עודכן ונבדק: 2026-05-30.
מאמר מוכן להדבקה
עודכן ונבדק: 28.5.2026
פתיחה
יוון ממשיכה למשוך משקיעי נדל״ן ישראלים בזכות קרבה גיאוגרפית, תיירות חזקה, מחירי כניסה שעדיין נמוכים יחסית לחלק משווקי מערב אירופה, ושוק השכרה פעיל בערים ובאיים. אבל בשנת 2026 אי אפשר לבחון דירה להשכרה לטווח קצר ביוון רק לפי מחיר רכישה ותפוסה משוערת. הרגולציה היוונית נעשתה מדויקת יותר, קיימות חובות רישום ודיווח, יש אזורים באתונה שבהם הוטלה הגבלה על רישומים חדשים, והמיסוי תלוי במספר הנכסים, באופן ההפעלה ובמעמד המשקיע. לפי בנק יוון, ברבעון הראשון של 2026 תקבולי התיירות עלו ב-64.3% ותנועת התיירים הנכנסת עלתה ב-38.3% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, נתון שמראה ביקוש תיירותי חזק אך אינו מחליף בדיקת כדאיות לנכס מסוים. Bank of Greece
רגולציית השכרה לטווח קצר ביוון
ההגדרה היוונית להשכרה לטווח קצר, החל מ-1.1.2024, היא השכרה או השכרת משנה של נכס מרוהט לתקופה של עד 59 ימים בכל חוזה, ללא שירותים נוספים מעבר לאספקת מצעים. הגבול של 59 ימים נבחן לפי כל תקופת שכירות נפרדת, ולא לפי מספר הימים הכולל בשנה שבהם הנכס מושכר. גם השכרה שלא נעשית דרך פלטפורמה דיגיטלית עדיין יכולה להיחשב השכרה לטווח קצר ולחייב רישום ודיווח.
לפני פרסום הנכס, מנהל הנכס צריך להירשם במרשם הנכסים להשכרה קצרה של רשות המסים היוונית, AADE, לקבל מספר רישום נכס, AMA, ולהציג את המספר בכל מודעה ובכל פלטפורמה. בנוסף קיימת חובה להגיש הצהרות שהייה קצרה, Short-Term Stay Statements. לפי AADE, ההצהרה מוגשת עד היום ה-20 של החודש שלאחר חודש העזיבה של האורח, והנתונים הסופיים של הנהנים מההכנסה נסגרים עד 28 בפברואר של שנת המס הרלוונטית.
מאוקטובר 2025 נוספו דרישות תפעול ובטיחות לנכסים המושכרים לטווח קצר. הנכס צריך להיות שטח עיקרי המותר לשימוש, עם תאורה טבעית, אוורור ומיזוג. נדרשים גם ביטוח אחריות אזרחית, הצהרת חשמלאי, מטפים, גלאי עשן, ממסר פחת או הגנה דומה, סימון יציאות, אישור הדברה, ערכת עזרה ראשונה ומדריך עם מספרי חירום. אי עמידה בדרישות או אי שיתוף פעולה בביקורת עלולים להוביל לקנס מנהלי של 5,000 אירו, כאשר הפרה חוזרת בתוך שנה יכולה להכפיל את הקנס ובהמשך להגדיל אותו פי ארבעה.
הנושא הרגיש ביותר למשקיע ישראלי הוא אתונה. לפי חוק 5162/2024, בשנת 2025 נאסר רישום ראשון חדש של נכסים להשכרה לטווח קצר ברבעים העירוניים הראשון, השני והשלישי של עיריית אתונה, עם קנס של 50% מההכנסה מהשכרה קצרה ולפחות 20,000 אירו, ובמקרה חוזר לפחות 40,000 אירו. החוק גם מאפשר הארכה עד 31.12.2026. במסמך התקציבי הרשמי של משרד האוצר היווני לשנת 2026 נכתב כי ההגבלה על רישומים חדשים בשלושת הרבעים המרכזיים של אתונה נמשכת גם ב-2026. לכן בכל עסקה באתונה צריך לבדוק לא רק את המיקום הכללי, אלא את הרובע העירוני המדויק, את סטטוס ה-AMA, ואת האפשרות המשפטית להמשיך או להתחיל פעילות. סטטוס נכס ספציפי:
טבלת בדיקה מהירה למשקיע
| נושא | כלל עדכני שנבדק | משמעות למשקיע ישראלי |
|---|---|---|
| משך השכרה קצרה | עד 59 ימים לכל חוזה, נכס מרוהט, ללא שירותים מעבר למצעים | חוזים ארוכים יותר או שירותים מלונאיים משנים את הסיווג |
| רישום AMA | חובה להירשם במרשם AADE ולהציג AMA בכל מודעה | אין להסתמך על מודעת Airbnb בלי בדיקת מספר רישום |
| אתונה מרכזית | קיימת הגבלה על רישום ראשון חדש ברבעים 1, 2 ו-3 של אתונה, ונמשכת גם ב-2026 לפי מסמך תקציבי רשמי | רכישה באזור מוגבל ללא AMA פעיל עלולה לפגוע במודל העסקי |
| אדם פרטי עם עד 2 נכסים | ההכנסה מסווגת כהכנסה ממקרקעין, בהתקיים התנאים | מבנה מס פשוט יותר, אך עדיין נדרש דיווח ביוון ובישראל |
| 3 נכסים ומעלה או חברה | ההכנסה מסווגת כעסקית, ובדרך כלל נכנסת גם למע״מ ולחובות דיווח נוספות | נדרש תכנון חשבונאי לפני רכישת נכס שלישי |
| מע״מ בהשכרה קצרה | אדם פרטי עד 2 נכסים פטור ממע״מ, 3 נכסים ומעלה או ישות משפטית כפופים למע״מ 13% | שינוי מספר הנכסים יכול לשנות את כל חישוב התשואה |
| מס עמידות אקלימית | מוטל לפי לילה וחדר או דירה, כולל נכסי השכרה קצרה | צריך להכניס אותו לתמחור ולדיווחים |
| מס רכישה ביוון | ברכישת נכס רגילה, הקונה משלם מס העברת מקרקעין של 3% לפני חתימת החוזה | יש לחשב אותו כחלק מעלות העסקה, לא מהתשואה |
| תשואה | אין מקור ממשלתי ראשוני לתשואת השכרה קצרה לפי שכונה | כל אומדן תשואה שיווקי הוא טעון אימות |
תשואות ומחירים
מחירי הדירות ביוון המשיכו לעלות בשנת 2025. לפי בנק יוון, ברבעון הרביעי של 2025 מחירי הדירות עלו ב-7.6% בממוצע ארצי לעומת השנה הקודמת. באתונה העלייה הייתה 5.9%, בסלוניקי 8.0%, בערים אחרות 10.5%, ובאזורים אחרים ביוון 8.6%. לשנת 2025 כולה נרשמה עלייה ממוצעת של 7.8% במחירי הדירות. Bank of Greece
תשואה היא הנתון שהכי קל לשווק והכי קשה לאמת. אין מקור ממשלתי יווני ראשוני שמפרסם תשואות נטו מהשכרה לטווח קצר לפי שכונה, בניין, מספר חדרים או סטטוס רישוי. מקור שוק פרטי אחד, Global Property Guide, פרסם במאי 2026 תשואה ברוטו ממוצעת של 4.38% ליוון ברבעון השני של 2026 ותשואות ברוטו שונות לפי ערים ושכונות, אך זה אינו מקור רגולטורי או ממשלתי. לכן כל טווח תשואה שמוצג במצגת מכירה, בידי מתווך או בידי חברת ניהול צריך להיחשב טעון אימות. Global Property Guide
הבדיקה הנכונה היא לא “כמה הדירה יכולה להכניס ב-Airbnb”
מיסוי מקומי ביוון והקשר למס בישראל
ביוון, ההכנסה מהשכרה לטווח קצר מסווגת לפי מספר הנכסים וזהות המשכיר. אדם פרטי שמפעיל עד שני נכסים, ללא שירותים מעבר למצעים, ממוסה בדרך כלל כהכנסה ממקרקעין. אדם פרטי שמפעיל שלושה נכסים ומעלה, וכן חברה או ישות משפטית, נכנסים למסלול עסקי. לפי מדריך רשמי של משרד האוצר היווני, שיעורי המס על הכנסה ממקרקעין הם 15% עד 12,000 אירו, 25% על החלק שבין 12,001 ל-24,000 אירו, 35% על החלק שבין 24,000.01 ל-36,000 אירו, ו-45% מעל 36,000 אירו.
במע״מ, אדם פרטי עם עד שני נכסים להשכרה קצרה פטור ממע״מ, אם הוא עומד בתנאים. אדם פרטי עם שלושה נכסים ומעלה, או ישות משפטית, כפופים למע״מ בשיעור 13% על פעילות ההשכרה הקצרה. לפי AADE, כאשר לאדם פרטי יש לפחות שלושה נכסים, כלל נכסי ההשכרה הקצרה שלו כפופים למע״מ.
בנוסף קיים מס עמידות למשבר האקלים, Climate Resilience Fee. החוק היווני קובע חיוב לפי שימוש יומי ולפי חדר או דירה. לגבי נכסי השכרה קצרה, בתקופת אפריל עד אוקטובר החיוב הוא 8 אירו ליום לדירה, ו-15 אירו ליום בבית פרטי מעל 80 מ״ר. בתקופת נובמבר עד מרץ החיוב הוא 2 אירו ליום לדירה, ו-4 אירו ליום בבית פרטי מעל 80
מהצד הישראלי, תושב ישראל חייב במס בישראל על כלל הכנסותיו בעולם, לרבות הכנסות מחוץ לישראל. מדריך רשות המסים לשנת המס 2025 קובע כי תושב ישראל עם הכנסה מדמי שכירות ממקרקעין מחוץ לישראל חייב במס בישראל בכפוף לאמנות למניעת כפל מס, וייתכן מסלול של 15% בתנאים מסוימים, ללא ניכוי הוצאות למעט פחת וללא זיכוי בגין מס זר אם בוחרים במסלול זה. האמנה בין ישראל ליוון קובעת כי הכנסה ממקרקעין במדינה האחרת, לרבות הכנסה מהשכרת מקרקעין, ניתנת לחיוב במס במדינה שבה נמצאים המקרקעין. המשמעות המעשית היא שלא מניחים שהמס ביוון “סוגר את האירוע” בישראל. בודקים דיווח, זיכוי מס זר, מסלול 15%
חשוב במיוחד להפריד בין מס הכנסה זר לבין תשלומים מקומיים. לפי מדריך רשות המסים, זיכוי מס זר ניתן בגין מס חובה סופי שהוא מס על הכנסה, והוא אינו כולל קנסות, ריבית, מסים עירוניים, מס רכישה, מס מקומי ותשלומים שאינם מס הכנסה. לכן לא כל תשלום ביוון ניתן אוטומטית לקיזוז בישראל. נושא הזיכוי בפועל: טעון אימות לפי תיק המס האישי. Gov.il
תהליך רכישה לזר
משקיע ישראלי יכול לרכוש נדל״ן ביוון, אך לפני חתימה עליו להוציא מספר מס יווני, AFM, ולהגיש הצהרת מס העברת מקרקעין. לפי AADE, קונה נכס, בין אם הוא מתגורר ביוון ובין אם לא, צריך מספר מס יווני, והקונה משלם מס העברת מקרקעין בשיעור 3% לפני חתימת החוזה.
בדרך כלל התהליך כולל בחירת נכס, בדיקת מסמכי בעלות, בדיקת חריגות בנייה, בדיקת ייעוד ושימוש מותר, בדיקת רישום מקרקעין, פתיחת מספר מס, מינוי עורך דין מקומי ונוטריון, חתימת חוזה, תשלום מס ההעברה, רישום הזכויות והתקשרות עם רואה חשבון וחברת ניהול. אם המודל הוא השכרה לטווח קצר, בדיקת הרישוי וה-AMA צריכה להיעשות לפני החתימה ולא לאחריה. פרטי הרישום הקנייני והמצב התכנוני של כל נכס: טעון אימות לפי תיק הנכס.
ברכישת נכס חדש מקבלן יש לשים לב למע״מ נדל״ן. לפי משרד האוצר היווני, שיעור המע״מ הכללי ביוון הוא 24%, אך קיימת השעיה של מע״מ על אספקת נכסים חדשים עד 31.12.2026 במקרים המתאימים, ובמקומו עשוי לחול מס העברת מקרקעין. זהו נתון שצריך לאמת מול הנכס, הקבלן והנוטריון לפני חתימה. Ministry of Economy
אזורים מומלצים לבדיקה
אתונה מתאימה למשקיע שמחפש ביקוש עירוני ותיירותי חזק, אך היא מחייבת זהירות רגולטורית גבוהה. שלושת הרבעים המרכזיים של העיר נמצאים תחת הגבלה על רישום חדש להשכרה קצרה, ולכן נכס באתונה בלי AMA פעיל או בלי בדיקת רובע מדויקת אינו מתאים להנחת עבודה אוטומטית של
סלוניקי מתאימה לבדיקה למשקיע שמחפש עיר גדולה, אוניברסיטאות, תנועה עירונית ושוק שאינו תלוי רק בקיץ. בשנת 2025 מחירי הדירות בסלוניקי עלו ב-9.6% בממוצע שנתי לפי בנק יוון, אך תשואת השכרה קצרה בעיר, לפי נכס ושכונה, אינה נתון ממשלתי מאומת ולכן היא טעון אימות.
כרתים, ובעיקר אזורי חאניה והרקליון, מתאימה לבדיקה למי שמוכן לנהל נכס תיירותי עונתי עם תלות חזקה בניהול, ניקיון, תחזוקה ומחירי טיסות. הרקליון מופיעה במקורות שוק פרטיים עם נתוני תשואה ברוטו, אך אין לכך אימות ממשלתי ראשוני ברמת נכס, ולכן כל מספר שמתקבל צריך להיבדק מול נתוני הזמנות אמיתיים, לא רק תחזית. Global Property Guide
ערים כמו פטרס, וולוס וקבאלה עשויות להתאים למשקיע שמחפש מחיר כניסה מתון יותר ופחות תחרות על נכסי פריים. היתרון האפשרי הוא סיכון רכישה נמוך יותר; החיסרון הוא שלעיתים הביקוש התיירותי פחות עמוק ופחות בינלאומי. כדאיות באזורים אלה: טעון אימות לפי נתוני תפוסה, נגישות, עונתיות וחברת ניהול מקומית. Global Property Guide
טעויות נפוצות של משקיעים ישראלים
טעות ראשונה היא לקנות לפי תשואה ברוטו. תשואה ברוטו אינה כוללת מסים, רישוי, תחזוקה, עמלות, ריקות, תיקונים וניהול. אם ההפרש בין ברוטו לנטו לא מחושב מראש, העסקה נראית טובה יותר ממה שהיא באמת.
טעות שנייה היא להניח שכל דירה ביוון יכולה להפוך ל-Airbnb. נכס שאינו עומד בדרישות שימוש, תאורה, אוורור, מיזוג, ביטוח ובטיחות עלול להיכשל בביקורת או להיפגע ברישום. AADE
טעות שלישית היא להתעלם מאתונה. לא מספיק לדעת שהנכס “במרכז אתונה”. צריך לדעת אם הוא ברובע 1, 2 או 3, האם קיים AMA, האם מדובר ברישום ראשון חדש, והאם המוכר מציג מסמכים שניתן לבדוק.
טעות רביעית היא לקנות נכס שלישי בלי להבין את שינוי המס. המעבר משני נכסים לשלושה נכסים יכול להעביר את המשקיע למסלול עסקי, להכניס מע״מ 13%, ולהוסיף חובות דיווח ותפעול. AADE
טעות חמישית היא לא לתכנן את הצד הישראלי. הכנסה מיוון יכולה לחייב דיווח בישראל, והבחירה במסלול מס ישראלי משפיעה על האפשרות לקבל זיכוי מס זר. Gov.il
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לקנות דירה ביוון?
כן. ישראלי יכול לרכוש נכס ביוון, אך עליו לקבל מספר מס יווני, AFM, להגיש הצהרת מס העברת מקרקעין ולשלם את מס ההעברה לפני חתימת החוזה.
האם כל דירה ביוון יכולה לשמש להשכרה לטווח קצר?
לא. צריך לעמוד בהגדרת השכרה לטווח קצר, ברישום AADE, בקבלת AMA, בדיווחי שהייה ובדרישות בטיחות ותפעול שנכנסו לתוקף ב-1.10.2025.
האם יש הקפאת רישום חדש באתונה?
כן, בשלושת הרבעים העירוניים הראשון, השני והשלישי של אתונה קיימת הגבלה על רישום ראשון חדש להשכרה לטווח קצר. המסגרת המקורית נקבעה ל-2025, ומסמך תקציבי רשמי של יוון מציין את המשך ההגבלה ב-2026. סטטוס כל נכס: טעון אימות לפני רכישה.
כמה מס משלמים ביוון על השכרה קצרה?
זה תלוי במספר הנכסים ובזהות המשכיר. אדם פרטי עם עד שני נכסים ממוסה בדרך כלל כהכנסה ממקרקעין. שלושה נכסים ומעלה או חברה עשויים להיחשב פעילות עסקית. מדרגות המס על הכנסה ממקרקעין מתחילות ב-15% עד 12,000 אירו ומגיעות ל-45% מעל 36,000 אירו.
האם צריך לשלם מס גם בישראל?
ברמה כללית, תושב ישראל חייב לדווח ולבחון מס בישראל על הכנסות מחוץ לישראל, בכפוף לאמנה ולמסלולים האפשריים. אין להניח שמס ששולם ביוון פוטר אוטומטית מדיווח או ממס בישראל.
מהו הנתון הכי חשוב לפני רכישה להשכרה קצרה?
הנתון החשוב ביותר הוא לא מחיר הרכישה אלא היכולת החוקית להפעיל את הנכס לפי המודל העסקי. לפני בדיקת תשואה צריך לבדוק AMA, מיקום מדויק, עמידה בדרישות בטיחות, מספר הנכסים של המשקיע, מע״מ, מיסוי יווני ומיסוי ישראלי.
חזרה למדריך המקיף: חזרה למדריך המקיף
תגיות מוצעות
נדלן ביוון, השקעות נדלן ביוון, השכרה לטווח קצר ביוון, Airbnb Greece, נדלן באתונה, נדלן בסלוניקי, מס על נדלן בחול, השקעות נדלן לישראלים
מקורות
AADE, מדריך שאלות ותשובות להשכרה לטווח קצר, אתונה, 23.9.2025. AADE
AADE, עמוד שירות רישום נכס להשכרה קצרה והגשת הצהרות שהייה קצרה. AADE
AADE, חוזר O.3001 בעניין חוק 5170/2025 ודרישות לנכסי השכרה קצרה, 24.1.2025. AADE
יוון, חוק 5162/2024, כולל הגבלת רישום חדש באתונה ומס עמידות אקלימית, פרסום 5.12.2024
משרד האוצר היווני, Draft Budgetary Plan 2026, המשך ההגבלה על רישומים חדשים במרכז אתונה ב-2026. Ministry of Economy
משרד האוצר היווני, מדרגות מס הכנסה ממקרקעין וסיווג השכרה קצרה. Ministry of Economy
בנק יוון, נתוני מחירי דירות, רבעון 4 לשנת 2025, פורסם 19.3.2026. Bank of Greece
בנק יוון, מאזן שירותי תיירות, מרץ 2026, פורסם 25.5.2026. Bank of Greece
AADE, רכישת נכס ומס העברת מקרקעין.
משרד האוצר היווני, מע״מ על מקרקעין והשעיית מע״מ על נכסים חדשים עד 31.12.2026. Ministry of Economy
רשות המסים בישראל, מדריך דע זכויותיך וחובותיך לשנת המס 2025, הכנסות שכירות מחו״ל וזיכוי מס זר. Gov.il
ממשלת ישראל, אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ליוון, סעיף הכנסה ממקרקעין. Gov.il
מקור שוק פרטי, Global Property Guide, נתוני תשואה ברוטו במאי 2026. נתוני תשואה אלה אינם מקור ממשלתי ראשוני ולכן מסומנים כטעוני אימות. Global Property Guide
חזרה למדריך המקיף: השקעה בנדל"ן לטווח קצר בחו"ל
חלק מהמדריך: השקעת Airbnb בחו"ל – השוואת 7 יעדים
ראו גם באותו אשכול: השכרה לטווח קצר בפורטוגל · השכרה לטווח קצר בתאילנד
צריכים ליווי משפטי לעסקת נדל"ן?
משרד עורך דין מקרקעין מציע ייעוץ ראשוני לקוראי האתר: בדיקת חוזה, מס רכישה, ערבות חוק מכר, ליווי משא ומתן. הייעוץ בוחן את העסקה הספציפית שלכם והסיכונים המשפטיים בה.