זכות קדימה

הגדרה

זכות קדימה היא זכות משפטית המקנה לאדם או לגורם מסוים עדיפות לרכוש זכות במקרקעין לפני שהיא נמכרת לצד שלישי. הזכות יכולה לנבוע מהוראות חוק, מהסכם בין צדדים או מרישום בפנקסי המקרקעין, והיא מופיעה לעיתים בין בני זוג, שותפים במקרקעין או בעלי זכויות שהסכימו מראש על מנגנון מכירה מוגבל. משמעותה אינה שהנכס חייב להימכר לבעל זכות הקדימה בכל מחיר, אלא שעל בעל הזכות לקבל הזדמנות לרכוש את הנכס בתנאים שנקבעו או בתנאים שהוצעו על ידי קונה אחר. זכות קדימה רשומה עשויה להשפיע על יכולת המוכר להשלים עסקה חופשית ללא פנייה מוקדמת לבעל הזכות. לכן מדובר בזכות שמחייבת בדיקה קפדנית לפני חתימה על הסכם מכר.

מה זה אומר בפועל

בפועל, כאשר קיימת זכות קדימה, המוכר אינו יכול להתעלם ממנה ולמכור את הזכות במקרקעין כאילו היא אינה קיימת. לדוגמה, שני אחים מחזיקים בחלקה בחלקים שווים, ואחד מהם מקבל הצעה מקונה חיצוני לרכוש את חלקו תמורת 1,200,000 שקלים. אם לאח השני קיימת זכות קדימה תקפה, ייתכן שהמוכר חייב להציע לו לרכוש את אותו חלק באותם תנאים לפני מכירה לקונה החיצוני. אם בעל זכות הקדימה מממש את זכותו בזמן ובתנאים הנדרשים, העסקה עם הקונה החיצוני לא תוכל להתקדם באותו אופן. אם הוא אינו מממש את הזכות, ניתן בדרך כלל להמשיך במכירה לצד השלישי בכפוף להוראות הדין וההסכם. הבעיה מתעוררת כאשר לא נבדק מראש אם קיימת זכות כזו בנסח או במסמכי השיתוף.

למה זה חשוב וטעות נפוצה

זכות קדימה חשובה מפני שהיא יכולה לשנות את סדר העדיפויות בעסקה ולמנוע העברה חופשית של הנכס לצד שלישי. קונה שמתעלם מזכות קדימה עלול לשלם מקדמה, להשקיע בבדיקות ולהתקדם עם משכנתא, ואז לגלות שבעל זכות אחר רשאי להיכנס בנעליו. טעות נפוצה היא לחשוב שזכות קדימה היא רק עניין משפחתי שאינו רלוונטי לעסקאות מסחריות, אף שהיא יכולה להופיע גם בהסכמי שיתוף, עסקאות בין בעלי זכויות, חכירות ארוכות והסכמים מיוחדים. טעות נוספת היא להניח שאם הזכות אינה מוכרת לקונה בעל פה, היא אינה קיימת, במקום לבדוק את נסח הטאבו ואת ההסכמים שיצרו את הזכות. בעסקה תקינה יש לזהות את בעל זכות הקדימה, לבדוק את דרך ההודעה אליו ולוודא שתיעוד הוויתור או אי המימוש נשמר.