עסקת קומבינציה

בפועל, העסקה נחתמת בהסכם מפורט הקובע מהו שיעור הזכויות שמועבר ליזם, אילו דירות או שטחים יקבל בעל הקרקע, מי נושא בעלויות התכנון והבנייה, מי משלם אגרות והיטלים, מה לוחות הזמנים, אילו ערבויות ניתנות, ומה קורה במקרה של עיכוב, שינוי תכנוני או כשל בביצוע. שיעור הקומבינציה נקבע לפי שווי הקרקע, זכויות הבנייה המאושרות והצפויות, עלויות הפרויקט, רמת הסיכון, מצב התכנון, היקף המימון והביקוש באזור.

השלב הראשון הוא בדיקת הקרקע: בעלויות, רישום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, זכויות בנייה קיימות, תכניות מאושרות, מגבלות תכנוניות, הפקעות, זיקות הנאה, שעבודים, חכירות, חריגות בנייה, זכויות צדדים שלישיים והיטלי השבחה צפויים. לאחר מכן מבוצעת בדיקת כדאיות כלכלית, שמעריכה כמה יחידות או שטחים ניתן לבנות, מה עלות הבנייה, מה שווי המכירה הצפוי ומה התמורה ההוגנת לכל צד.

לאחר גיבוש המבנה הכלכלי נחתם הסכם קומבינציה. במקרים רבים ההסכם כולל תנאים מתלים, למשל קבלת היתר בנייה, אישור תכנית, הסרת שעבוד, קבלת הסכמת רשות מקרקעי ישראל או אישור בנק מלווה. רק לאחר התקיימות התנאים ממשיכים לשלב הביצוע. מבחינת בעל הקרקע, ההסכם צריך להגדיר לא רק כמה דירות יקבל, אלא גם אילו דירות, באילו קומות, עם אילו הצמדות, מה שטחן, מה רמת הגמר, מתי יימסרו, ומה הפיצוי במקרה של איחור.

מבחינת היזם, העסקה מאפשרת להקטין את רכיב המזומן הדרוש לרכישת הקרקע. במקום לשלם את כל שווי הקרקע מראש, היזם נותן לבעל הקרקע חלק מהתוצר הבנוי. לכן עסקת קומבינציה נפוצה במגרשים פרטיים, במגרשים משפחתיים, במגרשים ותיקים באזורי ביקוש, ולעיתים גם במתחמים שיש להם מאפיינים דומים לעסקאות התחדשות עירונית, אף שהמבנה המשפטי שונה מעסקת פינוי בינוי.

בקומבינציה מלאה, בעל הקרקע מקבל את מלוא התמורה בשירותי בנייה או בדירות גמורות, ללא תשלום כספי מהותי נוסף. לדוגמה, בעל מגרש מעביר ליזם חלק מהקרקע או מהזכויות, והיזם בונה פרויקט שבו חלק מהדירות נותרות אצל היזם וחלק נמסרות לבעל הקרקע. בעל הקרקע אינו מקבל מחיר מזומן מלא על הקרקע, אלא נכסים בנויים שאמורים לשקף את התמורה הכלכלית.

בקומבינציה חלקית, התמורה לבעל הקרקע משלבת דירות או שירותי בנייה עם רכיב כספי. מבנה כזה יכול להתאים כאשר בעל הקרקע מבקש ודאות כספית מסוימת לצד השתתפות בערך העתידי של הפרויקט, או כאשר האיזון הכלכלי בין הצדדים מחייב השלמת תמורה במזומן. לעיתים נקבע גם מנגנון איזון, כך שאם הזכויות התכנוניות משתנות, מספר הדירות או שיעור התמורה מתעדכנים לפי נוסחה שנקבעה מראש.

במכר רגיל של קרקע, בעל הקרקע מוכר את הקרקע או את הזכויות בה ומקבל תמורה כספית. לאחר המכירה הוא בדרך כלל אינו משתתף ברווחי הפרויקט, אינו מקבל דירות גמורות ואינו נושא בסיכוני הבנייה, למעט אחריות או התחייבויות שנקבעו בהסכם. זהו מודל פשוט יותר מבחינה מסחרית, אך הוא עלול לגרום לבעל הקרקע לוותר על ערך עתידי שנוצר מבנייה, השבחה או עליית מחירים.

עסקת קומבינציה נחשבת עסקה מורכבת מבחינת מיסוי, משום שהיא כוללת רכיב של מכירת זכויות במקרקעין ורכיב של קבלת שירותי בנייה או נכסים בנויים. לכן יש לבחון מראש את מס השבח, מס הרכישה, המע״מ, היטל ההשבחה, אגרות הבנייה והשלכות נוספות לפי זהות הצדדים, סוג הקרקע, מועד הרכישה ההיסטורי, מצב הזכויות והמבנה המדויק של ההסכם.

מס שבח עשוי לחול על בעל הקרקע בגין מכירת חלק מהזכויות ליזם. החישוב מושפע משווי הזכויות הנמכרות, יום הרכישה, יתרת שווי הרכישה, ניכויים מותרים, פטורים אפשריים ומבנה התמורה. בעסקאות מסוימות קביעת שווי העסקה אינה פשוטה, משום שהתמורה אינה רק כסף אלא שירותי בנייה או דירות עתידיות.

מס רכישה עשוי לחול על היזם בגין רכישת הזכויות בקרקע. שיעור המס והבסיס לחישוב תלויים בסיווג הזכות, שווי העסקה והוראות הדין. לצורך הערכה ראשונית ניתן להיעזר במחשבון מס רכישה, אך בעסקת קומבינציה החישוב הסופי דורש ניתוח מקצועי של מבנה העסקה ולא רק הכנסת סכום פשוט למחשבון.

מע״מ עשוי להיות רלוונטי במיוחד כאשר היזם נותן שירותי בנייה לבעל הקרקע או כאשר אחד הצדדים הוא עוסק. בעסקאות כאלה יש לבדוק מי חייב במע״מ, מה מועד החיוב, מה בסיס החיוב, האם קיימת חשבונית בגין שירותי הבנייה, וכיצד המע״מ משתלב בתזרים הפרויקט. טעות במבנה המע״מ עלולה לשנות את הכדאיות הכלכלית של העסקה.

הסיכון הראשון הוא סיכון תכנוני. אם ההיתר מתעכב, אם התכנית משתנה, אם הוועדה המקומית מצמצמת זכויות או אם מתגלים חסמים תכנוניים, התמורה לבעל הקרקע עלולה להשתנות. לכן יש להגדיר בהסכם מה קורה במקרה של שינוי במספר הדירות, בשטחי הבנייה, בהצמדות או בלוחות הזמנים.

הסיכון השני הוא סיכון ביצועי. בעל הקרקע תלוי ביזם שיתכנן, יממן, יבנה וישלים את הפרויקט. אם היזם נקלע לקשיים, אם הקבלן המבצע מתעכב, אם אין בנק מלווה או אם איכות הבנייה נמוכה, בעל הקרקע עלול להישאר עם זכויות מסובכות במקום עם דירות גמורות. לכן יש לדרוש ערבויות מתאימות, ביטוחים, מנגנוני פיקוח, אבני דרך, זכות החלפת קבלן במקרים חריגים ופיצוי מוסכם על איחור.

הסיכון השלישי הוא סיכון מיסוי ותזרים. בעל קרקע עשוי להתחייב במס עוד לפני שקיבל דירה גמורה או הכנסה נזילה. אם ההסכם אינו מתכנן מראש מי משלם מסים, מתי הם משולמים, האם היזם מממן חלק מהתשלומים, ומה קורה אם רשויות המס קובעות שווי גבוה מהצפוי, עלולה להיווצר בעיית נזילות משמעותית.

טעות נפוצה היא להתמקד רק באחוז הקומבינציה בלי לבדוק מה עומד מאחוריו. שיעור גבוה על הנייר אינו בהכרח עסקה טובה אם הדירות פחות איכותיות, אם אין ודאות תכנונית, אם המפרט נמוך, אם אין ערבויות מספקות או אם בעל הקרקע נושא בעלויות שלא הובנו מראש.

טעות נוספת היא חתימה על מסמך עקרונות קצר בלי ליווי מקצועי. גם מסמך ראשוני עלול ליצור התחייבויות מסחריות ומשפטיות. לפני חתימה על זיכרון דברים, מסמך כוונות או הסכם בלעדיות, רצוי לקבל ייעוץ משפטי ומיסויי, כדי לא להינעל מול יזם אחד בתנאים שאינם מגינים על בעל הקרקע.

בעלי קרקע רבים אינם בודקים לעומק את מנגנון השינויים. בפרויקטים כאלה כמעט תמיד יש אפשרות לשינוי תכנוני, דרישת ועדה, שינוי בתמהיל דירות או התייקרות עלויות. הסכם טוב צריך לקבוע מי נהנה מתוספת זכויות, מי נושא בהפחתת זכויות, ואיך מחשבים איזון במקרה של שינוי מהותי.

עסקת קומבינציה דורשת צוות מקצועי ולא רק משא ומתן מסחרי. בעל קרקע צריך לפנות לעורך דין מקרקעין בעל ניסיון בעסקאות יזמיות, לשמאי מקרקעין שיעריך את הקרקע ואת התמורות, ליועץ מס או רואה חשבון הבקיאים במיסוי מקרקעין, ולעיתים גם לאדריכל או יועץ תכנון שיבחן את פוטנציאל הזכויות. בעסקאות גדולות מומלץ לשלב גם מפקח הנדסי מטעם בעל הקרקע כבר בשלב ההסכם, כדי לוודא שהמפרט, לוחות הזמנים והביצוע ניתנים לבדיקה.

מקורות לעיון: חוק מיסוי מקרקעין, רשות המסים, פרסומים מקצועיים.