Рова 4 в Тель-Авиве, Новый Север: границы, план застройки и цены
Рова 4 (Новый Север), четвёртый административный район (рова) Тель-Авива, лежит между улицей Ибн Гвироль на западе и шоссе Аялон на востоке, между рекой Яркон на севере и бульваром Шауль ха-Мелех на юге. В центре площадь Кикар ха-Медина («Площадь Государства»), а в районах Новый Север, Бавли и Парк Цамерет в 2022 году жили около 51 500 человек по данным муниципалитета. Благодаря плану Рова 4 (TA/3729/A), действующему с мая 2018 года, на многих улицах старые дома сменяются новыми.
В цифрах: в первом квартале 2026 года медиана сделок по 4-комнатной квартире (салон и три спальни: в Израиле салон считается комнатой) у Кикар ха-Медина составила 6 835 800 ₪ против 5 229 800 ₪ по всему Тель-Авиву-Яффо. В новых домах вокруг площади застройщики просят от 63 000 до 68 000 ₪ за м², а на пике просили от 70 000 до 75 000 ₪. Ниже: границы, районы, план, цены по числу комнат, сделки и проекты обновления.
Обзор цен · обновлено 07.10.2026
Сколько стоит квартира в районе Рова 4?
В первом квартале 2026 года медианная цена сделки по квартире из 4 комнат в районе Рова 4 составила от 6 042 800 ₪ до 6 910 000 ₪ в зависимости от микрорайона, тогда как по всему Тель-Авиву-Яффо она равнялась 5 229 800 ₪. По квартирам из 3 комнат медиана составила от 4 434 900 ₪ до 4 943 500 ₪. В новых домах вокруг площади Кикар ха-Медина цена держится на уровне 63 000-68 000 ₪ за м² после пиковых 70 000-75 000 ₪, а в пентхаусах и квартирах с садом доходит до 80 000-110 000 ₪ за м².
- 6,04-6,91 млн ₪медиана сделок, 4 комнаты, три микрорайона Нового Севера. По всему Тель-Авиву-Яффо: 5,23 млн1-3.2026
- 63 000-68 000 ₪за м² в новых домах вокруг площади; на пике 70 000-75 00010.2026
- 80 000-110 000 ₪за м² в пентхаусах, квартирах с садом и больших квартирах10.2026
| Объект | ₪ за м² | Цена квартиры, ₪ | Тип | Дата |
|---|---|---|---|---|
| Медиана сделок по числу комнат, первый квартал 2026 года | ||||
| 3 комнаты, Новый Север, северная частьПо всему Тель-Авиву-Яффо: 4,23 млн | · | 4,43 млн | Медиана сделок | 1-3.2026 |
| 3 комнаты, у площади Кикар ха-МединаПо всему Тель-Авиву-Яффо: 4,23 млн | · | 4,94 млн | Медиана сделок | 1-3.2026 |
| 3 комнаты, Новый Север, южная частьПо всему Тель-Авиву-Яффо: 4,23 млн | · | 4,56 млн | Медиана сделок | 1-3.2026 |
| 4 комнаты, Новый Север, северная частьПо всему Тель-Авиву-Яффо: 5,23 млн | · | 6,04 млн | Медиана сделок | 1-3.2026 |
| 4 комнаты, у площади Кикар ха-МединаПо всему Тель-Авиву-Яффо: 5,23 млн | · | 6,84 млн | Медиана сделок | 1-3.2026 |
| 4 комнаты, Новый Север, южная частьПо всему Тель-Авиву-Яффо: 5,23 млн | · | 6,91 млн | Медиана сделок | 1-3.2026 |
| 5 комнат, Новый Север, северная частьПо всему Тель-Авиву-Яффо: 7,50 млн | · | 7,70 млн | Медиана сделок | 1-3.2026 |
| 5 комнат, у площади Кикар ха-МединаПо всему Тель-Авиву-Яффо: 7,50 млн | · | 8,46 млн | Медиана сделок | 1-3.2026 |
| Новые дома вокруг площади | ||||
| Проекты, недавно выставленные на продажуНа пике: 70 000-75 000 ₪ за м² | 63 000-68 000 | · | Цена в проекте | 10.2026 |
| Большинство квартир, проданных за последний годВ новых проектах вокруг площади | 63 000-66 000 | · | Сделка | 4.2026 |
| Пентхаусы, квартиры с садом и большие квартирыС большой открытой площадью | 80 000-110 000 | · | Сделка | 10.2026 |
| Ханкин 3, пентхаус из 5 комнат188 м², балкон 26 и крыша 156, этаж 7 | около 93 600 | 17,6 млн | Сделка | 3.2026 |
| Жаботинский 105, квартира с садом из 5 комнат156 м² и сад около 170 м², по данным компании | около 70 500 | около 11 млн | Сделка | 8.2026 |
| Жаботинский 133, пентхаусОколо 280 м², крыша около 113 м², этаж 8 | около 78 600 | 22 млн | Сделка | 12.2025 |
| Сделки, опубликованные в 2026 году, квартиры от 2 до 4 комнат | ||||
| Давид Елин 9, 4 комнаты110 м², первый этаж | около 76 400 | 8,4 млн | Сделка | 4.2026 |
| Мосинзон 17, 4 комнаты102 м², первый этаж | около 70 300 | 7,17 млн | Сделка | 4.2026 |
| Шломцион ха-Малка, 4 комнаты103 м², этаж 1 из 7 | около 59 200 | 6,1 млн | Сделка | 5.2026 |
| Эпштейн 7, 3 комнаты70 м², этаж 6 | около 69 700 | 4,88 млн | Сделка | 4.2026 |
| Вейцман 50, 3 комнаты75 м², этаж 2 | около 63 300 | 4,75 млн | Сделка | 4.2026 |
| Бен-Шапрут 21, 2 комнаты46 м², первый этаж | около 69 100 | 3,18 млн | Сделка | 4.2026 |
| Квартиры из 2 комнат вокруг площадиОт 40 до 54 м² | · | 2,5-3,7 млн | Сделка | 4.2026 |
| Запрашиваемые цены вокруг площади | ||||
| Хей бе-Ияр 18, новая квартира из 5 комнат161 м², этаж 12 | около 90 000 | 14,5 млн | Запрашиваемая цена | 10.2026 |
| Хей бе-Ияр 2, новая квартира из 4 комнат142 м², этаж 23 | около 79 200 | 11,25 млн | Запрашиваемая цена | 10.2026 |
| Моше Шарет, 4 комнаты125 м², этаж 3, после снижения на 100 000 ₪ | 52 000 | 6,5 млн | Запрашиваемая цена | 10.2026 |
| Давид Елин 10, 2,5 комнаты84 м², этаж 1, после снижения на 90 000 ₪ | около 52 400 | 4,4 млн | Запрашиваемая цена | 10.2026 |
| Хей бе-Ияр 16, 4 комнаты в старом доме107 м², этаж 4 | около 42 900 | 4,59 млн | Запрашиваемая цена | 10.2026 |
| Для сравнения | ||||
| Тель-Авив-Яффо, весь городМедиана по 2 432 сделкам | 52 856 | · | Сделка | 10.2023-10.2025 |
Обзор цен основан на медианах сделок, заявленных в Налоговое управление, на опубликованных сделках, на оценках специалистов по недвижимости в районе и на объявлениях о продаже. Запрашиваемая цена отмечена отдельно и не является ценой сделки. Обновлено 07.10.2026.
Расположение
Рова 4 на карте: проекты, городское обновление и жизнь района
Между улицей Ибн Гвироль и шоссе Аялон, от Яркона до бульвара Шауль ха-Мелех: жилые башни вокруг площади Кикар ха-Медина, дома в программах городского обновления, а также школы, парки, кафе и лёгкое метро района Рова 4.
Карта для наглядности. Расположение по данным OpenStreetMap; проекты городского обновления по опубликованным данным, обновлено 07.10.2026. © OpenStreetMap contributors
Карта сейчас недоступна. Вот места, которые на ней отмечены:
Все проекты и места на карте
Проекты
- Башни Кикар ха-Медина: 3 башни в 40, 40 и 37 этажей · 453 квартиры
- DUO: 2 башни по 54 этажа · 668 квартир
- H Infinity: Жилая башня и бутик-дом · около 278 квартир
- YOO Tel Aviv: 2 башни высотой 37 и 41 этаж · около 300 квартир
- Башни Акиров: 3 башни по 32 этажа · около 350 квартир
- Park Bavli: 4 башни по 46 этажей · около 800 квартир
Городское обновление
- Злоцисти 4: До: 4 этажа, 12 квартир · После: 8 этажей, 22 квартиры · Снесён, 2.2026
- Ремез 27: До: 4 этажа, 14 квартир · После: 9 этажей, 24 квартиры · Снесён, 2.2026
- Жаботинский 152: До: 4 этажа, 20 квартир · После: 8 этажей, 38 квартир · Bayit VeGag · Завершение ожидается в последнем квартале 2028 года
- Беэри 36-56, чётная сторона: До: 11 домов, около 190 квартир · После: До 500 квартир, по оценке компании · Adam Shuster · Выбрана на тендере жильцов, 3.2026
- Жаботинский 135-137: До: 32 квартиры · После: 9 этажей, 68 квартир · Africa Renewal и Bayit VeGag · Подписан договор на строительство, 8.2024
- Жаботинский 133: До: 16 квартир · После: 9 этажей, 33 квартиры · Bayit VeGag · Старый дом снесён, 11.2025
- Ремез 44: После: 7 этажей, 25 квартир · Anshei HaIr · Разрешение на строительство, 9.12.2025
- Ремез 42: После: 20 квартир · Anshei HaIr · Подана заявка на разрешение
- Ремез 25: После: 26 квартир · Anshei HaIr · Жильцы выехали
- Лиссин 27: До: 4 этажа, 12 квартир · После: 7 этажей, 21 квартира · Yaaz Development · Разрешение на строительство, 7.2026
- Шарет 30: До: 4 этажа, 11 квартир · После: 8 этажей, 24 квартиры · Yaaz Development · Разрешение на строительство, 7.2026
- Зихрон Яаков 16: До: 3 этажа на колоннах, 12 квартир · После: 7 этажей, 26 квартир · Levinstein Group · Снос начался 24.11.2024, заселение ожидается во второй половине 2028 года
- Ханкин 3: Noga · Проект сноса и нового строительства
- Квартал Арлозоров: До: 57 квартир · После: 248 квартир · Утверждённый план, ещё не реализуется, 2023
- Квартал Дафна: Утверждённый план, в реализации, 2015
Школы и детсады
Школы: Школа Иегуда ха-Маккаби, Школа Мирон, Школа ха-Йовель, Школа Ирони Далет, Еврейская гимназия «Герцлия», Новая школа имени Ицхака Рабина, Ирони Далет, филиал, Ирони Юд-Алеф
Детские сады: Ган Ури, Детский сад имени Сары Браверман-Канюк, Продлёнка «Ницаней Юваль»
Парки
Парки: Сквер Ури, Сквер Дубнов, Сад А. Л. Зису, Сад Авраам, Сад Абрамович, Сад Арисон, Сад Гордон, Сад Германис, Сад ха-Гат, Сад Гистадрут, Сад Воловельски-Карни, Сад Зеэв, Сад Зингер, Сад Моше Коэн, Сад Нури, Сад Сутин, Сад Полак, Сад Фейвел, Бульвар Давид ха-Мелех
Магазины
Аптеки: GOOD PHARM (3), Супер-Фарм (3)
Кафе: Cafe Chablis, Cafe Henrietta, Cake Art, Jera, Uno, restaurant poisson Ada, Эспрессо-бар, Aroma, Arcaffe, Бейт Лехем, Джуно, Диду Кафе, Далал, Зорик, Луча, Лехем Эрез, Landwer, Мицли, Метука, Сафсаль, Roladin
Супермаркеты: 7to7, AM:PM (2), Carrefour City, Carrefour Market, City Market, Виктори, Тив Таам (3), Тив Таам ба-Ир, Тип Тов, Мега ба-Ир, Минимаркет Линой, Нью Маркет, Шуферсаль Шели
Транспорт
Автобусные терминалы: Терминал 2000
Станции лёгкого метро: Арлозоров, Шауль ха-Мелех
Железнодорожные станции: Тель-Авив Савидор Центр
Где находится Рова 4: границы и главные улицы
Тель-Авив-Яффо разделён на девять административных районов (рова), пронумерованных с севера на юг. Рова 4 входит в четвёрку районов центра города. Улица Ибн Гвироль отделяет его от Рова 3 на западе, а бульвар Шауль ха-Мелех отделяет от Рова 6, делового района, на юге. Официально муниципалитет называет его Новым Севером.
Название многих путает: Новый Север не означает районы за Ярконом и не совпадает со Старым Севером. Районы к северу от реки относятся к Рова 1 и 2, а Старый Север соответствует Рова 3 к западу от Ибн Гвироль. Рова 4 застраивался в основном после образования государства, с 1948 года до 1980-х, поэтому улицы здесь шире, а участки примерно на 50% больше, чем в Старом Севере. С 1980-х здесь строят и жилые башни, а восточную полосу у Аялона планирование отводит под высотки.
Территория плана района составляет около 2 825 дунамов (дунам, израильская мера земли, равен 1 000 м²). Внутри известные места города: Кикар ха-Медина, медицинский центр Ихилов, комплекс Тель-Авивского музея с Центром сценических искусств, библиотекой Бейт-Ариэла и зданием суда, а также станция Тель-Авив Центр (Савидор) с Терминалом 2000. Габима и площадь Рабина в Рова 4 не входят: они находятся в Рова 3.
На карте проще всего найти Кикар ха-Медина и очертить вокруг неё четыре линии: Ибн Гвироль на западе, Аялон на востоке, Яркон на севере и Шауль ха-Мелех на юге. Всё внутри и есть Рова 4.
| Сторона | Граница | Примечание |
|---|---|---|
| Запад | Улица Ибн Гвироль | К западу от неё Рова 3, Старый Север |
| Восток | Шоссе Аялон | Станция Тель-Авив Центр и Терминал 2000 относятся к Рова 4 |
| Север | Река Яркон | К северу от неё районы за Ярконом, Рова 1 и 2 |
| Юг | Бульвар Шауль ха-Мелех | К югу от него Рова 6, деловой район |
На главных улицах района план разрешает строить выше. Восточные части Арлозорова и Жаботинского относятся к Рова 4, а западные входят в Рова 3. Северная часть дороги Намир, за Ярконом, уже относится к Рова 1.
| Улица | Что можно построить в новом доме | Ещё об улице |
|---|---|---|
| Пинкас | До 8 этажей и частичный этаж на крыше | В списке улиц, где муниципалитет продвигает магазины на уровне улицы |
| Вейцман | До 8 этажей и частичный этаж на крыше | В списке будущих торговых улиц |
| Жаботинский | До 8 этажей и частичный этаж на крыше | Выходит к Кикар ха-Медина; в списке будущих торговых улиц |
| Дорога Намир | До 8 этажей и частичный этаж на крыше | К востоку от неё Бавли, Гиват-Амаль Бет и Парк Цамерет |
| Арлозоров | По плану района до 7 этажей и частичный этаж на крыше; план самой улицы разрешает до 10 этажей к востоку от Ибн Гвироль | Вдоль неё планируется Фиолетовая линия легкорельсового трамвая |
| Иегуда ха-Маккаби | По типу улицы и зоне | Торговый фронт в восточной части; в списке будущих торговых улиц |
| Хе бе-Ияр | По типу улицы и зоне | Кольцо вокруг Кикар ха-Медина, главная торговая улица района |
| Давид ха-Мелех, Дубнов, Шауль ха-Мелех | В зоне, объявленной ЮНЕСКО: до 6 этажей и частичный этаж на крыше | Шауль ха-Мелех служит южной границей района |
| Ибн Гвироль | Участки вдоль улицы в план не входят | Под улицей в тоннеле планируется Зелёная линия |
Районы Рова 4
В официальных данных о сделках часть между Ибн Гвироль и дорогой Намир делится на три района, и все они называются Новый Север: северная часть, окрестности Кикар ха-Медина и южная часть. К востоку от Намира до Аялона расположены Бавли, Гиват-Амаль Бет и Парк Цамерет. Ищете квартиры на продажу в Рова 4? Эти названия встретятся вам в объявлениях и сделках.
| Район | Улицы, например | Чем отличается |
|---|---|---|
| Новый Север, северная часть | Иегуда ха-Маккаби, Брандейс, Бней-Дан, Шломцион ха-Малка, Смутс, Мирьям ха-Хашмонаит | Полоса шикунов (типовых домов) между Бней-Дан и Иегуда ха-Маккаби с особыми правилами малоэтажной застройки |
| Новый Север, окрестности Кикар ха-Медина | Хе бе-Ияр, Жаботинский, Моше Шарет, Давид Ремез, Хенкин, Давид Елин, Эпштейн, Лисин, Злоцисти | Площадь, торговое кольцо, башни, новый парк и большинство проектов обновления из списка ниже |
| Новый Север, южная часть | Беэри, Генриетта Сольд, Давид ха-Мелех, Дубнов, ха-Шофтим, Шауль ха-Мелех | Рядом Ихилов и музей; здесь планируется комплекс Беэри, крупнейший проект обновления района |
| Бавли | Между Намиром и Аялоном | Район на севере Рова 4, у Яркона |
| Гиват-Амаль Бет | Между Намиром и Аялоном | Часть восточной полосы района |
| Парк Цамерет | Между Намиром и Аялоном | Жилые башни; восточная полоса отведена под башни примерно в 40 этажей и выше |
У каждого района свой уровень цен, и разница заметная. В первом квартале 2026 года медиана сделок по 4-комнатным квартирам составила 6 042 800 ₪ в северной части, 6 835 800 ₪ у Кикар ха-Медина и 6 910 000 ₪ в южной части. О Бавли есть отдельный путеводитель: район Бавли (на иврите). Общая картина всех районов на севере города: север Тель-Авива.
План Рова 4 (TA/3729/A) простыми словами
План Рова 4 подготовила окружная комиссия Тель-Авива для жилых домов района. Его опубликовали для возражений 14.11.2012, утвердили 23.05.2018, а в силу он вступил с публикацией 30.05.2018. Раньше каждый дом рассматривали по ТАМА 38 (национальный план укрепления зданий против землетрясений) и ряду старых планов. План дал всему району один понятный пакет прав по типу улицы, на которой стоит дом.
Цели плана просты: поощрять обновление и сохранять характер улиц, укреплять дома по принципам ТАМА 38, сократить путь к разрешению и применить правила охраны ЮНЕСКО к небольшой части района в объявленной зоне. План заменил старые планы о строительных правах, балконах, квартирах на крыше и выходах на неё.
По плану в районе можно добавить около 5 100 квартир, если реализуется примерно половина домов. План касается жилых домов района, кроме участков вдоль Ибн Гвироль.
Сколько этажей можно построить в новом доме
Права в Рова 4 задаются объёмом, а не процентами. Разрешённая площадь равна пятну застройки между линиями застройки, умноженному на число этажей, плюс партер (этаж на уровне земли) и этажи на крыше с учётом их отступов. Поэтому два одинаковых участка могут получить разную площадь. Участок в пределах 25 метров от главной улицы считается выходящим на неё. На участке от 750 м² пятно застройки не превышает 50% площади. Число квартир выводится из коэффициента 90 м² на квартиру.
| Тип улицы | Этажей, включая партер | Частичных этажей на крыше |
|---|---|---|
| Главная улица: Пинкас, дорога Намир, Жаботинский, Вейцман | 8 | 1 |
| Арлозоров | 7 | 1 |
| Улица, не относящаяся к главным | 6 | 2 |
| Зона, объявленная ЮНЕСКО: Давид ха-Мелех, Дубнов, Шауль ха-Мелех | 6 | 1 |
| Зоны малоэтажной застройки | 4 | 1 |
Вокруг площади это видно почти на каждой улице: старый 4-этажный дом превращается в бутиковый дом на 8 или 9 этажей, почти с вдвое большим числом квартир.
Надстройка над существующим домом
Можно и не сносить дом, а надстроить его. Права и здесь зависят от улицы:
| Дом | Что можно добавить |
|---|---|
| Дом до 4 этажей на главной улице: Пинкас, Арлозоров, дорога Намир, Жаботинский, Шауль ха-Мелех | До 230% площади крыши, до 3 дополнительных этажей и застройка этажа на колоннах (пилотис) |
| Дом на другой улице | До 165% площади крыши, до 2 дополнительных этажей и застройка этажа на колоннах |
| Малоэтажный кондоминиум на земле, до 2 этажей | До 165% площади крыши, до 2 дополнительных этажей |
| Дом в 2 этажа над этажом на колоннах в зоне шикунов | До 40 м² на квартиру и до 65% площади крыши |
Итель ашбаха в Рова 4
Здесь главная денежная разница между ТАМА 38 и планом района. Надстройка по ТАМА 38 освобождалась от итель ашбаха, налога на улучшение, то есть сбора с прироста стоимости, который даёт решение о планировании. Права по плану района считаются правами обычного плана, и местная комиссия может взимать сбор: половину прироста стоимости по оценке на день утверждения плана, 23.05.2018. По оценкам специалистов, сумма может достигать сотен тысяч шекелей на квартиру.
На практике продавец может получить требование об уплате сбора, даже если в доме не планируется никакой проект. Оценку можно обжаловать в течение 45 дней с момента получения. Покупателю стоит проверить в договоре, кто платит сбор, если его потребуют.
Что изменилось с 2018 года
План не застыл на месте. В 2019 году заднюю линию застройки в зоне шикунов между Бней-Дан и Иегуда ха-Маккаби изменили на 4,5 метра вместо 5 метров. Это добавляет площадь каждому новому дому в этой полосе.
В 2024 году вступил в силу план улицы Арлозоров (TA/4474). Он делает её улицей смешанного назначения, с магазинами и офисами на нижнем и антресольном этажах. К востоку от Ибн Гвироль он разрешает до 10 этажей, а вдоль всей улицы добавляет около 600 квартир.
4 декабря 2024 года местная комиссия решила продвигать план, который добавит магазины на нижних этажах улиц Иегуда ха-Маккаби, Пинкас, Жаботинский, Вейцман и Шауль ха-Мелех. По данным муниципалитета, району не хватает около 20 000 м² торговых площадей, тогда как план района и другие планы в округе добавляют около 18 000 квартир. Тем же решением рекомендовано три года не выдавать разрешения на строительство на жилых участках улиц Жаботинский, Пинкас, Иегуда ха-Маккаби и Вейцман, с исключениями для заявок, уже находившихся на рассмотрении, и небольших заявок вроде балконов и защищённых комнат. Статус ограничения проверьте перед покупкой.
Наконец, 18.05.2026 вступило в силу ещё одно изменение, TA/3729B: оно меняет правила для зон малоэтажной застройки района.
Как проверить, что разрешено в конкретном доме
План охватывает десять кадастровых блоков. Чтобы понять, что разрешено в доме, начните с блока и участка (гуш и хелка). Затем проверьте, на какую улицу выходит участок, какие у него зарегистрированные линии застройки и действуют ли на нём другие планы, например план Арлозорова или план торговли. Такой расчёт даёт хорошую оценку, но не заменяет информационного досье из муниципалитета, оценщика и адвоката.
Что это значит для покупателя квартиры в Рова 4
Прежде чем выбрать квартиру, задайте четыре вопроса. Первый: на какой улице стоит дом и что план там разрешает? Второй: если дом на одной из главных улиц, каков сегодня статус ограничения на разрешения? Третий: если в доме есть договор об обновлении, на какой он стадии, с учётом того, что подпись, решение комиссии и разрешение означают три разных этапа? Четвёртый: кто заплатит итель ашбаха, если его потребуют? Действие плана проверяют по блоку и участку, а не по названию района. Если вы покупаете из-за границы, все эти пункты до подписания может проверить израильский адвокат по доверенности.
Рова 4: цены на квартиры в 2026 году
Рова 4 входит в число самых дорогих районов Тель-Авива, но цены внутри него сильно разнятся от улицы к улице и между старыми и новыми домами. Лучшие официальные данные дают медианы сделок, заявленных в Налоговое управление. Медиана означает цену посередине: половина сделок закрылась выше неё, половина ниже. Это цена всей квартиры, а не метра.
Медианная цена сделки по числу комнат, первый квартал 2026 года
| Комнат | Новый Север, северная часть | Новый Север, окрестности Кикар ха-Медина | Новый Север, южная часть | Тель-Авив-Яффо, весь город |
|---|---|---|---|---|
| 3 комнаты | 4 434 900 ₪ | 4 943 500 ₪ | 4 562 000 ₪ | 4 225 800 ₪ |
| 4 комнаты | 6 042 800 ₪ | 6 835 800 ₪ | 6 910 000 ₪ | 5 229 800 ₪ |
| 5 комнат | 7 704 000 ₪ | 8 455 800 ₪ | Медиана не опубликована | 7 497 700 ₪ |
Разрыв с городом заметнее всего в 4-комнатных квартирах. Медиана у Кикар ха-Медина на 30,7% выше медианы по всему Тель-Авиву-Яффо, а в южной части превышает её на 32,1%. В северной части разрыв меньше: 15,5%. В 3-комнатных квартирах разница намного скромнее: от 4,9% в северной части до 17,0% у площади.
Что происходило с ценами с 2023 года
Медиана по 4-комнатным квартирам в первом квартале каждого года:
| Год | Северная часть | Окрестности Кикар ха-Медина | Южная часть | Тель-Авив-Яффо |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 6 281 300 ₪ | 6 573 800 ₪ | 7 020 100 ₪ | 4 638 500 ₪ |
| 2024 | 6 001 300 ₪ | Медиана не опубликована | 6 293 100 ₪ | 4 697 600 ₪ |
| 2025 | 5 681 700 ₪ | 6 698 300 ₪ | 6 777 900 ₪ | 4 723 800 ₪ |
| 2026 | 6 042 800 ₪ | 6 835 800 ₪ | 6 910 000 ₪ | 5 229 800 ₪ |
Медиана по 3-комнатным квартирам в первом квартале каждого года:
| Год | Северная часть | Окрестности Кикар ха-Медина | Южная часть | Тель-Авив-Яффо |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 4 434 300 ₪ | 5 100 300 ₪ | 4 759 300 ₪ | 3 293 800 ₪ |
| 2024 | 4 310 100 ₪ | 5 120 300 ₪ | 5 192 200 ₪ | 3 672 700 ₪ |
| 2025 | 4 993 800 ₪ | Медиана не опубликована | 4 878 400 ₪ | 3 704 300 ₪ |
| 2026 | 4 434 900 ₪ | 4 943 500 ₪ | 4 562 000 ₪ | 4 225 800 ₪ |
За эти три года медиана по 4-комнатным квартирам во всём Тель-Авиве выросла на 12,7%, а в трёх районах Нового Севера она менялась от снижения на 3,8% до роста на 4,0%. В 3-комнатных квартирах контраст ещё резче: рост на 28,3% по городу и снижение на 3,1% у Кикар ха-Медина. Иными словами, Рова 4 по-прежнему дороже города в целом, но разрыв сократился. Медиана одного квартала зависит и от того, какие квартиры в нём продавались, поэтому смотрите на тенденцию, а не на отдельный квартал.
Специалисты в районе тоже говорят о снижении: по их оценкам, цены ниже пика на величину от 10% до 15%, а оценщики называют около 11%. По тем же оценкам, квартиры премиум-класса почти не пострадали. По официальному индексу цен на жильё, опубликованному 15.09.2026, Тель-Авивский округ за последний год показал снижение на 0,9%.
Цена за м² по типу квартиры
| Тип квартиры | Цена | Тип данных | Дата |
|---|---|---|---|
| Новый дом, проекты вокруг площади, недавно вышедшие в продажу | От 63 000 до 68 000 ₪ за м² | Цена застройщика | Октябрь 2026 |
| Новый дом, на пике | От 70 000 до 75 000 ₪ за м² | Цена застройщика | До снижения |
| Большинство квартир, проданных в новых проектах вокруг площади за последний год | От 63 000 до 66 000 ₪ за м² | Сделки | Апрель 2026 |
| Квартиры от 2 до 4 комнат, сделки, опубликованные в 2026 году | От 59 200 до 76 400 ₪ за м² | Сделки | 2026 |
| Пентхаусы, квартиры с садом и большие квартиры | От 80 000 до 110 000 ₪ за м² | Сделки | Октябрь 2026 |
| 2-комнатные квартиры площадью от 40 до 54 м² | От 2 500 000 до 3 700 000 ₪ за квартиру | Сделки | Апрель 2026 |
Как читать цену за м² в Рова 4
В пентхаусе или квартире с садом цена за м² обычно считается только по застроенной площади. Большой балкон или крыша повышают общую цену, но при оценке учитываются по гораздо более низкой ставке. Поэтому сделка примерно по 93 600 ₪ за м² в пентхаусе с крышей 156 м² не отражает цену обычной квартиры в том же доме. Сравнивайте сопоставимое: застроенную площадь, этаж, открытую площадь, новый дом против старого.
И ещё одно: партер здесь не обязательно самый дешёвый этаж. Давид Елин 9 и Мосинзон 17, обе в партере, ушли примерно по 76 400 и 70 300 ₪ за м².
Опубликованные сделки в Рова 4
Закрытые и опубликованные сделки, без данных о покупателях; если месяц сделки не публиковался, указан месяц публикации. Этажи даны по израильскому счёту: первый этаж находится над партером.
| Адрес | Комнат | Площадь | Этаж | Цена | За м² | Дата |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Хенкин 3 | 5, пентхаус | 188 м², балкон 26 м² и крыша 156 м² | 7 | 17 600 000 ₪ | Около 93 600 ₪ | Март 2026 |
| Жаботинский 133 | Пентхаус с бассейном | Около 280 м², крыша около 113 м² и балкон около 28 м² | 8 | 22 000 000 ₪ | Около 78 600 ₪ | Публикация: декабрь 2025 |
| Ремез 27 | Два пентхауса | 277 м² вместе | Не опубликован | 22 850 000 ₪ | Около 82 500 ₪ | Публикация: октябрь 2026 |
| Жаботинский 105 | 5, квартира с садом | 156 м² и сад около 170 м² | Партер | Около 11 000 000 ₪ | Около 70 500 ₪ за застроенный м² | Август 2026, по данным компании |
| Давид Елин 9 | 4 | 110 м² | Партер | 8 400 000 ₪ | Около 76 400 ₪ | Публикация: апрель 2026 |
| Мосинзон 17 | 4 | 102 м² | Партер | 7 170 000 ₪ | Около 70 300 ₪ | Публикация: апрель 2026 |
| Шломцион ха-Малка | 4 | 103 м² | 1 из 7 | 6 100 000 ₪ | Около 59 200 ₪ | Май 2026 |
| Эпштейн 7 | 3 | 70 м² | 6 | 4 880 000 ₪ | Около 69 700 ₪ | Публикация: апрель 2026 |
| Вейцман 50 | 3 | 75 м² | 2 | 4 750 000 ₪ | Около 63 300 ₪ | Публикация: апрель 2026 |
| Бен-Шапрут 21 | 2 | 46 м² | Партер | 3 180 000 ₪ | Около 69 100 ₪ | Публикация: апрель 2026 |
Цены в объявлениях вокруг площади
Это цены в объявлениях, а не цены закрытия. В дорогих квартирах итоговая цена обычно ниже запрашиваемой на величину от 5% до 10%.
| Адрес | Комнат | Площадь | Этаж | Запрашиваемая цена | За м² | Дата |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Хе бе-Ияр 18 | 5, новая от застройщика | 161 м² | 12 | 14 500 000 ₪ | Около 90 000 ₪ | Октябрь 2026 |
| Хе бе-Ияр 2 | 4, новая от застройщика | 142 м² | 23 | 11 250 000 ₪ | Около 79 200 ₪ | Октябрь 2026 |
| Моше Шарет | 4 | 125 м² | 3 | 6 500 000 ₪ после снижения на 100 000 ₪ | 52 000 ₪ | Октябрь 2026 |
| Хе бе-Ияр 16 | 4, старый дом | 107 м² | 4 | 4 590 000 ₪ | Около 42 900 ₪ | Октябрь 2026 |
| Давид Елин 10 | 2,5, с видом на парк | 84 м² | 1 | 4 400 000 ₪ после снижения на 90 000 ₪ | Около 52 400 ₪ | Октябрь 2026 |
Разница между двумя квартирами на улице Хе бе-Ияр показывает, насколько раздроблен этот рынок: квартиру в старом доме предлагают примерно по 42 900 ₪ за м², а за новую квартиру на высоком этаже той же улицы просят около 90 000 ₪ за м². Предложение большое. В районе выставлено около 500 квартир, а застройщики предлагают условия, каких здесь раньше не было: 10% при подписании и остаток ближе к заселению, а также освобождение от привязки к индексу стоимости строительства. Сегодня у покупателя есть пространство для торга.
Когда цена найдена, посчитайте полную стоимость. Например, для квартиры по медианной цене 4-комнатной квартиры у площади, 6 835 800 ₪, мас рехиша (налог на покупку) для единственной квартиры составит около 260 750 ₪, а для дополнительной квартиры около 562 479 ₪. Расчёт на вашу цену: калькулятор налога на покупку (на иврите). Все расходы, включая адвоката и ипотеку: калькулятор расходов на покупку квартиры (на иврите). Для сравнения с другими частями города: цены на квартиры в Тель-Авиве (на иврите). А понять, сколько стоит ваша собственная квартира, поможет оценка стоимости квартиры.
Кикар ха-Медина и башни
Сердце Рова 4 находится на Кикар ха-Медина, а главная торговая улица района, Хе бе-Ияр, опоясывает площадь. Площадь занимает около 78 дунамов, и в её центре строятся три жилые башни, две по 40 этажей и одна в 37, всего 453 квартиры. Рядом создаются общественный парк около 40 дунамов и школа на 18 обычных и 6 специальных классов.
По опубликованным оценкам, разрешение на заселение ожидается в конце 2026 года, а передача квартир пройдёт постепенно в первом квартале 2027 года. Многие владельцы квартир в башнях, по прогнозам, подождут от полугода до двух лет после заселения, прежде чем продавать, так что предложение из башен будет поступать постепенно. Цены, сделки по этажам, карта и прогулка собраны на странице башни Кикар ха-Медина.
Городское обновление в Рова 4: проекты
Рова 4 стал центром нового строительства в Тель-Авиве. По данным муниципалитета за 2022 год, почти 40% квартир, строительство которых началось в городе в тот год, пришлись на Рова 4, как и 33% площади начатого жилого строительства. Вокруг площади сценарий повторяется почти на каждой улице: старый 4-этажный дом сносят, а на его месте вырастает бутиковый дом от 7 до 9 этажей. Такую замену израильтяне называют пинуй-бинуй (снос и новое строительство). В опубликованных проектах старые жильцы получают квартиру, прибавившую примерно от 18 до 22 м², а в некоторых проектах и балкон, мамад (защищённую комнату), кладовую и парковку.
| Адрес | До | После | Застройщик | Стадия |
|---|---|---|---|---|
| Беэри с 36 по 56, чётная сторона | 11 домов, около 190 квартир | До примерно 500 квартир, по оценке компании | Adam Shuster | Выбран на тендере жильцов, март 2026 |
| Жаботинский с 135 по 137 | 32 квартиры | 9 этажей, 68 квартир | Africa Israel Renewal и Bayit VeGag | Подписан договор на строительство, август 2024 |
| Жаботинский 152 | 4 этажа, 20 квартир | 8 этажей, 38 квартир | Bayit VeGag | Завершение ожидается в последнем квартале 2028 года |
| Жаботинский 133 | 16 квартир | 9 этажей, 33 квартиры | Bayit VeGag | Старый дом снесён, ноябрь 2025 |
| Зихрон-Яаков 16 | 3 этажа на колоннах, 12 квартир | 7 этажей, 26 квартир | Levinstein Group | Снос начат 24.11.2024; заселение ожидается во второй половине 2028 года |
| Ремез 44 | Не опубликовано | 7 этажей, 25 квартир | Anshei HaIr | Разрешение на строительство, 09.12.2025 |
| Ремез 22, Ремез 25, Ремез 42 | Не опубликовано | 32, 26 и 20 квартир | Anshei HaIr | Одобрение комиссии; жильцы выехали; заявка на разрешение |
| Ремез 27 | 4 этажа, 14 квартир | 9 этажей, 24 квартиры | Не опубликован | Снесён, февраль 2026 |
| Злоцисти 4 | 4 этажа, 12 квартир | 8 этажей, 22 квартиры | Не опубликован | Снесён, февраль 2026 |
| Шарет 30 | 4 этажа, 11 квартир | 8 этажей, 24 квартиры | Yaaz | Разрешение на строительство, июль 2026 |
| Лисин 27 | 4 этажа, 12 квартир | 7 этажей, 21 квартира | Yaaz | Разрешение на строительство, июль 2026 |
| Хенкин 3 | Не опубликовано | Не опубликовано | Noga | Строится; пентхаус продан в марте 2026 |
У такой плотной стройки есть и ценовая сторона. Когда на одних улицах продаётся много новых квартир, у покупателя есть выбор, а застройщики борются за него. Отчасти поэтому цена за м² в новых домах снизилась от пика.
В районе работают и многие другие застройщики: Rothstein, Carasso, Netanel Group, Rogovin, Yoshpe и Ram-Mograbi-Arditi. Комплекс Беэри может изменить южную часть района: 13 дунамов между улицами Вейцман и Генриетты Сольд, к северу от Ихилова.
Что это значит для покупателя? Квартира в старом доме с утверждённым проектом обычно уже оценена по будущему потенциалу, а не по нынешнему состоянию. Поэтому важно знать реальную стадию проекта. Подписанный договор, решение комиссии и разрешение на строительство означают три очень разных этапа, и даже после разрешения путь ещё долог: на Ремез 44, например, работы должны начаться в срок от 18 до 24 месяцев после разрешения. Подробное руководство о правах, договоре и этапах: городское обновление (на иврите).
Транспорт в Рова 4: легкорельсовые линии и главные дороги
Красная линия легкорельсового трамвая работает с августа 2023 года, со станцией «Арлозоров» у железнодорожной станции Тель-Авив Центр. Фиолетовая линия пройдёт вдоль улицы Арлозоров до Ихилова и завершится у станции Тель-Авив Центр; её открытие запланировано на июнь 2028 года. Зелёная линия пройдёт в тоннеле под Ибн Гвироль, по западной границе района, а полный запуск запланирован на 2030 год.
Помимо трамвая, в районе есть главные магистрали: дорога Намир, шоссе Аялон, Жаботинский и Арлозоров. Выбирая квартиру, отличайте действующую линию от планируемой и пройдите пешком путь от дома до станции, которой будете пользоваться.
Рова 4 или Старый Север?
Рова 4 часто путают со Старым Севером, даже в объявлениях. Старый Север соответствует Рова 3: он к западу от Ибн Гвироль, с более узкими улицами и большей частью «Белого города» (объект ЮНЕСКО). Рова 4 застраивался позже, на более крупных участках, и его план разрешает строить выше.
| Рова 3, Старый Север | Рова 4, Новый Север | |
|---|---|---|
| Границы | От моря до Ибн Гвироль, от Яркона до Бограшова, бульвара Бен-Цион и Марморека | От Ибн Гвироль до Аялона, от Яркона до Шауль ха-Мелех |
| Когда построен | В основном в 1930-х и 1940-х годах, по плану Геддеса | В основном с 1948 года до 1980-х |
| План района | Около 8 000 новых квартир при ограничениях охраны «Белого города» | Около 5 100 новых квартир, более широкие строительные права |
| Ориентиры | Площадь Рабина, площадь Дизенгоф, Тель-Авивский порт, Габима | Кикар ха-Медина, Ихилов, музейный комплекс, станция Тель-Авив Центр |
Выбираете между ними? Прочтите и наш путеводитель по Старому Северу (на иврите).
Кому подходит Рова 4
Семьям. Улицы здесь сравнительно широкие, Яркон проходит по северному краю района, а на Кикар ха-Медина создаются парк около 40 дунамов и новая школа. Медиана по семейной 4-комнатной квартире в первом квартале 2026 года составила от 6 042 800 до 6 910 000 ₪ в зависимости от района.
Тем, кто хочет новую квартиру, не уезжая из центра. В районе продвигаются десятки проектов сноса и нового строительства, и на старых улицах появляются новые дома. Новая квартира в бутиковом доме стоит сегодня от 63 000 до 68 000 ₪ за м² по ценам застройщиков в последних проектах.
Тем, кто улучшает жильё и ищет большую квартиру, пентхаус или квартиру с садом. В этом сегменте цены от 80 000 до 110 000 ₪ за м², и он почти не снизился.
Тем, кто работает в центре или в Ихилове и хочет ездить на поезде. Станция Тель-Авив Центр находится в районе, Красная линия уже работает, а Фиолетовая планируется вдоль Арлозорова.
Инвесторам. Предложение в районе большое, а в ближайшие годы к нему добавятся квартиры из башен и проектов обновления. Проверяйте цену по закрытым сделкам, а не по объявлениям.
Кому стоит подумать дважды? Тем, кто ищет полной тишины в ближайшие годы. На многих улицах вокруг площади одновременно работают несколько строек, и часть работ продлится до 2028 года.
Частые вопросы
Где находится Рова 4 в Тель-Авиве?
Рова 4 находится в северной части центра Тель-Авива, между Ибн Гвироль на западе и шоссе Аялон на востоке, между рекой Яркон на севере и бульваром Шауль ха-Мелех на юге. Официально он называется Новый Север. В центре площадь Кикар ха-Медина, в него входят и Бавли, Гиват-Амаль Бет и Парк Цамерет.
Что такое план Рова 4?
План Рова 4 (TA/3729/A) окружной комиссии определяет, сколько можно построить на каждом жилом доме района по типу улицы. Он утверждён 23.05.2018 и вступил в силу 30.05.2018. План позволяет добавить около 5 100 квартир: новые дома до 8 этажей с этажом на крыше на главных улицах или надстройку существующих домов.
Что такое план районов (рова) Тель-Авива?
Это общее название планов, которые дали районам центра города постоянный пакет строительных прав вместо проверки каждого дома по ТАМА 38. План Рова 3, Старого Севера, утверждён в начале 2018 года и позволяет около 8 000 новых квартир, а план Рова 4 утверждён в мае 2018 года и позволяет около 5 100.
Какие улицы входят в Рова 4?
Главные улицы: Вейцман, Пинкас, Иегуда ха-Маккаби, дорога Намир, Хе бе-Ияр, Давид ха-Мелех и восточные части Арлозорова и Жаботинского. Ибн Гвироль и Шауль ха-Мелех проходят по границе. Внутри также Хенкин, Давид Елин, Эпштейн, Моше Шарет, Беэри, Брандейс и Шломцион ха-Малка.
Сколько стоит квартира в Рова 4?
В первом квартале 2026 года медиана сделок составила от 4 434 900 до 4 943 500 ₪ за 3-комнатную квартиру и от 6 042 800 до 6 910 000 ₪ за 4-комнатную, в зависимости от района. В новых домах цена от 63 000 до 68 000 ₪ за м², а в пентхаусах и квартирах с садом от 80 000 до 110 000 ₪ за м².
Где находится Рова 3 и чем он отличается от Рова 4?
Рова 3 соответствует Старому Северу: от моря до Ибн Гвироль и от Яркона до Бограшова, бульвара Бен-Цион и Марморека. Он застраивался в основном в 1930-х и 1940-х годах и включает большую часть «Белого города», поэтому строить там сложнее. Рова 4 лежит к востоку от него, застраивался после 1948 года, и его план разрешает строить выше.
Кикар ха-Медина и Бавли находятся в Рова 4?
Да. Кикар ха-Медина находится в центре района, а окружающий её квартал в официальных данных называется «Новый Север, окрестности Кикар ха-Медина». Бавли лежит в полосе между Намиром и Аялоном, которая тоже входит в Рова 4.
Придётся ли платить налог на улучшение (итель ашбаха) в Рова 4?
Возможно. Надстройка по ТАМА 38 была освобождена от этого сбора, но с прав, которые даёт план Рова 4, местная комиссия может взыскать половину прироста стоимости по оценке на 23.05.2018. Требование может прийти даже при продаже квартиры в доме без планируемого проекта. Оценку можно обжаловать в течение 45 дней, а в договоре стоит прописать, кто платит сбор.