תמא 38 זכויות וחובות 2026: מה מגיע לדייר ומה קורה כשהתוכנית פוקעת

סטטוס תמא 38 בשנת 2026: פקיעת התכנית וחלופת שקד

תמא 38 פקעה רשמית במאי 2026. אין יותר פרויקטים חדשים של תמא 38, ורק פרויקטים שכבר קיבלו היתר מאושר ממשיכים (מקור: מנהל התכנון, 2026). לכן דייר בבניין משנות ה-70 אינו צריך לשאול רק האם הבניין ישן, אלא האם כבר קיים היתר מאושר, האם ההליך התכנוני הושלם לפני הפקיעה, או האם צריך לבחון מסלול אחר לגמרי.

פרויקט שמוצג לדיירים בשנת 2026 כ"תמא 38" מחייב בדיקה זהירה. אם אין היתר מאושר, לא מדובר בפרויקט תמא 38 חדש במובן הקלאסי. ייתכן שהיזם מתכוון לחלופת שקד, לתכנית מקומית להתחדשות בניינית, או למסלול רחב יותר כמו פינוי בינוי. לכל מסלול יש רוב אחר, תמורות אחרות, משך זמן שונה ובטוחות אחרות.

חלופת שקד היא המסלול שהחליף בפועל את תמא 38/2: הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד, רוב נדרש 80% מבעלי הדירות. חלופת שקד עשויה לכלול בדיקות תכנוניות אחרות, התייחסות אחרת לזכויות הבנייה, ולעיתים דרישות מצד הרשות המקומית בנושאי תשתיות, חניה, חזיתות, שימושים ציבוריים או היטלי השבחה.

תמא 38/1 (חיזוק): זכויות וחובות הדייר

תמא 38/1 היא מסלול חיזוק של הבניין הקיים. בשנת 2026 המסלול רלוונטי בעיקר לפרויקטים שכבר קיבלו היתר מאושר לפני פקיעת התכנית במאי 2026. במסלול זה הבניין אינו נהרס, והעבודות מבוצעות על גבי המבנה הקיים.

הזכויות של הדייר במסלול חיזוק נוגעות גם לבטיחות וגם לאיכות החיים: בניין מחוזק, תוספות אפשריות כמו ממ"ד, מרפסת או מעלית, שיפור חזיתות, חידוש תשתיות ולעיתים שדרוג לובי וחדר מדרגות. התמורה אינה אחידה והיא תלויה בהיתר המאושר, במבנה הפיזי, במספר הדירות ובשטח המגרש.

החובות של הדייר מתחילות בשיתוף פעולה סביר: לאפשר ביצוע עבודות, תיאומי כניסה לדירה כשנדרש, העברת מסמכים וחתימה על מסמכי ביצוע ורישום. שיתוף פעולה אינו ויתור על זכויות. הדייר רשאי לדרוש מפקח מטעם הדיירים, לוח זמנים, ביטוחים, אחריות לנזקים ופיצוי במקרה של פגיעה חריגה במגורים.

• לדרוש פירוט של כל תמורה: ממ"ד, מרפסת, מעלית, שטחים משותפים ותשתיות.
• לקבוע אחריות לנזקי בנייה בתוך הדירות וברכוש המשותף.
• לוודא שמפקח מטעם הדיירים בודק את הביצוע מול ההיתר והמפרט.

תמא 38/2 (הריסה ובנייה): זכויות וחובות הדייר

תמא 38/2 היא מסלול הריסה ובנייה מחדש. בשנת 2026 יש להבחין בין פרויקט שכבר קיבל היתר מאושר לפני פקיעת התכנית לבין רעיון חדש שמוצג לדיירים לאחר הפקיעה. אם אין היתר מאושר, המסלול הרלוונטי בדרך כלל אינו תמא 38/2 אלא חלופת שקד או מסלול תכנוני אחר.

במסלול 38/2 הדייר עוזב את הדירה הישנה, הבניין נהרס, והיזם בונה בניין חדש. זכויות הדייר בתקופת הבנייה כוללות דירה חלופית, והיזם נושא בדמי השכירות ובדמי האחזקה לאורך תקופת הבנייה. יש לקבוע את גובה דמי השכירות, מנגנון ההצמדה, מועד התשלום, עלויות מעבר ואחסנה, ומה קורה אם הבנייה מתעכבת.

הזכות לדירה חדשה צריכה להיות מדויקת: שטח דירה, קומה או מנגנון הקצאה, כיווני אוויר, מרפסת, ממ"ד, חניה, מחסן, מפרט טכני, מועד מסירה, אחריות, בדק ורישום זכויות. ניסוח כללי כמו "דירה חדשה לפי המקובל" אינו מספיק.

החובות של הדייר כוללות פינוי במועד שנקבע, מסירת החזקה, חתימה על מסמכי ליווי ורישום ושיתוף פעולה עם החברה המשכנת. החובה לפנות מתחילה רק כאשר התקיימו התנאים המוקדמים: היתר מאושר, הסכם תקף, ליווי פיננסי, ערבויות מתאימות והסדר שכירות.

הרוב הנדרש לכל מסלול ומשמעותו לדייר

הרוב הנדרש הוא אחד ההבדלים המרכזיים בין המסלולים. תמא 38/1 (חיזוק) דורשת שני שלישים, כ-67%. תמא 38/2 (הריסה ובנייה) דורשת 80%. חלופת שקד דורשת 80%. פינוי בינוי דורש שני שלישים, כ-66%. המספרים קובעים האם ניתן לקדם הליך מול דיירים מתנגדים, אך אינם מחליפים הסכם הוגן ובטוחות מלאות.

בחיזוק, הרוב של כ-67% משקף את העובדה שהבניין אינו נהרס והדיירים נשארים עם דירותיהם. עדיין יש פגיעה בשגרת החיים, רעש, אבק ושינוי ברכוש המשותף, ולכן גם במסלול 38/1 אין להקל ראש בזכויות המיעוט. התנגדות יכולה להיות עניינית כשיש פגיעה מיוחדת, חוסר שוויון או היעדר בטוחות.

בהריסה ובנייה, הרוב של 80% משקף את עומק הפגיעה והסיכון. הדיירים מפנים דירה, הבניין נהרס, והזכות הופכת להבטחה לדירה חדשה בעתיד. גם לאחר רוב של 80% צריך לבדוק אם ההצעה סבירה, אם יש פתרונות לקשישים ולבעלי מוגבלות, ואם המתנגדים מעלים טענות אמיתיות.

בפינוי בינוי הרוב הוא שני שלישים, כ-66%, אך מדובר במתחם רחב יותר. דייר בבניין משנות ה-70 עשוי לגלות שבניין יחיד אינו מתאים כלכלית לתמורה מספקת, ואז המסלול המתחמי רלוונטי יותר, אך ארוך ומורכב יותר.

הבטוחות שהדייר חייב לדרוש מהיזם

בטוחות הן ההגנה של הדייר במקרה שהיזם מתעכב, נכשל, מחליף קבלן או נקלע לקושי מימוני. בשנת 2026, לאחר פקיעת תמא 38 והמעבר למסלולים חלופיים, דיירים צריכים להיות זהירים יותר ולא להסתפק בהבטחות כלליות.

מעבר לשלוש הבטוחות המרכזיות, יש לבדוק ערבות שכירות, ערבות להוצאות מעבר, ביטוחים, התחייבות לרישום זכויות, מנגנון תיקון ליקויים, אחריות קבלן ומפקח מטעם הדיירים. במסלול חיזוק הדגש על ביצוע, בדק וביטוחים. בהריסה ובנייה הדגש עובר גם לערבויות שמגנות על הדירה החדשה ועל תקופת השכירות.

מסים, פטורים והיטל השבחה: מי משלם

בעסקאות תמא 38 קיימים הסדרי מס שמטרתם לאפשר לדייר לקבל את התמורה בלי לשאת בעלויות מס כבדות. פטור ממס שבח לדייר בעסקת תמא 38 ניתן בכפוף לתנאי הדין. לא מניחים פטור אוטומטי בכל מקרה, אלא בודקים שהדירה, התמורה ומבנה העסקה עומדים בתנאים.

היטל השבחה בדרך כלל מוטל על היזם בעסקאות אלה. סעיף זה חייב להופיע באופן ברור בהסכם, משום שדיירים אינם אמורים לגלות לאחר החתימה שחיובי השבחה, אגרות או היטלים עוברים אליהם. גם כשהיזם נושא בהיטל, יש לקבוע מי מטפל בשומה, מי מגיש השגה ומה קורה אם החיוב גבוה מהצפוי.

במסלולים שלאחר פקיעת תמא 38, במיוחד חלופת שקד, יש להקפיד עוד יותר על ניסוח סעיפי המס, משום שייתכנו הבדלים ביחס לזכויות, היטלים ותשלומי רשות. הדייר צריך לוודא שהיזם לוקח על עצמו את מלוא החיובים הנובעים מהפרויקט, למעט חריגים מוגדרים.

• פטור ממס שבח לדייר בעסקת תמא 38 כפוף לתנאי הדין.
• היטל השבחה בדרך כלל מוטל על היזם בעסקאות אלה.
• יש לקבוע שהיזם נושא באגרות, היטלים ותשלומי רשות הקשורים לפרויקט.
• תמורה חריגה או הסדר אישי עשויים לדרוש בדיקת מס פרטנית.

טעויות נפוצות של דיירים בחתימה

הטעות הראשונה בשנת 2026 היא לחשוב שכל פרויקט בבניין ישן הוא עדיין תמא 38. מאחר שתמא 38 פקעה רשמית במאי 2026 ואין פרויקטים חדשים, דיירים חייבים לבדוק אם יש היתר מאושר, ואם אין, להבין אם מדובר בחלופת שקד, פינוי בינוי או מסלול אחר.

טעות שנייה היא חתימה על כתב הסכמה ראשוני בלי להבין את משמעותו. מסמך קצר עשוי להעניק ליזם בלעדיות, לאפשר רישום הערות או ליצור התחייבות שקשה לבטל. צריך לבדוק גם מסמך בן שני עמודים, לא רק הסכם בן עשרות עמודים.

טעות שלישית היא התמקדות רק במספר המטרים הנוספים. צריך לבדוק קומה, כיווני אוויר, ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן, דמי שכירות, דמי אחזקה, בטוחות, מועד מסירה, פיצוי על איחור ורישום זכויות. דירה חדשה בלי בטוחות מספקות אינה עסקה בטוחה.

• לא בודקים אם יש היתר מאושר לאחר פקיעת תמא 38 במאי 2026.
• חותמים על בלעדיות בלי להבין את ההתחייבות.
• משווים רק תוספת שטח ולא בטוחות, שכירות ורישום.
• מתעלמים מדיירים קשישים ובעלי מוגבלות שזקוקים לפתרון אישי.
• מפנים דירה לפני קבלת ערבויות מלאות במסלול הריסה ובנייה.

המסגרת המשפטית של תמ"א 38: סעיפים מרכזיים

חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, בסעיף 76א מסמיך את המועצה הארצית לאשר תכניות מתאר ארציות. תמ"א 38 אושרה ב-2005, ותיקון 3 לתמ"א ב-2010 הוסיף את מסלול 38/2 (הריסה ובנייה). חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008, בסעיף 5א מסדיר רוב של 67% לחיזוק ו-80% להריסה ובנייה. סעיף 5א(א2) מגדיר "דייר סרבן" וההליך לפיצוי בתביעה כנגדו. סעיף 6 לחוק מסדיר זכויות בעל מוגבלות וקשישים. חוק מיסוי מקרקעין בסעיף 49לג מקנה פטור ממס שבח על דירת התמורה. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), התשל"ה-1974, חל על ערבויות חוק מכר ליזם. הוראת ניהול בנקאי תקין 327 של בנק ישראל מחייבת ליווי בנקאי.

שאלות נפוצות

האם אפשר להתחיל פרויקט תמא 38 חדש בשנת 2026?

לא. תמא 38 פקעה רשמית במאי 2026. אין יותר פרויקטים חדשים, ורק פרויקטים שכבר קיבלו היתר מאושר ממשיכים. אם יזם מציג פרויקט חדש כתמא 38, יש לבקש לראות היתר מאושר. אם אין היתר, יש לבדוק האם מדובר בחלופת שקד או במסלול תכנוני אחר.

מה ההבדל בין תמא 38/1 לבין תמא 38/2?

תמא 38/1 היא חיזוק הבניין הקיים, עם רוב נדרש של שני שלישים, כ-67%. תמא 38/2 היא הריסה ובנייה מחדש, עם רוב של 80%. במסלול חיזוק הדיירים עשויים להישאר בבניין בזמן העבודות, ובמסלול הריסה ובנייה הם מפנים את הדירות ומקבלים דירה חלופית, דמי שכירות ודמי אחזקה מהיזם.

מהי חלופת שקד ומה הרוב הדרוש בה?

חלופת שקד היא המסלול שהחליף בפועל את תמא 38/2. מדובר בהריסה ובנייה מחדש של בניין בודד, והרוב הנדרש הוא 80% מבעלי הדירות. דייר צריך לבדוק האם הרשות המקומית מאפשרת את המסלול בבניין, מה התמורה, אילו בטוחות ניתנות ומה לוח הזמנים לקבלת היתר וביצוע.

האם היזם חייב לשלם לדייר שכירות בתקופת הבנייה?

כן, כאשר הדייר מפנה את דירתו לצורך הריסה ובנייה, זכויותיו בתקופת הבנייה כוללות דירה חלופית, והיזם נושא בדמי השכירות ובדמי האחזקה. ההסכם צריך לקבוע סכומים, הצמדה, מועדי תשלום, תקופת כיסוי, עלויות מעבר ומה קורה אם הפרויקט מתעכב.

אילו בטוחות חייבים לדרוש לפני פינוי דירה?

לפני פינוי דירה במסלול הריסה ובנייה יש לדרוש ערבות חוק מכר, ערבות ביצוע, ערבות בדק, הסדר דמי שכירות ואחזקה, ביטוחים והתחייבות רישום באמצעות חברה משכנת. ערבות ביצוע במסלול 38/2 מבטיחה את השלמת הבנייה לאחר ההריסה בשווי הדירה החדשה. בלי בטוחות אלה הפינוי יוצר סיכון משמעותי.

מי משלם מס שבח והיטל השבחה בעסקת תמא 38?

פטור ממס שבח לדייר בעסקת תמא 38 ניתן בכפוף לתנאי הדין, ולכן יש לבדוק את מבנה העסקה והתמורה. היטל השבחה בדרך כלל מוטל על היזם. ההסכם צריך לקבוע במפורש שהיזם נושא במסים, היטלים ואגרות הקשורים לפרויקט, ולפרט מה קורה במקרה של חיוב חריג.