הגדרה
תשואה על הון עצמי היא מדד הבוחן את הרווח שמפיק המשקיע ביחס לסכום ההון העצמי שהשקיע בפועל. בנדלן המדד חשוב במיוחד מפני שרוב העסקאות אינן ממומנות רק מהון עצמי, אלא משלבות משכנתא או מימון אחר. בעוד שתשואה על הנכס מודדת את ההכנסה ביחס לשווי הנכס כולו, תשואה על הון עצמי מתמקדת בכסף שהמשקיע הוציא מכיסו. המדד יכול להיות גבוה יותר מתשואת הנכס כאשר המימון זול יחסית והתזרים לאחר החוב חיובי. מנגד, הוא עלול להישחק במהירות כאשר הריבית עולה, ההכנסות יורדות או ההוצאות גדלות מעבר לתחזית.
מה זה אומר בפועל
בפועל, תשואה על הון עצמי מראה למשקיע מה הכסף שלו עושה לאחר שילוב המימון. לדוגמה, משקיע רוכש דירה ב 2,000,000 שקלים, מביא הון עצמי של 600,000 שקלים ולוקח משכנתא של 1,400,000 שקלים. אם ההכנסה השנתית נטו לאחר הוצאות אך לפני מס עומדת על 84,000 שקלים, והחזרי הריבית והקרן השנתיים לבנק עומדים על 60,000 שקלים, התזרים השנתי לבעלים הוא 24,000 שקלים. ביחס להון עצמי של 600,000 שקלים, תשואה זו משקפת 4 אחוז בשנה. אם ההחזר השנתי לבנק יעלה ל 75,000 שקלים בגלל שינוי ריבית, התזרים לבעלים ירד ל 9,000 שקלים בלבד, והתשואה על ההון העצמי תרד ל 1.5 אחוז.
למה זה חשוב וטעות נפוצה
תשואה על הון עצמי חשובה מפני שהיא מציגה את השפעת המינוף על התוצאה האמיתית של המשקיע. נכס עם תשואה תפעולית בינונית עשוי להיראות אטרקטיבי אם ההון העצמי הנדרש נמוך והמימון נוח, אך אותה עסקה יכולה להפוך חלשה כאשר עלויות המימון עולות. טעות נפוצה היא להשוות תשואה על הון עצמי לתשואת שכירות רגילה בלי להבין שמדובר במדדים שונים. טעות נוספת היא לחשב את התשואה רק על בסיס דמי השכירות, בלי להפחית החזרי מימון, תיקונים, תקופות ללא שוכר, ביטוחים, מסים ועלויות רכישה. שימוש נכון במדד מחייב להפריד בין ביצועי הנכס לבין ביצועי ההון של המשקיע, ולבדוק גם תרחיש שמרני שבו הריבית גבוהה יותר או התפוסה נמוכה יותר מהתחזית.