אזורים

הפרופיל שלפניכם מתמקד בחברת אזורים כיזמית ותיקה וחברה ציבורית, בתחומי הפעילות המרכזיים שלה, בפרויקטים ובשכונות בולטים שהקימה או קידמה, ובפעילותה בצפון תל אביב וברחוב איינשטיין ברמת אביב. הקישור בין היזם לבין אזורי הפעילות חשוב במיוחד לרוכשים, למשפרי דיור, למשקיעים ולתושבים קיימים, משום שהוא מאפשר להבין לא רק את הדירה הבודדת, אלא גם את ההקשר העירוני, התכנוני והמסחרי הרחב יותר.

אודות החברה והקמתה

אזורים הוקמה באפריל 1964 בידי שיכון ופיתוח והכשרת הישוב. כבר מראשיתה פעלה החברה בתחום ייזום המגורים, מתוך תפיסה של פיתוח שכונות, הרחבת היצע הדיור והקמת פרויקטים בקנה מידה משמעותי. במשך השנים הפכה החברה לאחד השמות המזוהים ביותר עם בנייה למגורים בישראל, והשם אזורים עצמו נטמע בשמות של שכונות, מתחמים ופרויקטים שהוקמו ברחבי הארץ.

כיום אזורים היא חברה ציבורית הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב. מעמד זה מעניק לה מסגרת תאגידית מוסדרת, חשיפה לציבור המשקיעים וחובת דיווח לפי כללי שוק ההון. עבור רוכש דירה, העובדה שמדובר ביזם ציבורי ותיק יכולה להיות נקודת מוצא לבחינה מסודרת של החברה, של פעילותה, של פרויקטים שהיא מקדמת ושל מסמכים פומביים הזמינים לציבור.

לאורך השנים עברה החברה ידיים בין בעלי שליטה שונים, אך המשיכה לפעול כחברה יזמית גדולה בתחום המגורים. הרציפות התפעולית, הניסיון המצטבר והפריסה הארצית יצרו לאזורים זהות של חברה ותיקה, הפועלת גם בשכונות חדשות וגם במרקמים עירוניים קיימים. בניגוד ליזם מקומי הפועל בפרויקט יחיד, אזורים מזוהה עם פעילות רב-שכבתית: קרקעות, תכנון, מימון, בנייה, שיווק, מכירת דירות, קשר עם רשויות ותיאום בין גורמים מקצועיים רבים.

הפרויקטים של החברה כוללים שכונות מגורים חדשות, מגדלים, מתחמי מגורים משולבי פיתוח סביבתי, פרויקטים בעלי אופי קהילתי, וכן מתחמי התחדשות עירונית שבהם נדרש שילוב בין תכנון חדש לבין טיפול בדיירים קיימים. בכך משתקפת התפתחות רחבה יותר של שוק המגורים בישראל: מעבר מבנייה על קרקעות פנויות בלבד אל תכנון מורכב בתוך הערים, בעיקר באזורי ביקוש.

היקף ונתונים

אזורים פועלת כ-60 שנה בענף הייזום והבנייה למגורים בישראל. בתקופה זו הקימה החברה עשרות אלפי יחידות דיור ושכונות שלמות, והיא ממשיכה לפעול כגוף יזמי משמעותי בפריסה ארצית. הנתונים המרכזיים של החברה מצביעים על שילוב בין ותק, פעילות ציבורית, ניסיון בבנייה למגורים והתחדשות עירונית.

המספרים אינם עומדים לבדם. הוותק של החברה, השיוך לשוק ההון, הפרויקטים שהוקמו והפעילות במתחמים עירוניים מבוקשים יוצרים יחד פרופיל של יזם בעל נוכחות רחבה. כאשר בוחנים פרויקט של אזורים, רצוי להתייחס גם למיקום, לתכנון, למפרט, ללוחות הזמנים, למסמכי המכר ולסביבת הפרויקט, ולא רק לזהות היזם.

תחומי פעילות

תחומי הפעילות של אזורים משקפים את שרשרת הערך המלאה של ייזום מגורים. החברה עוסקת ברכישת קרקעות, קידום תכנון, בנייה, שיווק ומכירה של פרויקטים למגורים. לצד פעילות זו, היא פעילה גם בהתחדשות עירונית, תחום שבו נדרש שילוב בין יכולות יזמיות, משפטיות, תכנוניות וחברתיות.

רכישת קרקעות היא השלב הראשון בבניית מלאי עתידי של פרויקטים. בשלב זה נבחנים מיקום הקרקע, זכויות הבנייה, ייעודי הקרקע, סביבת התחבורה, קרבה למוקדי תעסוקה, מוסדות חינוך, שטחים פתוחים ומסחר. עבור חברה יזמית גדולה, ניהול מלאי קרקעות הוא בסיס לפעילות ארוכת טווח.

בשלב הייזום והתכנון החברה פועלת מול אדריכלים, יועצים, רשויות מקומיות, מוסדות תכנון, גורמי תשתית וגורמים פיננסיים. תהליך זה כולל תכנון דירות, קומות, חניונים, שטחים משותפים, פיתוח סביבתי, מעברים ציבוריים ולעיתים גם שטחי מסחר או שימושים משלימים. בפרויקטים גדולים, התכנון אינו מתמצה בבניין אחד, אלא כולל יצירת סביבת מגורים שלמה.

בשלב הבנייה, היזם נדרש לנהל לוחות זמנים, קבלנים, תקציבים, בקרת איכות ותיאום בין מערכות רבות. בפרויקטים למגורים נבחנים גם מפרט הדירה, מערכות הבניין, חניה, מחסנים, מרפסות, לובי, מעליות, מערכות בטיחות ופיתוח סביבתי. בפרויקטים של התחדשות עירונית מתווספת לכך עבודה מול בעלי דירות קיימים, הסכמי פינוי, ליווי דיירים ותכנון מעבר מן הבניין הישן למתחם החדש.

פרויקטים ושכונות בולטים

במהלך שנות פעילותה הקימה אזורים עשרות אלפי יחידות דיור ושכונות שלמות. בין הפרויקטים והשכונות הבולטים המזוהים עם החברה ניתן למנות את אזורים רחובות החדשה, מגדלי נאמן, אזורי חן, אזורים מוצא עילית והרצליה הילס. כל אחד מן הפרויקטים הללו משקף היבט אחר בפעילות החברה: בניית שכונה, הקמת מגדלי מגורים, פיתוח אזור יוקרתי, חיבור לטבע ולנוף או יצירת מתחם מגורים חדש באזור ביקוש.

אזורים רחובות החדשה מייצגת פעילות רחבת היקף של פיתוח שכונתי. בפרויקטים מסוג זה היזם אינו בונה רק בניין, אלא משתתף ביצירת סביבת מגורים הכוללת רחובות, בנייני מגורים, שטחים ציבוריים, מוסדות סמוכים ושירותים שכונתיים. עבור רוכש דירה, המשמעות היא בחינה של שכונה שלמה ולא רק של כתובת ספציפית.

מגדלי נאמן ואזורי חן משקפים את פעילות החברה באזורי ביקוש במטרופולין תל אביב. בפרויקטים כאלה יש משקל רב למיקום, לאיכות התכנון, לגובה הבנייה, לקרבה לצירי תחבורה ולערכי מגורים אורבניים. אזורים מוצא עילית מדגיש את החיבור בין מגורים לבין סביבת נוף ואופי יישובי שונה, בעוד הרצליה הילס, פרויקט עטור פרסים, מדגים תכנון מתחמי מודרני במיקום מרכזי בהרצליה.

הפרויקטים הבולטים של אזורים מספקים נקודת מבט רחבה על התפתחות החברה: משכונות חדשות ועד התחדשות עירונית, ממגדלים ועד מתחמים, מאזורי ביקוש בגוש דן ועד אזורים בעלי אופי נופי או פרברי יותר. בפרופיל אנציקלופדי של יזם, פרויקטים אלה הם אבני דרך המאפשרות לקורא להבין את סגנון הפעילות, היקף הניסיון והקשר בין החברה לבין התפתחות שוק המגורים בישראל.

פעילות בצפון תל אביב וברחוב איינשטיין

אחד ממוקדי הפעילות המשמעותיים של אזורים בתל אביב נמצא ברחוב איינשטיין שבשכונת רמת אביב. רחוב איינשטיין הוא ציר עירוני מרכזי בצפון העיר, המחבר בין שכונות ותיקות, מוקדי מסחר, מוסדות חינוך, אוניברסיטת תל אביב, קניון רמת אביב, צירי תחבורה וסביבת מגורים מבוקשת. פעילות של יזם ותיק ברחוב כזה אינה רק פרויקט נקודתי, אלא חלק מתהליך רחב של חידוש מרקם מגורים קיים.

צפון תל אביב בכלל, ורמת אביב בפרט, מאופיינים בביקוש גבוה למגורים, במלאי מוגבל של קרקעות פנויות ובחשיבות גוברת של התחדשות עירונית. לכן, פעילות של חברה כמו אזורים ברחוב איינשטיין משתלבת במגמה טבעית של חידוש בניינים ותיקים, שיפור תשתיות בנייה, הוספת יחידות דיור חדשות ושדרוג סביבת המגורים. לקריאה רחבה על האזור ניתן לעבור גם לעמוד צפון תל אביב, המאגד שכונות, פרויקטים ומגמות מחירים באזור.

הפרויקטים של אזורים ברחוב איינשטיין כוללים את איינשטיין 19 ואת מתחם איינשטיין 29 עד 39. מדובר בפרויקטים של פינוי בינוי, שבהם נדרש תכנון מחדש של מגרשים קיימים, התקשרות עם בעלי דירות, קידום תכנון מול הרשויות, תיאום מקצועי ובסופו של התהליך הקמת בנייני מגורים חדשים במקום בניינים ותיקים. פעילות מסוג זה מתאימה במיוחד לחברה בעלת ניסיון, משום שהיא דורשת יכולת ארגון, תיאום, ליווי דיירים והבנת ההיבט העירוני.

התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא אחד התחומים המרכזיים שבהם אזורים פועלת בשנים האחרונות. תחום זה כולל חידוש בניינים ותיקים, קידום מתחמי פינוי בינוי, תכנון מחדש של סביבת מגורים קיימת והוספת דירות חדשות באזורים שבהם הקרקע הפנויה מוגבלת. עבור ערים מבוקשות, ובעיקר באזורי ביקוש כמו תל אביב, התחדשות עירונית הפכה לכלי מרכזי להגדלת היצע הדיור ולשיפור איכות הבנייה.

בפרויקט פינוי בינוי, בעלי הדירות הקיימים מתקשרים עם יזם, הבניינים הישנים מפונים ונהרסים, ובמקומם נבנים בניינים חדשים על בסיס תכנון עדכני. הדיירים הקיימים מקבלים דירות חדשות בהתאם להסכמים, והיזם משווק דירות נוספות לציבור הרחב. המודל יוצר מפגש בין אינטרסים עירוניים, תכנוניים, קהילתיים ומסחריים, ולכן נדרש בו ניהול מקצועי ומסודר.

ההתחדשות העירונית דורשת עבודה מול בעלי דירות רבים, עורכי דין, שמאים, מפקחים, אדריכלים, יועצי תנועה, יועצי סביבה, בנקים מלווים ורשויות מקומיות. חברה ותיקה יכולה להביא לתהליך ניסיון מצטבר, מערכות ניהול, היכרות עם הליכי תכנון ויכולת לנהל תהליך ארוך טווח. עבור בעלי דירות קיימים, זהו תהליך בעל משמעות גדולה משום שהוא נוגע לבית המגורים, לסביבת החיים ולזכויות הקנייניות שלהם.

רוכשי דירות חדשות בפרויקטים של התחדשות עירונית צריכים לבחון את הפרויקט מכמה זוויות: שלב התכנון, היתר הבנייה, ליווי בנקאי או פיננסי, ערבויות, מפרט טכני, לוחות זמנים, סביבת הבנייה והסכם המכר. במקרים רבים מומלץ להסתייע ב-עורך דין מקרקעין כדי להבין את מסמכי המכר, את ההתחייבויות, את הבטוחות ואת הזכויות הצמודות לדירה.

מה חשוב לרוכש לדעת על יזם ציבורי ותיק

בחירת דירה אינה מתחילה ונגמרת במיקום ובמחיר. זהות היזם היא אחד הנתונים המרכזיים שהרוכש בוחן, לצד התכנון, המפרט, המסמכים המשפטיים, לוחות הזמנים והסביבה העירונית. כאשר מדובר ביזם ציבורי ותיק כמו אזורים, הרוכש יכול לבחון את החברה גם דרך פעילותה לאורך השנים וגם דרך המידע הפומבי הנוגע לחברה ציבורית.

חברה ציבורית פועלת במסגרת כללי דיווח לשוק ההון. המשמעות עבור הקורא היא שקיימת אפשרות לעיין בפרסומים רשמיים של החברה ובמידע המתפרסם לציבור. אין בכך תחליף לבדיקה פרטנית של פרויקט, אך זהו רובד נוסף של שקיפות. רוכש דירה יכול לשלב בין בדיקת החברה, בדיקת הפרויקט, בדיקת ההסכם ובדיקה של סביבת המגורים.

בעת בחינת דירה בפרויקט של יזם ותיק, כדאי לבדוק מהו שלב הפרויקט: האם מדובר בשלב תכנון, היתר, שיווק מוקדם, בנייה פעילה או אכלוס קרוב. לכל שלב יש משמעות אחרת מבחינת ודאות, מחיר, לוחות זמנים ותנאי תשלום. בפרויקטים על הנייר, הרוכש בוחן בעיקר מסמכים, תוכניות ובטוחות; בפרויקטים בבנייה ניתן לבחון גם את קצב ההתקדמות בשטח; בפרויקטים לקראת מסירה ניתן להתרשם מן הבניין, מן הסביבה ומאיכות הביצוע.

נושא נוסף הוא מס רכישה. כל רוכש דירה צריך לבדוק את חבות המס לפי מצבו האישי: דירה יחידה, דירה נוספת, תושב ישראל, משקיע או רוכש מחו״ל. לצורך הערכה ראשונית ניתן להשתמש ב-מחשבון מס רכישה, ולאחר מכן לוודא את הנתונים מול יועץ מס או עורך דין מתאים. מס הרכישה עשוי להשפיע על עלות העסקה הכוללת ולכן יש לכלול אותו כבר בשלב התכנון הכלכלי.

טבלת אבני דרך

ההיסטוריה של אזורים נמשכת משנות ה-60 ועד פעילות עכשווית בפרויקטים גדולים ובהתחדשות עירונית. אבני הדרך של החברה מצביעות על מעבר מבנייה רחבה של שכונות מגורים אל פעילות משולבת הכוללת פרויקטים עירוניים, מגדלים והתחדשות במרכזי ביקוש.

אזורים בתוך מפת היזמים של נדל״ן חכם

באנציקלופדיית נדל״ן חכם, עמוד יזם אינו עומד לבד. הוא מתחבר לעמודי פרויקטים, שכונות, רחובות, מושגים וכלים צרכניים. כך ניתן לקרוא על אזורים כעל חברה, לעבור לפרויקט ספציפי ברחוב איינשטיין, להרחיב לעמוד רמת אביב, להשוות לצפון תל אביב, ולבדוק היבטים משפטיים ופיננסיים בעמודים ייעודיים.

המבנה המקושר חשוב במיוחד משום ששוק המגורים בנוי משכבות. יש את היזם, יש את הפרויקט, יש את השכונה, יש את העיר, יש את הדין החל על רכישת דירה, ויש את העלויות הנלוות. רוכש שמסתכל רק על שם הפרויקט עלול להחמיץ את ההקשר הרחב. רוכש שבוחן גם את היזם, גם את הסביבה, גם את המסמכים וגם את המיסוי, מקבל תמונה מלאה יותר.

אזורים מתאימה למבנה אנציקלופדי כזה משום שהיא פועלת לאורך שנים, בפרויקטים רבים ובאזורים שונים. עמוד החברה יכול לקשר אל שכונות כמו רמת אביב וצפון תל אביב, אל פרויקטים ספציפיים ברחוב איינשטיין, ואל מדריכים מקצועיים כמו עורך דין מקרקעין ומחשבון מס רכישה. כך נוצרת רשת תוכן שמשרתת את הקורא בכל שלבי קבלת ההחלטות.

שאלות נפוצות

מתי הוקמה חברת אזורים?

חברת אזורים הוקמה באפריל 1964 בידי שיכון ופיתוח והכשרת הישוב. מאז פועלת החברה בענף הייזום והבנייה למגורים בישראל במשך כ-60 שנה.

האם אזורים היא חברה ציבורית?

כן. אזורים היא חברה ציבורית הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב. מעמד זה מציב אותה במסגרת של חברה מדווחת, עם פרסומים פומביים וכללי פעילות של שוק ההון.

באילו תחומים פועלת אזורים?

אזורים פועלת ברכישת קרקעות, ייזום, תכנון, בנייה, שיווק ומכירה של פרויקטים למגורים. נוסף על כך, החברה פעילה בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות פרויקטים של פינוי בינוי.

אילו פרויקטים ושכונות מזוהים עם אזורים?

בין הפרויקטים והשכונות הבולטים המזוהים עם החברה ניתן למנות את אזורים רחובות החדשה, מגדלי נאמן, אזורי חן, אזורים מוצא עילית והרצליה הילס. החברה הקימה לאורך השנים עשרות אלפי יחידות דיור ושכונות שלמות.

מהי הפעילות של אזורים בצפון תל אביב?

בצפון תל אביב אזורים פעילה ברחוב איינשטיין ברמת אביב, בפרויקטים של פינוי בינוי, ובהם איינשטיין 19 ואיינשטיין 29 עד 39. פעילות זו משתלבת במגמת ההתחדשות העירונית של רמת אביב ושל צפון תל אביב.

מה כדאי לבדוק לפני רכישת דירה בפרויקט של יזם ותיק?

לפני רכישת דירה יש לבדוק את שלב הפרויקט, היתר הבנייה, הסכם המכר, המפרט, הבטוחות, תנאי התשלום, עלויות נלוות, מס רכישה וסביבת המגורים. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מטעם הרוכש, לרבות עורך דין מקרקעין, כדי לוודא שההתחייבות מתאימה לצורכי הרוכש ולמצבו המשפטי והכלכלי.

משקיעים מחו״ל

אזורים מוכרת גם לקוראים שאינם מתגוררים בישראל, במיוחד בקרב משקיעים, משפחות יהודיות, תושבי חוץ ורוכשים המחפשים דירה בישראל באזורי ביקוש. עבור משקיע מחו״ל, שם היזם הוא רק חלק מן התמונה. יש לבחון גם את מיקום הפרויקט, סוג הדירה, שלב התכנון או הבנייה, מנגנון התשלום, מס רכישה לתושב חוץ, ניהול הדירה לאחר הרכישה והיבטים משפטיים של ייפוי כוח, חתימה מרחוק והעברת כספים.

בפרויקטים של יזם ציבורי ותיק, רוכש מחו״ל יכול להיעזר במידע פומבי על החברה, אך עליו לבצע בדיקה פרטנית של כל עסקה. בישראל קיימים כללים ייחודיים לעסקאות נדל״ן, לרבות מס רכישה, רישום זכויות, ערבויות לפי דין, הצמדות ותשלומים נלווים. לכן, גם רוכש מנוסה ממדינה אחרת צריך להתאים את הבדיקה לשוק הישראלי.

מילות מפתח למשקיעים מחו״ל: Azorim developer Israel / promoteur Azorim Israel / застройщик Азорим Израиль / مطور أزوريم إسرائيل.

מקורות לעיון: פרסומי החברה, הבורסה לניירות ערך בתל אביב.