🇺🇸 ארצות הברית
ניו יורק היא ההשקעה הדפנסיבית של עולם הנדל"ן: שוק עמוק ונזיל שקולט הון גלובלי כבר מאה שנה, ביקוש שכירות כמעט בלתי נגמר, ושקיפות משפטית מהגבוהות בעולם. משקיעים ישראלים מתרכזים היום פחות במנהטן היקרה ויותר בלונג איילנד סיטי (LIC) שבקווינס - תחנת רכבת אחת ממידטאון - ובדאונטאון ברוקלין, שם קונדו חדש נמכר ב-1,100 עד 1,600 דולר לרגל, מול 2,000 ומעלה במנהטן. התשואה השוטפת נמוכה מדובאי או מיאמי (3%-4.5% ברוטו), אבל היציבות, הנזילות ופוטנציאל עליית הערך הם הסיבה שקונים כאן. בעמוד: הנתונים, מס ה-Mansion, עלויות הסגירה האמיתיות, התהליך לזר, הסיכונים, ופרויקטים להמחשה בתלת ממד ועל המפה.
נתוני שוק: יולי 2026, מקורות פומביים (NYC Department of Finance, StreetEasy, נתוני פרויקטים מפורסמים). אומדנים להמחשה בלבד - לא ייעוץ השקעות, מס או משפט.
מבוססים על נתוני שוק אמיתיים; אינם פרויקט ספציפי בשיווק.
בניו יורק שני סוגי בעלות: קואופרטיב (Co-op), שבו ועד הבניין רשאי לפסול קונים ואוסר לרוב השכרה - לא מתאים למשקיע זר, וקונדומיניום (Condo) עם בעלות מלאה וחופש השכרה - זה מה שמשקיעים קונים. בפרויקט חדש חותמים על חוזה עם 10%-20% מקדמה המוחזקת בנאמנות, והיתרה בסגירה. אין מגבלת אזרחות; נדרשים דרכון, הוכחת הון ועורך דין נדל"ן ניו יורקי (חובה מעשית בכל עסקה בעיר).
קונה משלם את מס ה-Mansion: 1% מהמחיר מעל מיליון דולר, במדרגות שמטפסות עד 3.9% מעל 25 מיליון. בפרויקט חדש נהוג שהקונה סופג גם את מסי ההעברה של המוכר (כ-1.8%-2.1%) - נקודת משא ומתן. הוסיפו שכר טרחה, טייטל וביטוח: סך הכל 2%-5%. בהחזקה: מס רכוש (בדקו אם לבניין הקלת מס פעילה וכמה שנים נותרו לה) ודמי Common Charges - בקונדו חדש 1-1.8 דולר לרגל לחודש.
הכנסות שכירות ממוסות בארה"ב במדרגות רגילות על הנטו (אחרי הוצאות, ריבית ופחת - שלרוב מאפסים את המס בשנים הראשונות), ובמכירה חלים מס רווחי הון פדרלי ומדינתי ו-FIRPTA כניכוי במקור. אמנת המס ישראל-ארה"ב מזכה את המס ששולם, כך שלא משלמים פעמיים. לזרים יש חשיפת מס עיזבון אמריקאי מעל פטור נמוך - זו הסיבה המרכזית שהחזקות גדולות מובנות דרך ישויות. תכנון מראש חובה.
התשואה השוטפת נמוכה, ולכן עסקה ממונפת בריבית גבוהה עלולה להיות תזרימית שלילית - ניו יורק היא השקעת הון, לא תחליף פנסיה. סיכונים נוספים: מסי רכוש שעולים כשהקלות פגות, רגולציית שכירות (בעיקר בבניינים ישנים מפוקחים - עוד סיבה לקונדו חדש), עלויות תפעול גבוהות, ושער הדולר. הנתונים בעמוד הם אומדני שוק להמחשה ואינם ייעוץ.
אותו שוק שוכרים (עובדי מידטאון), תחנת רכבת אחת מגרנד סנטרל, אבל מחיר כניסה נמוך בכ-30%-40% ובניינים חדשים עם הקלות מס - התשואה פשוט טובה יותר.
כן, במסלולי Foreign National: בדרך כלל עד 60%-70% מימון, בריבית גבוהה מזו של אזרחים ועם דרישות הון ונזילות גבוהות. חלק ניכר מהמשקיעים הזרים קונים במזומן ומממנים אחרי הסגירה.
מס רכישה חד פעמי של מדינת ניו יורק על העסקה: 1% מהמחיר כשהוא עולה על מיליון דולר, במדרגות שמגיעות עד 3.9% מעל 25 מיליון. משולם על ידי הקונה בסגירה.
כי ועד קואופ רשאי לפסול קונה בלי נימוק, דורש ראיונות ומסמכים אישיים, ולרוב אוסר השכרה - שלושה פסולים מוחלטים למשקיע זר. קונדו בלבד.
השאירו פרטים ונחבר אתכם לגורם מקצועי מתאים. בלי התחייבות.
נתוני שוק: יולי 2026, מקורות פומביים (NYC Department of Finance, StreetEasy, נתוני פרויקטים מפורסמים). אומדנים להמחשה בלבד - לא ייעוץ השקעות, מס או משפט.