DUO تل أبيب | برجان من 54 طابقا - شقق للبيع

الفصل 1: جدول المعطيات

الفصل 2: استعراض عام

يُقدَّم DUO Tel Aviv في الموقع الرسمي بوصفه "أيقونة تل أبيب الجديدة" ومجمعاً سكنياً بمعايير عالمية عند ملتقى شارعي Arlozorov وIbn Gvirol. النسخة الإنجليزية من موقع المشروع تستخدم صياغة "Tel Aviv's New Residential Icon"، مع وصف لمجمع سكني فيه برجان ومجمع تجارة وترفيه. يظهر اسم المشروع في المصادر بعدة صيغ، منها DUO Tel Aviv وDUO Tel Aviv وDUO TEL AVIV وDUO TLV وDUO Sumeil الجنوبي، ومشروع DUO "Sumeil الجنوبي". من ناحية البحث العضوي، هذه أسماء يجدر معرفتها لأنها تعكس الطريقة التي يشير بها المشترون والصحافة وMadlan والمصادر المهنية إلى المشروع.

المشروع جزء من مجمع Sumeil الجنوبي. تقرير Africa Israel Residences يصفه عند تقاطع شوارع Ibn Gvirol وArlozorov وBen Saruk في تل أبيب، وهو يشمل برجين سكنيين ومجمعاً تجارياً ومواقف ومساحات سكنية وتجارية. Yashar Architects يصفون المشروع بأنه Mixed Use, Residential and Commercial، بمساحة 106,000 sqm فوق الأرض و47,000 sqm إضافية تحت الأرض. Electra Building تعرض حجماً بـ 169,000 sqm، وهو رقم غير مطابق لأسس القياس الأخرى. هذه الفوارق ليست بالضرورة تناقضاً جوهرياً، لأن مصادر مختلفة تستخدم أسساً مختلفة: مساحة أساسية، مساحة فوق الأرض، مساحة تحت الأرض، مساحة موقف أو حجم مقاولاتي إجمالي.

بالنسبة للمشتري، هذا يعني أن DUO Tel Aviv يجب أن يُفحص كمشروع مختلط الاستخدامات لا كمبنى سكني فقط. الشقة جزء من منظومة أوسع: لوبي، مسبح، قاعة لياقة، نادٍ للسكان، طوابق تجارية، موقف تحت أرضي، شوارع حضرية نشطة، خطوط قطار خفيف مخطط لها ومساحات عامة مجاورة. لهذا أيضاً تصبح أسئلة مثل اتجاه الشقة، وخط الشقة، والإطلالة، والعلاقة بالشارع، والقرب من التجارة، وأحمال الحركة، والخطط المجاورة أسئلة شراء مركزية. لم يُعثر في الملف على مخطط طابق نموذجي رسمي، ولذلك لا توجد طريقة عامة موثقة لربط كل خط شقة بالواجهة أو الشارع أو اتجاه البحر.

على مستوى الهوية التسويقية، بُني DUO Tel Aviv حول مزيج من الارتفاع والموقع والبنية التحتية. غير أن المعطيات نفسها تتطلب دقة: فبينما يتحدث موقع التسويق عن 50 stories، تذكر تقارير الشركة ومستندات الترخيص 54 طابقاً، منها 50 طابقاً سكنياً. كما يوجد ازدواج حول موعد الإنجاز: تقرير الشركة وتقرير Ynet/CTech يذكران 2027، وصفحة Electra تذكر ديسمبر 2026. من يفكر في شراء عليه أن يطلب في مستندات البيع الموعد التعاقدي الملزم، لا أن يكتفي بتاريخ يظهر في صفحة مشروع أو في مقال.

الفصل 3: الموقع وإمكانية الوصول

العنوان الموثق الأهم في الملف هو العنوان البلدي في مستند ترخيص: Arlozorov 85، Arlozorov 87، Ibn Gvirol 112a، Ibn Gvirol 118، تل أبيب-يافا. السجل نفسه يذكر غوش 6213 حلكة 1468، ومستندات أملاك بلدية إضافية تذكر قطعاً سكنية في غوش 6213 حلكة 1471 وغوش 6213 حلكة 1472. Madlan يعرض صيغة عنوان مختلفة، Arlozorov 83 تل أبيب-يافا. لذلك يجب أن يستند العمل القانوني والتثميني إلى النسخة والرخصة وعقد البيع والمواصفات، لا إلى عنوان تسويقي واحد. ولصفحة مشروع عامة، من الصواب عرض عنوان الترخيص والاحتفاظ بالصيغ لأغراض البحث والمطابقة.

الموقع الرسمي يصف المشروع عند ملتقى Arlozorov وIbn Gvirol، فوق شارع Ben Saruk الهادئ. مستند الترخيص البلدي يفصّل حدود القطعة: شارع Arlozorov من الجنوب، شارع Ibn Gvirol من الغرب، مساحة عامة مفتوحة Givat Hamore من الشمال وشارع Ben Saruk من الشرق. هذه معطى جوهري لفهم الموقع الدقيق. الساكن ليس بجوار محور حضري واحد فقط، بل بين محورين مركزيين وملاصق لمساحة عامة مفتوحة من الشمال. غير أن الملف لا يشمل قياس مسافة رسمياً بالأمتار إلى الشاطئ، أو إلى حديقة HaYarkon، أو إلى محطات القطار، أو إلى المؤسسات التعليمية، أو إلى مراكز التسوق، ولذلك لا توجد هنا مسافات مختلقة. وبدلاً من أرقام غير موثقة، تُعرض فقط الروابط المنشورة في المصادر.

في محيط المشروع يذكر الموقع الرسمي الشاطئ وميناء تل أبيب، وحديقة HaYarkon، وجادة Rothschild، وشارع Dizengoff، ومجمع Sarona، وساحة Hamedina، ومجمع Basel، وساحة Milano، ومركز Azrieli، وHabima، ومتحف تل أبيب للفنون، والسينماتك، وCameri، والأوبرا الإسرائيلية. هذه ليست بيانات مسافة موثقة، بل قائمة مراكز تربطها شركة التطوير ببيئة حياة المشروع. في التحرير العقاري الفارق مهم: يمكن القول إن المشروع يُسوَّق كجزء من شبكة مراكز مركزية في المدينة، لكن لا يُعرض زمن مشي أو قيادة دون مصدر قياس.

النقل العام أحد المواضيع المهمة في المشروع. موقع المشروع يذكر القرب من شبكة القطار الخفيف ومن خطي قطار خفيف، مع الخط الأخضر الذي يمر في Ibn Gvirol والخط البنفسجي من Arlozorov. وُجد في الملف أيضاً ذكر لمحطة Arlozorov الغربية في مصادر NTA، مع وصف لمحطة تحت مجمع Sumeil وMigdal HaMea ومدخل شرقي في مجمع Sumeil، عند تقاطع شارعي Ibn Gvirol وArlozorov. وبما أن الملف لم يوثق مسافة مشي بالأمتار من مدخل المبنى إلى المحطة، فلا يوجد هنا رقم مسافة. الحقيقة الموثقة أن المشروع يقع في منطقة الملتقى الحضري التي تشير إليها مصادر القطار الخفيف وشركة التطوير.

بالسيارة أيضاً يجلس المشروع على منظومة محاور مركزية. موقع المشروع يذكر محطة القطار المركزية، وطريق Namir، وAyalon. ومرة أخرى، لا توجد في الملف مسافات مقيسة أو أزمنة قيادة موثقة، فلا ينبغي ربط دقائق بها. وفي صفحة تسويقية مسؤولة يمكن كتابة أن الموقع يتصل بهذه المحاور بحسب موقع المشروع، لكن مشترياً يحتاج إلى معرفة زمن قيادة حقيقي صباحاً أو مساءً عليه أن يتحقق من ذلك عملياً، في اليوم والساعة المناسبين له.

البيئة الخضراء للمشروع تشمل عدة طبقات. تظهر حديقة HaYarkon في موقع المشروع. وتظهر المساحة العامة المفتوحة Givat Hamore في مستند الترخيص البلدي شمال القطعة. إضافة إلى ذلك، يذكر الملف ساحة عامة ومساحة عامة مفتوحة كجزء من المشروع نفسه، على مسافة 0 متر لأنها جزء من المشروع أو ملاصقة له. هذا ليس بديلاً عن حديقة واسعة، لكنه يؤثر في التجربة المباشرة للطابق الأرضي وفي اللقاء بين الأبراج والشارع.

من ناحية التجارة، يختلف المشروع عن مشروع سكني منعزل. موقع DUO Tel Aviv يصف مجمعاً تجارياً جديداً فيه متاجر رائدة ومقاهي ومطاعم وسوبرماركت وتصميم ولايف ستايل ومتاجر بوتيك. تقرير الشركة يذكر مجمعاً تجارياً من 3 طوابق. هذا المزيج يمكن أن يجعل الطابق الأرضي نشطاً ومريحاً، لكنه يتطلب فحص الفصل التشغيلي. المشتري في شقة منخفضة أو شقة تطل على منطقة تجارية عليه فحص الضجيج والحركة والروائح وساعات العمل وأنظمة التكييف وغرف النفايات والتحميل والتفريغ ومسارات الخدمة.

في مجال الصحة، وجد الملف عيادة Clalit في Migdal HaMea، Ibn Gvirol 124، تل أبيب-يافا، وعيادة Clalit Smile في Ibn Gvirol 124، الطابق 3، تل أبيب. إضافة إلى ذلك، تذكر بلدية تل أبيب-يافا المركز الطبي تل أبيب سوراسكي (إيخيلوف) بوصفه مستشفى حكومياً وثاني أكبر مستشفى في دولة إسرائيل. لم ينشر الملف مسافات مشي من المشروع إلى مراكز الصحة، فلا تُعرض كأرقام. على المشتري أن يفحص عملياً إمكانية الوصول مشياً وبالنقل وبالسيارة بحسب احتياجات العائلة.

مجال التعليم في الملف جزئي فقط. وُجدت أسماء مدارس في المحيط من Madlan، منها مدرسة Moria ميم-دالت الابتدائية في Zeitlin 24، تل أبيب-يافا، تحت إشراف حكومي ديني؛ ومدرسة Aviv الابتدائية في Natan Axelrod 6، تل أبيب-يافا، تحت إشراف حكومي؛ ومدرسة A. D. Gordon الابتدائية؛ ومدرسة Graetz الابتدائية؛ ومدرسة Rabin الثانوية الجديدة؛ ومدرسة Ironi Torani Bet Gimel الثانوية في Ibn Gvirol 56 تل أبيب-يافا. لم تُوجد في الملف مسافات موثقة أو مناطق تسجيل أو قائمة كاملة برياض الأطفال. للعائلة التي لديها أطفال، هذا أحد الفحوص الأولى لدى البلدية ولدى المؤسسات التعليمية نفسها.

الخطط المجاورة جزء جوهري من الصورة. يذكر الملف Sumeil الشمالي وخطة TA/MK/2988/B، مع القطعتين 122 و123، وهو مشروع شمالي يظهر في التقارير ومصادر التخطيط. في المصادر العامة وصف لبرج من 50 طابقاً ومبنى من 8 طوابق في المجمع الشمالي، وكذلك ذكر لخطة 507-0752204 التي تغيّر Sumeil الشمالي. Yashar Architects يذكرون أيضاً برج مكاتب حضرياً وفضاءً مدنياً بمساحة 1000 sqm في المنطقة الشمالية. كل هذا قد يغيّر خطوط الإطلالة والأحمال وحركة الشارع، لكن لم يُوجد في الملف تحليل تظليل أو حجب إطلالة بحسب خط الشقة.

الفصل 4: العمارة والمواصفات

عمارة DUO Tel Aviv منسوبة إلى Yashar Architects، والموقع الرسمي يعرض أيضاً تصميم داخل لـ Orly Shrem Architects. صفحة Yashar Architects تصف المشروع كبرجين سكنيين، كل منهما 50 طابقاً بحسب المصدر نفسه، مع 668 residential units، وتضعه عند تقاطع Ibn Gvirol وArlozorov. موقع التسويق يعرض الأبراج كجزء من مجمع يشمل تجارة وترفيه. من ناحية لغة التخطيط، هذان ليسا مجرد مبنيين مرتفعين بل مجمع يُفترض أن يعمل فيه الطابق الأرضي والقاعدة المشتركة معاً مع الشارع.

تقرير Africa Israel Residences ومستندات البلدية يضيفان طبقة تقنية: بحسب التقرير، يشمل المشروع برجين سكنيين من 54 طابقاً، منها 50 طابقاً سكنياً، ومجمعاً تجارياً من 3 طوابق ومواقف بمساحة نحو 47 ألف sqm. مستند ترخيص بلدي آخر يصف برجين سكنيين من 54 طابقاً بقاعدة مشتركة، وإلى جانبهما مبنيين تجاريين من 8 و6 طوابق و5 طوابق قبو. الفارق بين صياغات التسويق والترخيص ليس بالضرورة خطأ، بل فرق بين طوابق سكنية مسوَّقة وبين عدّ إجمالي للطوابق.

في مواصفات الشقق، يذكر موقع المشروع شرفات شمس واسعة، وجدران ستارية، وبناء أخضر بمعيار متقدم، وأسقفاً عالية. يذكر الملف أيضاً مطابخ بمستوى بريميوم من مواد المشروع. غير أنه لم تُوجد مواصفات بيع كاملة، ولم تُوجد مخططات واجهة رسمية، ولم يُوجد جدول مواد تشطيب أو لون واجهة. لذلك لا مجال للإعلان عن لون غلاف أو نوع حجر أو نوع زجاج أو عرض شرفة أو إيقاع واجهة بما يتجاوز ما نُشر.

لم يجد الملف ارتفاعاً رسمياً بالأمتار للمبنى. وُجدت مصادر ثانوية تذكر 194 متراً أو 200 متر، ومستند بلدي يتحدث عن ارتفاع فوق سطح البحر، "بمجموع 220+ م فوق سطح البحر". هذه ليست رقم ارتفاع مبنى صافياً بالأمتار. لذلك لا يُعرض هنا ارتفاع بالأمتار كمعطى للمشروع. ولأجل نموذج ثلاثي الأبعاد أو تجسيد لخط الأفق، يجب استخراج رقم ارتفاع رسمي من ملف الرخصة أو المخططات المعمارية أو نموذج حضري معتمد.

من ناحية النموذج ثلاثي الأبعاد وواجهة اختيار الشقة، أكبر فجوة هي غياب مخطط طابق نموذجي رسمي. وجد الملف رموز شقق تسويقية، مثل 2D و3A و4A و4C و4D و4E و4F و5A و5AP و5BP، لكنه لم يجد مصدراً يربطها ببرج أو طابق أو واجهة أو اتجاه أو شارع أو بحر أو إطلالة. صفحة وسيط ثانوية تعرض أمثلة مساحات لشقق معينة، لكنها ليست بديلاً عن مستند رسمي من شركة التطوير. لذلك في صفحة المشروع يمكن عرض رموز الشقق كأسماء تسويقية، لا كمنظومة اختيار كاملة.

الفصل 5: المرافق والخدمات

يفصّل موقع المشروع عدة مرافق مركزية للسكان: نادٍ للسكان، وحراسة 24/7، ومسبح لا متناهٍ خارجي مع مسبح للأطفال، وقاعة لياقة متقدمة. ويذكر أيضاً لوبي بارتفاع نحو 7 أمتار. يذكر الملف أن المسبح يقع على سطح مبنى اللوبي ويربط بين الأبراج. هذه معطيات مهمة لمشترٍ يحاول فهم مستوى الخدمة وتكاليف الصيانة المتوقعة، حتى لو لم يُنشر في الملف مستوى رسوم الإدارة.

المجمع التجاري جزء جوهري من الخدمات اليومية. بحسب الموقع الرسمي، يُفترض أن يشمل متاجر رائدة ومقاهي ومطاعم وسوبرماركت وتصميم ولايف ستايل ومتاجر بوتيك. تقرير Africa Israel Residences يصف مجمعاً تجارياً من 3 طوابق. مثل هذا المزيج يمكن أن يجعل الطابق الأرضي نشطاً ومريحاً، لكنه يتطلب فحص الفصل التشغيلي. المشتري في شقة منخفضة أو شقة تطل على منطقة تجارية عليه فحص الضجيج والحركة والروائح وساعات العمل وأنظمة التكييف وغرف النفايات والتحميل والتفريغ ومسارات الخدمة.

الموقف تحت الأرضي موصوف في عدة مصادر، لكن لم تُوجد سياسة تخصيص لكل شقة. Electra تذكر 5 طوابق مواقف تحت أرضية. مستند أملاك بلدي يذكر حتى 6 طوابق مواقف قبو. تقرير الشركة يذكر نحو 47 ألف sqm مواقف. لا يوجد في الملف رقم رسمي لعدد المواقف لكل شقة، أو مواقف زوار، أو محطات شحن، أو مواقف لذوي الإعاقة، أو مخازن، أو ملحقات. لذلك على كل مشترٍ فحص ملحق الملحقات، ومخطط الموقف، وتسجيل المخازن، وشروط استخدام الموقف.

من ناحية الغرفة المحصنة (ممد) وإمكانية الوصول، لا يقدم الملف مواصفات رسمية كاملة. في صفحة وسيط نشطة تشمل إحدى الشقق ممد، وصفحة وسيط ثانوية تعرض ممد كبند، لكن لا يوجد في الملف إعلان رسمي على مستوى المشروع كله. كما أن إمكانية الوصول للشقة، والتكييفات لذوي الإعاقة، وأبعاد الممرات لم تُنشر بشكل موثق في الملف. هذه نقاط يجب فحصها مقابل مواصفات البيع، ورخصة البناء، والمستشارين المعنيين.

الفصل 6: مزيج الشقق

المزيج التسويقي الرسمي واسع: موقع المشروع بالعبرية يذكر شقق 2 و3 و4 و5 غرف وبنتهاوس. والنسخة الإنجليزية تذكر 1, 2, 3, and 4-bedroom apartments and luxury penthouses. لم يجد الملف تفصيلاً رسمياً لعدد الشقق من كل نوع، ولم يجد نطاق مساحات رسمياً بحسب نوع الشقة. لذلك ليس صحيحاً عرض "كم شقة 3 غرف" أو "ما حجم شقة 5 غرف" دون الحصول على رقم رسمي من شركة التطوير.

رموز الشقق المنشورة في الموقع الإنجليزي تتيح فهم اللغة التسويقية لا مخطط المبنى. تشمل الرموز 2D لـ 1-bedroom apartment، و3A لـ 2-bedroom apartment، و4A و4C و4D و4E لـ 3-bedroom apartment، و4F لـ 4-room apartment، و5A لـ 4-bedroom apartment، و5AP و5BP لـ 4-bedroom penthouse. هذه الرموز غير مربوطة في الملف بطابق أو برج أو واجهة أو اتجاه، فلا ينبغي عرضها كـ "خطوط شقق" دون مخطط رسمي.

في صفحة وسيط ثانوية، PanoramaTLV، وُجدت أمثلة مساحات: 2F كشقة 2 غرف بمساحة 62 sqm زائد 12.5 sqm شرفة، و3D بمساحة 87 sqm زائد 10 sqm شرفة، و3A بمساحة 80 sqm زائد 10 sqm شرفة، و4A بمساحة 102.5 sqm زائد 16.5 sqm شرفة. وبما أن هذا مصدر ثانوي، لا تُعرض البيانات كمواصفات شركة تطوير. يمكن أن تفيد كإشارة إلى اللغة التسويقية وإلى المنتجات المعروضة في السوق، لكن يجب التحقق من كل مساحة مقابل مخطط بيع موقّع.

الإطلالة على البحر تظهر في المصادر بدقة أكبر مما يُعتاد في التسويق. الموقع الرسمي يذكر شرفات مع views of the Tel Aviv coastline and the surrounding cityscape، وصفحة وسيط نشطة تصف شقة في الطابق 18، اتجاه شمال شرقي، مع sea views. لا يوجد في الملف تأكيد أن المشروع كله في الصف الأول للبحر أو أن كل شقة ترى البحر. التعريف الصحيح هو مشروع حضري داخلي فيه شقق معينة سُوّقت أو وُصفت بإطلالة على خط الشاطئ أو البحر. على كل مشترٍ فحص الإطلالة من الطابق والخط المحددين، بما في ذلك تأثير Sumeil الشمالي والخطط المجاورة.

الفصل 7: شركة التطوير

شركة التطوير الموثقة لـ DUO Tel Aviv هي Africa Israel Residences. Yashar Architects يذكرون Client Africa-Israel، وMadlan يذكر شركة التطوير Africa Israel Residences، وتقارير الشركة تدرج المشروع باسم DUO Sumeil الجنوبي. Electra Building تعرض المشروع كـ "أبراج DOU Sumeil الجنوبي" والعميل كـ Africa Israel. وحتى عندما توجد تباينات في الاسم، فهو المشروع المركزي نفسه في مجمع Sumeil الجنوبي.

يعرض الملف المشروع كأحد مراكز النشاط البارزة للشركة في تل أبيب. تقرير الشركة يشير إلى معطيات تسويق وعقود ومخزون وسعر متوسط للمتر المربع وتخطيط إنجاز ومجمع تجاري. بالنسبة للمشتري، تقرير شركة عامة مصدر مهم لأنه يعرض أرقاماً بصيغة تجارية وتحت رقابة، لكن حتى هناك يجب فهم الأساس: في الجدول كُتب أن المعطيات تتعلق بحصة الشركاء في المشروع بحسب حصتهم في الحقوق 74.26%. لذلك ليس كل رقم في الجدول هو بالضرورة رقم كامل للمشروع كله.

إلى جانب شركة التطوير، يجب معرفة أصحاب المهنة المركزيين. العمارة منسوبة إلى Yashar Architects، وتصميم الداخل إلى Orly Shrem Architects، وتظهر Electra Building كمقاول في المشروع في صفحة portfolio لها. هذه المصادر تساعد على فهم هوية المشروع، لكنها لا تحل محل مستندات البيع أو الرخصة أو المواصفات التقنية أو كفالة قانون البيع. المشتري الجاد عليه طلب كل المستندات التعاقدية المحدّثة، بما في ذلك هوية الجهة البائعة والجهة المنفذة والضمانات.

الفصل 8: مرحلة المشروع والمبيعات

موعد الإنجاز غير معروض بشكل موحد في كل المصادر. تقرير Africa Israel Residences يذكر موعد إنجاز مخطط 2027. Ynet/CTech يذكر أن المشروع expected to be completed in 2027. في المقابل، صفحة Electra Building تذكر إنجازاً متوقعاً في ديسمبر 2026. في صفحة للمستهلك لا ينبغي اختيار تاريخ وإخفاء الآخر. يجب عرض الاثنين وتوجيه المشتري لفحص موعد التسليم الملزم في عقد البيع وفي ملاحق تحديث شركة التطوير.

بحسب تقرير Africa Israel Residences لعام 2025، في الجدول حيث تتعلق المعطيات بحصة الشركاء في المشروع بحسب حصتهم في الحقوق 74.26%، وُقّع حتى نهاية الفترة 361 عقداً، وكانت نسبة التسويق 61%، وتبقّت 149 وحدة. وبعد تاريخ التقرير وحتى تاريخ اعتماد التقرير وُقّعت 5 عقود إضافية. هذا مصدر قوي لكنه مبني على تاريخ وعلى أساس حقوق محدد.

تقارير سوق لاحقة تعرض صورة قريبة لكن غير مطابقة. Calcalist أفاد في 2026 بأنه في الربع الأول من 2026 بيعت 9 شقق في مشروع DUO TLV، وأن 144 شقة من أصل 510 بقيت غير مباعة. Ynet/CTech أفاد بـ 13 شقة بيعت في 2025 وبنحو 149 شقة available, roughly 30%. Bizportal أفاد في أغسطس 2024 بأن نحو 70% من مشروع DUO مباع. هذه أرقام من فترات وأسس مختلفة، فلا تُعرض كمخزون حي ليوم النشر.

الخلاصة العملية بسيطة: لا يوجد في الملف تغذية مخزون حية من شركة التطوير. من يريد معرفة أي الشقق متاحة، وفي أي برج، وفي أي طابق، وبأي اتجاه، وبأي سعر، عليه الحصول على جدول مخزون محدّث ومستند عرض رسمي. أرقام الماضي جيدة لفهم وتيرة التسويق ومستوى الطلب، لا لاختيار شقة محددة اليوم.

الفصل 9: الأسعار

لا توجد في الملف قائمة أسعار علنية من شركة التطوير لـ DUO Tel Aviv. لذلك كل الأسعار هنا هي أرقام عامة بحسب المصدر والتاريخ، لا سعر رسمي ملزم. لا ينبغي عرضها كقائمة أسعار، ولا ينبغي المقارنة بينها دون فهم ما إذا كان الرقم قبل الضريبة، أو سعراً إجمالياً، أو سعراً متوسطاً للمتر المربع، أو سعر شقة متوسط، أو صفقة مفردة، أو شققاً بيعت في فترة معينة، أو تقرير سوق.

Madlan يعرض في صفحة المشروع سعراً متوسطاً للمتر المربع 65 ألف شيكل، حيث صنّف الملف التاريخ كـ 2026-07-04. تقرير Africa Israel Residences لعام 2025 يعرض، في العقود الموقعة في الفترة، 13 وحدة، مساحة 1281 sqm وسعراً متوسطاً للمتر المربع 69.9 ألف شيكل قبل الضريبة. في التقرير نفسه، في العقود الموقعة حتى نهاية الفترة، تظهر 361 عقداً، مساحة 33885 sqm وسعر متوسط للمتر المربع 53.5 ألف شيكل قبل الضريبة. وبعد تاريخ التقرير وحتى تاريخ اعتماده تظهر 5 عقود بسعر متوسط للمتر المربع 65 ألف شيكل قبل الضريبة.

Calcalist أفاد في 2026، على أساس الربع الأول من 2026، بأن DUO TLV باعت 9 شقق، بسعر متوسط للشقة 10.5 مليون شيكل وسعر متوسط للمتر المربع 76.5 ألف شيكل. Globes أفاد في أبريل 2026 بشراء 5 شقق في المشروع بمتوسط أكثر من 82,000 NIS per square meter. Bizportal أفاد في أغسطس 2024 بأن السعر في مشروع DUO في تل أبيب هو 75 ألف شيكل، وفي أبريل 2024 أفاد بسعر متوسط 76 ألف شيكل للمتر المربع وبمثال شقة 4 غرف بـ 10 مليون شيكل.

توجد أيضاً أرقام تاريخية مبكرة لا تعكس بالضرورة مستوى الأسعار الحالي. Globes أفاد في أكتوبر 2021 بـ 23 شقة في مشروع DUO في مجمع Sumeil تراوحت أسعارها بين 3 و7.5 مليون شيكل للشقة. Calcalist أفاد في أكتوبر 2021 بسعر متوسط للشقة 6.5 مليون شيكل وببيع 250 شقة من أصل نحو 680 شقة. هذه الأرقام مهمة لفهم تاريخ التسويق، لكن ليس صحيحاً استخدامها كسعر حالي.

وجد الملف أيضاً إعلان وسيط نشطاً لشقة واحدة: Luxury Apartment for Sale in DUO Towers بسعر 12,500,000 NIS، شقة 4 rooms، طابق 18، 176 sqm، منها 156 sqm living و20 sqm balcony إضافية، اتجاه northeast، sea views، مع 2 parking spaces، completion 2027 وMamad. هذا رقم لشقة محددة من مصدر وساطة، لا قائمة أسعار المشروع ولا نطاق سعر رسمي. يمكن أن يفيد للمقارنة النقطية فقط.

العرض المسؤول للسعر في صفحة nad-lan.co.il يجب أن يكون: لا توجد قائمة أسعار علنية من شركة التطوير؛ توجد أرقام Madlan وتقارير الشركة ومقالات السوق وإعلان وسيط محدد؛ كل رقم مرتبط بتاريخ وأساس. على المشتري طلب عرض سعر رسمي من شركة التطوير أو المسوّق، وفحص ما إذا كان السعر يشمل الضريبة والموقف والمخزن والملحقات والتحسينات ومؤشر تكلفة البناء وشروط الدفع وتكاليف الإدارة، والمقارنة فقط بين شقق ذات مساحة وطابق واتجاه وإطلالة متشابهة.

الفصل 10: فحوص موصى بها للمشتري

الفحص الأول هو تحديد الأصل. يجب طلب مطابقة بين عنوان التسويق وعنوان الترخيص: Arlozorov 85، Arlozorov 87، Ibn Gvirol 112a، Ibn Gvirol 118، تل أبيب-يافا. يجب فحص غوش 6213 حلكة 1468 بحسب سجل الرخصة، وكذلك القطع السكنية غوش 6213 حلكة 1471 وغوش 6213 حلكة 1472 بحسب مستندات الأملاك البلدية. إذا ظهر في العرض أو المستند عنوان آخر، مثل Arlozorov 83، فيجب فهم ما إذا كان عنواناً تجارياً أو عنوان تسويق أو عنوان قطعة أو عنواناً آخر.

الفحص الثاني هو الطوابق والارتفاع وموقع الشقة. يجب التأكد إن كان المستند يشير إلى 50 طابقاً سكنياً أو 54 طابقاً إجمالياً أو مصطلح تسويقي آخر. لا ينبغي الاعتماد على ارتفاع بالأمتار من الملف، لأنه لم يُوجد ارتفاع مبنى رسمي. لشقة محددة يجب طلب مخطط طابق ومخطط شقة ومقطع ومخطط واجهة وتحديد خط الشقة والاتجاه والإطلالة والشرفة والأنظمة والأعمدة وأعمدة المصاعد والمسافة عن غرف الخدمة والعلاقة بالتجارة أو المساحات العامة.

الفحص الثالث هو التسليم. وبما أن الملف يعرض 2027 بحسب تقرير الشركة وYnet/CTech، إلى جانب ديسمبر 2026 بحسب Electra، فيجب الاعتماد على عقد البيع فقط. يجب فحص موعد تسليم تعاقدي، وآلية تعويض تأخير، وشروط تقديم، وموعد الحصول على رخصة إشغال، وشروط دفع، وربط بمؤشر تكلفة البناء، وجدول دفعات، وكفالة قانون البيع.

الفحص الرابع هو السعر وأساس السعر. السعر المتوسط للمتر المربع قبل الضريبة في تقرير شركة ليس مطابقاً لسعر شقة نهائي لمشترٍ خاص. سعر Madlan ليس قائمة أسعار شركة التطوير. سعر وسيط لشقة واحدة ليس نطاق مشروع. يجب المطالبة بسعر إجمالي، وسعر للمتر المربع بحسب مساحة البيع، وتفصيل الموقف والمخزن، وتكلفة التغييرات، وتكاليف المحامي، والملحقات، والمؤشرات، وضريبة الشراء، ورسوم إدارة تقديرية.

الفحص الخامس هو الموقف والمخزن والممد وإمكانية الوصول. لم تُوجد في الملف سياسة رسمية للموقف أو المخزن لكل شقة. الممد يظهر في مصدر وساطة لشقة معينة، لكن ليس كسياسة رسمية عامة. يجب فحص المخططات والملحقات ومواقع المواقف وحجم المخزن وإمكانية الوصول من الموقف إلى المصعد والمداخل وعرض الممرات ومواصفات السلامة.

الفحص السادس هو البيئة المستقبلية. Sumeil الشمالي، وخطة TA/MK/2988/B، والقطعتان 122 و123، وخطة 507-0752204، وبرج مكاتب حضري مستقبلي يظهر في وصف Yashar Architects، كلها جزء من القصة. يجب فحص ما سيُبنى في الشمال، وما ستكون الارتفاعات والمسافات والتظليل وفترات البناء وأحمال الحركة والتأثير على الإطلالة. لا يوجد في الملف تحليل حجب إطلالة بحسب الشقة، فلا ينبغي الاعتماد على قول عام.

الفحص السابع هو التعليم والخدمات اليومية. وُجدت في الملف أسماء مدارس وعناوين جزئية، لكن لا مناطق تسجيل أو مسافات أو رياض أطفال. على العائلة الفحص لدى بلدية تل أبيب-يافا لمنطقة التسجيل المحدّثة، وتوفر رياض الأطفال، والقيلولة، وأطر التعليم الديني أو الحكومي، ومسافات مشي آمنة ومعابر مشاة.

الفصل 11: أسئلة وأجوبة

ما العنوان الرسمي لـ DUO Tel Aviv؟

مستند الترخيص البلدي يعرض العنوان: Arlozorov 85، Arlozorov 87، Ibn Gvirol 112a، Ibn Gvirol 118، تل أبيب-يافا. وجد الملف أيضاً صيغة في Madlan: Arlozorov 83 تل أبيب-يافا. لذلك في الصفقة يجب فحص العنوان مقابل الرخصة والنسخة والغوش والحلكة ومستندات البيع.

ما الغوش والحلكة للمشروع؟

سجل الرخصة في الملف يذكر غوش 6213 حلكة 1468. مستندات الأملاك البلدية تذكر أيضاً قطعاً سكنية غوش 6213 حلكة 1471 وغوش 6213 حلكة 1472، وكذلك قطعاً بلدية متعلقة بالموقف والمساحات المفتوحة. هذا يعني أن بنية الملكية والتخطيط مركّبة، ويجب إجراء فحص قانوني كامل.

هل هو 50 طابقاً أم 54 طابقاً؟

الرقمان يظهران في المصادر. موقع التسويق وYashar Architects وElectra يعرضون 50 طابقاً أو 50 stories. تقرير Africa Israel Residences ومستندات الترخيص البلدية تذكر 54 طابقاً، منها 50 طابقاً سكنياً. العرض المسؤول هو 54 طابقاً إجمالاً، منها 50 سكنية، رهناً بالرخصة ومستندات البيع.

كم عدد الشقق في المشروع؟

الرقم المؤكد المركزي هو 668 شقة، ويظهر في Madlan وYashar Architects وElectra وفي تقرير Africa Israel Residences. وجد الملف أيضاً مصادر ثانوية بـ 669 أو 320 أو نحو 680 شقة، لكنها ليست الأساس الأولي. إضافة إلى ذلك، تُعرَّف 510 شقق كشقق للتسويق بحسب تقرير الشركة وتقارير السوق.

أي أنواع شقق تُعرض في DUO Tel Aviv؟

موقع المشروع بالعبرية يذكر شقق 2 و3 و4 و5 غرف وبنتهاوس. والنسخة الإنجليزية تذكر 1, 2, 3, and 4-bedroom apartments and luxury penthouses. لم يُوجد في الملف تفصيل رسمي لعدد الشقق من كل نوع أو نطاق مساحات رسمي لكل نوع.

هل المشروع على البحر؟

لا. الملف لا يعرض المشروع كصف أول للبحر أو كمشروع seafront. الموقع الرسمي يذكر views of the Tel Aviv coastline and the surrounding cityscape، وصفحة وسيط واحدة تصف شقة معينة مع sea views. لذلك يجب فحص الإطلالة بحسب الشقة والطابق والاتجاه والخط، ولا ينبغي افتراض أن كل الشقق ترى البحر.

أي خطوط قطار خفيف ذات صلة بالمشروع؟

موقع المشروع يذكر الخط الأخضر الذي يمر في Ibn Gvirol والخط البنفسجي من Arlozorov. وجد الملف أيضاً ذكراً لمحطة Arlozorov الغربية في مصادر NTA، مع مدخل شرقي في مجمع Sumeil عند تقاطع Ibn Gvirol وArlozorov. لم تُوجد مسافة مشي موثقة بالأمتار من المبنى إلى المحطة.

ماذا يُعرف عن مرافق السكان؟

موقع المشروع يذكر نادياً للسكان، وحراسة 24/7، ومسبحاً لا متناهياً خارجياً مع مسبح للأطفال، وقاعة لياقة متقدمة، ولوبي بارتفاع نحو 7 أمتار. يذكر الملف أن المسبح على سطح مبنى اللوبي ويربط بين الأبراج. لم تُنشر في الملف رسوم إدارة أو مواصفات تشغيلية كاملة.

ما حالة المبيعات؟

بحسب تقرير Africa Israel Residences لعام 2025، في الجدول بحسب حصة حقوق الشركاء 74.26%، وُقّع حتى نهاية الفترة 361 عقداً، وكانت نسبة التسويق 61%، وتبقّت 149 وحدة. وبعد تاريخ التقرير وُقّعت 5 عقود إضافية. Calcalist أفاد في 2026 بـ 144 شقة لم تُبع بعد من أصل 510 وبـ 9 مبيعات في الربع الأول من 2026. لا يوجد مخزون حي في الملف.

ما السعر في المشروع؟

لا توجد قائمة أسعار علنية من شركة التطوير في الملف. الأرقام السعرية العامة تشمل 65 ألف شيكل للمتر المربع في Madlan، و69.9 ألف شيكل للمتر المربع قبل الضريبة في العقود الموقعة في 2025 بحسب تقرير الشركة، و76.5 ألف شيكل للمتر المربع بحسب Calcalist في الربع الأول من 2026، وأكثر من 82,000 NIS per square meter في تقرير Globes عن 5 شقق في أبريل 2026. كل رقم ينتمي إلى أساسه وتاريخه.

متى يُتوقع الإشغال أو الإنجاز؟

تقرير Africa Israel Residences وYnet/CTech يذكران 2027. صفحة Electra Building تذكر ديسمبر 2026. وبما أن في المصادر تبايناً، على المشتري الاعتماد على موعد التسليم التعاقدي فقط، لا على مقال أو صفحة portfolio.

أي خطط مجاورة يجب فحصها؟

يذكر الملف Sumeil الشمالي وخطة TA/MK/2988/B، بما في ذلك القطعتان 122 و123، وكذلك خطة 507-0752204. توجد أيضاً إشارات إلى برج مكاتب حضري وفضاء مدني بمساحة 1000 sqm في المنطقة الشمالية بحسب Yashar Architects. يجب فحص التأثير على الإطلالة والظل والضجيج وفترة البناء والحركة.

الفصل 12: إفصاح

المقال مبني فقط على معطيات الملف الذي جُمع لمشروع DUO Tel Aviv. لم تُضف أي أسعار أو مسافات أو إحداثيات أو مخططات شقق أو أزمنة مشي أو أرقام مخزون لم تظهر في الملف. حيث لم يُوجد رقم، مثل قائمة أسعار شركة التطوير أو عنوان مكتب المبيعات أو مخطط طابق نموذجي أو واجهات رسمية أو سياسة موقف ومخزن أو قائمة رياض أطفال أو مسافات موثقة، يُعرض كناقص أو لا يُعرض إطلاقاً. المقال ليس بديلاً عن فحص قانوني وتثميني وهندسي وتخطيطي، ولا يشكل عرضاً للشراء.

الفصل 13: المصادر

المصادر التي استُخدمت للملف: الموقع الرسمي للمشروع https://www.duo-tlv.com/ وصفحاته الإنجليزية، بما فيها the-project وthe-location وresidential-towers وthe-apartments وcommercial؛ تقارير Africa Israel Residences في MAYA، بما فيها https://mayafiles.tase.co.il/rpdf/1730001-1731000/P1730670-00.pdf؛ Madlan في صفحة DUO TEL AVIV؛ مستندات ترخيص وأملاك بلدية تل أبيب-يافا؛ Yashar Architects في صفحة https://yashararch.com/projects/duo/؛ Electra Building في صفحة أبراج DOU Sumeil الجنوبي؛ Globes وCalcalist وYnet/CTech وBizportal وTheMarker؛ مصادر NTA لمحطة Arlozorov الغربية؛ Clalit وإيخيلوف؛ وMadlan التعليم. مصادر ثانوية مثل PanoramaTLV وRonkin List وTABA Now وSkyline وSkyscraperCity وWikipedia استُخدمت فقط بحذر ولتحديد الفجوات أو التناقضات، لا كأساس وحيد لحقائق جوهرية.