Rova 4, Tel Aviv's New North: Boundaries, the Plan and Apartment Prices
روفاع 4 (الشمال الجديد) يمتد في شمال تل أبيب بين شارع ابن جبيرول غرباً وطريق أيالون السريع شرقاً، وبين نهر اليركون شمالاً وجادة شاؤول هملخ جنوباً. في قلبه ساحة كيكار همدينا («ساحة الدولة»)، وفيه أحياء الشمال الجديد وبافلي وبارك تسامرت، التي سكنها في 2022 نحو 51,500 نسمة بحسب معطيات البلدية. ومخطط روفاع 4 (TA/3729/A)، الساري منذ أيار 2018، هو السبب في أن مبنى جديداً يرتفع اليوم مكان مبنى قديم في كثير من شوارعه.
بالأرقام: في الربع الأول من 2026 بلغت القيمة الوسيطة لصفقات الشقق من 4 غرف (أي صالون وثلاث غرف نوم، فالصالون يُحسب غرفة) في محيط كيكار همدينا 6,835,800 ₪، مقابل 5,229,800 ₪ في كل تل أبيب يافا. وفي المباني الجديدة حول الساحة يبلغ السعر اليوم 63,000 إلى 68,000 ₪ للمتر، بعد 70,000 إلى 75,000 ₪ في الذروة. وفي الصفحة: الحدود والشوارع، والأحياء، والمخطط بلغة بسيطة، والأسعار بحسب عدد الغرف، والصفقات المنشورة، ومشاريع التجديد.
دليل الأسعار · محدَّث في 7.10.2026
كم يبلغ سعر شقة في روفاع 4؟
في الربع الأول من 2026، تراوحت القيمة الوسيطة لصفقات الشقق من 4 غرف في روفاع 4 من 6,042,800 ₪ إلى 6,910,000 ₪ بحسب الحي، مقابل 5,229,800 ₪ في كل تل أبيب يافا. ولشقق من 3 غرف تراوحت القيمة الوسيطة من 4,434,900 ₪ إلى 4,943,500 ₪. وفي المباني الجديدة حول ساحة كيكار همدينا يبلغ السعر من 63,000 إلى 68,000 ₪ للمتر، بعد أن وصل في الذروة إلى 70,000-75,000 ₪، أما في البنتهاوس وشقق الحديقة فيتراوح من 80,000 إلى 110,000 ₪ للمتر.
- 6.04-6.91 مليون ₪القيمة الوسيطة للصفقات، 4 غرف، أحياء الشمال الجديد الثلاثة. في كل تل أبيب يافا: 5.23 مليون1-3.2026
- 63,000-68,000 ₪للمتر في المباني الجديدة حول الساحة؛ في الذروة 70,000-75,00010.2026
- 80,000-110,000 ₪للمتر في البنتهاوس وشقق الحديقة والشقق الكبيرة10.2026
| العقار | ₪ للمتر | سعر الشقة، ₪ | نوع الرقم | التاريخ |
|---|---|---|---|---|
| القيمة الوسيطة للصفقات بحسب عدد الغرف، الربع الأول من 2026 | ||||
| 3 غرف، الشمال الجديد، القسم الشماليفي كل تل أبيب يافا: 4.23 مليون | · | 4.43 مليون | القيمة الوسيطة | 1-3.2026 |
| 3 غرف، محيط كيكار همدينافي كل تل أبيب يافا: 4.23 مليون | · | 4.94 مليون | القيمة الوسيطة | 1-3.2026 |
| 3 غرف، الشمال الجديد، القسم الجنوبيفي كل تل أبيب يافا: 4.23 مليون | · | 4.56 مليون | القيمة الوسيطة | 1-3.2026 |
| 4 غرف، الشمال الجديد، القسم الشماليفي كل تل أبيب يافا: 5.23 مليون | · | 6.04 مليون | القيمة الوسيطة | 1-3.2026 |
| 4 غرف، محيط كيكار همدينافي كل تل أبيب يافا: 5.23 مليون | · | 6.84 مليون | القيمة الوسيطة | 1-3.2026 |
| 4 غرف، الشمال الجديد، القسم الجنوبيفي كل تل أبيب يافا: 5.23 مليون | · | 6.91 مليون | القيمة الوسيطة | 1-3.2026 |
| 5 غرف، الشمال الجديد، القسم الشماليفي كل تل أبيب يافا: 7.50 مليون | · | 7.70 مليون | القيمة الوسيطة | 1-3.2026 |
| 5 غرف، محيط كيكار همدينافي كل تل أبيب يافا: 7.50 مليون | · | 8.46 مليون | القيمة الوسيطة | 1-3.2026 |
| مبانٍ جديدة حول الساحة | ||||
| مشاريع طُرحت للبيع مؤخراًفي الذروة: 70,000-75,000 ₪ للمتر | 63,000-68,000 | · | سعر التسويق | 10.2026 |
| معظم الشقق التي بيعت في السنة الأخيرةفي المشاريع الجديدة حول الساحة | 63,000-66,000 | · | صفقة | 4.2026 |
| بنتهاوس وشقق حديقة وشقق كبيرةمع مساحة خارجية كبيرة | 80,000-110,000 | · | صفقة | 10.2026 |
| حنكين 3، بنتهاوس من 5 غرف188 م²، شرفة 26 وسطح 156، الطابق 7 | نحو 93,600 | 17.6 مليون | صفقة | 3.2026 |
| جابوتنسكي 105، شقة حديقة من 5 غرف156 م² وحديقة بنحو 170 م²، بحسب الشركة | نحو 70,500 | نحو 11 مليون | صفقة | 8.2026 |
| جابوتنسكي 133، بنتهاوسنحو 280 م²، سطح بنحو 113 م²، الطابق 8 | نحو 78,600 | 22 مليون | صفقة | 12.2025 |
| صفقات نُشرت في 2026، شقق من 2 إلى 4 غرف | ||||
| دافيد يلين 9، 4 غرف110 م²، الطابق الأرضي | نحو 76,400 | 8.4 مليون | صفقة | 4.2026 |
| موسينزون 17، 4 غرف102 م²، الطابق الأرضي | نحو 70,300 | 7.17 مليون | صفقة | 4.2026 |
| شلومتسيون همالكا، 4 غرف103 م²، الطابق 1 من 7 | نحو 59,200 | 6.1 مليون | صفقة | 5.2026 |
| إبشتاين 7، 3 غرف70 م²، الطابق 6 | نحو 69,700 | 4.88 مليون | صفقة | 4.2026 |
| وايزمان 50، 3 غرف75 م²، الطابق 2 | نحو 63,300 | 4.75 مليون | صفقة | 4.2026 |
| بن شبروط 21، 2 غرف46 م²، الطابق الأرضي | نحو 69,100 | 3.18 مليون | صفقة | 4.2026 |
| شقق من 2 غرف حول الساحةمن 40 إلى 54 م² | · | 2.5-3.7 مليون | صفقة | 4.2026 |
| الأسعار المطلوبة حول الساحة | ||||
| هيه بإيار 18، شقة جديدة من 5 غرف161 م²، الطابق 12 | نحو 90,000 | 14.5 مليون | السعر المطلوب | 10.2026 |
| هيه بإيار 2، شقة جديدة من 4 غرف142 م²، الطابق 23 | نحو 79,200 | 11.25 مليون | السعر المطلوب | 10.2026 |
| موشيه شاريت، 4 غرف125 م²، الطابق 3، بعد تخفيض بقيمة 100,000 ₪ | 52,000 | 6.5 مليون | السعر المطلوب | 10.2026 |
| دافيد يلين 10، 2.5 غرف84 م²، الطابق 1، بعد تخفيض بقيمة 90,000 ₪ | نحو 52,400 | 4.4 مليون | السعر المطلوب | 10.2026 |
| هيه بإيار 16، 4 غرف في مبنى قديم107 م²، الطابق 4 | نحو 42,900 | 4.59 مليون | السعر المطلوب | 10.2026 |
| للمقارنة | ||||
| تل أبيب يافا، المدينة كلهاالقيمة الوسيطة لعدد 2,432 صفقة | 52,856 | · | صفقة | 10.2023-10.2025 |
يستند دليل الأسعار إلى القيم الوسيطة لصفقات أُبلغت بها سلطة الضرائب، وإلى صفقات منشورة، وإلى تقديرات مهنيين في المنطقة، وإلى إعلانات بيع. السعر المطلوب مُعلَّم على حدة، وهو ليس سعر إغلاق صفقة. آخر تحديث 7.10.2026.
الموقع
روفاع 4 على الخريطة: المشاريع والتجديد الحضري والحي
بين شارع ابن جبيرول وطريق أيالون، ومن نهر اليركون حتى جادة شاول هميلخ: أبراج السكن حول ساحة كيكار همدينا، والمباني التي تمر بالتجديد الحضري، والمدارس والحدائق والمقاهي والقطار الخفيف في روفاع 4.
خريطة توضيحية. المواقع بحسب OpenStreetMap؛ مشاريع التجديد الحضري بحسب ما نُشر، آخر تحديث 7.10.2026. © OpenStreetMap contributors
الخريطة غير متاحة حالياً. هذه هي الأماكن التي تظهر فيها:
كل المشاريع والأماكن على الخريطة
المشاريع
- Kikar HaMedina Towers: 3 أبراج من 40 و40 و37 طابقاً · 453 شقة
- DUO: 2 أبراج من 54 طابقاً · 668 شقة
- H Infinity: برج سكني ومبنى بوتيك · نحو 278 شقة
- YOO Tel Aviv: 2 أبراج من 37 و41 طابقاً · نحو 300 شقة
- Akirov Towers: 3 أبراج من 32 طابقاً · نحو 350 شقة
- Park Bavli: 4 أبراج من 46 طابقاً · نحو 800 شقة
التجديد الحضري
- زلوتسيستي 4: قبل: 4 طوابق، 12 شقة · بعد: 8 طوابق، 22 شقة · هُدم، 2.2026
- ريمز 27: قبل: 4 طوابق، 14 شقة · بعد: 9 طوابق، 24 شقة · هُدم، 2.2026
- جابوتنسكي 152: قبل: 4 طوابق، 20 شقة · بعد: 8 طوابق، 38 شقة · Bayit VeGag · الإنجاز متوقع في الربع الأخير من 2028
- بئيري 36 حتى 56، الأرقام الزوجية: قبل: 11 مبنى، نحو 190 شقة · بعد: حتى نحو 500 شقة، بحسب تقدير الشركة · Adam Shuster · اختيرت في مناقصة السكان، 3.2026
- جابوتنسكي 135 حتى 137: قبل: 32 شقة · بعد: 9 طوابق، 68 شقة · Africa Renewal وBayit VeGag · وُقّع عقد التنفيذ، 8.2024
- جابوتنسكي 133: قبل: 16 شقة · بعد: 9 طوابق، 33 شقة · Bayit VeGag · هُدم المبنى القديم، 11.2025
- ريمز 44: بعد: 7 طوابق، 25 شقة · Anshei HaIr · رخصة بناء، 9.12.2025
- ريمز 42: بعد: 20 شقة · Anshei HaIr · قُدّم طلب رخصة
- ريمز 25: بعد: 26 شقة · Anshei HaIr · أُخلي السكان
- ليسين 27: قبل: 4 طوابق، 12 شقة · بعد: 7 طوابق، 21 شقة · Yaaz Development · رخصة بناء، 7.2026
- شاريت 30: قبل: 4 طوابق، 11 شقة · بعد: 8 طوابق، 24 شقة · Yaaz Development · رخصة بناء، 7.2026
- زخرون يعقوب 16: قبل: 3 طوابق على أعمدة، 12 شقة · بعد: 7 طوابق، 26 شقة · Levinstein Group · بدأ الهدم في 24.11.2024، والسكن متوقع في النصف الثاني من 2028
- حنكين 3: Noga · مشروع هدم وبناء
- مجمّع أرلوزوروف: قبل: 57 شقة · بعد: 248 شقة · مخطط مصادق عليه لم يُنفَّذ بعد، 2023
- مجمّع دفنا: مخطط مصادق عليه قيد التنفيذ، 2015
مدارس وروضات
مدارس: مدرسة يهودا همكابي, مدرسة ميرون, مدرسة هيوفيل, مدرسة عيروني دالت, الغيمناسيا العبرية هرتسليا, الثانوية الجديدة على اسم يتسحاق رابين, عيروني دالت، فرع, عيروني يود ألف
روضات أطفال: غان أوري, روضة سارة برافرمان-كانيوك, نادي ما بعد المدرسة نيتسانيه يوفال
حدائق
حدائق عامة: حديقة أوري, حديقة دوبنوف, حديقة أ. ل. زيسو, حديقة أبراهام, حديقة أبراموفيتش, حديقة أريسون, حديقة غوردون, حديقة جرمانيس, حديقة هجات, حديقة الهستدروت, حديقة فولوفيلسكي كارني, حديقة زئيف, حديقة زينغر, حديقة موشيه كوهين, حديقة نوري, حديقة سوتين, حديقة بولاك, حديقة فايفل, جادة الملك داود
التسوّق
صيدليات: GOOD PHARM (3), سوبير فارم (3)
مقاهٍ: Cafe Chablis, Cafe Henrietta, Cake Art, Jera, Uno, restaurant poisson Ada, إسبرسو بار, Aroma, Arcaffe, بيت لحم, جونو, ديدو كافيه, دلال, زوريك, لوتشا, ليحم إيريز, Landwer, ميتسلي, متوكا, سفسال, Roladin
متاجر سوبرماركت: 7to7, AM:PM (2), Carrefour City, Carrefour Market, City Market, Victory, Tiv Taam (3), Tiv Taam in the City, تيب طوف, Mega BaIr, ميني ماركت لينوي, نيو ماركت, Shufersal Sheli
المواصلات
محطات حافلات: محطة 2000
محطات القطار الخفيف: أرلوزوروف, شاول هميلخ
محطات قطار: تل أبيب سفيدور مركز
أين يقع روفاع 4: الحدود والشوارع الرئيسية
تنقسم تل أبيب يافا إلى تسع مناطق إدارية تُسمّى كلٌّ منها بالعبرية «روفاع»، وهي مرقّمة من الشمال إلى الجنوب. وروفاع 4 واحد من أربع مناطق تشكّل وسط المدينة: يفصله شارع ابن جبيرول عن روفاع 3 في الغرب، وتفصله جادة شاؤول هملخ عن روفاع 6، منطقة الأعمال، في الجنوب. وفي منشورات البلدية يظهر باسمه الرسمي: الشمال الجديد.
هذا الاسم يربك كثيراً من المشترين. فالشمال الجديد ليس الأحياء الواقعة وراء اليركون، وليس الشمال القديم أيضاً. الأحياء الواقعة شمالي النهر هي روفاع 1 وروفاع 2، والشمال القديم هو روفاع 3، غربي ابن جبيرول. أما روفاع 4 فبُني معظمه بين 1948 وسنوات الـ80، ولذلك شوارعه أعرض، وقسائمه أكبر بنحو 50% من قسائم الشمال القديم. ومنذ سنوات الـ80 تُبنى فيه أبراج سكنية أيضاً، ويخصّص التخطيط الشريط الشرقي المحاذي لأيالون للأبراج العالية.
تبلغ مساحة المخطط في هذه المنطقة نحو 2,825 دونماً (الدونم وحدة المساحة المعتمدة في البلاد: 1 دونم = 1,000 م²). وفي داخلها عدد من أشهر عناوين المدينة: ساحة كيكار همدينا، ومستشفى إيخيلوف، ومجمع متحف تل أبيب للفنون مع مركز الفنون الأدائية ومكتبة بيت أرييلا وقصر العدل، ومحطة تل أبيب المركز (سافيدور) ومعها محطة الحافلات «2000». أما هبيما وساحة رابين فليستا في روفاع 4، بل في روفاع 3.
على الخريطة، أسهل طريقة لتحديد المنطقة أن تجدوا ساحة كيكار همدينا ثم تحيطوها بأربعة خطوط: ابن جبيرول غرباً، وأيالون شرقاً، واليركون شمالاً، وجادة شاؤول هملخ جنوباً. كل ما يقع داخل هذه الخطوط هو روفاع 4.
| الاتجاه | الحدّ | ملاحظة |
|---|---|---|
| الغرب | شارع ابن جبيرول | غربيّه روفاع 3، الشمال القديم |
| الشرق | طريق أيالون السريع | محطة تل أبيب المركز ومحطة «2000» تابعتان لروفاع 4 |
| الشمال | نهر اليركون | شماليّه أحياء ما وراء اليركون، روفاع 1 و2 |
| الجنوب | جادة شاؤول هملخ | جنوبيّها روفاع 6، منطقة الأعمال |
الشوارع الرئيسية في المنطقة هي نفسها الشوارع التي يسمح فيها المخطط بالبناء الأعلى. الأجزاء الشرقية من أرلوزوروف وجابوتنسكي تابعة لروفاع 4، وأجزاؤهما الغربية لروفاع 3. أما الجزء الشمالي من طريق نمير، وراء اليركون، فتابع لروفاع 1.
| الشارع | ما يُسمح ببنائه في مبنى جديد | المزيد عن الشارع |
|---|---|---|
| بنكاس | حتى 8 طوابق وطابق سطح جزئي | ضمن قائمة الشوارع التي تدفع البلدية فيها نحو متاجر في الطابق الأرضي |
| وايزمان | حتى 8 طوابق وطابق سطح جزئي | ضمن قائمة الشوارع التجارية المخطّطة |
| جابوتنسكي | حتى 8 طوابق وطابق سطح جزئي | يتصل بساحة كيكار همدينا؛ ضمن قائمة الشوارع التجارية المخطّطة |
| طريق نمير | حتى 8 طوابق وطابق سطح جزئي | شرقيّه بافلي وغفعات عمال ب وبارك تسامرت |
| أرلوزوروف | بحسب مخطط المنطقة حتى 7 طوابق وطابق سطح جزئي؛ ومخطط الشارع يسمح بحتى 10 طوابق شرقي ابن جبيرول | الخط البنفسجي للقطار الخفيف مخطّط على امتداده |
| يهودا همكابي | بحسب نوع الشارع والمنطقة | واجهة تجارية في قسمه الشرقي؛ ضمن قائمة الشوارع التجارية المخطّطة |
| He Be'Iyar | بحسب نوع الشارع والمنطقة | يحيط بساحة كيكار همدينا، وهو الشارع التجاري الرئيسي في المنطقة |
| دافيد هملخ، دوبنوف، شاؤول هملخ | في المنطقة المعلنة من اليونسكو: حتى 6 طوابق وطابق سطح جزئي | شاؤول هملخ هو الحدّ الجنوبي للمنطقة |
| ابن جبيرول | القسائم المحاذية للشارع خارج نطاق المخطط | الخط الأخضر مخطّط في نفق تحت الشارع |
أحياء روفاع 4
في بيانات الصفقات الرسمية، تنقسم المنطقة الواقعة بين ابن جبيرول وطريق نمير إلى ثلاثة أحياء تحمل كلها اسم الشمال الجديد: القسم الشمالي، ومحيط كيكار همدينا، والقسم الجنوبي. وشرقي طريق نمير، حتى أيالون، تقع بافلي وغفعات عمال ب وبارك تسامرت. ومن يبحث عن شقق للبيع في روفاع 4 سيصادف هذه الأسماء في الإعلانات وفي بيانات الصفقات، فمن المفيد أن يعرفها.
| الحي | شوارع على سبيل المثال | ما يميّزه |
|---|---|---|
| الشمال الجديد، القسم الشمالي | يهودا همكابي، برانديس، بني دان، شلومتسيون همالكا، سماتس، Miriam HaHashmonait | شريط مباني الإسكان القديمة (الشيكونات) بين بني دان ويهودا همكابي، مع أحكام خاصة للبناء المنخفض |
| الشمال الجديد، محيط كيكار همدينا | He Be'Iyar، جابوتنسكي، موشيه شاريت، دافيد ريمز، حنكين، دافيد يلين، إبشتاين، ليسين، زلوتسيستي | الساحة وحلقة المتاجر والأبراج والحديقة الجديدة، ومعظم مشاريع التجديد الواردة أدناه |
| الشمال الجديد، القسم الجنوبي | بئيري، هنرييتا سولد، دافيد هملخ، دوبنوف، هشوفطيم، شاؤول هملخ | قرب إيخيلوف ومجمع المتحف؛ وهنا يُخطَّط مجمّع بئيري، أكبر مشروع تجديد في المنطقة |
| بافلي | بين طريق نمير وأيالون | حيّ في شمال المنطقة، قرب اليركون |
| غفعات عمال ب | بين طريق نمير وأيالون | جزء من الشريط الشرقي للمنطقة |
| بارك تسامرت | بين طريق نمير وأيالون | أبراج سكنية؛ ويخصّص التخطيط الشريط الشرقي لأبراج من نحو 40 طابقاً وأكثر |
لكل حيّ مستوى أسعاره، والفوارق ليست صغيرة. في الربع الأول من 2026 بلغت القيمة الوسيطة لصفقات الشقق من 4 غرف 6,042,800 ₪ في القسم الشمالي، و6,835,800 ₪ في محيط كيكار همدينا، و6,910,000 ₪ في القسم الجنوبي. ولبافلي، الحي الواقع بين نمير وأيالون، دليل خاص على موقعنا: حي بافلي (بالعبرية). وللصورة الكاملة لأحياء شمال المدينة كلها: شمال تل أبيب.
مخطط روفاع 4 (TA/3729/A) بلغة بسيطة
مخطط روفاع 4 مخطط للجنة اللوائية في تل أبيب يخصّ مباني السكن في المنطقة. نُشر للإيداع في 14.11.2012، وصادقت عليه اللجنة اللوائية في 23.5.2018، ونُشر للمصادقة النهائية في 30.5.2018. قبل المخطط كان كل مبنى يُفحص بحسب تاما 38 (الخطة القطرية لتدعيم المباني القديمة في وجه الزلازل) وسلسلة من المخططات القديمة، فجاء المخطط بسلّة حقوق واحدة وواضحة للمنطقة كلها، بحسب نوع الشارع.
كُتبت أهدافه ببساطة: تشجيع التجديد الحضري مع الحفاظ على طابع الشوارع، وتدعيم المباني في وجه الزلازل وفق مبادئ تاما 38، وتقصير الطريق إلى رخصة البناء، وتطبيق قواعد الحفاظ لليونسكو على الجزء الصغير الواقع ضمن المنطقة المعلنة. وحلّ المخطط محلّ مخططات قديمة تناولت حقوق البناء والشرفات وشقق السطح وغرف الخروج إلى السطح.
يسمح المخطط بإضافة نحو 5,100 شقة، على افتراض أن نحو نصف المباني فقط سيُنفَّذ فعلاً. ويسري على مباني السكن، باستثناء القسائم المحاذية لشارع ابن جبيرول.
كم طابقاً يُسمح ببنائه في مبنى جديد
الحقوق في روفاع 4 تُحدَّد بالحجم لا بالنسب المئوية. فالمساحة المسموح بها هي مساحة التغطية بين خطوط البناء مضروبة في عدد الطوابق، يضاف إليها الطابق الأرضي وطوابق السطح بحسب ارتداداتها. لذلك قد تحصل قسيمتان بالمساحة نفسها على مساحة بناء مختلفة. والقسيمة الواقعة على بعد حتى 25 متراً من شارع رئيسي تُعدّ مطلّة عليه. وفي القسيمة من 750 م² فأكثر لا تتجاوز التغطية 50% من مساحتها، وعدد الشقق يُشتقّ من معامل 90 م² للشقة.
| نوع الشارع | الطوابق، بما فيها الطابق الأرضي | طوابق السطح الجزئية |
|---|---|---|
| شارع رئيسي: بنكاس، طريق نمير، جابوتنسكي، وايزمان | 8 | 1 |
| أرلوزوروف | 7 | 1 |
| شارع غير رئيسي | 6 | 2 |
| المنطقة المعلنة من اليونسكو: دافيد هملخ، دوبنوف، شاؤول هملخ | 6 | 1 |
| مناطق البناء المنخفض | 4 | 1 |
يكاد كل شارع حول الساحة يشهد ذلك: مبنى قديم من 4 طوابق يتحوّل إلى مبنى بوتيك من 8 أو 9 طوابق، فيه ما يقارب ضعف عدد الشقق.
الإضافة على مبنى قائم
ومن لا يهدم ويعيد البناء يستطيع الإضافة على المبنى القائم، والحقوق هنا أيضاً بحسب الشارع:
| المبنى | ما يُسمح بإضافته |
|---|---|
| مبنى حتى 4 طوابق على شارع رئيسي: بنكاس، أرلوزوروف، طريق نمير، جابوتنسكي، شاؤول هملخ | حتى 230% من مساحة السطح، وحتى 3 طوابق إضافية، وإغلاق طابق الأعمدة (الطابق الأرضي المفتوح على أعمدة) |
| مبنى على شارع آخر | حتى 165% من مساحة السطح، وحتى 2 طوابق إضافية، وإغلاق طابق الأعمدة |
| بيت مشترك ملاصق للأرض حتى 2 طوابق | حتى 165% من مساحة السطح، وحتى 2 طوابق إضافية |
| مبنى من 2 طوابق فوق طابق أعمدة في منطقة مباني الإسكان | حتى 40 م² لكل شقة، وحتى 65% من مساحة السطح |
ضريبة التحسين (هيتل هشبحاه) في روفاع 4
هنا يكمن الفرق المالي الكبير بين تاما 38 ومخطط المنطقة. فالإضافة بموجب تاما 38 كانت معفاة من ضريبة التحسين، وهي رسم على ارتفاع قيمة العقار بفعل قرار تخطيطي. أما الحقوق التي يمنحها مخطط المنطقة فهي حقوق مخطط عادي، ولذلك يحقّ للجنة المحلية أن تجبي عليها الضريبة: نصف الارتفاع في القيمة، بحسب تخمين ليوم المصادقة على المخطط، 23.5.2018. وقدّر مهنيون أن المبلغ قد يصل إلى مئات آلاف الشواكل للشقة.
عملياً، قد يتلقّى من يبيع شقة في المنطقة مطالبة بالضريبة حتى إن لم يكن في المبنى مشروع مخطّط. ويمكن تقديم استئناف على هذا التخمين خلال 45 يوماً من وصوله إلى صاحب الشقة. وإن كنتم تشترون، فافحصوا في العقد من يتحمّل الضريبة إن طُلبت.
ما الذي تغيّر منذ 2018
لم يتجمّد المخطط في مكانه. ففي 2019 عُدّل خط البناء الخلفي في منطقة مباني الإسكان، بين بني دان ويهودا همكابي، ليصبح 4.5 متر بدل 5 أمتار. ويضيف هذا التعديل مساحة بناء لكل مبنى جديد في هذا الشريط.
وفي 2024 دخل مخطط أرلوزوروف (TA/4474) حيّز التنفيذ. ويحوّل الشارع إلى محور متعدّد الاستعمالات، فيه متاجر ومكاتب في الطابق الأرضي وطابق الميزانين. وشرقي ابن جبيرول يسمح بحتى 10 طوابق إجمالاً، ويضيف على امتداد الشارع كله نحو 600 شقة.
وفي 4.12.2024 قرّرت اللجنة المحلية دفع مخطط يضيف متاجر في الطوابق الأرضية لشوارع يهودا همكابي وبنكاس وجابوتنسكي ووايزمان وشاؤول هملخ. وبحسب البلدية، تفتقر المنطقة إلى نحو 20,000 م² من المساحات التجارية، مقابل إضافة نحو 18,000 شقة من مخطط المنطقة ومن مخططات أخرى في المحيط. وفي القرار نفسه أُوصي بعدم منح رخص بناء لقسائم السكن في جابوتنسكي وبنكاس ويهودا همكابي ووايزمان لمدة ثلاث سنوات، مع استثناءات للطلبات التي كانت قيد الفحص وللطلبات الصغيرة مثل الشرفات والتحصين.
وفي 18.5.2026 نُشر للمصادقة النهائية تعديل إضافي، TA/3729B، يغيّر الأحكام الخاصة بمناطق البناء المنخفض في المنطقة.
كيف تفحصون ما يُسمح به في مبنى معيّن
يمتدّ المخطط على عشرة أحواض. ولمعرفة ما يُسمح به في مبنى معيّن، ابدؤوا من الحوض والقسيمة (غوش وحيلكا بالعبرية). ثم افحصوا على أي شارع تطلّ القسيمة، وما خطوط البناء المسجّلة لها، وهل تسري عليها مخططات إضافية مثل مخطط أرلوزوروف أو مخطط المتاجر. هذا الحساب يعطي تقديراً جيداً، لكنه لا يغني عن ملف المعلومات من البلدية، ولا عن مخمّن عقاري ومحامٍ.
ماذا يعني ذلك لمن يشتري شقة في روفاع 4
قبل اختيار الشقة، اطرحوا أربعة أسئلة. الأول: على أي شارع يقع المبنى، وماذا يسمح المخطط فيه؟ الثاني: إذا كان المبنى على أحد الشوارع الرئيسية، فما وضع القيود على الرخص في هذا الشارع اليوم؟ الثالث: إذا كان في المبنى اتفاق تجديد، ففي أي مرحلة هو، وما الفرق بين التوقيع وقرار اللجنة والرخصة؟ والرابع: من سيدفع ضريبة التحسين إن طُلبت؟ أما سريان المخطط فيُفحص بحسب الحوض والقسيمة، لا بحسب اسم الحي. ومن خارج البلاد، يستطيع محامٍ محلي بوكالة منكم فحص كل ذلك قبل التوقيع.
أسعار الشقق في روفاع 4 في 2026
روفاع 4 من أغلى مناطق تل أبيب، لكن الأسعار داخله تتفاوت كثيراً من شارع إلى شارع، وبين مبنى قديم ومبنى جديد. وأفضل المعطيات الرسمية هي القيم الوسيطة للصفقات المُبلَّغ عنها لسلطة الضرائب. والقيمة الوسيطة هي السعر الذي يقع في المنتصف: نصف الصفقات أُغلق فوقه ونصفها تحته. وهي سعر للشقة كاملة، لا للمتر.
القيمة الوسيطة للصفقات بحسب عدد الغرف، الربع الأول من 2026
| عدد الغرف | الشمال الجديد، القسم الشمالي | الشمال الجديد، محيط كيكار همدينا | الشمال الجديد، القسم الجنوبي | تل أبيب يافا، المدينة كلها |
|---|---|---|---|---|
| 3 غرف | 4,434,900 ₪ | 4,943,500 ₪ | 4,562,000 ₪ | 4,225,800 ₪ |
| 4 غرف | 6,042,800 ₪ | 6,835,800 ₪ | 6,910,000 ₪ | 5,229,800 ₪ |
| 5 غرف | 7,704,000 ₪ | 8,455,800 ₪ | لم تُنشر قيمة وسيطة | 7,497,700 ₪ |
تبرز العلاوة فوق مستوى المدينة خصوصاً في الشقق من 4 غرف. فالقيمة الوسيطة في محيط كيكار همدينا أعلى بـ30.7% من القيمة الوسيطة في كل تل أبيب يافا، وفي القسم الجنوبي أعلى بـ32.1%. أما في القسم الشمالي فالفارق أصغر: 15.5%. وفي الشقق من 3 غرف يضيق الفارق كثيراً: من 4.9% في القسم الشمالي إلى 17.0% في محيط الساحة.
ماذا حدث للأسعار منذ 2023
القيمة الوسيطة للشقق من 4 غرف، في الربع الأول من كل عام:
| السنة | القسم الشمالي | محيط كيكار همدينا | القسم الجنوبي | تل أبيب يافا |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 6,281,300 ₪ | 6,573,800 ₪ | 7,020,100 ₪ | 4,638,500 ₪ |
| 2024 | 6,001,300 ₪ | لم تُنشر قيمة وسيطة | 6,293,100 ₪ | 4,697,600 ₪ |
| 2025 | 5,681,700 ₪ | 6,698,300 ₪ | 6,777,900 ₪ | 4,723,800 ₪ |
| 2026 | 6,042,800 ₪ | 6,835,800 ₪ | 6,910,000 ₪ | 5,229,800 ₪ |
القيمة الوسيطة للشقق من 3 غرف، في الربع الأول من كل عام:
| السنة | القسم الشمالي | محيط كيكار همدينا | القسم الجنوبي | تل أبيب يافا |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 4,434,300 ₪ | 5,100,300 ₪ | 4,759,300 ₪ | 3,293,800 ₪ |
| 2024 | 4,310,100 ₪ | 5,120,300 ₪ | 5,192,200 ₪ | 3,672,700 ₪ |
| 2025 | 4,993,800 ₪ | لم تُنشر قيمة وسيطة | 4,878,400 ₪ | 3,704,300 ₪ |
| 2026 | 4,434,900 ₪ | 4,943,500 ₪ | 4,562,000 ₪ | 4,225,800 ₪ |
الصورة واضحة إلى حدّ بعيد. خلال هذه السنوات الثلاث ارتفعت القيمة الوسيطة للشقق من 4 غرف في كل تل أبيب بـ12.7%، بينما تحرّكت في أحياء الشمال الجديد الثلاثة بين انخفاض بـ3.8% وارتفاع بـ4.0%. وفي الشقق من 3 غرف التباين أحدّ: ارتفاع بـ28.3% في المدينة، وانخفاض بـ3.1% في محيط كيكار همدينا. أي أن روفاع 4 ما زال أغلى من المدينة، لكن الفجوة ضاقت. والقيمة الوسيطة لربع واحد تتأثر أيضاً بنوع الشقق التي بيعت فيه، لذا انظروا إلى الاتجاه لا إلى ربع منفرد.
والمهنيون العاملون في المنطقة يصفون تراجعاً أيضاً. فالتقديرات تتحدث عن 10% إلى 15% تحت الذروة، ويقدّر المخمّنون العقاريون التراجع بنحو 11%. وبحسب هذه التقديرات بالكاد تأثرت الشقق الفاخرة. وفي المؤشر الرسمي لأسعار الشقق الذي نُشر في 15.9.2026، سجّل لواء تل أبيب انخفاضاً بـ0.9% في السنة الأخيرة.
سعر المتر بحسب نوع الشقة
| نوع الشقة | السعر | نوع الرقم | التاريخ |
|---|---|---|---|
| مبنى جديد، مشاريع طُرحت للبيع مؤخراً حول الساحة | 63,000 إلى 68,000 ₪ للمتر | سعر تسويق | 10.2026 |
| مبنى جديد، في الذروة | 70,000 إلى 75,000 ₪ للمتر | سعر تسويق | قبل التراجع |
| معظم الشقق التي بيعت في المشاريع الجديدة حول الساحة في السنة الأخيرة | 63,000 إلى 66,000 ₪ للمتر | صفقات | 4.2026 |
| شقق من 2 إلى 4 غرف، صفقات نُشرت في 2026 | 59,200 إلى 76,400 ₪ للمتر | صفقات | 2026 |
| بنتهاوس وشقق حديقة وشقق كبيرة | 80,000 إلى 110,000 ₪ للمتر | صفقات | 10.2026 |
| شقق من 2 غرف، 40 إلى 54 م² | 2,500,000 إلى 3,700,000 ₪ للشقة | صفقات | 4.2026 |
كيف تقرؤون سعر المتر في روفاع 4
في البنتهاوس أو شقة الحديقة يُحسب سعر المتر عادة على المساحة المبنية وحدها. فالشرفة الكبيرة أو السطح الكبير يرفعان السعر الإجمالي، لكنهما يُحتسبان في التخمين بنسبة أدنى بكثير من المساحة المبنية. لذلك فصفقة بنحو 93,600 ₪ للمتر في بنتهاوس مع سطح مساحته 156 م² ليست سعر شقة عادية في المبنى نفسه. قارنوا الشقة بمثيلتها: المساحة المبنية، والطابق، والمساحة الخارجية، والمبنى الجديد مقابل القديم.
وتكشف الصفقات أمراً آخر: الطابق الأرضي هنا ليس بالضرورة الأرخص. فدافيد يلين 9 وموسينزون 17، وكلاهما في الطابق الأرضي، أُغلقتا بنحو 76,400 ₪ ونحو 70,300 ₪ للمتر.
صفقات منشورة في روفاع 4
هذه صفقات أُغلقت ونُشرت، من دون تفاصيل المشترين. وحين لم يُنشر شهر الصفقة، يظهر شهر النشر.
| العنوان | الغرف | المساحة | الطابق | السعر | للمتر | التاريخ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| حنكين 3 | 5، بنتهاوس | 188 م²، شرفة 26 م² وسطح 156 م² | 7 | 17,600,000 ₪ | نحو 93,600 ₪ | 3.2026 |
| جابوتنسكي 133 | بنتهاوس مع بركة سباحة | نحو 280 م²، سطح بنحو 113 م² وشرفة بنحو 28 م² | 8 | 22,000,000 ₪ | نحو 78,600 ₪ | نُشرت 12.2025 |
| ريمز 27 | بنتهاوسان | 277 م² معاً | لم يُنشر | 22,850,000 ₪ | نحو 82,500 ₪ | نُشرت 10.2026 |
| جابوتنسكي 105 | 5، شقة حديقة | 156 م² وحديقة بنحو 170 م² | أرضي | نحو 11,000,000 ₪ | نحو 70,500 ₪ للمتر المبني | 8.2026، بحسب الشركة |
| دافيد يلين 9 | 4 | 110 م² | أرضي | 8,400,000 ₪ | نحو 76,400 ₪ | نُشرت 4.2026 |
| موسينزون 17 | 4 | 102 م² | أرضي | 7,170,000 ₪ | نحو 70,300 ₪ | نُشرت 4.2026 |
| شلومتسيون همالكا | 4 | 103 م² | 1 من 7 | 6,100,000 ₪ | نحو 59,200 ₪ | 5.2026 |
| إبشتاين 7 | 3 | 70 م² | 6 | 4,880,000 ₪ | نحو 69,700 ₪ | نُشرت 4.2026 |
| وايزمان 50 | 3 | 75 م² | 2 | 4,750,000 ₪ | نحو 63,300 ₪ | نُشرت 4.2026 |
| بن شبروط 21 | 2 | 46 م² | أرضي | 3,180,000 ₪ | نحو 69,100 ₪ | نُشرت 4.2026 |
الأسعار المطلوبة حول الساحة
هذه أسعار في الإعلانات، لا أسعار إغلاق. وفي الشقق الغالية يكون السعر الذي تُغلق به الصفقة فعلاً أدنى عادةً بـ5% إلى 10% من السعر المطلوب.
| العنوان | الغرف | المساحة | الطابق | السعر المطلوب | للمتر | التاريخ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| He Be'Iyar 18 | 5، جديدة من المقاول | 161 م² | 12 | 14,500,000 ₪ | نحو 90,000 ₪ | 10.2026 |
| He Be'Iyar 2 | 4، جديدة من المقاول | 142 م² | 23 | 11,250,000 ₪ | نحو 79,200 ₪ | 10.2026 |
| موشيه شاريت | 4 | 125 م² | 3 | 6,500,000 ₪، بعد تخفيض 100,000 ₪ | 52,000 ₪ | 10.2026 |
| He Be'Iyar 16 | 4، مبنى قديم | 107 م² | 4 | 4,590,000 ₪ | نحو 42,900 ₪ | 10.2026 |
| دافيد يلين 10 | 2.5، مقابل الحديقة | 84 م² | 1 | 4,400,000 ₪، بعد تخفيض 90,000 ₪ | نحو 52,400 ₪ | 10.2026 |
الفارق بين الشقتين في شارع He Be'Iyar يكشف مدى انقسام هذه السوق: شقة في مبنى قديم معروضة بنحو 42,900 ₪ للمتر، وشقة جديدة في طابق عالٍ في الشارع نفسه بنحو 90,000 ₪ للمتر. والعرض كبير: في الحي نحو 500 شقة معروضة للبيع، ويقدّم المطوّرون شروطاً لم تُعرف هنا من قبل: 10% عند التوقيع والباقي قرب موعد السكن، وإعفاء من الربط بالمؤشر، أي إن الدفعات المتبقية لا ترتفع مع مؤشر كلفة البناء. ولمن يشتري، هناك اليوم مجال حقيقي للتفاوض.
بعد أن تجدوا السعر، احسبوا الكلفة الكاملة. مثلاً، على شقة بسعر القيمة الوسيطة لـ4 غرف في محيط الساحة، 6,835,800 ₪، تبلغ ضريبة الشراء نحو 260,750 ₪ إذا كانت الشقة الوحيدة للمشتري، ونحو 562,479 ₪ إذا كانت شقة إضافية. للحساب على سعركم: حاسبة ضريبة الشراء (بالعبرية). ولكل التكاليف، بما فيها المحامي والقرض السكني: حاسبة تكاليف شراء الشقة (بالعبرية). وللمقارنة مع بقية مناطق المدينة: أسعار الشقق في تل أبيب (بالعبرية).
ساحة كيكار همدينا وأبراجها السكنية
ساحة كيكار همدينا هي قلب روفاع 4، والحلقة المحيطة بها، شارع He Be'Iyar، هي الشارع التجاري الرئيسي في المنطقة. تمتد الساحة على نحو 78 دونماً، وفي وسطها تُبنى ثلاثة أبراج سكنية، اثنان من 40 طابقاً وواحد من 37 طابقاً، تضمّ 453 شقة. وإلى جانبها تُقام حديقة عامة بمساحة نحو 40 دونماً ومدرسة من 18 صفاً و6 صفوف للتعليم الخاص.
وبحسب التقديرات المنشورة، يُتوقَّع صدور تصريح السكن في نهاية 2026، على أن يكون التسليم تدريجياً في الربع الأول من 2027. ويُتوقَّع أن ينتظر كثير من أصحاب الشقق في الأبراج بين نصف سنة وسنتين بعد السكن قبل البيع، ولذلك سيصل العرض من الأبراج إلى السوق تدريجياً. الأسعار في الأبراج، والصفقات بحسب الطابق، والخريطة والجولة، كلها في صفحة أبراج كيكار همدينا.
التجديد الحضري في روفاع 4: المشاريع
روفاع 4 هو مركز البناء الجديد في تل أبيب. ففي معطيات البلدية لعام 2022، كانت قرابة 40% من الشقق التي بدأ بناؤها في المدينة في تلك السنة في روفاع 4، وكذلك 33% من مساحة البناء السكني الذي بدأ تنفيذه. وحول الساحة يتكرّر النمط نفسه في كل شارع أو يكاد: يُهدم مبنى قديم من 4 طوابق ويرتفع مكانه مبنى بوتيك من 7 إلى 9 طوابق. وحين تُهدم عدة مبانٍ معاً ويُبنى مكانها مجمّع واحد، يُسمّى ذلك «بينوي بينوي» (الهدم وإعادة البناء). وفي المشاريع المنشورة يحصل السكان القدامى على شقة أكبر بنحو 18 إلى 22 م²، وفي بعضها أيضاً على شرفة وغرفة محصّنة (ممّاد) ومخزن وموقف للسيارة.
| العنوان | قبل | بعد | المطوّر | المرحلة |
|---|---|---|---|---|
| بئيري 36 إلى 56، الأرقام الزوجية | 11 مبنى، نحو 190 شقة | حتى نحو 500 شقة، بحسب تقدير الشركة | Adam Shuster | اختيرت في مناقصة السكان، 3.2026 |
| جابوتنسكي 135 إلى 137 | 32 شقة | 9 طوابق، 68 شقة | Africa Renewal وBayit VeGag | وُقّع عقد التنفيذ، 8.2024 |
| جابوتنسكي 152 | 4 طوابق، 20 شقة | 8 طوابق، 38 شقة | Bayit VeGag | الإنجاز متوقع في الربع الأخير من 2028 |
| جابوتنسكي 133 | 16 شقة | 9 طوابق، 33 شقة | Bayit VeGag | هُدم المبنى القديم، 11.2025 |
| زخرون يعقوب 16 | 3 طوابق على أعمدة، 12 شقة | 7 طوابق، 26 شقة | Levinstein Group | بدأ الهدم في 24.11.2024؛ السكن متوقع في النصف الثاني من 2028 |
| ريمز 44 | لم يُنشر | 7 طوابق، 25 شقة | Anshei HaIr | رخصة بناء، 9.12.2025 |
| ريمز 22، ريمز 25، ريمز 42 | لم يُنشر | 32 و26 و20 شقة | Anshei HaIr | مصادقة اللجنة؛ أُخلي السكان؛ طلب رخصة |
| ريمز 27 | 4 طوابق، 14 شقة | 9 طوابق، 24 شقة | لم يُنشر | هُدم، 2.2026 |
| زلوتسيستي 4 | 4 طوابق، 12 شقة | 8 طوابق، 22 شقة | لم يُنشر | هُدم، 2.2026 |
| شاريت 30 | 4 طوابق، 11 شقة | 8 طوابق، 24 شقة | Yaaz | رخصة بناء، 7.2026 |
| ليسين 27 | 4 طوابق، 12 شقة | 7 طوابق، 21 شقة | Yaaz | رخصة بناء، 7.2026 |
| حنكين 3 | لم يُنشر | لم يُنشر | Noga | قيد البناء؛ بيع البنتهاوس في 3.2026 |
ولهذا البناء المركّز وجه سعري أيضاً. فحين تُعرض شقق جديدة كثيرة في الشوارع نفسها، يجد المشتري ما يختار منه، ويتنافس المطوّرون عليه. وهذا أحد أسباب تراجع سعر المتر في المباني الجديدة عن ذروته.
وإلى جانب هذه القائمة تعمل في المنطقة شركات تطوير كثيرة أخرى، منها Rothstein وCarasso وNetanel Group وRogovin وYoshpe وRam-Mograbi-Arditi. ومجمّع بئيري هو المشروع الذي قد يغيّر وجه القسم الجنوبي من المنطقة: 13 دونماً بين وايزمان وهنرييتا سولد، شمالي إيخيلوف.
ماذا يعني ذلك للمشتري؟ الشقة في مبنى قديم صودق فيه على مشروع تُسعَّر عادةً بحسب إمكاناتها المستقبلية، لا بحسب حالتها اليوم. لذلك من المهم أن تعرفوا في أي مرحلة يقف المشروع فعلاً. فالاتفاق الموقّع وقرار اللجنة ورخصة البناء ثلاث مراحل مختلفة تماماً، وحتى بعد الرخصة يبقى الطريق طويلاً: في ريمز 44 مثلاً، يُتوقَّع أن تبدأ الأعمال بعد 18 إلى 24 شهراً من صدور الرخصة. وللدليل الكامل عن الحقوق والاتفاق والمراحل: التجديد الحضري (بالعبرية).
المواصلات في روفاع 4: القطار الخفيف والطرق الرئيسية
يعمل الخط الأحمر للقطار الخفيف منذ آب 2023، وله محطة في أرلوزوروف بجوار محطة قطار تل أبيب المركز. والخط البنفسجي مخطّط على امتداد شارع أرلوزوروف، ليصل إلى إيخيلوف وينتهي في محطة تل أبيب المركز، وافتتاحه مخطّط في حزيران 2028. أما الخط الأخضر فمخطّط في نفق تحت ابن جبيرول، على الحدّ الغربي للمنطقة، وتشغيله الكامل مخطّط لعام 2030.
وإلى جانب القطار تمرّ في المنطقة محاور سير رئيسية: طريق نمير، وطريق أيالون السريع، وجابوتنسكي، وأرلوزوروف. وعند معاينة شقة، ميّزوا بين خط يعمل اليوم وخط مخطّط، وجرّبوا المشي من المبنى إلى المحطة التي ستخدمكم.
روفاع 4 أم الشمال القديم؟
روفاع 4 ليس الشمال القديم، والخلط بينهما شائع حتى في الإعلانات. الشمال القديم هو روفاع 3، غربي ابن جبيرول، بشوارع أضيق ومعظم «المدينة البيضاء». أما روفاع 4 فبُني لاحقاً، على قسائم أكبر، ومخططه يسمح ببناء أعلى.
| روفاع 3، الشمال القديم | روفاع 4، الشمال الجديد | |
|---|---|---|
| الحدود | من البحر حتى ابن جبيرول، ومن اليركون حتى بوغراشوف وجادة بن تسيون ومرموريك | من ابن جبيرول حتى أيالون، ومن اليركون حتى شاؤول هملخ |
| متى بُني | أساساً في سنوات الـ30 والـ40، وفق مخطط غيدس | أساساً من 1948 حتى سنوات الـ80 |
| مخطط المنطقة | نحو 8,000 شقة إضافية، ضمن قيود الحفاظ على المدينة البيضاء | نحو 5,100 شقة إضافية، بحقوق بناء أوسع |
| المعالم | ساحة رابين، ساحة ديزنغوف، ميناء تل أبيب، هبيما | ساحة كيكار همدينا، إيخيلوف، مجمع المتحف، محطة تل أبيب المركز |
وإن كنتم مترددين بين المنطقتين، فاقرؤوا أيضاً دليل الشمال القديم (بالعبرية).
لمن يناسب السكن في روفاع 4
العائلات. الشوارع عريضة نسبياً، واليركون على الطرف الشمالي للمنطقة، وفي ساحة كيكار همدينا تُقام حديقة بمساحة نحو 40 دونماً ومدرسة جديدة. وللشقة العائلية من 4 غرف تراوحت القيمة الوسيطة في الربع الأول من 2026 بين 6,042,800 ₪ و6,910,000 ₪، بحسب الحي.
من يريد شقة جديدة من دون مغادرة وسط المدينة. عشرات مشاريع الهدم وإعادة البناء تتقدّم في المنطقة وتضيف شققاً في مبانٍ جديدة داخل شوارع عريقة، ومن يشتري اليوم شقة جديدة في مبنى بوتيك يدفع 63,000 إلى 68,000 ₪ للمتر بحسب أسعار التسويق في أحدث المشاريع. ولمقارنتها بمشاريع في مدن أخرى: مشاريع سكنية جديدة في إسرائيل.
من يبحث عن شقة أكبر أو بنتهاوس أو شقة حديقة. في هذه الشريحة تتراوح الأسعار بين 80,000 و110,000 ₪ للمتر، وهي بالكاد تراجعت.
من يعمل في وسط المدينة أو في إيخيلوف، ومن يريد التنقّل بالقطار. فمحطة تل أبيب المركز داخل المنطقة، والخط الأحمر يعمل، والخط البنفسجي مخطّط على امتداد أرلوزوروف.
المستثمرون. العرض في المنطقة كبير، وستُضاف إليه في السنوات المقبلة شقق من الأبراج ومن مشاريع التجديد، فليقارن من يشتري للاستثمار السعر بالصفقات المغلقة لا بالإعلانات.
ومن يحسن به أن يفكّر مرتين؟ من يبحث عن هدوء تام في السنوات المقبلة. ففي شوارع كثيرة حول الساحة تعمل عدة ورش بناء في آن واحد، ويُتوقَّع أن يستمر بعضها حتى 2028.
أسئلة شائعة
أين يقع روفاع 4 في تل أبيب؟
يقع روفاع 4 في الجزء الشمالي من وسط تل أبيب، بين شارع ابن جبيرول غرباً وطريق أيالون السريع شرقاً، وبين نهر اليركون شمالاً وجادة شاؤول هملخ جنوباً. اسمه الرسمي الشمال الجديد، وفي قلبه ساحة كيكار همدينا، ويضمّ أيضاً بافلي وغفعات عمال ب وبارك تسامرت.
ما هو مخطط روفاع 4؟
مخطط روفاع 4، TA/3729/A، هو مخطط للجنة اللوائية يحدّد حجم البناء المسموح به في كل مبنى سكني في المنطقة، بحسب نوع الشارع. صودق عليه في 23.5.2018 ونُشر للمصادقة النهائية في 30.5.2018. ويسمح بإضافة نحو 5,100 شقة، إما ببناء جديد حتى 8 طوابق وطابق سطح على الشوارع الرئيسية، وإما بإضافة طوابق على المباني القائمة.
ما هو مخطط الأحياء (روفاع) في تل أبيب؟
مخطط الأحياء اسم جامع للمخططات التي حدّدت سلّة ثابتة من حقوق البناء لمناطق وسط المدينة، بدل فحص كل مبنى على حدة بحسب تاما 38. مخطط روفاع 3، الشمال القديم، صودق عليه في مطلع 2018 ويسمح بنحو 8,000 شقة إضافية. ومخطط روفاع 4 صودق عليه في أيار 2018 ويسمح بنحو 5,100.
ما الشوارع التي تقع في روفاع 4؟
الشوارع الرئيسية هي وايزمان، وبنكاس، ويهودا همكابي، وطريق نمير، وHe Be'Iyar، ودافيد هملخ، والأجزاء الشرقية من أرلوزوروف وجابوتنسكي. أما ابن جبيرول وشاؤول هملخ فشارعا الحدود. وفي داخل المنطقة أيضاً شوارع مثل حنكين، ودافيد يلين، وإبشتاين، وموشيه شاريت، وبئيري، وبرانديس، وشلومتسيون همالكا.
كم سعر شقة في روفاع 4؟
في الربع الأول من 2026 تراوحت القيمة الوسيطة للصفقات بين 4,434,900 ₪ و4,943,500 ₪ للشقة من 3 غرف، وبين 6,042,800 ₪ و6,910,000 ₪ للشقة من 4 غرف، بحسب الحي. وفي المباني الجديدة يبلغ السعر نحو 63,000 إلى 68,000 ₪ للمتر، وفي البنتهاوس وشقق الحديقة 80,000 إلى 110,000 ₪ للمتر.
أين يقع روفاع 3 وما الفرق بينه وبين روفاع 4؟
روفاع 3 هو الشمال القديم: من البحر حتى ابن جبيرول، ومن اليركون حتى بوغراشوف وجادة بن تسيون ومرموريك. بُني أساساً في سنوات الـ30 والـ40 ويضمّ معظم المدينة البيضاء، ولذلك فالبناء فيه أكثر تقييداً. أما روفاع 4 فيقع شرقيه، وبُني بعد 1948، ومخططه يسمح ببناء أعلى.
هل كيكار همدينا وبافلي ضمن روفاع 4؟
نعم. ساحة كيكار همدينا هي مركز المنطقة، والحي المحيط بها يُسمّى في البيانات الرسمية «الشمال الجديد، محيط كيكار همدينا». أما بافلي فتقع في الشريط الممتد بين طريق نمير وأيالون، وهو أيضاً جزء من روفاع 4.
هل يجب دفع ضريبة التحسين (هيتل هشبحاه) في روفاع 4؟
ربما. الإضافة بموجب تاما 38 كانت معفاة من الضريبة، لكن على الحقوق التي يمنحها مخطط روفاع 4 يحقّ للجنة المحلية أن تجبي نصف الارتفاع في القيمة، بحسب تخمين ليوم 23.5.2018. وقد تصل مثل هذه المطالبة حتى عند بيع شقة في مبنى لا مشروع مخطّطاً فيه. ويمكن الاستئناف على التخمين خلال 45 يوماً، ومن المستحسن أن يحدّد العقد من يتحمّل الضريبة.