פרויקט של אפריקה ישראל מגורים · בתל אביב-יפו · 668 יחידות דיור. כל הנתונים, הדמיות, מפת הסביבה ותוכניות עתידיות - בעמוד אחד, כאילו ביקרתם בפרויקט.
מאגר התחדשות עירונית · data.gov.il
מגדלי DUO תל אביב - שני מגדלי 54 קומות במתחם סומייל
DUO Tel Aviv הוא פרויקט מגורים ומסחר גדול של אפריקה ישראל מגורים במתחם סמל דרום, במפגש הרחובות ארלוזורוב, אבן גבירול ובן סרוק. הדוסייה מאמתת שני מגדלי מגורים, 668 דירות, מתחם מסחרי, חניונים תת-קרקעיים, מועד השלמה מתוכנן 2027 לפי דוחות החברה, ונתוני מחיר ציבוריים בלבד, ללא מחירון יזם פומבי.
ארלוזורוב 85, ארלוזורוב 87, אבן גבירול 112א, אבן גבירול 118, תל אביב-יפו
אפריקה ישראל מגורים
2 מגדלי מגורים, 668 דירות, 54 קומות לפי דוח ורישוי, מתוכן 50 קומות מגורים; אתר השיווק מציג 50 קומות
אין מחירון יזם פומבי. מדלן מציג 65 א׳ ₪ למ״ר; כלכליסט דיווח על 76.5 אלף שקל למ״ר ברבעון הראשון של 2026; דוח החברה מציג 69.9 אלף שקל למ״ר לפני מע״מ בחוזים שנחתמו בשנת 2025
DUO Tel Aviv נבנה סביב הבטחה עירונית ברורה: מגורים חדשים במיקום מרכזי מאוד בתל אביב, בתוך מתחם שמחבר מגורים, מסחר, שירותים, שטחים ציבוריים ותשתיות תחבורה קיימות ומתוכננות. זה אינו פרויקט שולי בשכונה מתפתחת רחוקה, אלא פרויקט שממוקם בתוך רשת רחובות עירונית מוכרת, בין ארלוזורוב, אבן גבירול ובן סרוק, בסביבת כיכר המדינה, בזל, דיזנגוף, שרונה, מוסדות תרבות ודרכי גישה מרכזיות. לכן הקריאה הנכונה של הפרויקט אינה מתחילה רק בדירה, אלא במתחם כולו, במיקום, בממשק עם הרחוב, ובשאלה איזה סוג חיים עירוני הוא מציע לרוכש.
בדוסייה שנאספה לפרויקט נמצאו מקורות רבים, חלקם רשמיים וחלקם משניים. המקורות הרשמיים כוללים את אתר DUO Tel Aviv, דוחות אפריקה ישראל מגורים, מסמכי רישוי של עיריית תל אביב-יפו, ומידע של ישר אדריכלים ושל אלקטרה בילדינג. לצדם נבדקו מדלן, גלובס, כלכליסט, Ynet/CTech, ביזפורטל, מקורות תחבורה, חינוך ובריאות, וכן מקורות משניים על תכנון סמוך. במקום שבו קיימת סתירה, המאמר מציג אותה בגלוי. במקום שבו לא נמצא מידע רשמי, כמו מחירון יזם, תכניות קומה טיפוסית, כתובת משרד מכירות או הקצאת חניה ומחסן לפי דירה, המידע אינו מומצא.
המאמר מיועד לרוכש שרוצה להבין את הפרויקט לפני שיחה עם משרד מכירות או מתווך: מה מאומת, מה עדיין חסר, איזה מספרים הם דוח חברה, איזה מספרים הם דיווחי שוק, ואילו בדיקות צריך לבצע לפני חתימה. הפרויקט גדול, יוקרתי ומרכזי, אבל דווקא בגלל זה נדרשת קריאה קפדנית של המקורות. מספר הקומות, מועד ההשלמה, מלאי הדירות והמחירים מופיעים במקורות שונים בבסיסים שונים, ולכן הם מוצגים כאן לפי מקור ותאריך, ולא כמספר אחד שנוח לשיווק.
טבלת נתונים
| שם הפרויקט | DUO Tel Aviv |
|---|---|
| יזם | אפריקה ישראל מגורים |
| כתובת בניין לפי רישוי עירוני | ארלוזורוב 85, ארלוזורוב 87, אבן גבירול 112א, אבן גבירול 118, תל אביב-יפו |
| גוש וחלקה לפי רשומת היתר | גוש 6213 חלקה 1468 |
| חלקות מגורים לפי הסכם נכסים עירוני | גוש 6213 חלקה 1471; גוש 6213 חלקה 1472 |
| מבנים | 2 מגדלי מגורים |
| דירות | 668 דירות לפי מקורות ראשיים; 510 דירות לשיווק לפי דוח חברה ודיווחי שוק |
| קומות | 54 קומות לפי דוח החברה ורישוי עירוני, מתוכן 50 קומות מגורים; אתר השיווק ועמודי אדריכל/קבלן מציגים 50 קומות |
| תמהיל שיווקי | דירות 2, 3, 4, 5 חדרים ופנטהאוזים; באנגלית פורסמו 1, 2, 3, 4-bedroom apartments and luxury penthouses |
| מסחר ושירותים | מתחם מסחרי בן 3 קומות לפי דוח החברה; אתר הפרויקט מציין חנויות דגל, בתי קפה, מסעדות, סופרמרקט, עיצוב ולייף סטייל וחנויות בוטיק |
| חניונים | חניונים תת-קרקעיים; קיימת סתירה בין 5 קומות חניה תת-קרקעיות לבין עד 6 קומות מרתפי חנייה במסמך נכסים עירוני |
| מועד השלמה | 2027 לפי דוח אפריקה ישראל מגורים ולפי Ynet/CTech; דף אלקטרה מציין דצמבר 2026 |
| מחירון יזם | לא פורסם בדוסייה |
| כתובת משרד מכירות | לא פורסמה בדוסייה |
סקירה כללית
DUO Tel Aviv מוצג באתר הרשמי כ"אייקון החדש של תל-אביב" וכמתחם מגורים בסטנדרטים בינלאומיים במפגש הרחובות ארלוזורוב ואבן גבירול. בגרסה האנגלית של אתר הפרויקט מופיע הניסוח "Tel Aviv's New Residential Icon", יחד עם תיאור של קומפלקס מגורים שבו שתי מגדלים ומתחם מסחר ופנאי. שם הפרויקט מופיע במקורות בכמה וריאציות, בהן DUO Tel Aviv, DUO® Tel Aviv, DUO TEL AVIV, DUO TLV, DUO סמל דרום, ופרויקט DUO "סמל דרום". מבחינת חיפוש אורגני, אלו שמות שכדאי להכיר משום שהם משקפים את הדרך שבה הקונים, העיתונות, מדלן והמקורות המקצועיים מתייחסים לפרויקט.
הפרויקט הוא חלק ממתחם סמל דרום. דוח אפריקה ישראל מגורים מתאר אותו בצומת הרחובות אבן גבירול-ארלוזורוב-בן סרוק בתל אביב, וכולל שני מגדלי מגורים, מתחם מסחרי, חניונים, ושטחי מגורים ומסחר. ישר אדריכלים מתארים את המיזם כפרויקט Mixed Use: Residential & Commercial, בשטח 106,000 sqm מעל הקרקע ועוד 47,000 sqm מתחת לקרקע. אלקטרה בילדינג מציגה היקף של 169,000 מ״ר, נתון שאינו זהה לבסיסי המדידה האחרים. ההבדלים האלה אינם בהכרח סתירה מהותית, משום שמקורות שונים משתמשים בבסיסים שונים: שטח עיקרי, שטח מעל הקרקע, שטח תת-קרקעי, שטח חניון או היקף קבלני כולל.
לרוכש, המשמעות היא ש-DUO Tel Aviv צריך להיבחן כפרויקט מעורב שימושים ולא רק כבניין מגורים. הדירה היא חלק ממערכת רחבה יותר: לובי, בריכה, חדר כושר, מועדון דיירים, קומות מסחר, חניה תת-קרקעית, רחובות עירוניים פעילים, קווי רכבת קלה מתוכננים ושטחים ציבוריים סמוכים. זוהי גם הסיבה לכך ששאלות כמו כיוון דירה, קו דירה, נוף, יחס לרחוב, קרבה למסחר, עומסי תנועה ותכניות סמוכות הופכות לשאלות רכישה מרכזיות. בדוסייה לא נמצאה תכנית קומה טיפוסית רשמית, ולכן אין דרך ציבורית מאומתת למפות כל קו דירה לפי חזית, רחוב או כיוון ים.
ברמת הזהות השיווקית, DUO Tel Aviv נבנה סביב שילוב של גובה, מיקום ותשתיות. אולם הנתונים עצמם דורשים דיוק: בעוד אתר השיווק מדבר על 50 stories, דוחות החברה ומסמכי הרישוי מציינים 54 קומות, מתוכן 50 קומות מגורים. גם סביב מועד ההשלמה קיימת כפילות: דוח החברה ודיווח Ynet/CTech מציינים 2027, ודף אלקטרה מציין דצמבר 2026. מי שבוחן רכישה צריך לבקש במסמכי המכר את המועד החוזי המחייב, ולא להסתפק בתאריך שמופיע בעמוד פרויקט או בכתבה.
מיקום ונגישות
הכתובת המאומתת החשובה ביותר בדוסייה היא הכתובת העירונית במסמך רישוי: ארלוזורוב 85, ארלוזורוב 87, אבן גבירול 112א, אבן גבירול 118, תל אביב-יפו. אותה רשומה מציינת גוש 6213 חלקה 1468, ומסמכי נכסים עירוניים נוספים מציינים חלקות מגורים בגוש 6213 חלקה 1471 ובגוש 6213 חלקה 1472. מדלן מציג וריאנט כתובת אחר, ארלוזורוב 83 תל אביב יפו. לכן, בעבודה משפטית ושמאית צריך להתבסס על נסח, היתר, חוזה מכר ומפרט, ולא על כתובת שיווקית אחת. עבור עמוד פרויקט לציבור, נכון להציג את כתובת הרישוי ולשמור את הווריאנטים לצורכי חיפוש ובדיקת התאמה.
האתר הרשמי מתאר את הפרויקט במפגש ארלוזורוב ואבן גבירול, מעל רחוב בן סרוק השקט. מסמך הרישוי העירוני מפרט את גבולות המגרש: רחוב ארלוזורוב מדרום, רחוב אבן גבירול ממערב, שטח ציבורי פתוח גבעת המורה מצפון ורחוב בן סרוק ממזרח. זהו נתון מהותי להבנת המיקרו-לוקיישן. הדייר אינו נמצא רק ליד ציר עירוני אחד, אלא בין שני צירים מרכזיים ובצמוד לשטח ציבורי פתוח מצפון. עם זאת, הדוסייה אינה כוללת מדידת מרחק רשמית במטרים אל החוף, אל פארק הירקון, אל תחנות רכבת, אל מוסדות חינוך או אל מרכזי קניות, ולכן אין כאן מרחקים מומצאים. במקום מספרים לא מאומתים, מוצגים רק הקשרים שפורסמו במקורות.
בסביבת הפרויקט מזכיר האתר הרשמי את החוף ונמל תל אביב, פארק הירקון, שדרות רוטשילד, רחוב דיזנגוף, מתחם שרונה, כיכר המדינה, מתחם בזל, כיכר מילאנו, מרכז עזריאלי, הבימה, מוזיאון תל אביב לאמנות, הסינמטק, הקאמרי והאופרה הישראלית. אלו אינם נתוני מרחק מאומתים, אלא רשימת מוקדים שהיזם קושר לסביבת החיים של הפרויקט. מבחינת עריכה נדל"נית, ההבדל חשוב: אפשר לומר שהפרויקט משווק כחלק מרשת מוקדים מרכזית בעיר, אך לא להציג זמן הליכה או נסיעה בלי מקור מדידה.
התחבורה הציבורית היא אחד הנושאים המשמעותיים בפרויקט. אתר הפרויקט מציין קרבה לרשת הרכבת הקלה ולשני קווי רכבת קלה, עם הקו הירוק שעובר באבן גבירול והקו הסגול מארלוזורוב. בדוסייה נמצא גם אזכור תחנת ארלוזורוב מערב במקורות NTA, עם תיאור של תחנה מתחת למתחם סומל ומגדל המאה וכניסה מזרחית במתחם סומל, במפגש הרחובות אבן גבירול-ארלוזורוב. מכיוון שהדוסייה לא אימתה מרחק הליכה במטרים מהכניסה לבניין עד לתחנה, אין כאן מספר מרחק. העובדה המאומתת היא שהפרויקט נמצא באזור המפגש העירוני שאליו מתייחסים מקורות הרכבת הקלה והיזם.
גם ברכב הפרויקט יושב על מערכת צירים מרכזית. אתר הפרויקט מזכיר את תחנת הרכבת המרכזית, דרך נמיר ואיילון. שוב, אין בדוסייה מרחקים מדודים או זמני נסיעה מאומתים, ולכן אין להצמיד להם דקות. בעמוד שיווקי אחראי אפשר לכתוב שהמיקום מתחבר לצירים אלו לפי אתר הפרויקט, אבל רוכש שצריך לדעת זמן נסיעה אמיתי בשעת בוקר או ערב צריך לבדוק זאת בפועל, ביום ובשעה הרלוונטיים לו.
הסביבה הירוקה של הפרויקט כוללת כמה שכבות. באתר הפרויקט מופיע פארק הירקון. במסמך הרישוי העירוני מופיע שטח ציבורי פתוח גבעת המורה מצפון למגרש. בנוסף, הדוסייה מציינת כיכר ציבורית ושטח ציבורי פתוח כחלק מהפרויקט עצמו, במרחק 0 מטר משום שהם חלק מהמיזם או צמודים אליו. זה אינו תחליף לפארק רחב, אבל הוא משפיע על החוויה המיידית של קומת הקרקע ועל המפגש בין המגדלים לבין הרחוב.
מבחינת מסחר, הפרויקט שונה מפרויקט מגורים מבודד. אתר DUO Tel Aviv מתאר מתחם מסחרי חדש ובו חנויות דגל, בתי קפה, מסעדות, סופרמרקט, עיצוב ולייף סטייל וחנויות בוטיק. דוח החברה מציין מתחם מסחרי בן 3 קומות. עבור דייר, זה יתרון של נוחות יומיומית, אך גם נושא לבדיקה: שעות פעילות, כניסות שירות, פריקה וטעינה, תנועת מבקרים, תחזוקה, רעש, ריחות והפרדה בין תנועת דיירים לבין תנועת מסחר.
בתחום הבריאות, הדוסייה מצאה מרפאת כללית במגדל המאה, אבן גבירול 124, תל אביב יפו, וכן מרפאת כללית סמייל ברח' אבן גבירול 124, קומה 3, תל אביב. בנוסף, עיריית תל אביב-יפו מציינת את המרכז הרפואי תל-אביב על שם סוראסקי (איכילוב) כבית חולים ממשלתי והשני בגודלו במדינת ישראל. בדוסייה לא פורסמו מרחקי הליכה מהפרויקט אל מוקדי הבריאות, ולכן הם אינם מוצגים כמספרים. הרוכש צריך לבדוק בפועל נגישות רגלית, תחבורתית ורכבית לפי צורכי המשפחה.
תחום החינוך בדוסייה חלקי בלבד. נמצאו שמות בתי ספר בסביבה מתוך מדלן, בהם בית ספר יסודי מוריה מד בצייטלין 24, תל אביב-יפו, בפיקוח ממלכתי דתי; בית ספר יסודי אביב בנתן אקסלרוד 6, תל אביב-יפו, בפיקוח ממלכתי; בית ספר יסודי א. ד. גורדון; בית ספר יסודי גרץ; בית ספר תיכון חדש ע"ש רבין; ובית ספר תיכון עירוני תורני ב' ג' באבן גבירול 56 תל אביב יפו. לא נמצאו בדוסייה מרחקים מאומתים, אזורי רישום או רשימת גני ילדים מלאה. למשפחה עם ילדים, זו אחת הבדיקות הראשונות מול העירייה ומול מוסדות החינוך עצמם.
תכניות סמוכות הן חלק מהותי מהתמונה. הדוסייה מציינת את סמל צפון ואת תכנית TA/MK/2988/B, עם מגרשים 122 ו-123, פרויקט צפוני שמופיע בדוחות ובמקורות תכנון. במקורות הציבוריים יש תיאור של מגדל בן 50 קומות ומבנה בן 8 קומות במתחם הצפוני, וכן אזכור לתכנית 507-0752204 המשנה את סמל צפון. ישר אדריכלים מזכירים גם מגדל משרדים עירוני וחלל אזרחי של 1000 sqm באזור הצפוני. כל אלה עלולים לשנות קווי נוף, עומסים ותנועת רחוב, אך בדוסייה לא נמצא ניתוח הצללה או חסימת נוף לפי קו דירה.
אדריכלות ומפרט
האדריכלות של DUO Tel Aviv מיוחסת לישר אדריכלים, ובאתר הרשמי מופיע גם עיצוב פנים של Orly Shrem Architects. דף ישר אדריכלים מתאר את הפרויקט כשני מגדלי מגורים, כל אחד 50 קומות לפי אותו מקור, עם 668 residential units, וממקם אותו בצומת אבן גבירול וארלוזורוב. אתר השיווק מציג את המגדלים כחלק ממתחם הכולל מסחר ופנאי. מבחינת שפת התכנון, לא מדובר רק בשני מבנים גבוהים אלא במתחם שבו קומת הקרקע והבסיס המשותף אמורים לעבוד יחד עם הרחוב.
דוח אפריקה ישראל מגורים ומסמכי העירייה מוסיפים שכבה טכנית: לפי הדוח, הפרויקט כולל שני מגדלי מגורים בני 54 קומות, מתוכן 50 קומות מגורים, מתחם מסחרי בן 3 קומות וחניונים בשטח של כ-47 אלפי מ״ר. מסמך רישוי עירוני אחר מתאר שני מגדלי מגורים בני 54 קומות עם בסיס משותף, ולצדם שני מבנים מסחריים בני 8 ו-6 קומות ו-5 קומות מרתף. הפער בין ניסוחי השיווק לבין הרישוי אינו בהכרח טעות, אלא הבדל בין קומות מגורים משווקות לבין ספירת קומות כוללת.
במפרט הדירות, אתר הפרויקט מציין מרפסות שמש רחבות ידיים, קירות מסך, בנייה ירוקה בתקן מתקדם ותקרות גבוהות. בדוסייה מופיע גם אזכור למטבחים ברמת פרימיום מתוך חומרי הפרויקט. עם זאת, לא נמצא מפרט מכר מלא, לא נמצאו תכניות חזית רשמיות, ולא נמצאה טבלת חומרי גמר או צבע חזית. לכן אין מקום להכריז על צבע מעטפת, סוג אבן, סוג זכוכית, רוחב מרפסות או קצב חזית מעבר למה שפורסם.
הדוסייה לא מצאה גובה רשמי במטרים לבניין. נמצאו מקורות משניים שמזכירים 194 מטר או 200 מטר, ומסמך עירוני שמדבר על גובה מעל פני הים, "סה״כ 220+ מ' מפני הים". אלה אינם נתון גובה בניין נקי במטרים. לכן גובה במטרים אינו מוצג כאן כנתון פרויקט. עבור מודל תלת-ממדי או הדמיית קו רקיע, יש להוציא נתון גובה רשמי מתיק היתר, תכניות אדריכליות או מודל עירוני מוסמך.
במונחי מודל תלת-ממדי וממשק בחירת דירה, הפער הגדול ביותר הוא היעדר תכנית קומה טיפוסית רשמית. הדוסייה מצאה קודי דירות שיווקיים, כגון 2D, 3A, 4A, 4C, 4D, 4E, 4F, 5A, 5AP ו-5BP, אך לא מצאה מקור שממפה אותם למגדל, קומה, חזית, כיוון, רחוב, ים או נוף. דף ברוקר משני מציג דוגמאות שטחים לדירות מסוימות, אך הוא אינו תחליף למסמך רשמי של היזם. לכן בעמוד הפרויקט אפשר להציג את קודי הדירות כשמות שיווקיים, לא כמערכת בחירה מלאה.
מתקנים ושירותים
אתר הפרויקט מפרט כמה מתקני דיירים מרכזיים: מועדון דיירים, שמירה 24/7, בריכת אינפיניטי חיצונית עם בריכת פעוטות וחדר כושר מתקדם. הוא מציין גם לובי בגובה של כ-7 מטרים. בדוסייה מופיע שהבריכה ממוקמת על גג מבנה הלובי ומקשרת בין המגדלים. אלה נתונים חשובים עבור רוכש שמנסה להבין את רמת השירות ואת עלויות התחזוקה הצפויות, גם אם גובה דמי הניהול לא פורסם בדוסייה.
המתחם המסחרי הוא חלק מהותי משירותי היומיום. לפי האתר הרשמי, הוא אמור לכלול חנויות דגל, בתי קפה, מסעדות, סופרמרקט, עיצוב ולייף סטייל וחנויות בוטיק. דוח אפריקה ישראל מגורים מתאר מתחם מסחרי בן 3 קומות. שילוב כזה יכול להפוך את קומת הקרקע לפעילה ונוחה, אבל הוא מצריך בדיקה של הפרדה תפעולית. רוכש בדירה נמוכה או בדירה שפונה אל אזור מסחרי צריך לבדוק רעש, תנועה, ריחות, שעות פעילות, מערכות מיזוג, חדרי אשפה, פריקה וטעינה ונתיבי שירות.
החניה התת-קרקעית מתוארת במספר מקורות, אך לא נמצאה מדיניות הקצאה לפי דירה. אלקטרה מציינת 5 קומות חניה תת-קרקעיות. מסמך נכסים עירוני מציין עד 6 קומות מרתפי חנייה. דוח החברה מציין כ-47 אלפי מ״ר חניונים. אין בדוסייה נתון רשמי של מספר חניות לכל דירה, חניות אורחים, עמדות טעינה, חניות נכים, מחסנים או הצמדות. לכן כל קונה חייב לבדוק את נספח ההצמדות, תשריט החניה, רישום מחסנים ותנאי השימוש בחניון.
מבחינת ממ״ד ונגישות, הדוסייה אינה מספקת מפרט רשמי מלא. בדף מתווך פעיל אחת הדירות כוללת ממ״ד, ובדף ברוקר משני מופיע ממ״ד כפריט, אך אין בדוסייה הצהרה רשמית כלל-פרויקטית. גם נגישות דירה, התאמות לאנשים עם מוגבלות ומידות מעברים לא פורסמו באופן מאומת בדוסייה. אלו נקודות שחייבות להיבדק מול מפרט המכר, היתר הבנייה והיועצים הרלוונטיים.
תמהיל הדירות
התמהיל השיווקי הרשמי רחב: אתר הפרויקט בעברית מציין דירות 2, 3, 4, 5 חדרים ופנטהאוזים. הגרסה האנגלית מציינת 1, 2, 3, and 4-bedroom apartments and luxury penthouses. בדוסייה לא נמצא פירוט רשמי של מספר הדירות מכל סוג, ולא נמצא טווח שטחים רשמי לפי טיפוס דירה. לכן לא נכון להציג "כמה דירות 3 חדרים" או "מה גודל דירת 5 חדרים" בלי לקבל נתון רשמי מהיזם.
קודי הדירות שפורסמו באתר באנגלית מאפשרים להבין את שפת השיווק אך לא את תכנית הבניין. הקודים כוללים 2D עבור 1-bedroom apartment, 3A עבור 2-bedroom apartment, 4A, 4C, 4D ו-4E עבור 3-bedroom apartment, 4F עבור 4-room apartment, 5A עבור 4-bedroom apartment, ו-5AP ו-5BP עבור 4-bedroom penthouse. הקודים האלה לא ממופים בדוסייה לקומה, מגדל, חזית או כיוון, ולכן אין להציג אותם כ"קווי דירה" בלי תכנית רשמית.
בדף ברוקר משני PanoramaTLV נמצאו דוגמאות שטחים: 2F כדירת 2 חדרים בשטח 62 מ״ר ועוד 12.5 מ״ר מרפסת, 3D בשטח 87 מ״ר ועוד 10 מ״ר מרפסת, 3A בשטח 80 מ״ר ועוד 10 מ״ר מרפסת, ו-4A בשטח 102.5 מ״ר ועוד 16.5 מ״ר מרפסת. מאחר שזה מקור משני, הנתונים אינם מוצגים כמפרט יזם. הם כן יכולים לשמש כרמז לשפה השיווקית ולמוצרים שהוצגו בשוק, אך יש לאמת כל שטח מול תכנית מכר חתומה.
נוף לים מופיע במקורות בצורה מדויקת יותר ממה שנהוג לראות בשיווק. האתר הרשמי מציין מרפסות עם views of the Tel Aviv coastline and the surrounding cityscape, ודף מתווך פעיל מתאר דירה אחת בקומה 18, כיוון צפון-מזרח, עם sea views. אין בדוסייה קביעה שהפרויקט כולו הוא קו ראשון לים או שכל דירה רואה ים. ההגדרה הנכונה היא פרויקט עירוני פנימי עם דירות מסוימות ששווקו או תוארו עם נוף לקו החוף או לים. כל רוכש צריך לבדוק נוף מהקומה והקו הספציפיים, כולל השפעת סמל צפון ותכניות סמוכות.
היזם
היזם המאומת של DUO Tel Aviv הוא אפריקה ישראל מגורים. ישר אדריכלים מציינים Client Africa-Israel, מדלן מציין יזם אפריקה ישראל מגורים, ודוחות החברה כוללים את הפרויקט בשם DUO סמל דרום. אלקטרה בילדינג מציגה את הפרויקט כ"מגדלי DOU סמל דרום" ואת הלקוח כאפריקה ישראל. גם כאשר קיימות וריאציות בשם, זהו אותו פרויקט מרכזי במתחם סמל דרום.
הדוסייה מציגה את הפרויקט כאחד ממוקדי הפעילות הבולטים של החברה בתל אביב. דוח החברה מתייחס לנתוני שיווק, חוזים, מלאי, מחיר ממוצע למ״ר, תכנון השלמה ומתחם מסחרי. עבור רוכש, דוח חברה ציבורית הוא מקור משמעותי משום שהוא מציג מספרים בפורמט עסקי ותחת בקרה, אך גם שם יש להבין את הבסיס: בטבלה נכתב שהנתונים מתייחסים לחלק השותפים בפרויקט לפי חלקם בזכויות 74.26%. לכן לא כל מספר בטבלה הוא בהכרח מספר מלא של כלל הפרויקט.
לצד היזם, יש להכיר את בעלי המקצוע המרכזיים. האדריכלות מיוחסת לישר אדריכלים, עיצוב הפנים ל-Orly Shrem Architects, ואלקטרה בילדינג מופיעה כקבלן בפרויקט בדף portfolio שלה. מקורות אלה מסייעים להבין את זהות הפרויקט, אך הם אינם מחליפים מסמכי מכר, היתר, מפרט טכני או ערבות חוק מכר. קונה רציני צריך לבקש את כל המסמכים החוזיים המעודכנים, כולל זהות הגורם המוכר, הגורם המבצע והבטוחות.
שלב הפרויקט ומכירות
מועד ההשלמה אינו מוצג באופן אחיד בכל המקורות. דוח אפריקה ישראל מגורים מציין מועד השלמה מתוכנן 2027. Ynet/CTech מציין שהפרויקט expected to be completed in 2027. מנגד, דף אלקטרה בילדינג מציין צפי לסיום: דצמבר 2026. בעמוד צרכני אין לבחור תאריך אחד ולהעלים את השני. יש להציג את שניהם ולכוון את הרוכש לבדוק את מועד המסירה המחייב בחוזה המכר ובנספחי העדכון של היזם.
לפי דוח אפריקה ישראל מגורים ל-2025, בטבלה שבה הנתונים מתייחסים לחלק השותפים בפרויקט לפי חלקם בזכויות 74.26%, נחתמו עד סוף התקופה 361 חוזים, שיעור השיווק היה 61%, ונותרו 149 יחידות. לאחר תאריך הדוח ועד מועד אישור הדוח נחתמו עוד 5 חוזים. זהו מקור חזק אך הוא מבוסס על תאריך ועל בסיס זכויות מוגדר.
דיווחי שוק מאוחרים מציגים תמונה קרובה אך לא זהה. כלכליסט דיווח ב-2026 כי ברבעון הראשון של 2026 נמכרו 9 דירות בפרויקט DUO TLV, וכי נותרו 144 דירות שטרם נמכרו מתוך 510. Ynet/CTech דיווח על 13 דירות שנמכרו ב-2025 ועל כ-149 דירות available, roughly 30%. ביזפורטל דיווח באוגוסט 2024 כי כ-70% מפרויקט DUO מכור. אלה נתונים מתקופות ובבסיסים שונים, ולכן הם אינם מוצגים כמלאי חי ליום הפרסום.
המסקנה המעשית פשוטה: אין בדוסייה פיד מלאי חי של היזם. מי שרוצה לדעת אילו דירות זמינות, באיזה מגדל, באיזו קומה, באיזה כיוון ובאיזה מחיר, צריך לקבל טבלת מלאי מעודכנת ומסמך הצעה רשמי. נתוני העבר טובים להבנת קצב השיווק ורמת הביקוש, לא לבחירת דירה ספציפית היום.
מחירים
אין בדוסייה מחירון יזם פומבי ל-DUO Tel Aviv. לכן כל המחירים כאן הם נתונים ציבוריים לפי מקור ותאריך, ולא מחיר רשמי מחייב. אין להציג אותם כמחירון, ואין להשוות ביניהם בלי להבין אם מדובר במחיר לפני מע״מ, מחיר כולל, מחיר ממוצע למ״ר, מחיר דירה ממוצעת, עסקה בודדת, דירות שנמכרו בתקופה מסוימת או דוח שוק.
מדלן מציג בעמוד הפרויקט מחיר ממוצע למ״ר של 65 א׳ ₪, כאשר הדוסייה סיווגה את התאריך כ-2026-07-04. דוח אפריקה ישראל מגורים לשנת 2025 מציג בחוזים שנחתמו בתקופה 13 יחידות, שטח 1281 מ״ר ומחיר ממוצע למ״ר 69.9 אלף שקל לפני מע״מ. באותו דוח, בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה, מופיעים 361 חוזים, שטח 33885 מ״ר ומחיר ממוצע למ״ר 53.5 אלף שקל לפני מע״מ. לאחר תאריך הדוח ועד מועד אישור הדוח מופיעים 5 חוזים עם מחיר ממוצע למ״ר 65 אלף שקל לפני מע״מ.
כלכליסט דיווח ב-2026, על בסיס הרבעון הראשון של 2026, כי DUO TLV מכרה 9 דירות, במחיר ממוצע לדירה 10.5 מיליון שקל ובמחיר ממוצע למ״ר 76.5 אלף שקל. גלובס דיווח באפריל 2026 על רכישת 5 דירות בפרויקט במחיר ממוצע של יותר מ-82,000 NIS per square meter. ביזפורטל דיווח באוגוסט 2024 כי המחיר בפרויקט DUO בתל אביב הוא 75 אלף שקל, ובאפריל 2024 דיווח על מחיר ממוצע של 76 אלף שקל למ״ר ועל דוגמת דירת 4 חדרים ב-10 מיליון שקל.
קיימים גם נתונים היסטוריים מוקדמים שאינם משקפים בהכרח את רמת המחירים הנוכחית. גלובס דיווח באוקטובר 2021 על 23 דירות בפרויקט DUO במתחם סמל שמחיריהן נעו בין 3 ל-7.5 מיליון שקל לדירה. כלכליסט דיווח באוקטובר 2021 על מחיר ממוצע לדירה של 6.5 מיליון שקל ועל מכירת 250 דירות מתוך כ-680 דירות. הנתונים האלה חשובים להבנת היסטוריית השיווק, אך לא נכון להשתמש בהם כמחיר עדכני.
בדוסייה נמצא גם פרסום ברוקר פעיל לדירה אחת: Luxury Apartment for Sale in DUO Towers במחיר 12,500,000 NIS, דירת 4 rooms, קומה 18, 176 sqm, מתוכם 156 sqm living ועוד 20 sqm balcony, כיוון northeast, sea views, עם 2 parking spaces, completion 2027 ו-Mamad. זהו נתון של דירה ספציפית ממקור תיווך, לא מחירון הפרויקט ולא טווח מחירים רשמי. הוא יכול לסייע להשוואה נקודתית בלבד.
ההצגה האחראית של מחיר בעמוד nad-lan.co.il צריכה להיות: אין מחירון יזם פומבי; יש נתוני מדלן, דוחות חברה, כתבות שוק ורישום ברוקר ספציפי; כל נתון מוצמד לתאריך ולבסיס. רוכש צריך לבקש הצעת מחיר רשמית מהיזם או מהמשווק, לבדוק אם המחיר כולל מע״מ, חניה, מחסן, הצמדות, שדרוגים, מדד תשומות, תנאי תשלום ועלויות ניהול, ולהשוות רק דירות עם שטח, קומה, כיוון ונוף דומים.
בדיקות מומלצות לרוכש
הבדיקה הראשונה היא זיהוי הנכס. יש לבקש התאמה בין כתובת השיווק לבין כתובת הרישוי: ארלוזורוב 85, ארלוזורוב 87, אבן גבירול 112א, אבן גבירול 118, תל אביב-יפו. יש לבדוק את גוש 6213 חלקה 1468 לפי רשומת ההיתר, וכן את חלקות המגורים גוש 6213 חלקה 1471 וגוש 6213 חלקה 1472 לפי מסמכי הנכסים העירוניים. אם בהצעה או במסמך מופיעה כתובת אחרת, כמו ארלוזורוב 83, יש להבין אם זו כתובת מסחרית, כתובת שיווקית, כתובת מגרש או כתובת אחרת.
הבדיקה השנייה היא קומות, גובה ומיקום דירה. יש לוודא אם המסמך מתייחס ל-50 קומות מגורים, ל-54 קומות כוללות או למונח שיווקי אחר. אין להסתמך על גובה במטרים מהדוסייה, משום שלא נמצא גובה בניין רשמי. בדירה ספציפית יש לבקש תכנית קומה, תכנית דירה, חתך, תכנית חזית, סימון קו דירה, כיוון, נוף, מרפסת, מערכות, עמודים, פירי מעליות, מרחק מחדרי שירות, ויחס למסחר או לשטחים ציבוריים.
הבדיקה השלישית היא מסירה. מאחר שהדוסייה מציגה 2027 לפי דוח החברה ו-Ynet/CTech, לצד דצמבר 2026 לפי אלקטרה, צריך להסתמך רק על חוזה המכר. יש לבדוק מועד מסירה חוזי, מנגנון פיצוי איחור, תנאי הקדמה, מועד קבלת היתר אכלוס, תנאי תשלום, הצמדה למדד תשומות הבנייה, לוח תשלומים וערבות חוק מכר.
הבדיקה הרביעית היא מחיר ובסיס מחיר. מחיר ממוצע למ״ר לפני מע״מ בדוח חברה אינו זהה למחיר דירה סופית לקונה פרטי. מחיר מדלן אינו מחירון יזם. מחיר ברוקר לדירה אחת אינו טווח פרויקט. יש לדרוש מחיר כולל, מחיר למ״ר לפי שטח מכר, פירוט חניה ומחסן, עלות שינויים, עלויות עורך דין, הצמדות, מדדים, מס רכישה ודמי ניהול משוערים.
הבדיקה החמישית היא חניה, מחסן, ממ״ד ונגישות. בדוסייה לא נמצאה מדיניות רשמית של חניה או מחסן לכל דירה. ממ״ד מופיע במקור תיווך לדירה מסוימת, אך לא כמדיניות כללית רשמית. יש לבדוק תשריטים, הצמדות, מיקום חניות, גודל מחסן, נגישות מהחניון למעלית, כניסות, רוחב מעברים ומפרט בטיחות.
הבדיקה השישית היא הסביבה העתידית. סמל צפון, תכנית TA/MK/2988/B, מגרשים 122 ו-123, תכנית 507-0752204, ומגדל משרדים עירוני עתידי שמופיע בתיאור ישר אדריכלים, הם חלק מהסיפור. יש לבדוק מה ייבנה מצפון, מה יהיו הגבהים, המרחקים, הצללות, תקופות בנייה, עומסי תנועה והשפעה על נוף. בדוסייה אין ניתוח חסימת נוף לפי דירה, ולכן אין להסתמך על אמירה כללית.
הבדיקה השביעית היא חינוך ושירותים יומיומיים. בדוסייה נמצאו בתי ספר בשמות ובכתובות חלקיות, אך לא אזורי רישום, מרחקים או גני ילדים. משפחה צריכה לבדוק מול עיריית תל אביב-יפו את אזור הרישום המעודכן, זמינות גנים, צהרונים, מסגרות חינוך דתי או ממלכתי, מרחקי הליכה בטוחים ומעברי חציה.
שאלות ותשובות
מה הכתובת הרשמית של DUO Tel Aviv?
מסמך הרישוי העירוני מציג את הכתובת: ארלוזורוב 85, ארלוזורוב 87, אבן גבירול 112א, אבן גבירול 118, תל אביב-יפו. בדוסייה נמצא גם וריאנט במדלן: ארלוזורוב 83 תל אביב יפו. לכן בעסקה יש לבדוק את הכתובת מול ההיתר, נסח, גוש וחלקה ומסמכי המכר.
מה הגוש והחלקה של הפרויקט?
רשומת ההיתר בדוסייה מציינת גוש 6213 חלקה 1468. מסמכי נכסים עירוניים מציינים גם חלקות מגורים גוש 6213 חלקה 1471 וגוש 6213 חלקה 1472, וכן חלקות עירוניות הקשורות לחניה ולשטחים פתוחים. המשמעות היא שמבנה הבעלות והתכנון מורכב, ויש לבצע בדיקה משפטית מלאה.
האם מדובר ב-50 קומות או ב-54 קומות?
שני המספרים מופיעים במקורות. אתר השיווק, ישר אדריכלים ואלקטרה מציגים 50 קומות או 50 stories. דוח אפריקה ישראל מגורים ומסמכי רישוי עירוניים מציינים 54 קומות, מתוכן 50 קומות מגורים. ההצגה האחראית היא 54 קומות כולל, כאשר 50 מתוכן קומות מגורים, בכפוף למסמכי ההיתר והמכר.
כמה דירות יש בפרויקט?
המספר המאומת המרכזי הוא 668 דירות, והוא מופיע במדלן, ישר אדריכלים, אלקטרה ובדוח אפריקה ישראל מגורים. בדוסייה נמצאו גם מקורות משניים עם 669, 320 או כ-680 דירות, אך הם אינם הבסיס הראשי. בנוסף, 510 דירות מוגדרות כדירות לשיווק לפי דוח החברה ודיווחי שוק.
אילו סוגי דירות מוצעים ב-DUO Tel Aviv?
אתר הפרויקט בעברית מציין דירות 2, 3, 4, 5 חדרים ופנטהאוזים. הגרסה האנגלית מציינת 1, 2, 3, and 4-bedroom apartments and luxury penthouses. לא נמצא בדוסייה פירוט רשמי של מספר הדירות מכל סוג או טווח שטחים רשמי לכל טיפוס.
האם הפרויקט נמצא על הים?
לא. הדוסייה אינה מציגה את הפרויקט כקו ראשון לים או כפרויקט seafront. האתר הרשמי מזכיר views of the Tel Aviv coastline and the surrounding cityscape, ודף מתווך אחד מתאר דירה מסוימת עם sea views. לכן יש לבדוק נוף לפי דירה, קומה, כיוון וקו, ולא להניח שכל הדירות רואות ים.
אילו קווי רכבת קלה רלוונטיים לפרויקט?
אתר הפרויקט מציין את הקו הירוק שעובר באבן גבירול ואת הקו הסגול מארלוזורוב. בדוסייה נמצא גם אזכור של תחנת ארלוזורוב מערב במקורות NTA, עם כניסה מזרחית במתחם סומל במפגש אבן גבירול-ארלוזורוב. לא נמצא מרחק הליכה מאומת במטרים מהבניין לתחנה.
מה ידוע על מתקני הדיירים?
אתר הפרויקט מציין מועדון דיירים, שמירה 24/7, בריכת אינפיניטי חיצונית עם בריכת פעוטות, חדר כושר מתקדם ולובי בגובה של כ-7 מטרים. בדוסייה מופיע שהבריכה נמצאת על גג מבנה הלובי ומקשרת בין המגדלים. לא פורסמו בדוסייה דמי ניהול או מפרט תפעולי מלא.
מה מצב המכירות?
לפי דוח אפריקה ישראל מגורים לשנת 2025, בטבלה לפי חלק השותפים בזכויות 74.26%, נחתמו עד סוף התקופה 361 חוזים, שיעור השיווק היה 61%, ונותרו 149 יחידות. לאחר תאריך הדוח נחתמו עוד 5 חוזים. כלכליסט דיווח ב-2026 על 144 דירות שטרם נמכרו מתוך 510 ועל 9 מכירות ברבעון הראשון של 2026. אין בדוסייה מלאי חי.
מה המחיר בפרויקט?
אין מחירון יזם פומבי בדוסייה. נתוני מחיר ציבוריים כוללים 65 א׳ ₪ למ״ר במדלן, 69.9 אלף שקל למ״ר לפני מע״מ בחוזים שנחתמו בשנת 2025 לפי דוח החברה, 76.5 אלף שקל למ״ר וכלכליסט ברבעון הראשון של 2026, ויותר מ-82,000 NIS per square meter בדיווח גלובס על 5 דירות באפריל 2026. כל נתון שייך לבסיס ותאריך משלו.
מתי צפוי האכלוס או ההשלמה?
דוח אפריקה ישראל מגורים ו-Ynet/CTech מציינים 2027. דף אלקטרה בילדינג מציין דצמבר 2026. מאחר שקיימת שונות במקורות, הרוכש צריך להתבסס על מועד המסירה החוזי בלבד, ולא על כתבה או דף portfolio.
אילו תכניות סמוכות צריך לבדוק?
הדוסייה מציינת את סמל צפון ואת תכנית TA/MK/2988/B, כולל מגרשים 122 ו-123, וכן את תכנית 507-0752204. קיימים גם אזכורים למגדל משרדים עירוני ולחלל אזרחי של 1000 sqm באזור הצפוני לפי ישר אדריכלים. יש לבדוק השפעה על נוף, צל, רעש, תקופת בנייה ותנועה.
גילוי נאות
המאמר מבוסס רק על נתוני הדוסייה שנאספה לפרויקט DUO Tel Aviv. לא נוספו מחירים, מרחקים, קואורדינטות, תכניות דירה, זמני הליכה או נתוני מלאי שלא הופיעו בדוסייה. במקום שבו נתון לא נמצא, כמו מחירון יזם, כתובת משרד מכירות, תכנית קומה טיפוסית, חזיתות רשמיות, מדיניות חניה ומחסן, רשימת גני ילדים או מרחקים מאומתים, הוא מוצג כחסר או אינו מוצג כלל. המאמר אינו תחליף לבדיקה משפטית, שמאית, הנדסית ותכנונית, ואינו מהווה הצעה לרכישה.
מקורות
המקורות ששימשו לדוסייה: אתר הפרויקט הרשמי https://www.duo-tlv.com/ ודפי האנגלית שלו, לרבות the-project, the-location, residential-towers, the-apartments ו-commercial; דוחות אפריקה ישראל מגורים במאיה, כולל https://mayafiles.tase.co.il/rpdf/1730001-1731000/P1730670-00.pdf; מדלן בעמוד DUO TEL AVIV; מסמכי רישוי ונכסים של עיריית תל אביב-יפו; ישר אדריכלים בעמוד https://yashararch.com/projects/duo/; אלקטרה בילדינג בעמוד מגדלי DOU סמל דרום; גלובס, כלכליסט, Ynet/CTech, ביזפורטל ו-TheMarker; מקורות NTA לתחנת ארלוזורוב מערב; כללית ואיכילוב; ומדלן חינוך. מקורות משניים כמו PanoramaTLV, Ronkin List, TABA Now, Skyline, SkyscraperCity ו-Wikipedia שימשו רק בזהירות ולסימון פערים או סתירות, לא כבסיס יחיד לעובדות מהותיות.
מחיר: איפה הפרויקט עומד מול הסביבה
| פרויקט | ₪/מ״ר | מרחק |
|---|---|---|
| Rainbow Tel Aviv - ריינבו תל אביב | ~76,000 | 2.1 ק״מ |
| ASHIRA - פרויקט אשירה שדה דב תל אביב מחיר | ~75,000 | 2.4 ק״מ |
| DIMRI YAMA שדה דב - י.ח דמרי | ~75,000 | 2.5 ק״מ |
| GINDI VOGUE שדה דב - גינדי החזקות | ~54,000 | 3.3 ק״מ |
| ZOHI זוהי שדה דב - לוינשטין מבנה אלייד | ~90,000 | 3.3 ק״מ |
| FIRST שדה דב - קבוצת חג'ג' | ~75,000 | 3.3 ק״מ |
האומדנים מבוססים על נתונים גלויים בקטלוג נדלן ואינם מחייבים. יש לאמת מחירים מול היזם.
מימון, ייעוץ ועיצוב - הכל במקום אחד
הכל על מפה אחת: מחירים, סביבה, תוכניות עתידיות
לחצו על כל סימון לקבלת פרטים. תגי המחיר הם אומדן לא מחייב למ״ר בפרויקטים סמוכים. ◆ סגול = תוכניות התחדשות ופרויקטים עתידיים.
כל מה שסביב הפרויקט
| סוג פרויקט | בנייה חדשה |
|---|---|
| עיר | תל אביב-יפו |
| יזם | אפריקה ישראל מגורים |
| יחידות דיור | 668 |
המקור: editorial · עודכן 06/07/2026
תיאום מועד
בקשה לתיאום סיור בפרויקט
בוחרים יום ושעה נוחים ושולחים בקשה. המועד כפוף לאישור הגורם המוסמך בפרויקט. ללא תשלום וללא התחייבות.
נדלן אינה קובעת ביקורים בשם היזם. הבקשה מועברת לגורם המוסמך בפרויקט ואישור סופי יגיע בוואטסאפ. שינוי או ביטול - בכפתור הביטול או בוואטסאפ.