Profession: יזם

אלרוב אינה רק יזמית מגורים. חלק מרכזי מפעילותה מבוסס על נכסים מניבים, בתי מלון יוקרתיים, מרכזים מסחריים ומשרדים. מודל הפעילות הזה מאפשר לחברה לפעול לאורך מחזורי שוק שונים, לשלב בין נכסים בישראל ובחו״ל, ולבסס מומחיות בניהול נדל״ן איכותי לטווח ארוך. עבור רוכשי דירות, משקיעים ויועצים, היכרות עם החברה מסייעת להבין את ההבדל בין יזם שמוכר פרויקט נקודתי לבין קבוצה שפועלת לאורך שנים במגוון תחומי נדל״ן.

אודות החברה והמייסד אלפרד אקירוב

אלרוב נוסדה בשנת 1978 בידי אלפרד אקירוב, איש עסקים ישראלי המזוהה עם פעילות נדל״ן, מלונאות והשקעות. מאז הקמתה התפתחה החברה מקבוצת ייזום מקומית לחברת נדל״ן ומלונאות בעלת נוכחות בישראל ובשווקים בינלאומיים. עצם היותה חברה ציבורית הנסחרת בבורסה בתל אביב מייצר עבורה מסגרת של דיווח, שקיפות, ממשל תאגידי ופיקוח שוק, המשפיעים על אופן הפעילות העסקית שלה ועל מערכת היחסים עם משקיעים, מחזיקי ניירות ערך וציבור הרוכשים.

החברה מזוהה עם בחירת נכסים במיקומים מרכזיים, עם השקעה במיתוג ובניהול, ועם תפיסה של נכס כיחידה כלכלית ארוכת טווח. במגורים הדבר בא לידי ביטוי בפרויקטים בעלי נוכחות אדריכלית ומיצוב גבוה. במלונאות הדבר בא לידי ביטוי בבתי מלון יוקרתיים הפונים לקהל עסקי, תיירותי ובינלאומי. במסחר ובמשרדים הדגש הוא על נכסים במיקומים בעלי ביקוש, נגישות וחשיפה עירונית.

אלפרד אקירוב נחשב לדמות מרכזית בהתפתחות החברה ובזיהוי העסקי שלה. תחת הנהגתו צמחה אלרוב לחברה שמחברת בין פיתוח נדל״ן לבין החזקה וניהול של נכסים מניבים. זהו מאפיין חשוב משום שהוא מצביע על תפיסה רחבה יותר מאשר הקמת פרויקט בלבד. החברה אינה מסתכלת רק על נקודת המכירה, אלא גם על איכות הנכס, תפקודו לאורך זמן, מיקומו, קהל היעד שלו ויכולתו לשמר ערך תפעולי ומסחרי.

היקף ותחומי פעילות

פעילות אלרוב נשענת על כמה זרועות נדל״ן משלימות. תחום המגורים מעניק לחברה נראות ציבורית גבוהה, בעיקר דרך מיזמי יוקרה מוכרים. תחום המלונאות מעניק לה מומחיות תפעולית בשירות, חוויית משתמש, ניהול נכס ומיתוג. תחום המסחר והמשרדים מחבר אותה לנכסים מניבים בעלי תזרים שוטף, ולעיתים גם לנכסים במרכזי ערים ובמוקדי עסקים.

החיבור בין התחומים יוצר יתרון תכנוני וניהולי. חברה שמכירה מלונאות מבינה את חשיבות הלובי, השירות, התחזוקה, התנועה האנושית והניהול היומיומי. חברה שמחזיקה נכסים מסחריים ומשרדיים מבינה חשיפה, נגישות, שימושים משלימים ותחזוקה ארוכת טווח. כאשר ניסיון כזה מתורגם למגורים, הוא עשוי להשפיע על תכנון השטחים הציבוריים, על רמת הגימור, על אופי הניהול ועל האופן שבו פרויקט משתלב בסביבה עירונית מבוססת.

כאשר בוחנים חברה יזמית, השאלה אינה רק כמה פרויקטים הקימה, אלא גם מה סוג הנכסים שבהם היא מתמחה. במקרה של אלרוב, תחום הנכסים המניבים משמעותי במיוחד. נכס מניב דורש הסתכלות שונה מפרויקט מכירה רגיל. הוא דורש תחזוקה, השכרה, ניהול, תפעול, שימור ערך, התאמה לקהל יעד, תכנון פיננסי וניהול סיכונים. הידע הזה משפיע על האופי העסקי של החברה ועל הדרך שבה היא בוחרת נכסים ומפתחת אותם.

נכסי דגל בישראל ובעולם

בין נכסי הדגל של אלרוב נמצאים מגדלי אקירוב בתל אביב, מגדל אלרוב ובתי מלון יוקרתיים. נכסים אלה מייצגים את שלושת מרכיבי הזהות של החברה: מגורים יוקרתיים, נדל״ן מניב ונכסי אירוח ברמה גבוהה. עבור מי שמחפש להכיר את החברה, נכסי הדגל מספקים נקודת מבט מעשית על סגנון הפעילות שלה, על סוג המיקומים שבהם היא מתעניינת ועל רמת המיצוב שאליה היא מכוונת.

נכסי דגל אינם נמדדים רק בגודל או במספר הקומות. הם נמדדים גם ביכולת שלהם להשפיע על תפיסת שוק, על סביבתם העירונית ועל מעמד החברה שבנתה אותם. מגדלי אקירוב הם דוגמה לכך: מדובר בפרויקט מגורים שהפך לנקודת ציון מוכרת בתל אביב, והשם אקירוב מזוהה בו עם מגורים יוקרתיים, נוף עירוני, אבטחה, תחזוקה ושירותים פנימיים.

מגדלי אקירוב ופארק צמרת

מגדלי אקירוב הם מהפרויקטים הבולטים ביותר שנבנו בתל אביב בסוף שנות ה-90 ובתחילת שנות ה-2000. המתחם כולל שלושה מגדלי מגורים בני 32 קומות, כ-350 דירות, והוא ממוקם באזור פארק צמרת וגבעת עמל א׳. בנייתו נמשכה בין השנים 1999 ל-2006, תקופה שבה תל אביב החלה לבסס מחדש את שוק המגדלים היוקרתיים בצפון העיר ובמרכזי ביקוש עירוניים.

הפרויקט נחשב לנכס מפתח בהבנת שוק דירות יוקרה בתל אביב. הוא מציג מודל מגורים שבו המגדל אינו רק בניין גבוה, אלא מערכת מגורים שלמה: לובי, מערך שירותים, חניה, תחזוקה, ניהול, נוף, פרטיות ותכנון דירות המתאים לקהל המחפש מגורים עירוניים ברמה גבוהה. מבחינה עירונית, המתחם תרם לעיצוב תודעת המגורים הגבוהים בצפון החדש של העיר ולחיזוק הקשר בין מיקום, מגדל, שירותים ומותג.

פארק צמרת הפך עם השנים לאחד מסמלי המגורים הגבוהים בתל אביב. האזור ממוקם בצפון העיר, בקרבה לצירי תנועה מרכזיים, לשכונות מבוססות ולמרכזי פעילות עירוניים. מגדלי אקירוב היו חלק מהתהליך שהציב את המגדל כחלופה למגורי יוקרה מסורתיים בבניינים נמוכים או בדירות בוטיק. במקום מגורים אינטימיים ברחוב קטן, המודל הציע מגורים במגדל מנוהל, עם שירותים ועם זהות ברורה.

הקשר בין מגדלי אקירוב לבין צפון תל אביב רחב יותר מהפרויקט עצמו. צפון העיר כולל אזורי מגורים ותיקים, שכונות ירוקות, מוקדי מסחר, מוסדות ציבור, קרבה לפארק הירקון וצירי גישה מרכזיים. מגדלי אקירוב משתלבים בתמונה זו כנכס יוקרה עירוני המכוון לקהל המחפש תל אביביות, נגישות ורמת שירות גבוהה, אך גם הפרדה מסוימת מהמולת הרחוב.

פעילות מלונאות יוקרה

תחום המלונאות הוא אחד מתחומי הפעילות המרכזיים של אלרוב. פעילות זו כוללת בתי מלון יוקרתיים בישראל ובעולם, והיא מבדילה את החברה מחברות יזמיות המתמקדות רק במגורים או רק בנכסים מניבים מסורתיים. מלון יוקרה הוא נכס מורכב: הוא משלב נדל״ן, שירות, תפעול, חוויית לקוח, מיתוג, תיירות, תחזוקה וניהול כוח אדם. חברה הפועלת בתחום זה נדרשת לרמת ניהול גבוהה וליכולת לשמר איכות לאורך זמן.

המלונאות מעניקה לאלרוב ניסיון בהבנת לקוחות פרימיום. לקוחות מלונות יוקרה מצפים לרמת שירות, עיצוב, תחזוקה ומיקום שאינה מסתפקת במוצר פיזי בלבד. הציפייה היא לחוויה מלאה, החל מהכניסה למבנה ועד לפרטים הקטנים של השהייה. תפיסה כזו יכולה להשפיע גם על תחומי פעילות אחרים של החברה, במיוחד בפרויקטים שבהם נדרשת חשיבה על לובי, שירותים, שטחים ציבוריים, תחזוקה וניהול נכס.

פעילות המלונאות של אלרוב מתאימה למבנה עסקי שבו החברה אינה מסתפקת ביזמות קצרה, אלא מבקשת להחזיק, לנהל ולהשביח נכסים. כאשר נכס נשאר בבעלות או בניהול לאורך זמן, איכות ההחלטות הראשוניות מקבלת משמעות גבוהה יותר. תכנון נכון, מערכות איכותיות, חומרים מתאימים, ניהול תחזוקה ויכולת התאמה לשינויים הופכים לחלק מהערך הכלכלי של הנכס.

מה חשוב לרוכש לדעת על חברה ותיקה ומבוססת

רוכש דירה או משקיע המתעניין בפרויקט של חברה ותיקה צריך לבחון את החברה בשני מישורים: המישור העסקי והמישור הפרויקטלי. המישור העסקי כולל את ותק החברה, תחומי הפעילות שלה, מעמדה הציבורי, דוחותיה, נכסיה הקיימים וניסיונה בניהול פרויקטים. המישור הפרויקטלי כולל את המיקום, התכנון, ההיתרים, מצב הזכויות, ההסכם, הביטחונות, לוחות הזמנים, המפרט, המיסוי והעלויות הנלוות.

גם כאשר מדובר בחברה מוכרת, בדיקה עצמאית נותרת חיונית. רוכש דירה אינו צריך להסתפק בשם החברה או במוניטין של הפרויקט. עליו לבדוק את נסח הרישום או מצב הזכויות, את זהות המוכר, את היתר הבנייה אם מדובר בפרויקט חדש, את הצמדות החניה והמחסן, את תקנון הבית המשותף, את דמי הניהול, את מנגנוני התשלום ואת כל המסמכים המשפטיים. מומלץ לבצע את הבדיקה באמצעות עורך דין מקרקעין המייצג את הרוכש בלבד.

בפרויקטי יוקרה יש חשיבות מיוחדת להוצאות השוטפות. דירה במגדל איכותי עשויה לכלול מערכות רבות, שטחים משותפים, לובי פעיל, אבטחה, חניון, מערכות מיזוג, מעליות רבות ושירותי ניהול. כל אלה משפיעים על דמי הניהול ועל העלות החודשית של ההחזקה. לכן בדיקה צרכנית נכונה אינה מסתפקת במחיר הדירה, אלא בוחנת את עלות המגורים הכוללת.

לפני חתימה על עסקה, כדאי להיעזר גם בכלים צרכניים בסיסיים. רוכש דירה בישראל צריך לבדוק את מס הרכישה הצפוי באמצעות מחשבון מס רכישה, במיוחד כאשר מדובר בדירה שאינה דירה יחידה או כאשר שווי העסקה גבוה. בשוק היוקרה, רכיב המס עשוי להיות משמעותי מאוד ולכן עליו להופיע כבר בתחילת תכנון התקציב.

אלרוב מול סוגי יזמים אחרים

בשוק הישראלי פועלים סוגים רבים של יזמים: חברות מגורים המתמקדות בבנייה למכירה, חברות התחדשות עירונית, קבוצות רכישה, חברות נכסים מניבים, חברות ציבוריות וחברות פרטיות. אלרוב משתייכת לקבוצה של חברות נדל״ן בעלות פעילות רחבה, נכסים מניבים וניסיון במלונאות. לכן ניתוח החברה צריך להתייחס לא רק למספר יחידות דיור, אלא גם למבנה הנכסים, לאופי ההחזקה וליכולת הניהול.

ההשוואה הזו מסייעת לרוכש להבין מה המשמעות של עבודה מול חברה ותיקה ומבוססת. אין בכך תחליף לבדיקה משפטית או מסחרית, אך יש בכך רקע חשוב. חברה בעלת ניסיון רב בנכסים מניבים ומלונאות נבחנת גם ביכולת שלה להחזיק נכסים לאורך זמן, לנהל מערכות מורכבות ולשמר סטנדרט תפעולי. במגדלי יוקרה, יכולות כאלה עשויות להיות רלוונטיות במיוחד.

מגדלי יוקרה, דמי ניהול וחוויית מגורים

מגדלי יוקרה שונים מבנייני מגורים רגילים בכמה היבטים: היקף המערכות, גובה הבניין, מספר המעליות, מערכי הבטיחות, הלובי, החניון, השירותים המשותפים, מערך התחזוקה וחברת הניהול. כל אלה משפיעים על חוויית המגורים ועל העלות השוטפת. כאשר בוחנים פרויקט כמו מגדלי אקירוב, אין להתמקד רק בדירה עצמה. יש לבחון את המתחם כולו, את אופי הניהול ואת הסביבה.

בדירות יוקרה, הערך אינו נובע רק משטח הדירה. הוא מושפע מהמיקום, מהנוף, מהקומה, מהתכנון הפנימי, מהפרטיות, מהחניה, מהמחסן, מהכניסה לבניין, מהשירותים המשותפים ומהאיכות הנתפסת של הפרויקט. לכן שתי דירות באותו מגדל עשויות להיות שונות מאוד זו מזו מבחינת שווי, ביקוש והתאמה לרוכש, גם כאשר שטחן דומה.

שאלות נפוצות

מי היא אלרוב נדל״ן ומלונאות?

אלרוב נדל״ן ומלונאות היא חברת נדל״ן ישראלית שנוסדה בשנת 1978 בידי אלפרד אקירוב. החברה עוסקת בייזום, רכישה, פיתוח והחזקה של נכסים מניבים, בהם בתי מלון, מרכזים מסחריים ומשרדים, לצד פעילות מגורים מוכרת. החברה נסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב ונכללת במדד נדל״ן 15.

מהם מגדלי אקירוב?

מגדלי אקירוב הם פרויקט מגורים יוקרתי בתל אביב, באזור פארק צמרת וגבעת עמל א׳. הפרויקט כולל שלושה מגדלים בני 32 קומות ובהם כ-350 דירות. הבנייה התבצעה בין השנים 1999 ל-2006, והפרויקט נחשב לאחד מסמלי המגורים הגבוהים והיוקרתיים בעיר.

מה הקשר בין אלרוב לבין פארק צמרת?

הקשר המרכזי הוא דרך מגדלי אקירוב, הנמצאים באזור פארק צמרת וגבעת עמל א׳. הפרויקט תרם למיצוב האזור כמתחם מגורים גבוה ויוקרתי בצפון תל אביב, והוא נחשב לאחד הנכסים המזוהים ביותר עם החברה ועם אלפרד אקירוב.

האם אלרוב עוסקת רק במגורים?

לא. אלרוב פועלת בכמה תחומי נדל״ן, ובהם מלונאות יוקרה, נכסים מסחריים, משרדים ונכסים מניבים. תחום המגורים הוא חלק חשוב מהפרופיל הציבורי של החברה, אך פעילותה רחבה יותר וכוללת ניהול והחזקה של נכסים לאורך זמן.

מה כדאי לבדוק לפני רכישת דירה בפרויקט יוקרה?

יש לבדוק את מצב הזכויות, זהות המוכר, הסכם המכר, ההצמדות, החניה, המחסן, דמי הניהול, תקנון הבית המשותף, סביבת הפרויקט, מיסוי ועלויות נלוות. מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין מטעם הרוכש בלבד ולבצע בדיקה פיננסית ומשפטית לפני חתימה.

למה חשוב לבדוק מס רכישה כבר בתחילת התהליך?

מס רכישה יכול להיות רכיב משמעותי בעסקת דירה, במיוחד בדירות יוקרה או בדירה שאינה דירה יחידה. לכן כדאי לבצע הערכה מוקדמת באמצעות מחשבון מס רכישה, לשלב את המס בתקציב הכולל, ולא להסתפק במחיר הדירה בלבד.

בלוק משקיעים מחו״ל

אלרוב ומגדלי אקירוב מעניינים גם משקיעים ותושבי חוץ הבוחנים נכסי יוקרה בתל אביב. עבור קהל בינלאומי, נקודת המשיכה המרכזית היא השילוב בין חברה ישראלית ותיקה, פרויקט מוכר, מיקום בצפון תל אביב וזהות חזקה בשוק המגדלים היוקרתי. משקיע מחו״ל צריך לבדוק נוסף על נתוני הנכס גם את היבטי המיסוי בישראל, אופן החזקת הזכויות, העברת כספים, ניהול הנכס, השכרה אפשרית, ייפוי כוח, תרגום מסמכים וליווי משפטי דו לשוני.

מילות מפתח למשקיעים מחו״ל: Alrov Akirov developer Tel Aviv / promoteur Alrov Tel Aviv / застройщик Алров Тель-Авив / مطور ألروف تل أبيب.

מקורות לעיון

מקורות לעיון: פרסומי החברה, הבורסה לניירות ערך בתל אביב.

פרופיל זה מציג את קבוצת תשובה ואלעד מגורים בהקשר של שוק המגורים הישראלי, תוך התמקדות בפעילות הייזום, בזהות הבעלות, בנכסי הדגל, במוניטין העסקי, בהנהגה הנוכחית ובנקודות שרוכשי דירות צריכים לבדוק כאשר הם מתקשרים עם יזם גדול ומבוסס.

אודות הקבוצה והבעלות

יצחק תשובה הוא איש עסקים ויזם ישראלי הפועל במשך שנים בתחומי נדל״ן, תשתיות ואנרגיה. פעילותו העסקית מזוהה עם קבוצת דלק ועם אלעד השקעות, שבאמצעותן התפתחו זרועות פעילות שונות בישראל ומחוצה לה. לצד פעילות בתחומי אנרגיה ותשתיות, הקבוצה פעלה לאורך השנים גם ברכישת נכסים, ייזום פרויקטים, השבחת מקרקעין ופיתוח נכסי מגורים ומלונאות.

בתחום הנדל״ן למגורים בישראל, הזרוע המרכזית הרלוונטית לרוכשי דירות היא אלעד מגורים, הפועלת לצד פעילות פלאזה. אלעד מגורים מתמקדת בייזום ובהקמה של פרויקטי מגורים, עם דגש על פרויקטים גדולים באזורים עירוניים מבוקשים. פרויקט הדגל של הפעילות בישראל הוא פרויקט פארק בבלי, הממוקם בדרום שכונת בבלי בתל אביב.

הקבוצה מזוהה עם יכולת לפעול בפרויקטים מורכבים ורחבי היקף. פרויקטים מסוג זה דורשים שילוב של הון, ניהול, תכנון, עבודה מול רשויות, התקשרויות עם יועצים, קבלנים, גורמי מימון, משווקים ורוכשי דירות. מבחינת רוכש דירה, המשמעות היא התקשרות עם גורם יזמי בעל ניסיון בפרויקטים גדולים, אך גם צורך לבצע בדיקות משפטיות, תכנוניות ומסחריות מסודרות לפני חתימה על הסכם.

מבנה עסקי כללי

הפעילות של קבוצת תשובה אינה מצטמצמת לתחום אחד. היא כוללת נדל״ן, אנרגיה, תשתיות והשקעות, כאשר כל תחום מתנהל באמצעות חברות וזרועות פעילות ייעודיות. בפרופיל זה הדגש הוא על פעילות המגורים, אולם ההבנה שהקבוצה משתייכת למערך עסקי רחב מסייעת להבין את הרקע, את הניסיון ואת יכולת הביצוע בפרויקטים משמעותיים.

היקף ותחומי פעילות

הפעילות העסקית המזוהה עם קבוצת תשובה מתפרסת על פני כמה תחומים מרכזיים. בתחום האנרגיה, הפעילות מוכרת דרך קבוצת דלק. בתחום הנדל״ן, הפעילות כוללת השקעות, נכסים מניבים, מגורים ומיזמים בעלי פרופיל גבוה. בתחום התשתיות, הקבוצה פועלת כחלק מהתפיסה העסקית הרחבה של השקעה בנכסים ותהליכים ארוכי טווח.

כאשר בוחנים יזם נדל״ן למגורים, תחומי הפעילות הרחבים אינם מחליפים בדיקה של הפרויקט המסוים, אך הם מספקים רקע להבנת יכולות הניהול, המימון והביצוע. רוכש בפרויקט גדול צריך לבדוק לא רק את שם היזם, אלא גם את הסכם המכר, הבטוחות, לוחות הזמנים, המפרט, זהות הקבלן המבצע, ההיתר, מצב התכנון והמסמכים המשפטיים.

זרוע המגורים אלעד מגורים ופלאזה

אלעד מגורים ופלאזה הן הזרועות המזוהות עם פעילות הנדל״ן למגורים של הקבוצה. פעילות זו מתמקדת בפרויקטים עירוניים, בעיקר במיקומים שבהם קיימים ביקוש יציב, תשתיות עירוניות קיימות, קרבה למרכזי תעסוקה, נגישות תחבורתית וסביבה קהילתית מבוססת. תל אביב היא דוגמה טבעית לכך, ובפרט שכונת בבלי, הממוקמת בין צירי תנועה מרכזיים, פארק הירקון, אזורי תעסוקה, מוסדות ציבור ושכונות ותיקות בצפון העיר.

במונחים של שוק המגורים, אלעד מגורים ופלאזה מייצגות פעילות יזמית המכוונת לפרויקטים משמעותיים, ולא רק לבניין בודד. בפרויקטים כאלה יש חשיבות לאיכות התכנון הכולל: מיקום הבניינים, תמהיל הדירות, שטחי הציבור, החניות, הלובי, הנוף, המרכז המסחרי, החיבורים להולכי רגל, השטחים הירוקים והאופן שבו הפרויקט משתלב בשכונה קיימת.

עבור מי שבוחן רכישה בפרויקט של יזם גדול, מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין עצמאי, שאינו מייצג את היזם, כדי לבדוק את הסכם המכר ואת המסמכים הנלווים. בנוסף, כדאי להעריך מראש את היבטי המיסוי בעזרת מחשבון מס רכישה, במיוחד כאשר מדובר בדירה להשקעה, דירה נוספת או דירה יקרה.

פרויקט הדגל פארק בבלי

פרויקט פארק בבלי הוא פרויקט הדגל של פעילות המגורים של הקבוצה בישראל. הפרויקט ממוקם בדרום שכונת בבלי בתל אביב, באזור שנהנה מקרבה לפארק הירקון, לצירי תנועה מרכזיים, למרכז העיר ולמרחב הרחב של צפון תל אביב. הוא כולל כ-800 דירות בארבעה מגדלים בני 46 קומות, לצד פארק ומרכז מסחרי.

היקף הפרויקט מציב אותו בקטגוריה של מתחם מגורים עירוני, ולא רק פרויקט בנייני רגיל. מתחם כזה משפיע על חוויית המגורים היומיומית: הכניסות, השטחים הפתוחים, החיבור למסחר, הנגישות, איכות המרחב הציבורי, הנוף, תנועת הולכי הרגל והשילוב עם השכונה הקיימת. בפרויקט מסוג זה, הקונה אינו רוכש רק דירה, אלא חלק מסביבת מגורים שלמה.

מבחינת שוק היוקרה, פארק בבלי משתלב במגמה רחבה יותר של דירות יוקרה בתל אביב, שבה פרויקטים חדשים במיקומים מבוקשים מציעים שילוב של בנייה לגובה, תכנון מודרני, שטחים משותפים, נוף, נגישות ומיתוג עירוני. לצד זאת, כל עסקת רכישה צריכה להיבחן לפי מחיר הדירה, תנאי התשלום, מס הרכישה, מועד המסירה, זכויות הרוכש והבטוחות.

הקשר לשכונת בבלי

שכונת בבלי היא אחת השכונות המבוססות בצפון תל אביב. היא נהנית מקרבה לפארק הירקון, לנתיבי איילון, למרכזי תעסוקה, לשכונות ותיקות ולמוקדי שירותים עירוניים. לאורך השנים, בבלי נתפסה כשכונה שקטה יחסית, ירוקה ומבוקשת, עם יתרון מיקום ברור בתוך המרחב העירוני של תל אביב.

הקמת פרויקט חדש בהיקף של כ-800 דירות בתוך שכונה קיימת יוצרת חיבור בין הישן לחדש. מצד אחד, הרוכשים נהנים מסביבה עירונית קיימת, שירותים, תשתיות וזהות שכונתית. מצד שני, הפרויקט מוסיף בנייה מודרנית, פארק, מסחר ותכנון חדש. עבור רוכשים, החיבור הזה יכול להיות משמעותי: לא מדובר באזור חדש לגמרי ללא אופי עירוני, אלא במתחם חדש בתוך שכונה מוכרת.

הקשר לצפון תל אביב

פארק בבלי ממוקם במרחב הרחב של צפון תל אביב, אך קרוב גם למרכז העיר ולנתיבי גישה מרכזיים. מיקום כזה מתאים לרוכשים שמחפשים תל אביביות, אך מעדיפים סביבת מגורים עם קרבה לפארק, מרחבים פתוחים, נגישות גבוהה ושכונה בעלת אופי מגורים ברור. בתוך שוק הדירות החדשות בתל אביב, שילוב כזה מצמצם את הפער בין מגורים עירוניים צפופים לבין איכות חיים שכונתית.

נכסי דגל ומוניטין

אחד המרכיבים המבדילים את קבוצת תשובה מקבוצות נדל״ן מקומיות קטנות הוא הרקע בנכסי דגל. הקבוצה רכשה בעבר נכסים מוכרים בעולם, ובהם מלון פלאזה בניו יורק. נכס מסוג זה אינו רק נכס נדל״ן, אלא סמל עירוני, תיירותי ומסחרי, ולכן הוא משקף יכולת לפעול בזירות מורכבות ובמיקומים בעלי פרופיל גבוה.

בתחום המגורים בישראל, פרויקט פארק בבלי הוא הנכס המרכזי המזוהה עם פעילות אלעד מגורים ופלאזה. הוא ממחיש מעבר מפעילות בנכסים בודדים או נכסים מניבים למתחם מגורים משמעותי, הכולל תכנון אורבני, מגורים, שטחים פתוחים ומסחר.

מוניטין של יזם אינו נמדד רק בשם או בהיסטוריה העסקית. מבחינת רוכש דירה, המוניטין צריך להיבחן לצד מסמכים קונקרטיים: היתר בנייה, הסכם מכר, מפרט טכני, תוכניות מכר, בטוחות לפי חוק, תנאי הצמדה, לוח תשלומים, אחריות, בדק, מנגנוני איחור במסירה וניהול הבית המשותף לאחר האכלוס.

הנהגה: גל נאור

גל נאור, בתו של יצחק תשובה, מכהנת כיושבת ראש ובעלים של פלאזה גרופ ואלעד מגורים. תפקידה מציב אותה בחזית פעילות המגורים והנדל״ן של הקבוצה, ומחבר בין המורשת העסקית של יצחק תשובה לבין הנהגה ניהולית עדכנית בתחום המגורים.

הנהגה בחברת נדל״ן למגורים דורשת יכולת לשלב בין חזון יזמי לבין ניהול מפורט של תהליכים: תכנון, רישוי, מימון, שיווק, מכירות, ביצוע, שירות לקוחות, מסירה ואחריות לאחר אכלוס. בפרויקטים גדולים כמו פארק בבלי, האתגר הניהולי מורכב במיוחד, מכיוון שהפרויקט כולל מאות יחידות דיור, כמה מגדלים, שטחים ציבוריים, מרכז מסחרי וממשק עם שכונה קיימת.

עבור רוכשי דירות, זהות ההנהגה חשובה כחלק מהתמונה הכוללת, אך אינה מחליפה בדיקה פרטנית של הפרויקט. הקונה צריך לבדוק את ההסכם שעליו הוא חותם, את החברה שמוכרת לו את הדירה, את הבנק המלווה, את הבטוחות ואת כל נספחי העסקה. הנהגה חזקה היא יתרון, אך עסקת נדל״ן בטוחה נשענת גם על בדיקות מקצועיות עצמאיות.

מה חשוב לרוכש לדעת על קבוצה גדולה ומבוססת

רכישת דירה מיזם גדול ומבוסס יכולה להעניק לרוכש תחושת ביטחון, בעיקר כאשר מדובר בקבוצה בעלת ניסיון, שם מוכר ויכולת לקדם פרויקטים רחבי היקף. עם זאת, עסקת רכישת דירה חדשה היא עסקה משפטית וכלכלית מורכבת, ולכן אין להסתפק בשם היזם בלבד. יש לבדוק את כל שכבות העסקה, החל מזהות החברה המוכרת ועד למסמכי המכר והבטוחות.

בפרויקט גדול, הרוכש צריך להבין את המיקום המדויק של הדירה במתחם, את שלב ההקמה של המגדל שבו היא נמצאת, את מועד המסירה הצפוי, את ההצמדות, את החניה, את המחסן, את שטחי השירות, את דמי הניהול הצפויים ואת מנגנוני ההצמדה לתשלומים. בנוסף, יש לבדוק כיצד יתנהל הבית המשותף, אילו שטחים יהיו משותפים לכל המתחם ואילו שטחים ישויכו לבניין מסוים.

כדאי לבצע את הבדיקות באמצעות אנשי מקצוע: עורך דין מקרקעין לבדיקת ההסכם והזכויות, יועץ משכנתאות לבדיקת יכולת המימון, שמאי במקרים שבהם נדרשת הערכת שווי, ויועץ מס כאשר העסקה כוללת רכיב השקעה, דירה נוספת או תכנון משפחתי מורכב.

בדיקות משפטיות

הסכם מכר בפרויקט חדש הוא מסמך מפורט הכולל התחייבויות, זכויות, תנאי תשלום, מנגנוני הצמדה, מועד מסירה, מפרט, הוראות שינוי, אחריות, רישום זכויות ולעיתים גם הוראות הנוגעות לניהול הבית המשותף. רוכש שאינו מיוצג עלול להתמקד במחיר הדירה בלבד, אך העלות האמיתית של העסקה כוללת גם מס רכישה, הצמדות, שדרוגים, עלויות מימון, שכר טרחה, דמי ניהול עתידיים והוצאות מעבר.

בתל אביב, ובמיוחד בפרויקטים חדשים באזורי ביקוש, מס הרכישה יכול להיות רכיב משמעותי. לכן מומלץ לבצע סימולציה מוקדמת בעזרת מחשבון מס רכישה, ולבדוק את ההשלכות לפי מעמד הרוכש: דירה יחידה, משפר דיור, דירה נוספת, תושב חוץ או רכישה באמצעות חברה.

בדיקות מסחריות ותכנוניות

מעבר לבדיקה המשפטית, יש לבחון את הדירה כמוצר מגורים: כיווני אוויר, קומה, נוף, קרבה למעליות, חניות, מחסן, מרפסת, שטח הדירה, תכנון פנים, שטחים משותפים, מפרט טכני, מספר דירות בקומה ומיקום הדירה ביחס למגדלים האחרים. בפרויקט מגדלים, הבדל בין קומה, כיוון ונוף יכול להשפיע באופן משמעותי על חוויית המגורים ועל שווי הדירה.

במתחם הכולל מסחר ופארק, יש לבדוק גם את המיקום בתוך המתחם: קרבה לשטחי מסחר, כניסות, דרכי גישה, אזורי פריקה, שטחים ירוקים, מתקנים משותפים ומעברים להולכי רגל. תכנון נכון יכול ליצור יתרון יומיומי, בעוד בחירה לא מדויקת של דירה עשויה שלא להתאים לצורכי המשפחה או להשקעה.

פארק בבלי מול פרויקטי יוקרה אחרים בתל אביב

שוק דירות יוקרה בתל אביב כולל פרויקטים שונים מאוד זה מזה: מגדלים במרכז העיר, פרויקטים ליד הים, מתחמי מגורים בצפון העיר, פרויקטים בהתחדשות עירונית ובנייה חדשה בשכונות ותיקות. פארק בבלי ממוקם בקטגוריה של מתחם מגורים חדש בתוך שכונה קיימת, עם פארק ומסחר כחלק מהתכנון.

ההשוואה בין פרויקטים אינה צריכה להתבסס רק על המחיר למ״ר. יש להשוות גם את המיקום, רמת הגמר, גובה הבניין, ניהול המגדל, היקף השטחים המשותפים, כמות הדירות, השלב התכנוני, מועד המסירה, איכות הסביבה הקרובה והיכולת של הפרויקט להשתלב במרקם העירוני.

שאלות נפוצות

מי עומד מאחורי קבוצת תשובה ואלעד מגורים?

הקבוצה מזוהה עם יצחק תשובה, איש עסקים ויזם ישראלי הפועל בתחומי נדל״ן, אנרגיה ותשתיות באמצעות קבוצת דלק ואלעד השקעות. פעילות המגורים בישראל מתבצעת באמצעות אלעד מגורים ופלאזה, כאשר גל נאור, בתו של יצחק תשובה, מכהנת כיושבת ראש ובעלים של פלאזה גרופ ואלעד מגורים.

מהו פרויקט הדגל של אלעד מגורים בישראל?

פרויקט הדגל הוא פרויקט פארק בבלי בדרום שכונת בבלי בתל אביב. הפרויקט כולל כ-800 דירות בארבעה מגדלי מגורים בני 46 קומות, לצד פארק ומרכז מסחרי. מדובר במתחם מגורים משמעותי המשתלב באזור מבוקש של צפון תל אביב.

האם פארק בבלי נחשב פרויקט יוקרה?

פארק בבלי משתלב בקטגוריית פרויקטי המגורים היוקרתיים בתל אביב, בעיקר בשל המיקום, היקף הפרויקט, הבנייה לגובה, השילוב עם פארק ומסחר והשיוך לשכונת בבלי. עם זאת, כל דירה צריכה להיבחן לגופה לפי קומה, כיוון, שטח, מפרט, מחיר, תנאי תשלום ומועד מסירה.

מה כדאי לבדוק לפני רכישת דירה בפרויקט של יזם גדול?

יש לבדוק את זהות החברה המוכרת, ההיתר, תוכניות המכר, המפרט הטכני, הבטוחות, לוח התשלומים, הצמדות, מס הרכישה, מועד המסירה, תנאי האחריות, דמי הניהול הצפויים ורישום הזכויות. מומלץ לבצע את הבדיקה באמצעות עורך דין מקרקעין מטעם הרוכש.

מה הקשר בין פארק בבלי לשכונת בבלי?

פארק בבלי ממוקם בדרום שכונת בבלי, אחת השכונות המבוססות בצפון תל אביב. הפרויקט מוסיף לשכונה מתחם מגורים חדש הכולל מגדלים, פארק ומרכז מסחרי, ומתחבר לסביבה עירונית קיימת עם קרבה לפארק הירקון, צירי תנועה ושירותים עירוניים.

האם משקיע צריך לחשב מס רכישה מראש?

כן. מס רכישה עשוי להיות רכיב משמעותי בעסקה, במיוחד כאשר מדובר בדירה נוספת, דירת יוקרה או רכישה של תושב חוץ. לפני חתימה על הסכם כדאי לבצע בדיקה ראשונית בעזרת מחשבון מס רכישה, ולאחר מכן לקבל ייעוץ פרטני בהתאם למעמד הרוכש ולמבנה העסקה.

בלוק משקיעים מחו״ל

משקיעים מחו״ל הבוחנים רכישת דירה בתל אביב נוטים להתמקד בכמה שאלות מרכזיות: זהות היזם, מיקום הפרויקט, איכות הנכס, נגישות משפטית, מיסוי, ניהול הדירה מרחוק, אפשרויות מימון והבנת שוק היוקרה המקומי. בהקשר זה, קבוצת תשובה, אלעד מגורים ופלאזה עשויות לעניין קהל בינלאומי בשל שילוב בין שם עסקי מוכר, פעילות נדל״נית רחבה ופרויקט דגל בתל אביב.

רוכש שאינו תושב ישראל צריך לבדוק היטב את מעמדו לצורכי מס רכישה, את דרישות הבנק, את האפשרות לחתום באמצעות ייפוי כוח, את עלויות הניהול לאחר המסירה ואת שירותי הליווי המשפטי בעברית ובאנגלית. כאשר מדובר בדירה בפרויקט חדש, יש חשיבות מיוחדת להבנת לוח התשלומים, הבטוחות, ההצמדות ומועד המסירה.

מקורות לעיון: פרסומי הקבוצה, הבורסה לניירות ערך בתל אביב.

אשדר הקימה למעלה מ-10,000 יחידות דיור לאורך שנות פעילותה, ומקדמת כיום מעל 17,500 יחידות דיור בשלבי תכנון שונים באזורי ביקוש ברחבי הארץ. נתונים אלה מציבים אותה בין החברות הבולטות בשוק המגורים הישראלי, בעיקר בערים שבהן הביקוש לדירות חדשות נשען על שילוב של מיקום, נגישות, סביבת מגורים קיימת, תכנון עירוני איכותי ויכולת ביצוע לאורך זמן.

החברה מקדמת עשרות פרויקטים בתל אביב, רמת גן, רמת השרון, גבעתיים, רעננה, קריית אונו וערים מרכזיות נוספות. חלק ניכר מהפעילות בשנים האחרונות מתרכז במרחבים עירוניים בנויים, שבהם הקרקע הפנויה מוגבלת והפיתוח החדש מבוסס לעיתים קרובות על התחדשות עירונית, הריסה ובנייה מחדש, תוספת זכויות, תכנון מתחמי ושדרוג תשתיות סביבתיות.

אחד המוקדים הבולטים בפעילות העדכנית של אשדר הוא אזור נווה אביבים, בתוך רמת אביב ובמרחב הרחב של צפון תל אביב. באזור זה מקדמת החברה כ-400 דירות בשלושה פרויקטים מרכזיים: אשדר איינשטיין, RECANATI RESIDENCE ואשדר טאגור. עבור רוכשים המתעניינים בצפון תל אביב, זהו צבר פעילות משמעותי, המחבר בין שכונה ותיקה ומבוססת לבין מגורים חדשים, תכנון מודרני ושדרוג המרקם העירוני.

אודות אשדר וקבוצת אשטרום

אשדר חברה לבנייה נוסדה בפברואר 1963, והיא פועלת כחברת מגורים מקבוצת אשטרום. לאורך השנים פעלה החברה במגוון רחב של ערים, שכונות ומתחמים, והייתה שותפה להקמת אלפי דירות בפרויקטים שונים. פעילותה מתמקדת בייזום, תכנון, קידום והקמה של יחידות דיור, תוך התאמה לצרכים של שוק המגורים הישראלי ולמאפיינים העירוניים של כל אזור.

הזהות של אשדר כחברת מגורים נפרדת בתוך קבוצה רחבה מאפשרת לה להתמקד בצורכי רוכשי הדירות: תכנון דירות, סביבת מגורים, מפרט, לוחות זמנים, קשר עם דיירים ובעלי זכויות, קידום תוכניות מול רשויות, וניהול תהליכי מכירה בפרויקטים חדשים. במקביל, השייכות לקבוצת אשטרום מוסיפה ממד של ניסיון ארגוני, היכרות עם ענף הבנייה ותפיסה ארוכת טווח של פעילות נדל״נית.

קבוצת אשטרום היא קבוצה ציבורית הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב. השליטה המלאה של קבוצת אשטרום באשדר יוצרת עבור רוכשים ומשקיעים נקודת ייחוס חשובה: אשדר איננה יזם נקודתי לפרויקט יחיד, אלא חברה הפועלת בתוך מסגרת ארגונית רחבה, ציבורית ומפוקחת. עבור מי שבוחן רכישת דירה חדשה, עצם השיוך לקבוצה ותיקה עשוי לסייע בבחינת היציבות, הניסיון והיכולת לנהל פרויקט ממושך.

כחברת מגורים ותיקה, אשדר פועלת בשוק שבו פרויקט נדל״ן למגורים איננו מסתכם בבניית בניין בלבד. הוא כולל איתור קרקע או קידום זכויות, עבודה מול רשויות תכנון, ניהול בעלי מקצוע, התקשרות עם קבלנים, ליווי בנקאי, שיווק דירות, טיפול בחוזים, מסירת דירות, תקופות בדק ושירות לאחר אכלוס. ככל שהפרויקט מורכב יותר, כך גוברת החשיבות של ניסיון ניהולי, תכנוני ומשפטי.

הפעילות של אשדר לאורך עשרות שנים מלמדת על יכולת להשתלב בסוגים שונים של שווקים: שכונות חדשות, אזורים ותיקים, ערים במרכז הארץ, אזורי ביקוש מבוססים ומתחמי התחדשות עירונית. מבחינת רוכש דירה, פריסה כזו יכולה להיות רלוונטית מפני שהיא מעידה על היכרות עם דפוסי ביקוש שונים, אוכלוסיות שונות, רשויות שונות ומודלים שונים של תכנון ובנייה.

היקף ונתונים

נתוני הפעילות של אשדר משקפים חברה בעלת ותק משמעותי, היקף ביצוע רחב וצבר תכנון גדול. הנתונים המרכזיים שלהלן מתארים את מסגרת הפעילות הידועה נכון ליוני 2026, לפי המידע שנמסר, ומסייעים להבין את מקומה של החברה בשוק המגורים הישראלי.

הפער בין מספר הדירות שכבר הוקמו לבין מספר יחידות הדיור המקודמות בשלבי תכנון שונים מלמד על מעבר מפעילות עבר רחבה לצבר עתידי משמעותי. בשוק המגורים הישראלי, צבר תכנון כזה יכול לכלול שלבים שונים מאוד זה מזה: תכנון ראשוני, קידום תב״ע, הוצאת היתר, ליווי בנקאי, שיווק, ביצוע, מסירה ואכלוס.

לכן, בעת בחינת פרויקט מסוים של אשדר, אין להסתפק בשם החברה בלבד. יש לבדוק את שלב הפרויקט, הסטטוס התכנוני, ההיתר, לוחות הזמנים, תנאי התשלום, זהות הקבלן המבצע, המפרט, הבטוחות, הוראות ההסכם וההתאמה לצורכי הרוכש. ליווי של עורך דין מקרקעין מטעם הרוכש נדרש כדי לבחון את העסקה באופן עצמאי ולא רק דרך חומרי השיווק של הפרויקט.

תחומי פעילות

אשדר פועלת כחברת מגורים, אך תחום המגורים עצמו כולל כמה תתי תחומים שונים. ההבחנה ביניהם חשובה לרוכשים, משום שכל סוג פעילות מעלה שאלות אחרות: רכישת דירה בפרויקט חדש על קרקע פנויה שונה מרכישה בפרויקט פינוי בינוי, ורכישה בשכונה ותיקה בצפון תל אביב שונה מרכישה בשכונה מתפתחת בעיר אחרת.

בתחום הייזום למגורים, המוניטין של החברה חשוב, אך אינו מחליף בדיקה פרטנית. גם חברה ותיקה ומוכרת פועלת בכל פרויקט תחת מסגרת תכנונית, משפטית ופיננסית מסוימת. רוכש צריך לבחון את העסקה לפי הפרויקט הספציפי, הדירה הספציפית, החוזה הספציפי והתאמת העסקה לתקציב המשפחתי.

בפרויקטים באזורי ביקוש, הדגש עובר פעמים רבות מן השאלה אם קיימת דירה חדשה, אל השאלה איזו דירה חדשה מתאימה לצורכי הרוכש. באזורי ביקוש, קיימים הבדלים בין דירה עורפית לדירה חזיתית, בין קומה נמוכה לקומה גבוהה, בין דירה עם חניה לדירה ללא חניה, בין דירה סמוכה לציר תנועה לבין דירה הפונה לשטח ירוק, ובין פרויקט בשלבי תכנון מוקדמים לבין פרויקט קרוב יותר למסירה.

בהתחדשות עירונית, התהליך ארוך ומורכב יותר. הוא כולל עבודה מול דיירים קיימים, תכנון מחדש של המגרש או המתחם, התאמה למדיניות העירונית, הוצאת היתרים, פינוי, הריסה, בנייה ואכלוס. עבור בעלי דירות קיימים מדובר בפרויקט משנה חיים, ועבור רוכשים חדשים מדובר בהזדמנות לרכוש דירה חדשה בלב אזור ותיק, אך עם צורך לבדוק היטב את לוחות הזמנים ואת הוודאות התכנונית.

פרויקטים בולטים ופריסה גאוגרפית

הפעילות של אשדר מתפרסת על פני ערים מרכזיות, בעיקר באזורי ביקוש. פריסה זו מייצרת עבור החברה היכרות עם רשויות מקומיות שונות, אוכלוסיות שונות, תנאי תכנון שונים ורמות ביקוש שונות. עבור רוכש הדירה, הפריסה הגאוגרפית מאפשרת לבחון את אשדר לא רק לפי פרויקט אחד, אלא כחברה הפועלת במגוון מרחבים עירוניים.

תל אביב היא שוק ייחודי עבור כל יזם מגורים. מצד אחד, הביקוש לדירות חדשות בעיר גבוה, במיוחד בשכונות מבוססות ובאזורים סמוכים למוקדי תעסוקה, תחבורה ופנאי. מצד אחר, האתגרים התכנוניים והביצועיים משמעותיים: קרקעות מצומצמות, רגולציה עירונית, מגבלות תנועה, צפיפות, דרישות חניה, צורך בשטחים ציבוריים ותיאום עם תושבים קיימים.

ברמת גן ובגבעתיים, פעילות יזמית חדשה נשענת במקרים רבים על התחדשות עירונית ועל ניצול נכון יותר של קרקע עירונית קיימת. ערים אלה נהנות מקרבה לתל אביב ולמוקדי תעסוקה, אך הן מתמודדות עם צפיפות גבוהה, תשתיות ותיקות וצורך בהרחבת מוסדות ציבור. בפרויקטים כאלה, רוכש נדרש לבחון לא רק את הדירה עצמה, אלא גם את השפעת הפרויקט על הרחוב, התחבורה, החניה והמרחב הציבורי.

ברמת השרון, רעננה וקריית אונו, הדגש עשוי להיות משפחתי יותר: איכות חיים, מוסדות חינוך, קהילה, שטחים ירוקים, חניה, נגישות לצירי תנועה ושירותים עירוניים. פעילות של יזם מוכר בערים כאלה יכולה להתאים לרוכשים המחפשים דירה חדשה באזור מבוסס, אך עדיין רוצים לבדוק לעומק את המחיר ביחס לחלופות, את תמהיל הדירות ואת רמת הפיתוח הסביבתי.

פעילות בנווה אביבים וברמת אביב

אזור נווה אביבים ורמת אביב הוא אחד המוקדים הבולטים בפעילות של אשדר בצפון תל אביב. מדובר במרחב עירוני ותיק, ירוק ומבוקש, המאופיין בקרבה לאוניברסיטת תל אביב, לקניון רמת אביב, לצירי תחבורה מרכזיים, לשירותים קהילתיים ולשכונות מבוססות. פעילות יזמית באזור כזה דורשת איזון בין תוספת דירות חדשות לבין שמירה על אופי שכונתי, איכות חיים ותכנון מדויק.

לפי הנתונים שנמסרו, אשדר מקדמת בנווה אביבים כ-400 דירות בשלושה פרויקטים: אשדר איינשטיין, RECANATI RESIDENCE ואשדר טאגור. שלושת הפרויקטים ממוקמים במרחב של רמת אביב, באזור שבו רוכשים בוחנים לא רק את הדירה החדשה, אלא גם את המיקום בתוך השכונה, הקרבה למוסדות חינוך, מרחק הליכה לשירותים יומיומיים, נגישות לצירי תנועה, פתרונות חניה ואיכות הבנייה.

אשדר איינשטיין

אשדר איינשטיין הוא פרויקט המקודם באזור רחוב איינשטיין, אחד הצירים המוכרים והמרכזיים ברמת אביב. לפי הנתונים שנמסרו, הפרויקט כולל שלושה בנייני 8 קומות ובהם כ-45 דירות. היקף כזה יוצר פרויקט אינטימי יחסית בהשוואה למתחמים גדולים יותר, ולכן עשוי להתאים לרוכשים המחפשים מגורים חדשים בסביבה שכונתית, עם מספר דירות שאינו גדול במיוחד.

רחוב איינשטיין נהנה ממיקום מרכזי ברמת אביב ומקרבה למוקדי שירות, מסחר, חינוך ותחבורה. עבור רוכשים, היתרון במיקום כזה הוא האפשרות ליהנות מסביבת מגורים קיימת ומבוססת, שבה התשתיות העירוניות מוכרות והמרחק לשירותים יומיומיים קצר יחסית. לצד זאת, רכישה בפרויקט חדש ברחוב פעיל מחייבת בדיקה של חשיפה לרעש, תנועה, כיווני אוויר, חניה, גישה לבניין ופרטי התכנון המדויקים.

RECANATI RESIDENCE

RECANATI RESIDENCE הוא פרויקט משמעותי יותר בהיקפו, עם כ-198 דירות ברחוב רקנאטי בנווה אביבים. רחוב רקנאטי נמצא באזור מבוסס ומבוקש, והוא חלק מן המרקם הצפוני של תל אביב שבו דירות חדשות נבחנות מול מלאי גדול של דירות קיימות. בפרויקט כזה, רוכשים צפויים לשים לב לתמהיל הדירות, למפרט, לחניה, למרחבים המשותפים, לנגישות לשירותים ולמיקום המדויק בתוך השכונה.

נווה אביבים היא שכונה בעלת אופי משפחתי, עם קרבה למוקדי חינוך, קניות, תרבות ותחבורה. דירות חדשות בשכונה ותיקה עשויות למשוך רוכשים המעוניינים להישאר באזור מוכר אך לשדרג את רמת המגורים, וכן רוכשים מחוץ לשכונה המבקשים להיכנס לשוק של צפון תל אביב. ההחלטה בין דירה חדשה בפרויקט כמו RECANATI RESIDENCE לבין דירת יד שנייה בסביבה צריכה להיעשות לאחר השוואת שטח, מחיר, חניה, מצב הבניין, עלויות תחזוקה ופוטנציאל עתידי.

אשדר טאגור

אשדר טאגור כולל לפי הנתונים שנמסרו כ-144 דירות באזור רחוב טאגור בנווה אביבים. רחוב טאגור והמרחב הסובב אותו מייצגים את אחד האזורים המזוהים עם רמת אביב ונווה אביבים, שבהם הביקוש מושפע ממוניטין שכונתי, איכות חיים, קרבה למרכזי שירות, נגישות לצפון תל אביב ולמרכז העיר, והיצע מוגבל יחסית של דירות חדשות.

פרויקט בהיקף של כ-144 דירות יכול לשנות את היצע הדירות החדשות בסביבה הקרובה, במיוחד כאשר מדובר בשכונה ותיקה שבה פרויקטים חדשים אינם נוצרים בכל רחוב ובכל שנה. עבור הרוכש, השאלה אינה רק מספר הדירות, אלא איך הפרויקט משתלב ברחוב, מהו תמהיל הדירות, איך נראים השטחים המשותפים, מהי איכות התכנון ומהו היחס בין המחיר לבין חלופות אחרות באזור צפון תל אביב.

התחדשות עירונית

ב-15 השנים האחרונות אשדר פעילה גם בתחום ההתחדשות העירונית. תחום זה הפך לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק המגורים בישראל, בעיקר בערים שבהן הקרקע הפנויה מוגבלת והצורך בשדרוג מבנים ותיקים הולך וגובר. התחדשות עירונית מאפשרת להוסיף דירות חדשות באזורים מבוקשים, לשפר מבנים ישנים, לעדכן תשתיות, להוסיף חניות, ממ״דים, מעליות ושטחים משותפים, ולהתאים את סביבת המגורים לצרכים עכשוויים.

עבור חברה כמו אשדר, התחדשות עירונית מחייבת יכולות שאינן מסתכמות בבנייה. נדרש ניסיון בעבודה עם בעלי דירות קיימים, ניהול תהליכי הסכמה, תיאום ציפיות, קידום תוכניות מול רשויות, פתרון סוגיות משפטיות, ניהול לוחות זמנים ארוכים והתמודדות עם סביבה עירונית פעילה. במקרים רבים, פרויקט התחדשות עירונית הוא מהלך שנמשך שנים, החל משלב ההתארגנות הראשונית ועד למסירת הדירות החדשות.

התחדשות עירונית באזורי ביקוש יכולה ליצור ערך תכנוני ועירוני משמעותי, אך היא מחייבת סבלנות ובדיקת עומק. בעלי דירות קיימים צריכים לבדוק את ההסכם ואת התמורות בעזרת אנשי מקצוע מטעמם. רוכשי דירות חדשות צריכים לבדוק אם הפרויקט כבר הגיע לשלב מספק של ודאות, מהי מסגרת הבטוחות, מה קורה במקרה של שינוי בלוחות הזמנים, ומהן ההתחייבויות המדויקות של החברה בהסכם.

בפרויקטים של התחדשות עירונית, השאלה מי היזם מקבלת משקל מיוחד. יזם נדרש לנהל מערכת יחסים ארוכה עם בעלי דירות, רשויות, בנקים, יועצים ורוכשים. כאשר מדובר ביזם הפועל כחלק מקבוצה ותיקה, הדבר יכול להעניק לרוכשים ולבעלי דירות תחושת יציבות, אך גם כאן אין לוותר על בדיקה משפטית פרטנית ועל בחינת התנאים המסחריים של כל פרויקט.

מה חשוב לרוכש לדעת על יזם מקבוצה ותיקה

רכישת דירה חדשה היא עסקה מורכבת, ולעיתים העסקה המשמעותית ביותר בחיי משפחה. כאשר היזם הוא חברה ותיקה המשתייכת לקבוצה ציבורית, הדבר עשוי להיות יתרון, אך אינו פוטר את הרוכש מבדיקה עצמאית. המטרה של הרוכש היא להבין מה עומד מאחורי שם החברה, מהו שלב הפרויקט, אילו התחייבויות מופיעות בהסכם, ומהם הסיכונים והעלויות הנלוות לעסקה.

בחברה כמו אשדר, השייכות לקבוצת אשטרום יכולה להיות נתון חיובי בבחינת היזם. קבוצת אשטרום היא קבוצה ציבורית הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב, ואשדר נמצאת בשליטתה המלאה. עבור הרוכש, הדבר מוסיף שכבת רקע ארגונית, אך עדיין יש לבחון כל פרויקט לפי מסמכיו, היתריו, תכנונו והסכם המכר.

רוכש דירה מקבלן נדרש להבחין בין שלושה מעגלי בדיקה: היזם, הפרויקט והדירה. היזם הוא הרקע הכללי, הכולל ניסיון, מוניטין, יציבות ושייכות קבוצתית. הפרויקט הוא המסגרת התכנונית והמשפטית: היתרים, ליווי, מיקום, מספר דירות, תשתיות, סביבת בנייה ולוחות זמנים. הדירה היא הנכס הספציפי: קומה, כיוון, שטח, מפרט, מרפסת, חניה, מחסן, הצמדות, מחיר ויכולת התאמה לצורכי המשפחה.

בפרויקטים של חברה ותיקה, יש לעיתים נטייה להסתמך על שם החברה בלבד. זו נקודת פתיחה טובה, אך לא תחליף לבדיקה מסודרת. גם בפרויקט של יזם מוכר יש לבדוק את החוזה, את נספחי המפרט, את תוכניות הדירה, את תוכניות הקומה, את סביבת הבניין, את הוראות התשלום, את מנגנון ההצמדה ואת הזכויות במקרה של איחור במסירה או שינוי תכנוני.

רוכשים באזורי ביקוש, ובמיוחד בצפון תל אביב, צריכים לשים לב גם להשוואה בין דירה חדשה לבין דירה קיימת. דירה חדשה מעניקה יתרונות של בניין מודרני, ממ״ד, חניה לפי תנאי הפרויקט, מערכות חדשות ותכנון עכשווי. מנגד, דירות יד שנייה עשויות להיות זמינות לאכלוס מיידי, ממוקמות בבניינים ותיקים עם סביבת מגורים מוכרת, ולעיתים מציעות שטח שונה או מחיר שונה. ההחלטה הנכונה תלויה בתקציב, במועד האכלוס הרצוי, בצורכי המשפחה וביכולת לשאת עלויות נלוות.

שאלות נפוצות

מי היא אשדר חברה לבנייה?

אשדר חברה לבנייה היא חברת מגורים מקבוצת אשטרום, שנוסדה בפברואר 1963. החברה פועלת לאורך עשרות שנים בתחום ייזום המגורים בישראל, הקימה למעלה מ-10,000 יחידות דיור, ומקדמת כיום מעל 17,500 יחידות דיור בשלבי תכנון שונים באזורי ביקוש ברחבי הארץ.

מה הקשר בין אשדר לקבוצת אשטרום?

אשדר נמצאת בשליטה מלאה של קבוצת אשטרום. קבוצת אשטרום היא קבוצה ציבורית הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב, ופועלת במגוון תחומי בנייה, תשתיות ונדל״ן. עבור רוכשי דירות, הקשר הזה מעניק רקע חשוב לגבי השייכות הארגונית של אשדר, אך אינו מחליף בדיקה פרטנית של כל פרויקט והסכם.

באילו ערים אשדר פעילה?

אשדר מקדמת עשרות פרויקטים בתל אביב, רמת גן, רמת השרון, גבעתיים, רעננה, קריית אונו וערים מרכזיות נוספות. פעילותה מתרכזת בין היתר באזורי ביקוש, בשכונות ותיקות, במתחמי מגורים חדשים ובפרויקטים של התחדשות עירונית.

מהם הפרויקטים של אשדר בנווה אביבים וברמת אביב?

בנווה אביבים וברמת אביב מקדמת אשדר כ-400 דירות בשלושה פרויקטים: אשדר איינשטיין, הכולל שלושה בנייני 8 קומות וכ-45 דירות; RECANATI RESIDENCE ברחוב רקנאטי, הכולל כ-198 דירות; ואשדר טאגור, הכולל כ-144 דירות. שלושת הפרויקטים ממוקמים במרחב מבוקש של רמת אביב וצפון תל אביב.

האם אשדר פעילה בהתחדשות עירונית?

כן. לפי הנתונים שנמסרו, אשדר פעילה בהתחדשות עירונית ב-15 השנים האחרונות. פעילות זו כוללת קידום פרויקטים במרקמים עירוניים קיימים, עבודה מול בעלי דירות, קידום תכנון, הוצאת היתרים וניהול פרויקטים מורכבים שבהם הבנייה החדשה משתלבת בסביבה ותיקה.

מה כדאי לבדוק לפני רכישת דירה בפרויקט של אשדר?

כדאי לבדוק את שלב הפרויקט, היתר הבנייה, הליווי הבנקאי, הבטוחות, הסכם המכר, תנאי התשלום, ההצמדות, המפרט, מועד המסירה, סביבת הפרויקט והעלויות הנלוות. מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין מטעם הרוכש, ולבדוק מראש את חבות מס הרכישה באמצעות מחשבון מס רכישה.

בלוק משקיעים מחו״ל

אשדר עשויה לעניין גם משקיעים ורוכשים מחו״ל הבוחנים רכישת דירה חדשה בישראל, בעיקר באזורים מבוקשים כמו תל אביב, רמת אביב, רמת גן, רעננה וערים מרכזיות נוספות. עבור משקיע מחו״ל, חברה הפועלת כחלק מקבוצה ציבורית ותיקה יכולה להיות נקודת פתיחה נוחה לבדיקת רקע, אך גם במקרה כזה יש לבצע בדיקות משפטיות, מיסויות ומימוניות מלאות בישראל לפני כל התחייבות.

רוכשים שאינם מתגוררים בישראל צריכים לשים לב לנושאים נוספים: ייפוי כוח, חתימה מרחוק, העברת כספים, חשבון בנק, מס רכישה לתושב חוץ, מימון בנקאי, ניהול הנכס לאחר מסירה, תרגום מסמכים, בחירת נציג מקומי ובדיקת התאמת הדירה למטרות הרכישה. בפרויקטים חדשים, יש לבדוק גם את מנגנון התשלומים, ההצמדות, מועדי המסירה, אפשרות להשכרת הדירה לאחר האכלוס והעלות השוטפת של החזקת הנכס.

מילות מפתח למשקיעים מחו״ל: Ashdar Ashtrom developer Israel / promoteur Ashdar Israel / застройщик Ашдар Израиль / مطور أشدار إسرائيل.

מקורות לעיון: פרסומי קבוצת אשטרום, הבורסה לניירות ערך בתל אביב.

הפרופיל שלפניכם מתמקד בחברת אזורים כיזמית ותיקה וחברה ציבורית, בתחומי הפעילות המרכזיים שלה, בפרויקטים ובשכונות בולטים שהקימה או קידמה, ובפעילותה בצפון תל אביב וברחוב איינשטיין ברמת אביב. הקישור בין היזם לבין אזורי הפעילות חשוב במיוחד לרוכשים, למשפרי דיור, למשקיעים ולתושבים קיימים, משום שהוא מאפשר להבין לא רק את הדירה הבודדת, אלא גם את ההקשר העירוני, התכנוני והמסחרי הרחב יותר.

אודות החברה והקמתה

אזורים הוקמה באפריל 1964 בידי שיכון ופיתוח והכשרת הישוב. כבר מראשיתה פעלה החברה בתחום ייזום המגורים, מתוך תפיסה של פיתוח שכונות, הרחבת היצע הדיור והקמת פרויקטים בקנה מידה משמעותי. במשך השנים הפכה החברה לאחד השמות המזוהים ביותר עם בנייה למגורים בישראל, והשם אזורים עצמו נטמע בשמות של שכונות, מתחמים ופרויקטים שהוקמו ברחבי הארץ.

כיום אזורים היא חברה ציבורית הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב. מעמד זה מעניק לה מסגרת תאגידית מוסדרת, חשיפה לציבור המשקיעים וחובת דיווח לפי כללי שוק ההון. עבור רוכש דירה, העובדה שמדובר ביזם ציבורי ותיק יכולה להיות נקודת מוצא לבחינה מסודרת של החברה, של פעילותה, של פרויקטים שהיא מקדמת ושל מסמכים פומביים הזמינים לציבור.

לאורך השנים עברה החברה ידיים בין בעלי שליטה שונים, אך המשיכה לפעול כחברה יזמית גדולה בתחום המגורים. הרציפות התפעולית, הניסיון המצטבר והפריסה הארצית יצרו לאזורים זהות של חברה ותיקה, הפועלת גם בשכונות חדשות וגם במרקמים עירוניים קיימים. בניגוד ליזם מקומי הפועל בפרויקט יחיד, אזורים מזוהה עם פעילות רב-שכבתית: קרקעות, תכנון, מימון, בנייה, שיווק, מכירת דירות, קשר עם רשויות ותיאום בין גורמים מקצועיים רבים.

הפרויקטים של החברה כוללים שכונות מגורים חדשות, מגדלים, מתחמי מגורים משולבי פיתוח סביבתי, פרויקטים בעלי אופי קהילתי, וכן מתחמי התחדשות עירונית שבהם נדרש שילוב בין תכנון חדש לבין טיפול בדיירים קיימים. בכך משתקפת התפתחות רחבה יותר של שוק המגורים בישראל: מעבר מבנייה על קרקעות פנויות בלבד אל תכנון מורכב בתוך הערים, בעיקר באזורי ביקוש.

היקף ונתונים

אזורים פועלת כ-60 שנה בענף הייזום והבנייה למגורים בישראל. בתקופה זו הקימה החברה עשרות אלפי יחידות דיור ושכונות שלמות, והיא ממשיכה לפעול כגוף יזמי משמעותי בפריסה ארצית. הנתונים המרכזיים של החברה מצביעים על שילוב בין ותק, פעילות ציבורית, ניסיון בבנייה למגורים והתחדשות עירונית.

המספרים אינם עומדים לבדם. הוותק של החברה, השיוך לשוק ההון, הפרויקטים שהוקמו והפעילות במתחמים עירוניים מבוקשים יוצרים יחד פרופיל של יזם בעל נוכחות רחבה. כאשר בוחנים פרויקט של אזורים, רצוי להתייחס גם למיקום, לתכנון, למפרט, ללוחות הזמנים, למסמכי המכר ולסביבת הפרויקט, ולא רק לזהות היזם.

תחומי פעילות

תחומי הפעילות של אזורים משקפים את שרשרת הערך המלאה של ייזום מגורים. החברה עוסקת ברכישת קרקעות, קידום תכנון, בנייה, שיווק ומכירה של פרויקטים למגורים. לצד פעילות זו, היא פעילה גם בהתחדשות עירונית, תחום שבו נדרש שילוב בין יכולות יזמיות, משפטיות, תכנוניות וחברתיות.

רכישת קרקעות היא השלב הראשון בבניית מלאי עתידי של פרויקטים. בשלב זה נבחנים מיקום הקרקע, זכויות הבנייה, ייעודי הקרקע, סביבת התחבורה, קרבה למוקדי תעסוקה, מוסדות חינוך, שטחים פתוחים ומסחר. עבור חברה יזמית גדולה, ניהול מלאי קרקעות הוא בסיס לפעילות ארוכת טווח.

בשלב הייזום והתכנון החברה פועלת מול אדריכלים, יועצים, רשויות מקומיות, מוסדות תכנון, גורמי תשתית וגורמים פיננסיים. תהליך זה כולל תכנון דירות, קומות, חניונים, שטחים משותפים, פיתוח סביבתי, מעברים ציבוריים ולעיתים גם שטחי מסחר או שימושים משלימים. בפרויקטים גדולים, התכנון אינו מתמצה בבניין אחד, אלא כולל יצירת סביבת מגורים שלמה.

בשלב הבנייה, היזם נדרש לנהל לוחות זמנים, קבלנים, תקציבים, בקרת איכות ותיאום בין מערכות רבות. בפרויקטים למגורים נבחנים גם מפרט הדירה, מערכות הבניין, חניה, מחסנים, מרפסות, לובי, מעליות, מערכות בטיחות ופיתוח סביבתי. בפרויקטים של התחדשות עירונית מתווספת לכך עבודה מול בעלי דירות קיימים, הסכמי פינוי, ליווי דיירים ותכנון מעבר מן הבניין הישן למתחם החדש.

פרויקטים ושכונות בולטים

במהלך שנות פעילותה הקימה אזורים עשרות אלפי יחידות דיור ושכונות שלמות. בין הפרויקטים והשכונות הבולטים המזוהים עם החברה ניתן למנות את אזורים רחובות החדשה, מגדלי נאמן, אזורי חן, אזורים מוצא עילית והרצליה הילס. כל אחד מן הפרויקטים הללו משקף היבט אחר בפעילות החברה: בניית שכונה, הקמת מגדלי מגורים, פיתוח אזור יוקרתי, חיבור לטבע ולנוף או יצירת מתחם מגורים חדש באזור ביקוש.

אזורים רחובות החדשה מייצגת פעילות רחבת היקף של פיתוח שכונתי. בפרויקטים מסוג זה היזם אינו בונה רק בניין, אלא משתתף ביצירת סביבת מגורים הכוללת רחובות, בנייני מגורים, שטחים ציבוריים, מוסדות סמוכים ושירותים שכונתיים. עבור רוכש דירה, המשמעות היא בחינה של שכונה שלמה ולא רק של כתובת ספציפית.

מגדלי נאמן ואזורי חן משקפים את פעילות החברה באזורי ביקוש במטרופולין תל אביב. בפרויקטים כאלה יש משקל רב למיקום, לאיכות התכנון, לגובה הבנייה, לקרבה לצירי תחבורה ולערכי מגורים אורבניים. אזורים מוצא עילית מדגיש את החיבור בין מגורים לבין סביבת נוף ואופי יישובי שונה, בעוד הרצליה הילס, פרויקט עטור פרסים, מדגים תכנון מתחמי מודרני במיקום מרכזי בהרצליה.

הפרויקטים הבולטים של אזורים מספקים נקודת מבט רחבה על התפתחות החברה: משכונות חדשות ועד התחדשות עירונית, ממגדלים ועד מתחמים, מאזורי ביקוש בגוש דן ועד אזורים בעלי אופי נופי או פרברי יותר. בפרופיל אנציקלופדי של יזם, פרויקטים אלה הם אבני דרך המאפשרות לקורא להבין את סגנון הפעילות, היקף הניסיון והקשר בין החברה לבין התפתחות שוק המגורים בישראל.

פעילות בצפון תל אביב וברחוב איינשטיין

אחד ממוקדי הפעילות המשמעותיים של אזורים בתל אביב נמצא ברחוב איינשטיין שבשכונת רמת אביב. רחוב איינשטיין הוא ציר עירוני מרכזי בצפון העיר, המחבר בין שכונות ותיקות, מוקדי מסחר, מוסדות חינוך, אוניברסיטת תל אביב, קניון רמת אביב, צירי תחבורה וסביבת מגורים מבוקשת. פעילות של יזם ותיק ברחוב כזה אינה רק פרויקט נקודתי, אלא חלק מתהליך רחב של חידוש מרקם מגורים קיים.

צפון תל אביב בכלל, ורמת אביב בפרט, מאופיינים בביקוש גבוה למגורים, במלאי מוגבל של קרקעות פנויות ובחשיבות גוברת של התחדשות עירונית. לכן, פעילות של חברה כמו אזורים ברחוב איינשטיין משתלבת במגמה טבעית של חידוש בניינים ותיקים, שיפור תשתיות בנייה, הוספת יחידות דיור חדשות ושדרוג סביבת המגורים. לקריאה רחבה על האזור ניתן לעבור גם לעמוד צפון תל אביב, המאגד שכונות, פרויקטים ומגמות מחירים באזור.

הפרויקטים של אזורים ברחוב איינשטיין כוללים את איינשטיין 19 ואת מתחם איינשטיין 29 עד 39. מדובר בפרויקטים של פינוי בינוי, שבהם נדרש תכנון מחדש של מגרשים קיימים, התקשרות עם בעלי דירות, קידום תכנון מול הרשויות, תיאום מקצועי ובסופו של התהליך הקמת בנייני מגורים חדשים במקום בניינים ותיקים. פעילות מסוג זה מתאימה במיוחד לחברה בעלת ניסיון, משום שהיא דורשת יכולת ארגון, תיאום, ליווי דיירים והבנת ההיבט העירוני.

התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא אחד התחומים המרכזיים שבהם אזורים פועלת בשנים האחרונות. תחום זה כולל חידוש בניינים ותיקים, קידום מתחמי פינוי בינוי, תכנון מחדש של סביבת מגורים קיימת והוספת דירות חדשות באזורים שבהם הקרקע הפנויה מוגבלת. עבור ערים מבוקשות, ובעיקר באזורי ביקוש כמו תל אביב, התחדשות עירונית הפכה לכלי מרכזי להגדלת היצע הדיור ולשיפור איכות הבנייה.

בפרויקט פינוי בינוי, בעלי הדירות הקיימים מתקשרים עם יזם, הבניינים הישנים מפונים ונהרסים, ובמקומם נבנים בניינים חדשים על בסיס תכנון עדכני. הדיירים הקיימים מקבלים דירות חדשות בהתאם להסכמים, והיזם משווק דירות נוספות לציבור הרחב. המודל יוצר מפגש בין אינטרסים עירוניים, תכנוניים, קהילתיים ומסחריים, ולכן נדרש בו ניהול מקצועי ומסודר.

ההתחדשות העירונית דורשת עבודה מול בעלי דירות רבים, עורכי דין, שמאים, מפקחים, אדריכלים, יועצי תנועה, יועצי סביבה, בנקים מלווים ורשויות מקומיות. חברה ותיקה יכולה להביא לתהליך ניסיון מצטבר, מערכות ניהול, היכרות עם הליכי תכנון ויכולת לנהל תהליך ארוך טווח. עבור בעלי דירות קיימים, זהו תהליך בעל משמעות גדולה משום שהוא נוגע לבית המגורים, לסביבת החיים ולזכויות הקנייניות שלהם.

רוכשי דירות חדשות בפרויקטים של התחדשות עירונית צריכים לבחון את הפרויקט מכמה זוויות: שלב התכנון, היתר הבנייה, ליווי בנקאי או פיננסי, ערבויות, מפרט טכני, לוחות זמנים, סביבת הבנייה והסכם המכר. במקרים רבים מומלץ להסתייע ב-עורך דין מקרקעין כדי להבין את מסמכי המכר, את ההתחייבויות, את הבטוחות ואת הזכויות הצמודות לדירה.

מה חשוב לרוכש לדעת על יזם ציבורי ותיק

בחירת דירה אינה מתחילה ונגמרת במיקום ובמחיר. זהות היזם היא אחד הנתונים המרכזיים שהרוכש בוחן, לצד התכנון, המפרט, המסמכים המשפטיים, לוחות הזמנים והסביבה העירונית. כאשר מדובר ביזם ציבורי ותיק כמו אזורים, הרוכש יכול לבחון את החברה גם דרך פעילותה לאורך השנים וגם דרך המידע הפומבי הנוגע לחברה ציבורית.

חברה ציבורית פועלת במסגרת כללי דיווח לשוק ההון. המשמעות עבור הקורא היא שקיימת אפשרות לעיין בפרסומים רשמיים של החברה ובמידע המתפרסם לציבור. אין בכך תחליף לבדיקה פרטנית של פרויקט, אך זהו רובד נוסף של שקיפות. רוכש דירה יכול לשלב בין בדיקת החברה, בדיקת הפרויקט, בדיקת ההסכם ובדיקה של סביבת המגורים.

בעת בחינת דירה בפרויקט של יזם ותיק, כדאי לבדוק מהו שלב הפרויקט: האם מדובר בשלב תכנון, היתר, שיווק מוקדם, בנייה פעילה או אכלוס קרוב. לכל שלב יש משמעות אחרת מבחינת ודאות, מחיר, לוחות זמנים ותנאי תשלום. בפרויקטים על הנייר, הרוכש בוחן בעיקר מסמכים, תוכניות ובטוחות; בפרויקטים בבנייה ניתן לבחון גם את קצב ההתקדמות בשטח; בפרויקטים לקראת מסירה ניתן להתרשם מן הבניין, מן הסביבה ומאיכות הביצוע.

נושא נוסף הוא מס רכישה. כל רוכש דירה צריך לבדוק את חבות המס לפי מצבו האישי: דירה יחידה, דירה נוספת, תושב ישראל, משקיע או רוכש מחו״ל. לצורך הערכה ראשונית ניתן להשתמש ב-מחשבון מס רכישה, ולאחר מכן לוודא את הנתונים מול יועץ מס או עורך דין מתאים. מס הרכישה עשוי להשפיע על עלות העסקה הכוללת ולכן יש לכלול אותו כבר בשלב התכנון הכלכלי.

טבלת אבני דרך

ההיסטוריה של אזורים נמשכת משנות ה-60 ועד פעילות עכשווית בפרויקטים גדולים ובהתחדשות עירונית. אבני הדרך של החברה מצביעות על מעבר מבנייה רחבה של שכונות מגורים אל פעילות משולבת הכוללת פרויקטים עירוניים, מגדלים והתחדשות במרכזי ביקוש.

אזורים בתוך מפת היזמים של נדל״ן חכם

באנציקלופדיית נדל״ן חכם, עמוד יזם אינו עומד לבד. הוא מתחבר לעמודי פרויקטים, שכונות, רחובות, מושגים וכלים צרכניים. כך ניתן לקרוא על אזורים כעל חברה, לעבור לפרויקט ספציפי ברחוב איינשטיין, להרחיב לעמוד רמת אביב, להשוות לצפון תל אביב, ולבדוק היבטים משפטיים ופיננסיים בעמודים ייעודיים.

המבנה המקושר חשוב במיוחד משום ששוק המגורים בנוי משכבות. יש את היזם, יש את הפרויקט, יש את השכונה, יש את העיר, יש את הדין החל על רכישת דירה, ויש את העלויות הנלוות. רוכש שמסתכל רק על שם הפרויקט עלול להחמיץ את ההקשר הרחב. רוכש שבוחן גם את היזם, גם את הסביבה, גם את המסמכים וגם את המיסוי, מקבל תמונה מלאה יותר.

אזורים מתאימה למבנה אנציקלופדי כזה משום שהיא פועלת לאורך שנים, בפרויקטים רבים ובאזורים שונים. עמוד החברה יכול לקשר אל שכונות כמו רמת אביב וצפון תל אביב, אל פרויקטים ספציפיים ברחוב איינשטיין, ואל מדריכים מקצועיים כמו עורך דין מקרקעין ומחשבון מס רכישה. כך נוצרת רשת תוכן שמשרתת את הקורא בכל שלבי קבלת ההחלטות.

שאלות נפוצות

מתי הוקמה חברת אזורים?

חברת אזורים הוקמה באפריל 1964 בידי שיכון ופיתוח והכשרת הישוב. מאז פועלת החברה בענף הייזום והבנייה למגורים בישראל במשך כ-60 שנה.

האם אזורים היא חברה ציבורית?

כן. אזורים היא חברה ציבורית הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב. מעמד זה מציב אותה במסגרת של חברה מדווחת, עם פרסומים פומביים וכללי פעילות של שוק ההון.

באילו תחומים פועלת אזורים?

אזורים פועלת ברכישת קרקעות, ייזום, תכנון, בנייה, שיווק ומכירה של פרויקטים למגורים. נוסף על כך, החברה פעילה בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות פרויקטים של פינוי בינוי.

אילו פרויקטים ושכונות מזוהים עם אזורים?

בין הפרויקטים והשכונות הבולטים המזוהים עם החברה ניתן למנות את אזורים רחובות החדשה, מגדלי נאמן, אזורי חן, אזורים מוצא עילית והרצליה הילס. החברה הקימה לאורך השנים עשרות אלפי יחידות דיור ושכונות שלמות.

מהי הפעילות של אזורים בצפון תל אביב?

בצפון תל אביב אזורים פעילה ברחוב איינשטיין ברמת אביב, בפרויקטים של פינוי בינוי, ובהם איינשטיין 19 ואיינשטיין 29 עד 39. פעילות זו משתלבת במגמת ההתחדשות העירונית של רמת אביב ושל צפון תל אביב.

מה כדאי לבדוק לפני רכישת דירה בפרויקט של יזם ותיק?

לפני רכישת דירה יש לבדוק את שלב הפרויקט, היתר הבנייה, הסכם המכר, המפרט, הבטוחות, תנאי התשלום, עלויות נלוות, מס רכישה וסביבת המגורים. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מטעם הרוכש, לרבות עורך דין מקרקעין, כדי לוודא שההתחייבות מתאימה לצורכי הרוכש ולמצבו המשפטי והכלכלי.

משקיעים מחו״ל

אזורים מוכרת גם לקוראים שאינם מתגוררים בישראל, במיוחד בקרב משקיעים, משפחות יהודיות, תושבי חוץ ורוכשים המחפשים דירה בישראל באזורי ביקוש. עבור משקיע מחו״ל, שם היזם הוא רק חלק מן התמונה. יש לבחון גם את מיקום הפרויקט, סוג הדירה, שלב התכנון או הבנייה, מנגנון התשלום, מס רכישה לתושב חוץ, ניהול הדירה לאחר הרכישה והיבטים משפטיים של ייפוי כוח, חתימה מרחוק והעברת כספים.

בפרויקטים של יזם ציבורי ותיק, רוכש מחו״ל יכול להיעזר במידע פומבי על החברה, אך עליו לבצע בדיקה פרטנית של כל עסקה. בישראל קיימים כללים ייחודיים לעסקאות נדל״ן, לרבות מס רכישה, רישום זכויות, ערבויות לפי דין, הצמדות ותשלומים נלווים. לכן, גם רוכש מנוסה ממדינה אחרת צריך להתאים את הבדיקה לשוק הישראלי.

מילות מפתח למשקיעים מחו״ל: Azorim developer Israel / promoteur Azorim Israel / застройщик Азорим Израиль / مطور أزوريم إسرائيل.

מקורות לעיון: פרסומי החברה, הבורסה לניירות ערך בתל אביב.

קבוצת חג׳ג׳ מזוהה במיוחד עם מיקומי פריים בתל אביב, בצפון העיר, באזורי תעסוקה ובמרחבים עירוניים הנמצאים בתהליכי שינוי. בין הפרויקטים הבולטים המזוהים עם הקבוצה ניתן למנות את מגדל שד״ל, הידוע גם בשם Meier on Rothschild, מגדלי הארבעה, מגדלי הצעירים בארלוזורוב, צוקי ארסוף Panoramic, Port TLV, EINSTEIN TOWER ברחוב איינשטיין ופרויקט FIRST במתחם שדה דב.

החברה הפכה לציבורית בשנת 2010, לאחר שמכרה מעל 3,000 דירות, והיא פועלת בפורטפוליו רחב של מעל 45 פרויקטים. הנתונים הללו מציבים את קבוצת חג׳ג׳ כאחד השחקנים המוכרים בשוק הייזום העירוני בישראל, בדגש על תל אביב וגוש דן. לצד הפעילות היזמית, הקבוצה פועלת גם במודלים מורכבים יותר, ובהם קבוצות רכישה והתחדשות עירונית, שבהם נדרשת יכולת ניהולית, משפטית, תכנונית ופיננסית גבוהה.

מטרת פרופיל זה היא לתת תמונת עומק מסודרת, עובדתית וחיובית על הקבוצה: רקע, מייסדים, תחומי פעילות, פרויקטים מרכזיים, ציר זמן, פריסה גאוגרפית ומשמעות לרוכשים. הפרופיל אינו מחליף בדיקה אישית של עסקה, אך הוא מספק שכבת מידע רחבה המסייעת להבין את החברה ואת מקומה בשוק הנדל״ן הישראלי.

אודות הקבוצה והמייסדים

קבוצת חג׳ג׳ הוקמה בשנת 2003 על ידי האחים יצחק חג׳ג׳ ועידו חג׳ג׳. מראשית דרכה פעלה הקבוצה בתחומי ייזום, ניהול ושיווק פרויקטים, תוך התמקדות באזורים שבהם קיימת משמעות גבוהה למיקום, לתכנון ולמיצוב. פעילותה התפתחה לאורך השנים מפרויקטים נקודתיים לפורטפוליו רחב הכולל מגדלי מגורים, פרויקטי יוקרה, מתחמי עירוב שימושים, קבוצות רכישה והתחדשות עירונית.

הקמת החברה על ידי שני אחים יזמים העניקה לקבוצה זהות ניהולית ברורה, שמזוהה עם גישה יזמית פעילה, איתור הזדמנויות במיקומים מרכזיים וניהול פרויקטים בעלי נראות ציבורית גבוהה. עם השנים הפכה הקבוצה לשם מוכר במיוחד בשוק התל אביבי, הן בשל מיקומי הפרויקטים והן בשל היקפם.

בשנת 2010 הפכה החברה לציבורית ונסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב. מעבר זה סימן שלב משמעותי בהתפתחות הקבוצה, משום שחברה ציבורית פועלת בתוך מסגרת מוסדרת של דיווחים, ממשל תאגידי וחשיפה למשקיעים. מבחינת שוק הנדל״ן, חברה ציבורית בתחום הייזום נבחנת לא רק לפי פרויקט בודד, אלא גם לפי הפעילות הכוללת, מבנה הנכסים, יכולות הניהול והדיווחים התקופתיים שלה.

לאורך פעילותה מכרה הקבוצה מעל 3,000 דירות ופעלה ביותר מ-45 פרויקטים. הנתונים הללו מלמדים על ניסיון מצטבר בשיווק דירות, ניהול עסקאות, תכנון, מיתוג פרויקטים ועבודה מול קהלי יעד שונים. בשוק שבו כל פרויקט כולל רצף ארוך של שלבים, החל מאיתור הקרקע ועד אכלוס, ניסיון מצטבר הוא נתון בעל משמעות עבור רוכשים, משקיעים ובעלי זכויות.

קבוצת חג׳ג׳ פועלת בסביבה שבה היזם נדרש לנהל ממשקים רבים: בעלי קרקע, בעלי דירות, רוכשים, בנקים, עורכי דין, שמאים, אדריכלים, יועצי תנועה, יועצי סביבה, רשויות מקומיות וגופים ציבוריים. ככל שהפרויקט גדול ומרכזי יותר, כך עולה חשיבות הניסיון בניהול תהליכים מורכבים. בפרויקטים כמו מגדלי הארבעה, מגדל שד״ל, EINSTEIN TOWER ו-FIRST, הממד העירוני, התכנוני והניהולי הוא חלק בלתי נפרד מהפרויקט.

היקף ונתונים מרכזיים

היקף הפעילות של קבוצת חג׳ג׳ משתקף במספר נתוני בסיס: שנת הקמה, שנת הפיכה לחברה ציבורית, מספר הדירות שנמכרו ומספר הפרויקטים. נתונים אלה אינם מתארים לבדם את איכות הפרויקט או את התאמתו לרוכש מסוים, אך הם יוצרים נקודת פתיחה להבנת הניסיון המצטבר של החברה.

חברה שפועלת לאורך יותר משני עשורים, נסחרת בבורסה ומזוהה עם פרויקטים בולטים בתל אביב ובגוש דן, מציגה רצף פעילות משמעותי. עבור רוכש, רצף כזה מאפשר לבחון לא רק את הפרויקט הנוכחי, אלא גם את סוג הפרויקטים שהקבוצה קידמה בעבר, את האזורים שבהם היא פועלת ואת המודלים היזמיים שבהם היא מתמחה.

בהשוואה בין יזמים, רוכש מקצועי או יועץ מלווה אינו מסתפק בשם החברה. הוא בוחן את מבנה העסקה, המסמכים המשפטיים, הזכויות, המיסוי, שלב התכנון, אופי הפרויקט וההיסטוריה של היזם. עם זאת, נתוני הרקע של קבוצת חג׳ג׳ מספקים תמונה של גוף יזמי ותיק, ציבורי ובעל נוכחות מתמשכת בשוק.

ציר זמן של אבני דרך

ציר הזמן של קבוצת חג׳ג׳ מציג כמה תחנות מרכזיות בהתפתחותה: הקמה, צמיחה, הפיכה לחברה ציבורית, מכירת אלפי דירות והתרחבות לפורטפוליו רחב של פרויקטים. עבור רוכש, ציר זמן כזה מאפשר לראות את החברה בפרספקטיבה, לא רק דרך פרויקט יחיד אלא דרך רצף פעילות ממושך.

התחנות המרכזיות בציר הזמן מצביעות על התפתחות הדרגתית: מהקמה יזמית, דרך צמיחה במכירת דירות, ועד פעילות ציבורית ומבנה פרויקטים רחב. עבור מי שבוחן רכישה בפרויקט של הקבוצה, זהו רקע המאפשר למקם את העסקה בתוך ההיסטוריה הרחבה של פעילות החברה.

תחומי פעילות והתמחות

קבוצת חג׳ג׳ פועלת בכמה תחומים מרכזיים, כאשר המכנה המשותף ביניהם הוא ייזום וניהול פרויקטים במיקומי ביקוש. חלק מהפרויקטים מבוססים על ייזום ישיר, חלקם על קבוצות רכישה, וחלקם קשורים להתחדשות עירונית או לעירוב שימושים. שילוב זה יוצר לקבוצה פרופיל פעילות רחב יחסית.

תחום הייזום למגורים הוא בסיס הפעילות של הקבוצה. בפרויקט מגורים חדש, היזם נדרש לבחון את הקרקע, את המצב התכנוני, את זכויות הבנייה, את קהל היעד ואת מבנה העסקה. כאשר מדובר באזורי ביקוש כמו תל אביב, צפון העיר או מתחמי חוף, התהליך כולל גם חשיבה על מיצוב, עיצוב, חוויית מגורים ותמהיל דירות.

ניהול ושיווק פרויקטים הוא תחום משלים. לא כל פרויקט נדל״ן מסתכם בבניית דירות. יש לנהל מערכת שלמה של מסרים, חוזים, לוחות זמנים, תשלומים, התאמות רוכשים, מפרטים, בנקים מלווים וגורמי שירות. לקבוצה שפועלת לאורך שנים יש ניסיון בהובלת מערכות כאלה בהיקפים שונים.

קבוצות רכישה והתחדשות עירונית הן תחומים שבהם המורכבות גבוהה במיוחד. בקבוצת רכישה, הרוכשים מצטרפים למסגרת שבה נדרשת הבנה של ההסכמים, התקציב, זהות הגורמים המקצועיים והסיכונים התקציביים הרגילים במודל. בהתחדשות עירונית, נוסף ממד של עבודה מול בעלי זכויות קיימים, פינוי, תכנון מחודש, תיאום ציפיות וקבלת הסכמות.

מודל קבוצות הרכישה וההתחדשות העירונית

קבוצת חג׳ג׳ מזוהה גם עם פעילות במודל קבוצות רכישה. במודל זה, קבוצת רוכשים מתאגדת לצורך רכישת קרקע וקידום פרויקט, כאשר ניהול התהליך דורש תיאום בין הרוכשים, הגורמים המשפטיים, המתכננים, המלווים הפיננסיים והגורמים המבצעים. זהו מודל שונה מרכישה רגילה מקבלן, ולכן הוא דורש הבנה מוקדמת של מבנה העסקה.

בקבוצת רכישה, הרוכש אינו רק קונה דירה מוגמרת על פי מחיר סופי וקבוע מראש. הוא מצטרף למנגנון שבו העלויות, לוחות הזמנים וההתקדמות תלויים בגורמים רבים: מחיר הקרקע, עלויות תכנון, עלויות ביצוע, בחירת קבלן, מימון, היטלים, אגרות ועלויות נלוות. לכן, גם כאשר הקבוצה מנוהלת על ידי גורם מנוסה, הרוכש צריך לבדוק היטב את המסמכים ולוודא שהוא מבין את מבנה ההתחייבות.

הניסיון של יזם או מארגן בקבוצות רכישה יכול לתרום לסדר, לניהול ולתיאום בין הגורמים. בפרויקטים גדולים, שבהם מעורבים עשרות או מאות רוכשים, חשיבות הניהול עולה. התהליך מצריך מנגנונים ברורים לקבלת החלטות, דיווחים שוטפים, מעקב אחר תקציב, טיפול בשינויים ותיאום מול גורמי הביצוע.

התחדשות עירונית היא תחום נוסף שבו הקבוצה פעילה. בשונה מפרויקט על קרקע פנויה, פרויקט התחדשות עירונית מתקיים בתוך מרקם בנוי וקיים. יש בו בעלי דירות, דיירים, זכויות קיימות, מבנים ישנים, תשתיות עירוניות, דרישות תכנוניות וממשקים מול הרשות המקומית. יזם הפועל בתחום זה נדרש לנהל לא רק תכנון ובנייה, אלא גם אמון, שקיפות, הסכמות ותקשורת עם בעלי הזכויות.

עבור בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית, זהות היזם היא אחד הנתונים המרכזיים בבחינת ההתקשרות. יש לבדוק את ניסיון החברה, יכולותיה, אופי התמורות, שלבי הפרויקט, לוחות הזמנים, הביטחונות, זהות הקבלן המבצע והליווי המשפטי של בעלי הדירות. גם עבור רוכש דירה חדשה בפרויקט התחדשות, יש משמעות לשלב התכנוני, להסכמי המכר, לבטוחות ולמועדי המסירה.

בכל עסקה של קבוצת רכישה או התחדשות עירונית מומלץ לקבל ליווי עצמאי של עורך דין מקרקעין. הליווי אינו נועד להחליף את הגורמים המקצועיים של הפרויקט, אלא להגן על האינטרס האישי של הרוכש או בעל הזכויות, לבדוק את המסמכים ולהבהיר את המשמעויות המשפטיות והכספיות.

פרויקטי דגל

פרויקטי הדגל של קבוצת חג׳ג׳ משקפים את רוחב הפעילות שלה: מגדלי יוקרה במרכז תל אביב, פרויקטים באזורים חופיים, מגדלי מגורים, מתחמי עירוב שימושים ופרויקטים במתחמי פיתוח חדשים. כל פרויקט נבחן בהקשר האורבני שלו, במיקום שבו הוא נמצא ובמודל שבו הוא קודם.

מגדל שד״ל, Meier on Rothschild

מגדל שד״ל, המוכר גם בשם Meier on Rothschild, הוא אחד הפרויקטים המזוהים עם שוק היוקרה התל אביבי. הפרויקט ממוקם בפינת שד״ל ושדרות רוטשילד, בלב אחד הצירים האורבניים הבולטים בישראל. שדרות רוטשילד משלבות היסטוריה עירונית, מסחר, עסקים, תרבות, מגורים ומרחב ציבורי פעיל, ולכן פרויקט במיקום זה מקבל נוכחות מיוחדת במרקם העירוני.

המגדל כולל כ-40 קומות ומשלב דירות יוקרה, מלונאות, עסקים ומסחר. שילוב שימושים כזה מתאים למרכז עירוני צפוף ומבוקש, שבו הדירה אינה עומדת לבדה אלא מחוברת לסביבה של שירותים, תעסוקה, מסעדות, מוסדות תרבות ונגישות גבוהה. עירוב השימושים מאפשר יצירת פרויקט פעיל לאורך שעות רבות של היום, ולא רק בניין מגורים סגור ומבודד.

הפרויקט זכה באות עיצוב בשנת 2011, נתון המדגיש את מקומו בשיח האדריכלי והעיצובי של מגדלי היוקרה בתל אביב. עבור רוכשים, פרויקט כזה משקף חיבור בין מיקום מרכזי, גובה, תכנון אדריכלי ומיצוב יוקרתי. עבור אנציקלופדיית נדל״ן, מגדל שד״ל הוא דוגמה לפרויקט שבו יזם, מיקום, אדריכלות ועירוב שימושים נפגשים בנקודה עירונית אחת.

מגדלי הארבעה, H

מגדלי הארבעה, המזוהים גם עם המותג H, הם פרויקט מגורים בולט בתל אביב הכולל שני מגדלים בני 34 קומות ובהם כ-240 דירות. מיקומם ברחוב הארבעה מחבר את הפרויקט לאחד האזורים העירוניים הפעילים בעיר, סמוך למוקדי תעסוקה, מסעדות, מוסדות תרבות, צירי תחבורה ואזורי מגורים מבוקשים.

שני המגדלים יוצרים נוכחות אדריכלית גבוהה במרכז תל אביב. פרויקט מסוג זה מתאים לרוכשים המחפשים מגורים במיקום עירוני אינטנסיבי, שבו הקרבה לעבודה, לפנאי ולשירותים יומיומיים היא חלק בלתי נפרד מהערך של הדירה. המגדלים משקפים את מגמת הבנייה לגובה במרכזי הערים, שבה ניצול הקרקע נעשה באמצעות מגדלי מגורים רבי קומות במקום בנייה נמוכה ורחבה.

מבחינת פרופיל היזם, מגדלי הארבעה מדגימים יכולת לפעול בפרויקטים בעלי היקף, נראות ומורכבות עירונית. שני מגדלים, עשרות קומות וכמות דירות משמעותית דורשים ניהול תכנון, תיאום מערכות, שיווק, שירות לרוכשים ומעקב אחר שלבי ביצוע. עבור רוכשים הבוחנים פרויקטים אחרים של הקבוצה, זהו פרויקט המספק דוגמה לניסיון במגדלי מגורים בלב תל אביב.

מגדלי הצעירים בארלוזורוב

מגדלי הצעירים בארלוזורוב הם פרויקט המזוהה עם אחד הצירים התחבורתיים והעירוניים המרכזיים בתל אביב. רחוב ארלוזורוב מחבר בין אזורי מגורים, תחבורה ציבורית, צירי כניסה ויציאה מהעיר ומוקדי פעילות עירוניים. לכן, פרויקט מגורים באזור זה נשען על יתרונות של נגישות, מיקום ומרקם עירוני קיים.

הפרויקט מדגים את המיקוד של קבוצת חג׳ג׳ במיקומים שבהם קיימת משמעות גבוהה לקרבה לצירי תחבורה ולמוקדי ביקוש. מגורים באזור ארלוזורוב מתאימים לקהל עירוני מגוון: עובדים במרכז העיר, משפרי דיור, רוכשים המעוניינים בנגישות גבוהה ומשקיעים הבוחנים נכס במיקום מרכזי. אין מדובר רק בבניין, אלא בחלק ממערך עירוני רחב.

במבט אנציקלופדי, מגדלי הצעירים מסייעים להבין את התפתחות הבנייה לגובה בתל אביב ואת האופן שבו יזמים פועלים לאורך צירים מרכזיים. הקשר בין מיקום, נגישות ותמהיל דירות הוא חלק מהותי מהבנת הפרויקט. עבור קבוצת חג׳ג׳, הפרויקט משתלב בפורטפוליו של מגדלי מגורים בעלי נראות גבוהה בעיר.

צוקי ארסוף Panoramic

צוקי ארסוף Panoramic הוא פרויקט בעל אופי שונה מפרויקטים עירוניים בלב תל אביב. הוא מזוהה עם סביבת מגורים חופית, פתוחה ויוקרתית, שבה הנוף, הקרבה לים והפיתוח הסביבתי הם חלק מרכזי מחוויית המגורים. הפרויקט כולל מרפסות רחבות אל הים, גינות ופיתוח סביבתי ירוק.

המרפסות הרחבות אל הים הן מאפיין תכנוני חשוב בפרויקטים מסוג זה. הן מחברות בין פנים הדירה לבין הסביבה הטבעית, ומעניקות משקל גבוה לנוף, לאור, לאוויר ולתחושת מרחב. כאשר פרויקט מתוכנן סביב נוף פתוח, התכנון האדריכלי נדרש להתייחס לכיווני אוויר, פרטיות, שטחי חוץ והקשר בין הבניינים לבין הפיתוח הסביבתי.

הגינות והפיתוח הירוק משלימים את המאפיין החופי. בפרויקטים יוקרתיים מחוץ למרכז העיר הצפוף, שטחי החוץ מקבלים חשיבות גבוהה. הם משפיעים על איכות החיים, על תחושת הפרטיות ועל אופי הקהילה. עבור קבוצת חג׳ג׳, צוקי ארסוף Panoramic מציג פעילות בפרויקט מגורים שבו הדגש אינו רק עירוניות וצפיפות, אלא גם סביבה פתוחה, נוף ויוקרה שקטה.

Port TLV

Port TLV הוא פרויקט המזוהה עם אזור נמל תל אביב והמרחב החופי של העיר. נמל תל אביב הוא אחד האזורים המבוקשים והפעילים בעיר, עם שילוב של בילוי, מסחר, חוף, טיילת, מסעדות ומוקדי תרבות. פרויקט במיקום כזה נהנה מסביבה עירונית עשירה ומקרבה נדירה לים.

המאפיין המרכזי של פרויקט באזור Port TLV הוא החיבור בין מגורים או שימושים עירוניים לבין מרחב פנאי חופי. בניגוד לפרויקט מגורים רגיל בשכונה פנימית, פרויקט בסמוך לנמל תל אביב מתקיים בתוך מרחב ציבורי פעיל במיוחד, שבו תנועת אנשים, מסחר, תיירות ופנאי הם חלק מהיומיום.

עבור קבוצת חג׳ג׳, Port TLV משתלב במיקוד במיקומי פריים בעלי ערך עירוני גבוה. סביבת הנמל מייצרת ביקוש מצד קהלים שונים: רוכשי יוקרה, תושבי חוץ, משפרי דיור ומשקיעים המחפשים נכס באזור בעל זהות חזקה. מבחינת אנציקלופדיית נדל״ן, הפרויקט הוא חוליה המחברת בין נדל״ן, חוף, מסחר, תיירות ואיכות חיים עירונית.

EINSTEIN TOWER ברחוב איינשטיין

EINSTEIN TOWER הוא פרויקט משמעותי ברחוב איינשטיין ברמת אביב, הכולל כ-515 דירות ומגדלים עד 30 קומות. רחוב איינשטיין הוא אחד הצירים המרכזיים בצפון תל אביב, והוא מחבר בין רמת אביב, אוניברסיטת תל אביב, קניון רמת אביב, צירי תנועה חשובים ומתחמי מגורים ותיקים.

הפרויקט משקף את מגמת ההתחדשות העירונית והבנייה לגובה באזורים ותיקים ומבוקשים. במקום שבו קיימים בניינים ישנים, תשתיות קיימות ומיקום חזק, פרויקט חדש מאפשר תוספת דירות, שדרוג סביבת המגורים, בנייה מודרנית ותכנון המתאים לצרכים עכשוויים. בהיקף של כ-515 דירות, מדובר בפרויקט בעל השפעה רחבה על סביבתו ולא רק על רוכשי הדירות בו.

רמת אביב וצפון תל אביב הם אזורים מבוססים, ירוקים ומבוקשים, עם קרבה לים, לפארק הירקון, לאוניברסיטת תל אביב ולמוקדי מסחר ושירותים. לכן, פרויקט חדש ברחוב איינשטיין מתחבר לשוק שבו הביקוש נשען על איכות חיים, נגישות, מוסדות חינוך, שירותים עירוניים וזהות שכונתית חזקה. לקריאה אזורית רחבה יותר ניתן לעבור לעמוד צפון תל אביב.

עבור רוכש, EINSTEIN TOWER מחייב בדיקה של כמה שכבות: שלב התכנון והביצוע, זהות היזם, תנאי ההסכם, המפרט, הביטחונות, לוחות הזמנים, עלויות נלוות ומיסוי. בפרויקט גדול באזור ביקוש, גם בחירת הדירה בתוך הפרויקט משמעותית: קומה, כיוון, נוף, קרבה לצירים, שטחי שירות, חניה ומחסן.

FIRST במתחם שדה דב

פרויקט FIRST במתחם שדה דב מחבר את קבוצת חג׳ג׳ לאחד ממתחמי הפיתוח המשמעותיים ביותר בצפון תל אביב. מתחם שדה דב הוא רובע עירוני חדש ומתוכנן, הצפוי לכלול מגורים, מסחר, שטחים ציבוריים, שטחים ירוקים, מוסדות ציבור, צירי תחבורה וקירבה לחוף הים. זהו אזור שבו התכנון העתידי הוא חלק בלתי נפרד מהשיקול של הרוכש.

רובע שדה דב שונה משכונה ותיקה שבה כל הסביבה כבר קיימת ופועלת. הוא נבנה בהדרגה, ולכן רכישה בפרויקט במתחם כזה מחייבת הסתכלות על התכנון הכולל, שלבי הפיתוח, המיקום המדויק בתוך הרובע, הקרבה לפארקים, לחוף, לצירי תחבורה ולשטחי מסחר. פרויקט FIRST ממוקם בתוך הקשר רחב יותר של יצירת רובע חדש בצפון העיר.

עבור קבוצת חג׳ג׳, FIRST הוא חלק מהמשך הפעילות במיקומי פריים תל אביביים, הפעם במתחם חדש ולא רק במרקם ותיק. עבור רוכשים, הפרויקט מעלה שאלות אופייניות לרכישה באזור מתפתח: מהו שלב ההתקדמות, אילו תשתיות קיימות כבר, מה צפוי להיבנות סביב, כיצד יתפתחו השירותים העירוניים ומהי ההשפעה של לוחות הזמנים על איכות החיים בשנים הראשונות.

מי שבוחן את הפרויקט צריך לקרוא אותו כחלק מרובע שדה דב כולו. לקריאה אזורית רחבה יותר ניתן לעבור לעמוד רובע שדה דב, שבו נבחנים המתחמים, התכנון, הפארקים, התחבורה והפיתוח העירוני העתידי.

הפריסה הגאוגרפית בתל אביב ובגוש דן

הפריסה הגאוגרפית של קבוצת חג׳ג׳ מבוססת על פעילות במרכזי ביקוש, בעיקר בתל אביב ובגוש דן. בחירת מיקום היא מרכיב יסודי בכל פרויקט נדל״ן, ובמקרה של הקבוצה ניתן לראות דגש עקבי על אזורים בעלי נראות גבוהה, ביקוש יציב, קרבה לתעסוקה או חוף, ונגישות לשירותים עירוניים.

בתל אביב, הפרויקטים של הקבוצה משתרעים על פני מוקדים שונים: שדרות רוטשילד, רחוב הארבעה, ארלוזורוב, אזור הנמל, רמת אביב ושדה דב. כל אחד מהאזורים הללו מייצג סוג אחר של ביקוש. רוטשילד מייצגת עירוב של עסקים, תרבות ומגורי יוקרה. רחוב הארבעה מחבר בין מגורים למוקדי תעסוקה ופנאי. ארלוזורוב מייצג נגישות ותחבורה. אזור הנמל מייצג חוף, בילוי ותיירות. רמת אביב מייצגת צפון תל אביב מבוסס. שדה דב מייצג רובע חדש ומתוכנן.

בגוש דן, פעילות יזמית במיקומי ביקוש נשענת על מגמות רחבות: ביקוש למגורים ליד מוקדי תעסוקה, העדפה לנגישות תחבורתית, מחסור בקרקע פנויה, מעבר לבנייה לגובה, והתחדשות של מרקמים ותיקים. יזם הפועל באזורים אלה נדרש לדעת לעבוד בסביבה עירונית צפופה, תחרותית ומורכבת.

המשמעות לרוכש היא שכל פרויקט צריך להיבחן לא רק לפי שם היזם, אלא גם לפי המיקום הספציפי. דירה במגדל במרכז תל אביב שונה מדירה בפרויקט חופי, ודירה ברובע חדש כמו שדה דב שונה מדירה בפרויקט התחדשות ברחוב ותיק. הפריסה הרחבה של קבוצת חג׳ג׳ מאפשרת לראות כיצד החברה פועלת בסוגים שונים של סביבות עירוניות.

בתוך אתר נדל״ן חכם, הפריסה הגאוגרפית מאפשרת ליצור קישור טבעי בין עמודי יזמים, פרויקטים, רחובות ושכונות. מי שקורא על פרויקט EINSTEIN TOWER יכול להעמיק בעמוד רחוב איינשטיין. מי שקורא על FIRST יכול להמשיך לרובע שדה דב. מי שבוחן פרויקטים בצפון העיר יכול לעבור לעמוד צפון תל אביב. כך נבנית אנציקלופדיה שבה כל פרויקט אינו עומד לבדו, אלא כחלק ממפה נדל״נית רחבה.

מה המשמעות לרוכש של יזם ציבורי ותיק ומנוסה

רכישת דירה בפרויקט חדש היא אחת העסקאות הגדולות ביותר של משק בית, ולכן זהות היזם היא נתון מהותי. כאשר מדובר ביזם ציבורי ותיק ומנוסה, הרוכש מקבל אפשרות לבחון שכבות מידע רחבות יותר: היסטוריית פעילות, דיווחים ציבוריים, פרויקטים קודמים, תחומי התמחות, היקפי פעילות ומוקדי פעילות.

חברה ציבורית פועלת במסגרת כללים של שוק ההון. היא נדרשת לדיווחים, לממשל תאגידי ולפעילות שקופה יחסית ביחס לחברה פרטית. עבור רוכש, הדבר אינו מחליף בדיקה משפטית של ההסכם, אך הוא מוסיף מקור מידע נוסף על החברה. ניתן לבחון פרסומים רשמיים, דוחות, הודעות ומידע ציבורי, לצד חומרי הפרויקט עצמו.

ניסיון של מעל שני עשורים ומכירת מעל 3,000 דירות מלמדים על פעילות מצטברת בשוק. מבחינת הרוכש, ניסיון כזה יכול לבוא לידי ביטוי בהיכרות עם תהליכי תכנון, עם שיווק דירות, עם ניהול קהלי רוכשים ועם עבודה מול גורמים מקצועיים. בפרויקט גדול, הניסיון הניהולי חשוב לא פחות מהתכנון האדריכלי.

עם זאת, גם בפרויקט של יזם ותיק, הרוכש צריך לבצע בדיקות פרטניות. יש לבדוק את חוזה המכר, את המפרט הטכני, את הבטוחות, את מועדי המסירה, את מנגנון התשלומים, את הצמדות המחיר, את החניה, את המחסן, את זכויות הרישום, את עלויות האחזקה ואת מס הרכישה. כלי כמו מחשבון מס רכישה יכול לסייע בהערכה ראשונית של חבות המס, אך בעסקה מורכבת יש מקום לבדיקה מקצועית.

יזם ותיק ומנוסה יכול לספק לרוכש תחושת סדר ורקע, אך עסקת מקרקעין תמיד נבחנת לפי המסמכים המחייבים. לכן ההמלצה המעשית היא לשלב בין בדיקת היזם לבין בדיקת העסקה עצמה. הרוכש צריך לשאול מה נבנה, איפה נבנה, באיזה שלב הפרויקט נמצא, מה כולל ההסכם, אילו בטוחות ניתנות, ומהן ההתחייבויות הכספיות לאורך הדרך.

בפרויקט מסוג קבוצת רכישה, המשמעות של יזם או מארגן מנוסה שונה מעט מרכישה רגילה. יש לבחון את מבנה הקבוצה, תקנון, הסכמי שיתוף, אומדן עלויות, מנגנוני קבלת החלטות, ליווי פיננסי ומעמד הקרקע. בפרויקט התחדשות עירונית יש לבחון את שלב ההסכמות, סטטוס התכנון, התמורות, לוחות הזמנים וההגנות לבעלי הדירות. בכל המקרים, ליווי עצמאי של עורך דין המתמחה במקרקעין הוא חלק מהבדיקה הסבירה של העסקה.

בדיקות שרוכש יכול לבצע לפני חתימה

רוכש הבוחן דירה בפרויקט של קבוצת חג׳ג׳, או בכל פרויקט של יזם אחר, יכול לגשת לבדיקה בצורה מסודרת. ראשית, יש להפריד בין בדיקת היזם לבין בדיקת הפרויקט. בדיקת היזם כוללת ניסיון, פרויקטים קודמים, מבנה חברה ופעילות ציבורית. בדיקת הפרויקט כוללת את המיקום, הזכויות, התכנון, ההסכם, המפרט, המחיר והעלויות הנלוות.

• בדיקת זהות היזם, שנות פעילות, פרויקטים בולטים ותחומי התמחות.
• בדיקת מיקום הפרויקט, סביבת המגורים, תחבורה, מוסדות ציבור, מסחר ושטחים פתוחים.
• בדיקת שלב התכנון, היתר, ביצוע, לוחות זמנים ומועדי מסירה.
• בדיקת חוזה המכר או מסמכי ההצטרפות לקבוצת רכישה.
• בדיקת בטוחות, ערבויות, ליווי בנקאי או מנגנוני הגנה אחרים לפי סוג העסקה.
• בדיקת מפרט טכני, חניה, מחסן, שטחים משותפים ועלויות אחזקה.
• בדיקת מס רכישה, הוצאות נלוות, הצמדות ותזרים תשלומים.
• קבלת ייעוץ עצמאי של עורך דין מקרקעין לפני חתימה.

בדיקה זו אינה פוגעת באמון ביזם, אלא יוצרת תהליך רכישה מקצועי יותר. גם בפרויקטים איכותיים, רוכשים שונים נמצאים במצבים שונים: דירה יחידה, דירה להשקעה, תושב חוץ, משפר דיור, רוכש בקבוצת רכישה או בעל דירה בפרויקט התחדשות עירונית. לכל אחד מהם יש שיקולים משפטיים, פיננסיים ומיסויים שונים.

משקיעים מחו״ל ורוכשים בינלאומיים

קבוצת חג׳ג׳ מוכרת גם בקרב רוכשים ומשקיעים מחו״ל המתעניינים בשוק הדירות בתל אביב, במיוחד בפרויקטים במיקומי פריים, מגדלי יוקרה, פרויקטים סמוכים לים ומתחמי פיתוח חדשים. תל אביב נחשבת עיר בעלת ביקוש בינלאומי, ורוכשים זרים בוחנים בה לעיתים דירות למגורים עתידיים, דירות לילדים, נכסי יוקרה או נכסים במרכזי ביקוש.

עבור רוכש שאינו מתגורר בישראל, תהליך הרכישה כולל שכבות נוספות: תרגום מסמכים, הבנת מס הרכישה, העברת כספים מחו״ל, חתימה מרחוק, ייפוי כוח נוטריוני, בדיקת זכויות, תיאום מול הבנק ולעיתים גם ניהול הנכס לאחר הרכישה. לכן יש חשיבות לבניית צוות מקצועי מקומי הכולל עורך דין, יועץ מס או רואה חשבון לפי הצורך, ונציג מטעם הרוכש כאשר הוא אינו נמצא בישראל.

בפרויקטים גדולים בתל אביב, משקיע זר צריך לבחון לא רק את שם היזם, אלא גם את מיקום הפרויקט, תמהיל הדירות, עלויות האחזקה, שלב הבנייה, אפשרויות מימון, מיסוי בישראל ומדיניות השימוש בנכס. בפרויקטים חדשים, יש לשים לב ללוחות התשלום, להצמדות, למועדי המסירה ולשאלה כיצד ינוהל הנכס בתקופה שבה הרוכש אינו בישראל.

מילות מפתח בינלאומיות: Hagag Group developer Tel Aviv / promoteur Hagag Tel Aviv / застройщик Хагаг Тель-Авив / مطور حجاج تل أبيب

שאלות נפוצות

מתי הוקמה קבוצת חג׳ג׳ ומי המייסדים?

קבוצת חג׳ג׳ הוקמה בשנת 2003 על ידי האחים יצחק חג׳ג׳ ועידו חג׳ג׳. מאז הקמתה התפתחה הקבוצה לחברת נדל״ן יזמית ציבורית הפועלת בפרויקטים למגורים, מגדלי יוקרה, קבוצות רכישה והתחדשות עירונית.

האם קבוצת חג׳ג׳ היא חברה ציבורית?

כן. הקבוצה הפכה לציבורית בשנת 2010 ונסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב. מעמד זה מעניק לציבור אפשרות לעיין בפרסומים ודיווחים רשמיים של החברה, לצד בדיקת מסמכי הפרויקט הספציפי.

כמה דירות מכרה קבוצת חג׳ג׳?

לפי הנתונים הידועים ליוני 2026, הקבוצה מכרה מעל 3,000 דירות ופעלה ביותר מ-45 פרויקטים. נתונים אלה משקפים פעילות רחבה וניסיון מצטבר בשוק הדירות הישראלי.

מהם פרויקטי הדגל של קבוצת חג׳ג׳?

בין פרויקטי הדגל ניתן למנות את מגדל שד״ל, Meier on Rothschild, מגדלי הארבעה, מגדלי הצעירים בארלוזורוב, צוקי ארסוף Panoramic, Port TLV, EINSTEIN TOWER ברחוב איינשטיין ו-FIRST במתחם שדה דב.

באילו אזורים הקבוצה מתמקדת?

הקבוצה מתמקדת בעיקר בתל אביב ובגוש דן, בדגש על מיקומי פריים, אזורי חוף, צירי ביקוש, מתחמים עירוניים מרכזיים ושכונות מבוססות או מתחדשות. בין המוקדים ניתן למצוא את רוטשילד, הארבעה, ארלוזורוב, נמל תל אביב, רמת אביב ושדה דב.

מה כדאי לבדוק לפני רכישה בפרויקט של קבוצת חג׳ג׳?

כדאי לבדוק את שלב הפרויקט, מיקום הדירה, הסכם המכר, המפרט, הביטחונות, לוחות הזמנים, תנאי התשלום, הצמדות, עלויות נלוות ומס רכישה. בפרויקט קבוצת רכישה או התחדשות עירונית יש לבדוק גם את מבנה העסקה, הסכמי השיתוף, שלב התכנון ומנגנוני הניהול. מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין מטעם הרוכש לפני חתימה.

מקורות לעיון: פרסומי החברה, הבורסה לניירות ערך בתל אביב, פרסומי יזם.