجمع عدة مكاتب.

يكون مناسبًا خصوصًا إذا حقق طابقان برنامج العمل واستطاعت الشركة تحمل تجهيز كبير. يثبت Google طموح المبنى، لكنه لا يغني عن الهندسة ولا يضمن شروطه.

يحتاج المشروع حذرًا لمن يريد إشغالًا فوريًا أو قدرة GPU مثبتة أوWiredScore نهائيًا أو حزمة استمرارية مفوضة قبل العقد. قد تكون القدرات ممكنة، لكنها غير مثبتة علنًا.

لا ينبغي أن يكون الهدف أرخص مساحة. ولا يمكن أن يقال إنه الأفضل للجميع. الأفضل هو ما يحقق الوصول والتخطيط والأنظمة والتكلفة والمرونة للشركة المحددة.

ابدأ بغرفة البيانات وstack plan والردود الفنية وعرض المؤجر. أنجز اختبارين لطوابق مختلفة. ابن نموذج تكلفة كامل. بالتوازي، نفذ دراسة سفر الموظفين ومسح الناقلين ومراجعة الطاقة والتبريد والكيان والأرنونا.

قارن ToHa2 بمبنى آخر في Yigal Alon، وخيار في Sarona أوBegin، وخيار في Herzliya أوRamat HaHayal. استخدم البرنامج وحالة التسليم والنطاق والمدة والمؤشر نفسها. هكذا لا تقارن shell رخيصًا بمكتب مجهز غالي وكأنهما متساويان.

تبحث بعض الشركات عن مساحات مكاتب للإيجار في منطقة تل أبيب، وأخرى عن مساحات مكاتب مرنة في منطقة تل أبيب لتقليل الالتزام. إذا احتفظ ToHa2 بقيمته بعد فقد الاستخدام والتجهيز والأرنونا والمواقف والتنقل والتأخير، فهو خيار مقر جدي. إذا بقيت الأجوبة المهمة شفوية، يجب تسعير عدم اليقين أو ضمانه أو رفضه.

الأسئلة الشائعة

1. أين يقع ToHa2 في تل أبيب؟

يقع في منطقة Totzeret HaAretz وYigal Alon وDerech HaShalom شرق Ayalon. استخدم الملف نقطة GovMap عند Totzeret HaAretz 2، لكن يجب تأكيد العنوان القانوني ومدخل الردهة. أعطى مسار 4 أغسطس 2026 نحو 14 دقيقة سيرًا إلى محطة HaShalom.

2. كم عدد طوابق ToHa2؟

المصادر متعارضة. تعرض Amot عدد 75، وتستخدم Gav-Yam رقم 77 في النص و80 في جدول، ويعرض Ron Arad Associates عدد 77، وCTBUH عدد 76. قد يرجع الفرق لطريقة العد والطوابق التقنية وردهتي السماء. يجب طلب جدول مستويات موقع.

3. ما مساحة ToHa2؟

يعرض تقرير Amot 156,000 م² تأجيرية فوق الأرض ونحو 45,000 م² مواقف. تقرب صفحة Amot إلى 160,000، وتعرض Gav-Yam نحو 201,000 إجمالي و165,000 للمكاتب والأعمال، ويعرض المعماري نحو 100,000 صافي. هذه أسس مختلفة ولا تدمج.

4. هل يستوعب شركة من 400 موظف؟

على الأرجح بعد اختبار. الطابق نحو 2,500-3,000 م²، ومعيار Colliers يعطي 4,800-5,600 م² لـ400 موظف. قد يكفي طابقان، لكن النواة والمشترك والغرف المحمية والاجتماعات والتقنية تحدد النتيجة.

5. كم نسبة المساحة المتعاقد عليها؟

أعلنت Amot نسبة 45% حتى 31 مارس 2026. نشرت Globes نحو 43% في 2 يونيو. يجب إبقاء الرقمين بتاريخيهما. ضرب 45% في 156,000 يعطي 70,200 م² حسابيًا، لكنه ليس كشف إتاحة حيًا.

6. ما أهم شروط عقد Google؟

استأجرت Google Israel نحو 60,000 م² في طوابق عليا مع عدة مئات من المواقف. المدة عشر سنوات مع خروج بعد خمس، والبدء المخطط Q1 2027. كان الإيجار السنوي نحو 115 مليون شيكل شاملًا المواقف، وظهر عند 120 مليونًا في Q1 2026. ليس سعر مكتب نظيفًا للمتر.

7. ما الإيجارات المطلوبة في ToHa2؟

تتعارض صفحات الوسطاء: 180-250 شيكل مع إدارة 24، أو100-150 مع إدارة 18، أوتقدير 200 لمساحة كاملة التجهيز. هذه عروض وتقديرات وليست شروط مؤجر موقعة. يلزم عرض طابق يحدد التسليم والمساهمة والإعفاء والمواقف وVAT والمؤشر.

8. كيف تعمل منظومة المصاعد؟

يصف تقرير 2024 عدد 64 مصعدًا وأربعة سلالم متحركة، منها نحو عشرة shuttle مزدوجة بسرعة 8 م/ث، و36 MRL بسرعة 2.5 م/ث، ومصعدان للبضائع بسرعة 6 م/ث. يصف المعماري ست مناطق وردهتي سماء. بيانات الانتظار النهائية غير منشورة.

9. هل الكهرباء والاحتياط كافيان لـAI؟

لم يُنشر علنًا؛ يجب طلبه من المؤجر. تحتاج الشركة W/م² والاحتياط وتنوع التغذية والمولد والأحمال المدعومة وتبريد 24/7 والحمولة ومراجعة GPU موقعة. لا يُفترض التبريد السائل أوlatency من حجم البرج أووجود Google.

10. ما ميزانية التجهيز المناسبة؟

يذكر Colliers نحو USD 2,100/م² لـClass A. تضع بيانات JLL التي نشرتها Calcalist في 14 يونيو 2026 التجهيز المتوسط في تل أبيب فوق USD 2,500/م². تختلف النطاقات. يجب إعداد ميزانية bottom-up مع احتياط وفصل shell وVAT والتصاريح ومساهمة المؤجر.

11. ما الأرنونا التي يجب وضعها؟

ينشر أمر 2026 سعر 449.78 شيكل/م²/سنة للمكتب العام في Zone 1 و196.49 لشركة برمجيات مؤهلة. أعاد GIS الرسمي Zone 1 لنقطة الملف، لكن المساحة والتصنيف خاصان بالحالة. لا تفترض شركة تقنية فئة البرمجيات بلا مراجعة.

12. ما المطلوب قبل إدخال ToHa2 إلى القائمة النهائية؟

اطلب stack plan وCAD أوBIM والمساحة وحالة التسليم والمراحل والقدرة وHVAC ومسارات الألياف ودراسة المصاعد والأمن والمواقف والتحميل وميزانية الإدارة والأرنونا ومساهمة التجهيز ومسودة العقد. ثم أنجز اختبار تصميم ودراسة موظفين وتكلفة كاملة قبل الموافقة.

Slug: toha2-tel-aviv-ar