ההחלטה בין קניית דירה לשכירות היא ההחלטה הכלכלית הגדולה בחיים של רוב משקי הבית בישראל, ובכל זאת רובנו מקבלים אותה על בסיס תחושת בטן או משפט ששמענו בארוחת שישי. המחשבון בעמוד הזה בנוי כדי להחליף את תחושת הבטן בסימולציה אמיתית: הוא מריץ את שני התרחישים במקביל, שנה אחר שנה, ומראה בדיוק מתי ואם הקנייה עוקפת את השכירות.

מה שמייחד את המנוע הזה לעומת מחשבונים אחרים ברשת הוא החישוב המלא של עלות ההזדמנות. רוב המחשבונים משווים החזר משכנתא מול שכר דירה ועוצרים שם. ההשוואה הזאת מוטה לטובת הקנייה, כי היא מתעלמת מהשאלה החשובה באמת: מה היה קורה להון העצמי שלכם, למס הרכישה ולעלויות הנלוות אילו נשארו מושקעים בשוק ההון? המנוע כאן נותן לשוכר את אותו סכום כסף בדיוק שהקונה מוציא ביום הרכישה, משקיע אותו בתשואה שאתם קובעים, מוסיף אליו כל חודש את ההפרש בין עלות הבעלות לשכר הדירה, ומנכה מס רווח הון של 25% מהרווחים. רק אז ההשוואה הוגנת.

איך המנוע מחשב את תרחיש הקנייה?

תרחיש הקנייה מתחיל בעלות האמיתית של יום הרכישה: מחיר הדירה, מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה המתעדכנות בתוקף רשמי, ועלויות עורך דין ותיווך. משם המנוע מריץ לוח סילוקין מלא של המשכנתא (קרן וריבית, חודש אחר חודש), מוסיף ועד בית ותחזוקה שוטפת, ומעלה את שווי הדירה בקצב עליית הערך שבחרתם. בסוף התקופה הוא מחשב את השווי הנקי: שווי הדירה בניכוי עלויות מכירה עתידיות ויתרת המשכנתא שנותרה.

איך מחושב תרחיש השכירות וההשקעה?

השוכר בסימולציה מקבל את מלוא הסכום שהקונה הוציא ביום הרכישה ומשקיע אותו. בכל חודש שבו הבעלות יקרה מהשכירות, ההפרש מצטרף לתיק ההשקעות. שכר הדירה עולה בקצב שנתי שאתם קובעים, כמו במציאות. בסוף התקופה מנוכה מס רווח הון של 25% מהרווחים, והתוצאה מושווית לשווי הנקי של הקונה.

מה זו נקודת האיזון ולמה היא חשובה?

נקודת האיזון היא השנה שבה השווי הנקי של הקונה עוקף לראשונה את זה של השוכר המשקיע. אם אתם מתכננים להחזיק בדירה פחות שנים מנקודת האיזון, המספרים אומרים שעדיף לשכור; יותר, עדיף לקנות. זה הנתון שאף מחשבון פשוט לא נותן, והוא לרוב ההבדל בין החלטה נכונה לטעות של מאות אלפי שקלים.

שאלות נפוצות

אילו הנחות כדאי לבדוק ברגישות?

עליית הערך היא ההנחה הרגישה ביותר, ולכן המנוע מציג אוטומטית מה קורה אם היא תהיה אחוז אחד גבוהה או נמוכה יותר. שווה לבדוק גם ריבית משכנתא ותשואת השקעה.

האם המחשבון מתאים גם למשקיעים?

המנוע בנוי סביב מדרגות מס של דירה יחידה. לדירה שנייה המס גבוה משמעותית והתמונה משתנה; לבדיקת דירה ספציפית כהשקעה, השתמשו בבדיקת הכדאיות לדירה.

האם התוצאה היא המלצה?

לא. זהו כלי השוואה שמציג את המתמטיקה בשקיפות מלאה. לפני החלטה אמיתית מתייעצים עם יועץ משכנתאות, רואה חשבון ועורך דין.

מוכנים לבדוק דירה ספציפית? עברו לבדיקת כדאיות לדירה או עיינו בפרויקטים חדשים שבהם אפשר לבחור דירה מתוך מודל תלת ממדי של הבניין.