🇦🇪 איחוד האמירויות
דובאי הפכה בשנים האחרונות ליעד ההשקעה הזר הפופולרי ביותר בקרב משקיעי נדל"ן ישראלים, ולא במקרה: תשואות שכירות ברוטו של 6%-9% בשנה, אפס מס רכוש שנתי ואפס מס על הכנסות שכירות, שוק שקוף המנוהל על ידי רשות הקרקעות של דובאי (DLD), ותהליך רכישה שאפשר להשלים מרחוק בתוך שבועות. טיסה ישירה של שלוש שעות מתל אביב הופכת את הנכס לנגיש כמעט כמו דירה באילת. בעמוד הזה ריכזנו את כל מה שמשקיע ישראלי צריך: נתוני שוק עדכניים, עלויות אמיתיות כולל אגרת ה-DLD, האזורים המובילים, תהליך הקנייה שלב אחר שלב, הסיכונים שחייבים להכיר, ופרויקטים להמחשה שאפשר לחקור בתלת ממד ועל המפה - בדיוק כמו שאנחנו עושים לפרויקטים בישראל.
נתוני שוק: יולי 2026, מקורות פומביים (DLD, Global Property Guide, Property Finder, Khaleej Times). אומדנים להמחשה בלבד - לא ייעוץ השקעות, מס או משפט.
מבוססים על נתוני שוק אמיתיים; אינם פרויקט ספציפי בשיווק.
הרכישה בדובאי פשוטה ממה שנדמה: בוחרים אזור ופרויקט, חותמים על הסכם הזמנה (Reservation) עם פיקדון של 5%-10%, חותמים על הסכם מכר (SPA) הרשום ברשות הקרקעות, ומשלמים לפי אבני דרך של הבנייה. בפרויקטים על הנייר (Off-Plan) נהוגות תוכניות תשלום של 60/40 או 70/30 - חלק גדול מהתשלום רק במסירה. הכסף בפרויקטים מפוקחים יושב בחשבון נאמנות (Escrow) ייעודי לפרויקט לפי חוק, מה שמקטין דרמטית את סיכון היזם.
ישראלים קונים בדובאי באופן חוקי ומקובל מאז הסכמי אברהם. אין דרישת אזרחות או תושבות, הרישום נעשה על שם הקונה בטאבו המקומי (Title Deed דיגיטלי), ואפשר להשלים את כל התהליך מרחוק באמצעות ייפוי כוח. מומלץ ללוות את העסקה בעורך דין מקומי ובסוכן מורשה DLD.
מעבר למחיר הנכס, תקצבו: אגרת העברה של 4% לרשות הקרקעות (DLD), דמי רישום ונאמן של כמה אלפי דירהם, עמלת תיווך של כ-2% (בפרויקטים חדשים משלם היזם לרוב), ודמי חיבור. סך עלויות העסקה נע בדרך כלל בין 7% ל-10% מהמחיר. בהחזקה שוטפת: דמי ניהול (Service Charge) של 12-25 AED למ"ר לשנה לפי רמת הבניין - זה הסעיף שהכי משפיע על התשואה נטו, ולכן חובה לבדוק אותו לפני חתימה.
דובאי לא גובה מס על השכירות ולא מס רכוש, אבל משקיע תושב ישראל חייב בדיווח ובמס בישראל על הכנסות מחו"ל: מסלול 15% על המחזור (ללא ניכוי הוצאות מלבד פחת) או מס שולי עם ניכוי הוצאות. ברווח הון במכירה - מס רווחי הון ישראלי. אין אמנת מס מלאה בין המדינות, לכן תכנון מס מראש עם רואה חשבון המתמחה בהשקעות חו"ל אינו המלצה - הוא חובה.
שוק דובאי עלה בחדות מאז 2021, והיצע גדול של דירות חדשות צפוי להימסר בשנים 2026-2028 - תרחיש של התמתנות מחירים ושכירויות הוא אפשרות ריאלית שכל משקיע חייב לתמחר. סיכונים נוספים: תנודתיות הדולר/דירהם מול השקל (הדירהם צמוד דולר), תלות ביזם בפרויקטים על הנייר (בדקו רישום Escrow ועבר ביצועי), דמי ניהול שעולים, ונזילות - מכירה מהירה עלולה לגרור הנחה. הנתונים בעמוד הם אומדני שוק להמחשה ואינם ייעוץ השקעות.
כן. מאז הסכמי אברהם ישראלים קונים בדובאי באופן חוקי ושגרתי, באזורי Freehold המיועדים לזרים, עם רישום מלא על שם הקונה.
בדובאי: אפס מס רכוש ואפס מס שכירות (2026). בישראל: חובת דיווח ומס על ההכנסה - מסלול 15% על המחזור או מס שולי עם הוצאות.
דירת חדר (1BR) באזור מבוקש כמו JVC מתחילה סביב 900 אלף עד 1.2 מיליון AED; במרינה ובדאונטאון המחירים גבוהים משמעותית. סך עלויות העסקה: הוסיפו 7%-10%.
כן, זו הנורמה: חברות ניהול גובות 5%-8% מהשכירות ומטפלות בהשכרה, גבייה ותחזוקה. את המעקב אפשר לנהל בכלי ניהול ההשכרות החינמי שלנו.
השאירו פרטים ונחבר אתכם לגורם מקצועי מתאים. בלי התחייבות.
נתוני שוק: יולי 2026, מקורות פומביים (DLD, Global Property Guide, Property Finder, Khaleej Times). אומדנים להמחשה בלבד - לא ייעוץ השקעות, מס או משפט.