DUO Tel Aviv | Deux tours de 54 etages - Appartements a vendre

Chapitre 1: Tableau de donnees

Chapitre 2: Apercu general

DUO Tel Aviv est presente sur le site officiel comme "la nouvelle icone de Tel Aviv" et comme un complexe residentiel aux standards internationaux au croisement des rues Arlozorov et Ibn Gvirol. La version anglaise du site du projet utilise la formule "Tel Aviv's New Residential Icon", avec une description d'un complexe residentiel comprenant deux tours et un complexe de commerce et de loisirs. Le nom du projet apparait dans les sources en plusieurs variantes, dont DUO Tel Aviv, DUO Tel Aviv, DUO TEL AVIV, DUO TLV, DUO Sumeil Sud, et le projet DUO "Sumeil Sud". Pour la recherche organique, ce sont des noms utiles a connaitre car ils refletent la facon dont les acheteurs, la presse, Madlan et les sources professionnelles designent le projet.

Le projet fait partie du complexe Sumeil Sud. Le rapport d'Africa Israel Residences le decrit au carrefour des rues Ibn Gvirol, Arlozorov et Ben Saruk a Tel Aviv, et il comprend deux tours residentielles, un complexe commercial, des parkings, et des surfaces residentielles et commerciales. Yashar Architects decrivent l'operation comme un projet Mixed Use, Residential and Commercial, de 106 000 sqm au-dessus du sol et 47 000 sqm supplementaires en sous-sol. Electra Building presente une ampleur de 169 000 sqm, un chiffre qui n'est pas identique aux autres bases de mesure. Ces differences ne sont pas necessairement une contradiction materielle, car des sources differentes utilisent des bases differentes: surface principale, surface au-dessus du sol, surface souterraine, surface de parking ou ampleur totale de l'entrepreneur.

Pour l'acheteur, cela signifie que DUO Tel Aviv doit etre examine comme un projet a usages mixtes et non seulement comme un batiment residentiel. L'appartement fait partie d'un systeme plus large: hall, piscine, salle de sport, club des residents, etages commerciaux, parking souterrain, rues urbaines actives, lignes de tramway planifiees et espaces publics adjacents. C'est aussi pourquoi des questions comme l'orientation de l'appartement, la ligne d'appartement, la vue, le rapport a la rue, la proximite du commerce, les charges de trafic et les plans voisins deviennent des questions d'achat centrales. Aucun plan d'etage type officiel n'a ete trouve dans le dossier, il n'y a donc pas de moyen public verifie de cartographier chaque ligne d'appartement par facade, rue ou direction de la mer.

Au niveau de l'identite marketing, DUO Tel Aviv est construit autour d'une combinaison de hauteur, d'emplacement et d'infrastructure. Les donnees elles-memes exigent toutefois de la precision: alors que le site de commercialisation parle de 50 stories, les rapports de la societe et les documents de permis notent 54 etages, dont 50 etages residentiels. Il y a aussi une duplication autour de la date de livraison: le rapport de la societe et le rapport Ynet/CTech notent 2027, et la page Electra note decembre 2026. Toute personne envisageant un achat doit demander dans les documents de vente la date contractuelle contraignante, et ne pas se contenter d'une date figurant sur une page de projet ou dans un article.

Chapitre 3: Emplacement et accessibilite

L'adresse verifiee la plus importante du dossier est l'adresse municipale dans un document de permis: Arlozorov 85, Arlozorov 87, Ibn Gvirol 112a, Ibn Gvirol 118, Tel Aviv-Yafo. Le meme registre note Gush 6213 helka 1468, et des documents de propriete municipaux supplementaires notent des parcelles residentielles a Gush 6213 helka 1471 et Gush 6213 helka 1472. Madlan indique une variante d'adresse differente, Arlozorov 83 Tel Aviv-Yafo. Par consequent, le travail juridique et d'expertise doit s'appuyer sur l'extrait, le permis, le contrat de vente et le cahier des charges, et non sur une seule adresse marketing. Pour une page de projet publique, il convient de presenter l'adresse du permis et de conserver les variantes a des fins de recherche et de correspondance.

Le site officiel decrit le projet au croisement d'Arlozorov et Ibn Gvirol, au-dessus de la rue calme Ben Saruk. Le document de permis municipal detaille les limites du terrain: la rue Arlozorov au sud, la rue Ibn Gvirol a l'ouest, l'espace public ouvert Givat Hamore au nord et la rue Ben Saruk a l'est. C'est une donnee materielle pour comprendre la micro-localisation. Le resident n'est pas seulement a cote d'un axe urbain, mais entre deux axes centraux et adjacent a un espace public ouvert au nord. Cependant, le dossier ne comprend pas de mesure de distance officielle en metres jusqu'a la plage, jusqu'au parc HaYarkon, jusqu'aux gares, jusqu'aux etablissements d'enseignement ou jusqu'aux centres commerciaux, il n'y a donc pas de distances inventees ici. Au lieu de chiffres non verifies, seules les connexions publiees dans les sources sont presentees.

Dans les environs du projet, le site officiel mentionne la plage et le port de Tel Aviv, le parc HaYarkon, le boulevard Rothschild, la rue Dizengoff, le complexe Sarona, Kikar Hamedina, le complexe Basel, la place Milano, le centre Azrieli, Habima, le musee d'art de Tel Aviv, la Cinematheque, le Cameri et l'Opera israelien. Ce ne sont pas des chiffres de distance verifies, mais une liste de poles que le promoteur relie a l'environnement de vie du projet. En redaction immobiliere la difference importe: on peut dire que le projet est commercialise comme faisant partie d'un reseau central de poles dans la ville, mais pas presenter un temps de marche ou de trajet sans source de mesure.

Les transports publics sont l'un des sujets importants du projet. Le site du projet note la proximite du reseau de tramway et de deux lignes de tramway, avec la Ligne Verte passant sur Ibn Gvirol et la Ligne Violette depuis Arlozorov. Le dossier a aussi trouve une mention de la station Arlozorov Ouest dans les sources NTA, avec une description d'une station sous le complexe Sumeil et Migdal HaMea et une entree est dans le complexe Sumeil, au carrefour des rues Ibn Gvirol et Arlozorov. Comme le dossier n'a pas verifie une distance a pied en metres de l'entree du batiment a la station, il n'y a pas de chiffre de distance ici. Le fait verifie est que le projet se trouve dans la zone de rencontre urbaine a laquelle se referent les sources du tramway et le promoteur.

En voiture, le projet est aussi sur un systeme d'axes centraux. Le site du projet mentionne la gare centrale, la route Namir et l'Ayalon. La encore, il n'y a pas de distances mesurees ou de temps de trajet verifies dans le dossier, il ne faut donc pas y attacher de minutes. Sur une page marketing responsable, on peut ecrire que l'emplacement se connecte a ces axes selon le site du projet, mais un acheteur qui doit connaitre un temps de trajet reel un matin ou un soir doit le verifier en pratique, le jour et a l'heure qui le concernent.

L'environnement vert du projet comprend plusieurs couches. Le parc HaYarkon apparait sur le site du projet. L'espace public ouvert Givat Hamore apparait dans le document de permis municipal au nord du terrain. De plus, le dossier note une place publique et un espace public ouvert comme faisant partie du projet lui-meme, a 0 metre de distance car ils font partie de l'operation ou lui sont adjacents. Ce n'est pas un substitut a un large parc, mais cela affecte l'experience immediate du rez-de-chaussee et la rencontre entre les tours et la rue.

En matiere de commerce, le projet differe d'un projet residentiel isole. Le site DUO Tel Aviv decrit un nouveau complexe commercial avec des magasins phares, des cafes, des restaurants, un supermarche, du design et lifestyle et des boutiques. Le rapport de la societe note un complexe commercial de 3 etages. Pour un resident, c'est un avantage de commodite quotidienne, mais aussi un sujet de verification: horaires d'ouverture, entrees de service, chargement et dechargement, trafic de visiteurs, entretien, bruit, odeurs et separation entre le trafic des residents et le trafic commercial.

Dans le domaine de la sante, le dossier a trouve une clinique Clalit dans Migdal HaMea, Ibn Gvirol 124, Tel Aviv-Yafo, et une clinique Clalit Smile a Ibn Gvirol 124, etage 3, Tel Aviv. De plus, la Municipalite de Tel Aviv-Yafo note le centre medical Tel Aviv Sourasky (Ichilov) comme un hopital public et le deuxieme plus grand de l'Etat d'Israel. Le dossier n'a pas publie de distances a pied du projet aux poles de sante, ils ne sont donc pas presentes comme des chiffres. L'acheteur doit verifier en pratique l'acces pieton, en transport et en voiture selon les besoins de la famille.

Le domaine de l'education dans le dossier est partiel seulement. Des noms d'ecoles dans le secteur ont ete trouves depuis Madlan, dont l'ecole primaire Moria Mem-Dalet a Zeitlin 24, Tel Aviv-Yafo, sous supervision religieuse d'Etat; l'ecole primaire Aviv a Natan Axelrod 6, Tel Aviv-Yafo, sous supervision d'Etat; l'ecole primaire A. D. Gordon; l'ecole primaire Graetz; le nouveau lycee Rabin; et le lycee Ironi Torani Bet Gimel a Ibn Gvirol 56 Tel Aviv-Yafo. Aucune distance verifiee, zone de rattachement ou liste complete de jardins d'enfants n'a ete trouvee dans le dossier. Pour une famille avec enfants, c'est l'une des premieres verifications aupres de la municipalite et des etablissements d'enseignement eux-memes.

Les plans voisins sont une partie materielle du tableau. Le dossier note Sumeil Nord et le plan TA/MK/2988/B, avec les parcelles 122 et 123, un projet nord qui apparait dans les rapports et les sources de planification. Dans les sources publiques il y a une description d'une tour de 50 etages et d'un batiment de 8 etages dans le complexe nord, ainsi qu'une mention du plan 507-0752204 qui modifie Sumeil Nord. Yashar Architects mentionnent aussi une tour de bureaux urbaine et un espace civique de 1000 sqm dans la zone nord. Tout cela pourrait modifier des lignes de vue, des charges et le trafic de rue, mais aucune analyse d'ombrage ou de blocage de vue par ligne d'appartement n'a ete trouvee dans le dossier.

Chapitre 4: Architecture et cahier des charges

L'architecture de DUO Tel Aviv est attribuee a Yashar Architects, et le site officiel montre aussi une architecture d'interieur d'Orly Shrem Architects. La page de Yashar Architects decrit le projet comme deux tours residentielles, chacune de 50 etages selon cette source, avec 668 residential units, et le situe au carrefour d'Ibn Gvirol et Arlozorov. Le site de commercialisation presente les tours comme faisant partie d'un complexe qui comprend commerce et loisirs. En termes de langage de planification, ce ne sont pas seulement deux batiments hauts mais un complexe ou le rez-de-chaussee et la base commune doivent travailler ensemble avec la rue.

Le rapport d'Africa Israel Residences et les documents de la municipalite ajoutent une couche technique: selon le rapport, le projet comprend deux tours residentielles de 54 etages, dont 50 etages residentiels, un complexe commercial de 3 etages et des parkings d'environ 47 mille sqm. Un autre document de permis municipal decrit deux tours residentielles de 54 etages avec une base commune, et a cote d'elles deux batiments commerciaux de 8 et 6 etages et 5 etages de sous-sol. L'ecart entre les formulations marketing et le permis n'est pas necessairement une erreur, mais une difference entre des etages residentiels commercialises et un decompte total d'etages.

Dans le cahier des charges des appartements, le site du projet note de larges balcons ensoleilles, des murs-rideaux, une construction verte a un standard avance et des plafonds hauts. Le dossier mentionne aussi des cuisines de niveau premium a partir des materiaux du projet. Cependant, aucun cahier des charges de vente complet n'a ete trouve, aucun plan de facade officiel n'a ete trouve, et aucun tableau des materiaux de finition ou de couleur de facade n'a ete trouve. Il n'y a donc pas lieu de declarer une couleur d'enveloppe, un type de pierre, un type de verre, une largeur de balcon ou un rythme de facade au-dela de ce qui a ete publie.

Le dossier n'a pas trouve de hauteur officielle en metres pour le batiment. Des sources secondaires ont ete trouvees qui mentionnent 194 metres ou 200 metres, et un document municipal qui parle d'une hauteur au-dessus du niveau de la mer, "un total de 220+ m au-dessus du niveau de la mer". Ce ne sont pas un chiffre de hauteur de batiment net en metres. Par consequent une hauteur en metres n'est pas presentee ici comme un chiffre du projet. Pour un modele 3D ou une visualisation de la ligne d'horizon, un chiffre de hauteur officiel doit etre obtenu du dossier de permis, des plans architecturaux ou d'un modele urbain autorise.

En termes de modele 3D et d'interface de selection d'appartement, le plus grand ecart est l'absence d'un plan d'etage type officiel. Le dossier a trouve des codes d'appartement marketing, tels que 2D, 3A, 4A, 4C, 4D, 4E, 4F, 5A, 5AP et 5BP, mais n'a pas trouve de source qui les cartographie vers une tour, un etage, une facade, une direction, une rue, la mer ou une vue. Une page de courtier secondaire montre des exemples de surface pour certains appartements, mais ce n'est pas un substitut a un document officiel du promoteur. Par consequent, sur la page du projet, les codes d'appartement peuvent etre presentes comme des noms marketing, pas comme un systeme de selection complet.

Chapitre 5: Installations et services

Le site du projet detaille plusieurs installations centrales pour les residents: un club des residents, une securite 24/7, une piscine a debordement exterieure avec une pataugeoire et une salle de sport avancee. Il note aussi un hall d'environ 7 metres de haut. Le dossier note que la piscine est situee sur le toit du batiment du hall et relie les tours. Ce sont des donnees importantes pour un acheteur qui essaie de comprendre le niveau de service et les couts d'entretien attendus, meme si le niveau des frais de gestion n'a pas ete publie dans le dossier.

Le complexe commercial est une partie materielle des services quotidiens. Selon le site officiel, il devrait comprendre des magasins phares, des cafes, des restaurants, un supermarche, du design et lifestyle et des boutiques. Le rapport d'Africa Israel Residences decrit un complexe commercial de 3 etages. Une telle combinaison peut rendre le rez-de-chaussee actif et pratique, mais elle exige une verification de la separation operationnelle. Un acheteur dans un appartement bas ou un appartement donnant sur une zone commerciale doit verifier le bruit, le trafic, les odeurs, les horaires d'ouverture, les systemes de climatisation, les locaux a dechets, le chargement et le dechargement et les voies de service.

Le parking souterrain est decrit dans plusieurs sources, mais aucune politique d'allocation par appartement n'a ete trouvee. Electra note 5 etages de parking souterrain. Un document de propriete municipal note jusqu'a 6 etages de parking en sous-sol. Le rapport de la societe note environ 47 mille sqm de parking. Il n'y a pas de chiffre officiel dans le dossier pour le nombre de places par appartement, le parking visiteurs, les bornes de recharge, le parking accessible, les caves ou les annexes. Par consequent, chaque acheteur doit verifier l'annexe des annexes, le plan de parking, l'enregistrement des caves et les conditions d'usage du parking.

En termes de piece protegee (mamad) et d'accessibilite, le dossier ne fournit pas de cahier des charges officiel complet. Sur une page de courtier active, un appartement comprend un mamad, et une page de courtier secondaire montre un mamad comme un element, mais il n'y a pas de declaration officielle a l'echelle du projet dans le dossier. L'accessibilite de l'appartement, les adaptations pour les personnes handicapees et les dimensions des passages n'ont pas non plus ete publiees de maniere verifiee dans le dossier. Ce sont des points qui doivent etre verifies contre le cahier des charges de vente, le permis de construire et les consultants pertinents.

Chapitre 6: Composition des appartements

La composition marketing officielle est large: le site du projet en hebreu note des appartements de 2, 3, 4, 5 pieces et des penthouses. La version anglaise note 1, 2, 3, and 4-bedroom apartments and luxury penthouses. Le dossier n'a pas trouve de repartition officielle du nombre d'appartements de chaque type, et n'a pas trouve de fourchette de surface officielle par type d'appartement. Il n'est donc pas juste de presenter "combien d'appartements de 3 pieces" ou "quelle est la taille d'un appartement de 5 pieces" sans recevoir un chiffre officiel du promoteur.

Les codes d'appartement publies sur le site anglais permettent de comprendre le langage marketing mais pas le plan du batiment. Les codes comprennent 2D pour un 1-bedroom apartment, 3A pour un 2-bedroom apartment, 4A, 4C, 4D et 4E pour un 3-bedroom apartment, 4F pour un 4-room apartment, 5A pour un 4-bedroom apartment, et 5AP et 5BP pour un 4-bedroom penthouse. Ces codes ne sont pas cartographies dans le dossier vers un etage, une tour, une facade ou une direction, ils ne doivent donc pas etre presentes comme des "lignes d'appartement" sans un plan officiel.

Sur une page de courtier secondaire, PanoramaTLV, des exemples de surface ont ete trouves: 2F comme un appartement de 2 pieces de 62 sqm plus 12,5 sqm de balcon, 3D de 87 sqm plus 10 sqm de balcon, 3A de 80 sqm plus 10 sqm de balcon, et 4A de 102,5 sqm plus 16,5 sqm de balcon. Comme il s'agit d'une source secondaire, les donnees ne sont pas presentees comme un cahier des charges du promoteur. Elles peuvent servir d'indice au langage marketing et aux produits presentes sur le marche, mais chaque surface doit etre verifiee contre un plan de vente signe.

Une vue sur la mer apparait dans les sources de maniere plus precise qu'il n'est habituel dans le marketing. Le site officiel note des balcons avec views of the Tel Aviv coastline and the surrounding cityscape, et une page de courtier active decrit un appartement au 18e etage, orientation nord-est, avec sea views. Il n'y a pas de declaration dans le dossier selon laquelle tout le projet est en premiere ligne face a la mer ou que chaque appartement voit la mer. La bonne definition est un projet urbain interieur avec certains appartements commercialises ou decrits avec une vue sur le littoral ou la mer. Chaque acheteur doit verifier la vue depuis l'etage et la ligne specifiques, y compris l'effet de Sumeil Nord et des plans voisins.

Chapitre 7: Le promoteur

Le promoteur verifie de DUO Tel Aviv est Africa Israel Residences. Yashar Architects notent Client Africa-Israel, Madlan note le promoteur Africa Israel Residences, et les rapports de la societe incluent le projet sous le nom DUO Sumeil Sud. Electra Building presente le projet comme les "tours DOU Sumeil Sud" et le client comme Africa Israel. Meme lorsqu'il y a des variations dans le nom, c'est le meme projet central dans le complexe Sumeil Sud.

Le dossier presente le projet comme l'un des poles d'activite marquants de la societe a Tel Aviv. Le rapport de la societe se refere a des chiffres de commercialisation, des contrats, un inventaire, un prix moyen par sqm, une planification de livraison et un complexe commercial. Pour un acheteur, un rapport de societe cotee est une source significative car il presente des chiffres dans un format commercial et sous controle, mais la aussi la base doit etre comprise: le tableau note que les chiffres se rapportent a la part des partenaires dans le projet selon leur part de droits de 74,26%. Par consequent, tout chiffre du tableau n'est pas necessairement un chiffre complet pour l'ensemble du projet.

A cote du promoteur, les professionnels centraux doivent etre connus. L'architecture est attribuee a Yashar Architects, l'architecture d'interieur a Orly Shrem Architects, et Electra Building apparait comme entrepreneur sur le projet sur sa page portfolio. Ces sources aident a comprendre l'identite du projet, mais elles ne remplacent pas des documents de vente, un permis, un cahier des charges technique ou une garantie de la loi sur la vente. Un acheteur serieux doit demander tous les documents contractuels a jour, y compris l'identite de la partie venderesse, de la partie executante et des garanties.

Chapitre 8: Stade du projet et ventes

La date de livraison n'est pas presentee de maniere uniforme dans toutes les sources. Le rapport d'Africa Israel Residences note une livraison prevue en 2027. Ynet/CTech note que le projet expected to be completed in 2027. En revanche, la page Electra Building note un achevement attendu en decembre 2026. Sur une page consommateur, une date ne doit pas etre choisie tandis que l'autre est masquee. Les deux doivent etre presentees et l'acheteur oriente pour verifier la date de livraison contraignante dans le contrat de vente et les annexes de mise a jour du promoteur.

Selon le rapport d'Africa Israel Residences pour 2025, dans le tableau ou les chiffres se rapportent a la part des partenaires selon leur part de droits de 74,26%, 361 contrats ont ete signes a la fin de la periode, le taux de commercialisation etait de 61%, et 149 unites restaient. Apres la date du rapport et jusqu'a la date d'approbation du rapport, 5 contrats supplementaires ont ete signes. C'est une source solide mais elle repose sur une date et sur une base de droits definie.

Des rapports de marche ulterieurs presentent un tableau proche mais non identique. Calcalist a rapporte en 2026 qu'au premier trimestre 2026, 9 appartements ont ete vendus dans le projet DUO TLV, et que 144 appartements sur 510 restaient invendus. Ynet/CTech a rapporte 13 appartements vendus en 2025 et environ 149 appartements available, roughly 30%. Bizportal a rapporte en aout 2024 qu'environ 70% du projet DUO est vendu. Ce sont des chiffres de periodes et de bases differentes, ils ne sont donc pas presentes comme un inventaire en direct au jour de la publication.

La conclusion pratique est simple: il n'y a pas de flux d'inventaire en direct du promoteur dans le dossier. Quiconque veut savoir quels appartements sont disponibles, dans quelle tour, a quel etage, dans quelle direction et a quel prix, doit recevoir un tableau d'inventaire a jour et un document d'offre officiel. Les chiffres du passe sont bons pour comprendre le rythme de commercialisation et le niveau de demande, pas pour choisir un appartement specifique aujourd'hui.

Chapitre 9: Prix

Il n'y a pas de grille de prix publique du promoteur pour DUO Tel Aviv dans le dossier. Par consequent tous les prix ici sont des chiffres publics par source et par date, et non un prix officiel contraignant. Ils ne doivent pas etre presentes comme une grille de prix, et ils ne doivent pas etre compares sans comprendre si le chiffre est hors TVA, un prix total, un prix moyen par sqm, un prix moyen d'appartement, une transaction unique, des appartements vendus dans une certaine periode ou un rapport de marche.

Madlan indique sur la page du projet un prix moyen par sqm de 65k ILS, ou le dossier a classe la date comme 2026-07-04. Le rapport d'Africa Israel Residences pour 2025 indique, dans les contrats signes durant la periode, 13 unites, une surface de 1281 sqm et un prix moyen par sqm de 69,9 mille ILS hors TVA. Dans le meme rapport, dans les contrats signes a la fin de la periode, apparaissent 361 contrats, une surface de 33885 sqm et un prix moyen par sqm de 53,5 mille ILS hors TVA. Apres la date du rapport et jusqu'a la date d'approbation du rapport apparaissent 5 contrats avec un prix moyen par sqm de 65 mille ILS hors TVA.

Calcalist a rapporte en 2026, sur la base du premier trimestre 2026, que DUO TLV a vendu 9 appartements, a un prix moyen par appartement de 10,5 millions ILS et un prix moyen par sqm de 76,5 mille ILS. Globes a rapporte en avril 2026 l'achat de 5 appartements dans le projet a une moyenne de plus de 82,000 NIS per square meter. Bizportal a rapporte en aout 2024 que le prix dans le projet DUO a Tel Aviv est de 75 mille ILS, et en avril 2024 a rapporte un prix moyen de 76 mille ILS par sqm et un exemple d'appartement de 4 pieces a 10 millions ILS.

Il existe aussi des chiffres historiques anciens qui ne refletent pas necessairement le niveau de prix actuel. Globes a rapporte en octobre 2021 sur 23 appartements dans le projet DUO dans le complexe Sumeil dont les prix allaient de 3 a 7,5 millions ILS par appartement. Calcalist a rapporte en octobre 2021 un prix moyen par appartement de 6,5 millions ILS et la vente de 250 appartements sur environ 680 appartements. Ces chiffres sont importants pour comprendre l'histoire de la commercialisation, mais il n'est pas juste de les utiliser comme un prix actuel.

Le dossier a aussi trouve une annonce de courtier active pour un appartement: Luxury Apartment for Sale in DUO Towers au prix de 12,500,000 NIS, un appartement de 4 rooms, etage 18, 176 sqm, dont 156 sqm living et 20 sqm balcony supplementaires, orientation northeast, sea views, avec 2 parking spaces, completion 2027 et un Mamad. C'est un chiffre pour un appartement specifique d'une source de courtage, pas la grille de prix du projet ni une fourchette de prix officielle. Il peut servir pour une comparaison ponctuelle uniquement.

La presentation responsable du prix sur la page nad-lan.co.il doit etre: il n'y a pas de grille de prix publique du promoteur; il y a des chiffres Madlan, des rapports de societe, des articles de marche et une annonce de courtier specifique; chaque chiffre est attache a une date et a une base. Un acheteur doit demander une offre de prix officielle au promoteur ou au commercialisateur, verifier si le prix inclut la TVA, le parking, la cave, les annexes, les mises a niveau, un indice des couts de construction, les conditions de paiement et les couts de gestion, et comparer seulement des appartements ayant une surface, un etage, une direction et une vue similaires.

Chapitre 10: Verifications recommandees pour l'acheteur

La premiere verification est l'identification du bien. Une correspondance entre l'adresse marketing et l'adresse du permis doit etre demandee: Arlozorov 85, Arlozorov 87, Ibn Gvirol 112a, Ibn Gvirol 118, Tel Aviv-Yafo. Gush 6213 helka 1468 doit etre verifie selon le registre du permis, ainsi que les parcelles residentielles Gush 6213 helka 1471 et Gush 6213 helka 1472 selon les documents de propriete municipaux. Si une adresse differente apparait dans l'offre ou le document, comme Arlozorov 83, il faut comprendre s'il s'agit d'une adresse commerciale, d'une adresse marketing, d'une adresse de terrain ou d'une autre adresse.

La deuxieme verification est les etages, la hauteur et l'emplacement de l'appartement. Il faut verifier si le document se refere a 50 etages residentiels, 54 etages totaux ou un autre terme marketing. Une hauteur en metres du dossier ne doit pas etre utilisee, car aucune hauteur de batiment officielle n'a ete trouvee. Pour un appartement specifique, il faut demander un plan d'etage, un plan d'appartement, une coupe, un plan de facade, un marquage de ligne d'appartement, une direction, une vue, un balcon, des systemes, des colonnes, des cages d'ascenseur, la distance aux locaux de service, et le rapport au commerce ou aux espaces publics.

La troisieme verification est la livraison. Comme le dossier presente 2027 selon le rapport de la societe et Ynet/CTech, a cote de decembre 2026 selon Electra, seul le contrat de vente doit etre utilise. Il faut verifier une date de livraison contractuelle, un mecanisme d'indemnisation de retard, des conditions d'avance, une date de permis d'occupation, des conditions de paiement, une indexation a l'indice des couts de construction, un echeancier de paiement et une garantie de la loi sur la vente.

La quatrieme verification est le prix et la base de prix. Un prix moyen par sqm hors TVA dans un rapport de societe n'est pas identique a un prix d'appartement final pour un acheteur prive. Un prix Madlan n'est pas une grille de prix du promoteur. Un prix de courtier pour un appartement n'est pas une fourchette de projet. Il faut exiger un prix total, un prix par sqm par surface de vente, une ventilation du parking et de la cave, un cout des modifications, des couts d'avocat, des annexes, des indices, une taxe d'acquisition et des frais de gestion estimes.

La cinquieme verification est le parking, la cave, le mamad et l'accessibilite. Aucune politique officielle de parking ou de cave par appartement n'a ete trouvee dans le dossier. Un mamad apparait dans une source de courtage pour un certain appartement, mais pas comme une politique officielle generale. Il faut verifier les plans, les annexes, les emplacements de parking, la taille de la cave, l'accessibilite du parking a l'ascenseur, les entrees, les largeurs de passage et un cahier des charges de securite.

La sixieme verification est l'environnement futur. Sumeil Nord, le plan TA/MK/2988/B, les parcelles 122 et 123, le plan 507-0752204, et une future tour de bureaux urbaine qui apparait dans la description de Yashar Architects font partie de l'histoire. Il faut verifier ce qui sera construit au nord, quelles seront les hauteurs, les distances, l'ombrage, les periodes de construction, les charges de trafic et l'effet sur la vue. Il n'y a pas d'analyse de blocage de vue par appartement dans le dossier, une declaration generale ne doit donc pas etre utilisee.

La septieme verification est l'education et les services quotidiens. Des noms d'ecoles et des adresses partielles ont ete trouves dans le dossier, mais pas de zones de rattachement, de distances ou de jardins d'enfants. Une famille doit verifier aupres de la Municipalite de Tel Aviv-Yafo la zone de rattachement a jour, la disponibilite des jardins d'enfants, les garderies, les cadres d'education religieuse ou d'Etat, les distances de marche sures et les passages pietons.

Chapitre 11: Questions et reponses

Quelle est l'adresse officielle de DUO Tel Aviv?

Le document de permis municipal indique l'adresse: Arlozorov 85, Arlozorov 87, Ibn Gvirol 112a, Ibn Gvirol 118, Tel Aviv-Yafo. Le dossier a aussi trouve une variante sur Madlan: Arlozorov 83 Tel Aviv-Yafo. Par consequent, dans une transaction, l'adresse doit etre verifiee contre le permis, l'extrait, le gush et helka et les documents de vente.

Quel est le gush et helka du projet?

Le registre du permis dans le dossier note Gush 6213 helka 1468. Des documents de propriete municipaux notent aussi des parcelles residentielles Gush 6213 helka 1471 et Gush 6213 helka 1472, ainsi que des parcelles municipales liees au parking et aux espaces ouverts. Cela signifie que la structure de propriete et de planification est complexe, et une verification juridique complete doit etre effectuee.

Est-ce 50 etages ou 54 etages?

Les deux nombres apparaissent dans les sources. Le site de commercialisation, Yashar Architects et Electra presentent 50 etages ou 50 stories. Le rapport d'Africa Israel Residences et les documents de permis municipaux notent 54 etages, dont 50 etages residentiels. La presentation responsable est 54 etages au total, dont 50 sont residentiels, sous reserve du permis et des documents de vente.

Combien d'appartements compte le projet?

Le nombre verifie central est 668 appartements, et il apparait sur Madlan, Yashar Architects, Electra et dans le rapport d'Africa Israel Residences. Le dossier a aussi trouve des sources secondaires avec 669, 320 ou environ 680 appartements, mais elles ne sont pas la base primaire. De plus, 510 appartements sont definis comme appartements pour la commercialisation selon le rapport de la societe et les rapports de marche.

Quels types d'appartements sont proposes a DUO Tel Aviv?

Le site du projet en hebreu note des appartements de 2, 3, 4, 5 pieces et des penthouses. La version anglaise note 1, 2, 3, and 4-bedroom apartments and luxury penthouses. Aucune repartition officielle du nombre d'appartements de chaque type ni fourchette de surface officielle pour chaque type n'a ete trouvee dans le dossier.

Le projet est-il sur la mer?

Non. Le dossier ne presente pas le projet comme premiere ligne face a la mer ou comme un projet seafront. Le site officiel mentionne views of the Tel Aviv coastline and the surrounding cityscape, et une page de courtier decrit un certain appartement avec sea views. Par consequent, une vue doit etre verifiee par appartement, etage, direction et ligne, et il ne faut pas supposer que tous les appartements voient la mer.

Quelles lignes de tramway sont pertinentes pour le projet?

Le site du projet note la Ligne Verte passant sur Ibn Gvirol et la Ligne Violette depuis Arlozorov. Le dossier a aussi trouve une mention de la station Arlozorov Ouest dans les sources NTA, avec une entree est dans le complexe Sumeil au carrefour d'Ibn Gvirol et Arlozorov. Aucune distance a pied verifiee en metres du batiment a la station n'a ete trouvee.

Que sait-on des installations pour residents?

Le site du projet note un club des residents, une securite 24/7, une piscine a debordement exterieure avec une pataugeoire, une salle de sport avancee et un hall d'environ 7 metres de haut. Le dossier note que la piscine est sur le toit du batiment du hall et relie les tours. Aucuns frais de gestion ni cahier des charges operationnel complet n'ont ete publies dans le dossier.

Quel est l'etat des ventes?

Selon le rapport d'Africa Israel Residences pour 2025, dans le tableau selon la part de droits des partenaires de 74,26%, 361 contrats ont ete signes a la fin de la periode, le taux de commercialisation etait de 61%, et 149 unites restaient. Apres la date du rapport, 5 contrats supplementaires ont ete signes. Calcalist a rapporte en 2026 sur 144 appartements non encore vendus sur 510 et sur 9 ventes au premier trimestre 2026. Il n'y a pas d'inventaire en direct dans le dossier.

Quel est le prix dans le projet?

Il n'y a pas de grille de prix publique du promoteur dans le dossier. Les chiffres de prix publics comprennent 65k ILS par sqm sur Madlan, 69,9 mille ILS par sqm hors TVA dans les contrats signes en 2025 selon le rapport de la societe, 76,5 mille ILS par sqm selon Calcalist au premier trimestre 2026, et plus de 82,000 NIS per square meter dans un rapport Globes sur 5 appartements en avril 2026. Chaque chiffre appartient a sa propre base et date.

Quand l'occupation ou la livraison est-elle prevue?

Le rapport d'Africa Israel Residences et Ynet/CTech notent 2027. La page Electra Building note decembre 2026. Comme il y a une variance dans les sources, l'acheteur doit se fier a la date de livraison contractuelle uniquement, et non a un article ou une page portfolio.

Quels plans voisins faut-il verifier?

Le dossier note Sumeil Nord et le plan TA/MK/2988/B, y compris les parcelles 122 et 123, ainsi que le plan 507-0752204. Il y a aussi des mentions d'une tour de bureaux urbaine et d'un espace civique de 1000 sqm dans la zone nord selon Yashar Architects. L'effet sur la vue, l'ombre, le bruit, la periode de construction et le trafic doit etre verifie.

Chapitre 12: Divulgation

L'article est base uniquement sur les donnees du dossier reuni pour le projet DUO Tel Aviv. Aucun prix, distance, coordonnee, plan d'appartement, temps de marche ou chiffre d'inventaire qui n'apparaissait pas dans le dossier n'a ete ajoute. La ou un chiffre n'a pas ete trouve, comme une grille de prix du promoteur, une adresse de bureau de vente, un plan d'etage type, des facades officielles, une politique de parking et de cave, une liste de jardins d'enfants ou des distances verifiees, il est presente comme manquant ou n'est pas presente du tout. L'article n'est pas un substitut a une verification juridique, d'expertise, d'ingenierie et de planification, et ne constitue pas une offre d'achat.

Chapitre 13: Sources

Les sources utilisees pour le dossier: le site officiel du projet https://www.duo-tlv.com/ et ses pages anglaises, y compris the-project, the-location, residential-towers, the-apartments et commercial; les rapports d'Africa Israel Residences sur MAYA, y compris https://mayafiles.tase.co.il/rpdf/1730001-1731000/P1730670-00.pdf; Madlan sur la page DUO TEL AVIV; les documents de permis et de propriete de la Municipalite de Tel Aviv-Yafo; Yashar Architects sur la page https://yashararch.com/projects/duo/; Electra Building sur la page des tours DOU Sumeil Sud; Globes, Calcalist, Ynet/CTech, Bizportal et TheMarker; les sources NTA pour la station Arlozorov Ouest; Clalit et Ichilov; et Madlan education. Des sources secondaires comme PanoramaTLV, Ronkin List, TABA Now, Skyline, SkyscraperCity et Wikipedia ont ete utilisees uniquement avec prudence et pour marquer des ecarts ou des contradictions, pas comme base unique de faits materiels.