העברת דירה ללא תמורה 2026: מס, קרובים ורישום

העברת דירה ללא תמורה היא עסקת מקרקעין אמיתית גם אם לא משולם כסף. היא יכולה לחסוך מס במקרים משפחתיים מתאימים, אבל היא מחייבת דיווח למיסוי מקרקעין, בדיקת קרבה לפי החוק, בדיקת מס רכישה למקבל המתנה, בחינת תקופת צינון לפני מכירה עתידית ורישום נכון בטאבו, בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל. בשנת 2026 הטעות הנפוצה היא לחשוב שדירה שניתנת במתנה פשוט יוצאת מהמשפחה בלי מס ובלי הליך. בפועל, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, חוק המתנה, תשכ"ח-1968, תקנות מס רכישה, נהלי רשות המסים ונהלי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מתייחסים אליה כאל פעולה משפטית ומיסויית מלאה.

מהי העברת דירה ללא תמורה ומתי היא נחשבת עסקת מקרקעין

העברת דירה ללא תמורה היא פעולה שבה בעל זכויות בדירה מעביר את הזכויות לאחר, בדרך כלל הורה לילד, ילד להורה, בן זוג לבן זוג, אח לאח או בן משפחה אחר, בלי לקבל תמורה כספית ישירה. מבחינת דיני המתנה, זו מתנה. מבחינת דיני מיסוי מקרקעין, זו מכירה של זכות במקרקעין, גם אם מחיר העסקה הוא 0 שקלים. לכן נדרש דיווח לרשות המסים, נדרשת בדיקת מס שבח ומס רכישה, ונדרש מסלול רישום מסודר.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, בנוי על הגדרה רחבה של מכירה. מכירה אינה רק חוזה מכר רגיל שבו קונה משלם למוכר 2,500,000 שקלים או 4,000,000 שקלים. גם העברה במתנה, ויתור על זכות, הענקת זכות או פעולה אחרת שמעבירה בעלות או חכירה לדורות יכולה להיחשב מכירה לצורכי החוק. לכן עסקת מתנה אינה מחוץ למערכת המס. היא רק יכולה ליהנות מהסדרים מיוחדים, בעיקר כאשר היא נעשית בין קרובים ובאמת ללא תמורה.

ההבחנה הראשונה היא בין מתנה שהושלמה לבין התחייבות לתת מתנה. חוק המתנה, תשכ"ח-1968, סעיף 5, עוסק בהתחייבות לתת מתנה ובנסיבות שבהן ניתן לחזור מהתחייבות כזו. בדירת מגורים הרשומה בטאבו, המתנה לא מסתיימת בדרך כלל רק בחתימה על תצהירי מתנה. כל עוד לא נרשמה ההעברה בפנקסי המקרקעין, מדובר במקרים רבים בהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין. לכן יש משמעות ליום החתימה, ליום הדיווח, לאישורי המס, לשטרי המכר וליום הרישום הסופי.

בשונה ממכר רגיל, בעסקת מתנה אין מחיר חוזי שמשקף מיקוח בין צדדים בלתי תלויים. רשות המסים בוחנת את שווי הדירה לפי שווי השוק שלה, למשל 1,800,000 שקלים, 2,400,000 שקלים או 5,200,000 שקלים, גם אם הצדדים כתבו בתצהיר שההעברה היא ללא תמורה. השווי רלוונטי בעיקר לחישוב מס הרכישה של מקבל המתנה ולשמירת נתוני המס לצורך מכירה עתידית.

דוגמה פשוטה: אם אם מעבירה בשנת 2026 דירה בשווי 2,700,000 שקלים לבנה, והבן עומד בהגדרת קרוב, ייתכן שהאם תהיה זכאית לפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. הבן לא פטור אוטומטית ממס רכישה. תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) עשויה להפחית את מס הרכישה לשליש ממס הרכישה הרגיל שהיה חל עליו לפי מצבו. אם זו דירתו היחידה של הבן, החישוב שונה מאשר אם זו דירה נוספת שלו.

ההסבר בעמוד זה מתמקד בהעברת דירת מגורים בישראל ללא תמורה בין קרובים או בני משפחה. הוא אינו מחליף ייעוץ משפטי או ייעוץ מס אישי. לפני חתימה יש לבדוק את נסח הרישום, זהות בעלי הזכויות, משכנתא, הערות אזהרה, שעבודים, זכויות בן זוג, מצב משפחתי, דירות נוספות, גיל מקבל המתנה ותכנון מכירה עתידי.

מי נחשב קרוב ומה ההבדל בין הורה, ילד, אח ובן זוג

המילה קרוב אינה זהה בכל חוק ובכל הקשר. לצורך סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ההגדרה אינה תמיד זהה להגדרה שבתקנה 20 לתקנות מס רכישה. זו נקודת בדיקה מרכזית בכל העברת דירה ללא תמורה, משום שאותו בן משפחה יכול להיות קרוב לעניין אחד ולא בהכרח לקבל את אותו טיפול לעניין אחר.

לפי מדריך רשות המסים למוכר ולרוכש זכות במקרקעין, גרסת 2023, עסקת מתנה בין יחיד לקרובו נבחנת לפי הוראות סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. הקרובים הקלאסיים הם בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם. בהעברות בין הורה לילד, סב לנכד או ילד להורה, לרוב קל יותר לזהות את הקרבה. עדיין יש לבדוק אם הצדדים הם יחידים, אם מדובר בזכות במקרקעין, ואם ההעברה אכן נעשית בלי תמורה גלויה או נסתרת.

העברה בין אחים רגישה יותר. בשנים האחרונות הובהר כי לא כל העברה מאח לאחות או מאחות לאח נכנסת אוטומטית לפטור. יש לבחון את נוסח סעיף 62, את מקור הזכות בדירה, את השאלה האם הזכות התקבלה מהורה או מהורי הורה ללא תמורה או בירושה, ואת נסיבות העסקה. לכן העברה בין 2 אחים יכולה להיות פשוטה במצב אחד ומסוכנת במצב אחר.

בין בני זוג יש לבחון 3 שכבות: דיני מיסוי מקרקעין, דיני משפחה ודיני רישום. כאשר בני זוג חיים יחד ומעבירים ביניהם זכויות בדירת מגורים, ייתכנו הוראות מיוחדות גם בתקנות מס רכישה, לרבות מצב שבו העברה בין בני זוג המתגוררים באותה דירה מקבלת טיפול שונה. כאשר בני הזוג פרודים, בהליך גירושין, בהסכם ממון או בהעברה אגב פסק דין, הניתוח עשוי להשתנות. אין לערבב בין העברה ללא תמורה רגילה לבין העברה אגב גירושין או חלוקת רכוש.

תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) היא מקור מרכזי למס הרכישה המופחת בעסקת מתנה לקרוב. היא קובעת בדרך כלל חיוב במס רכישה בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל. אבל לפני שמגיעים לשליש צריך לדעת מהו המס הרגיל. אם מקבל המתנה נחשב כבעל דירה יחידה, המס הרגיל מחושב לפי מדרגות דירה יחידה. אם הוא מחזיק דירה נוספת, המס הרגיל מחושב לפי מדרגות דירה נוספת, ואז שליש ממנו עלול להיות סכום לא מבוטל.

מס שבח בהעברה ללא תמורה – סעיף 62 ודחיית מס

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, הוא הבסיס המרכזי לפטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה לקרוב. כאשר יחיד מעביר זכות במקרקעין לקרובו ללא תמורה, ובהתקיים תנאי הסעיף, המוכר יכול לקבל פטור ממס שבח. זה לא אומר שהדירה נמחקה ממערכת המס. במקרים רבים מדובר בדחיית מס, משום שמקבל המתנה עשוי להיכנס לנעליו של נותן המתנה מבחינת יום רכישה, שווי רכישה וחישוב שבח עתידי.

המשמעות המעשית היא שאם האב רכש דירה בשנת 1998 ב-650,000 שקלים ומעביר אותה לבתו בשנת 2026 כשהיא שווה 3,100,000 שקלים, ייתכן שלא ישולם מס שבח במועד המתנה. אבל כאשר הבת תמכור את הדירה בשנת 2029 או 2032, ייתכן שחישוב השבח יתייחס לעלות ההיסטורית של האב, לתקופת ההחזקה המקורית, להוצאות שהיו לאב ולפטורים האפשריים של הבת באותו מועד. לכן הפטור במועד המתנה אינו תמיד פטור סופי. לעיתים הוא רק דוחה את ההתחשבנות ליום המכירה הבא.

רשות המסים בישראל מתייחסת לעסקאות מתנה כאל עסקאות מיוחדות. במדריך למוכר ולרוכש זכות במקרקעין, גרסת 2023, מופיעים פטורים, עסקאות מיוחדות ודיווח. גם טופס 7000, טופס 7002 והמערכות המקוונות של מיסוי מקרקעין משקפים את הצורך לדווח גם כאשר אין תמורה. החל מיום 1.04.2025 רשות המסים מאפשרת גם למי שאינו מיוצג להגיש הצהרה מקוונת על עסקת מקרקעין, אבל בעסקת מתנה משפחתית שבה יש השלכות מס עתידיות, ייצוג מקצועי עדיין עשוי להיות משמעותי.

יש הבדל בין דירה שניתנת במתנה מתוך רצון אמיתי להעביר בעלות לבין העברה שנעשית רק כדי להקטין מס בעסקה אחרת. פסק דין שמרת, ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, מוזכר בהקשר זה כדוגמה לסיכון. באותו סוג של מקרים רשות המסים עלולה לטעון שמדובר בעסקה מלאכותית, בעיקר כאשר נותן המתנה ממשיך להתנהל כבעלים בפועל, כאשר מקבל המתנה אינו מקבל שליטה אמיתית, או כאשר ההעברה קשורה בקשר הדוק לרכישת דירה נוספת ולניסיון לשלם מס רכישה מופחת.

בדיקת מס שבח בעסקת מתנה צריכה לכלול לפחות 8 נתונים: מועד רכישת הדירה על ידי נותן המתנה, מחיר הרכישה המקורי, שווי הדירה בשנת 2026, הוצאות רכישה, הוצאות השבחה, מצב זכויות הבנייה, זהות מקבל המתנה, ותכנון מכירה עתידי. אם הדירה כוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות, גג, חצר, הצמדה מיוחדת או זכויות לפי תוכנית חדשה, המס העתידי עלול להיות שונה מהמס הצפוי בדירת מגורים רגילה.

גם מצב שבו נותן המתנה משאיר לעצמו זכות שימוש, שכירות, מגורים לכל החיים או שליטה כלכלית דורש ניסוח זהיר. זכות מגורים או התחייבות לטיפול בהורה אינה בהכרח תמורה כספית, אך היא יכולה להשפיע על הניתוח. כאשר ההסכמה המשפחתית כוללת תנאים, חיובים, קיזוז חוב או התחייבות של המקבל לשלם לצד שלישי, צריך לבדוק אם עדיין מדובר בהעברה ללא תמורה.

מס רכישה למקבל המתנה – שליש מס, דירה יחידה ודירה נוספת

מס רכישה בעסקת מתנה מוטל על מקבל הדירה. תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) קובעת מנגנון מופחת בהעברה ללא תמורה לקרוב, בדרך כלל שליש ממס הרכישה הרגיל. המילה שליש מטעה לפעמים, כי היא אינה שליש משווי הדירה אלא שליש מסכום המס שהיה חל אילו מקבל המתנה היה רוכש את הדירה בתמורה מלאה.

לכן החישוב מתחיל בשאלה מה היה המס הרגיל של מקבל המתנה. אם מקבל המתנה הוא תושב ישראל שזו דירתו היחידה, המדרגות לדירה יחידה עשויות להתחיל ב-0% עד סכום מסוים. לפי פרסומי רשות המסים ומחשבון מס הרכישה, בתקופה שמתחילה ביום 16.01.2025 ונמשכת לפי הדין עד 15.01.2028, מדרגות דירה יחידה כוללות 0% עד 1,978,745 שקלים, 3.5% על החלק שבין 1,978,745 שקלים ל-2,347,040 שקלים, 5% על החלק שבין 2,347,040 שקלים ל-6,055,070 שקלים, 8% על החלק שבין 6,055,070 שקלים ל-20,183,565 שקלים, ו-10% מעל 20,183,565 שקלים. בעסקת מתנה לקרוב, לאחר חישוב המס הרגיל, בוחנים את הפחתת השליש לפי תקנה 20.

אם מקבל המתנה כבר מחזיק דירה אחרת, החישוב עלול להיות יקר יותר. בדירה נוספת, מס הרכישה הרגיל עשוי להיות 8% על חלק השווי עד 6,055,070 שקלים ו-10% על החלק שמעל סכום זה, לפי המדרגות הרלוונטיות. שליש מ-8% הוא בפועל כ-2.666% משווי החלק החייב, לפני עיגולים ושומות. בדירה בשווי 3,000,000 שקלים, הפער בין מקבל שזו דירתו היחידה לבין מקבל שיש לו דירה נוספת יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים.

דוגמה מספרית 1: הורה מעביר לבן דירה בשווי 2,000,000 שקלים, ולבן אין דירה נוספת. המס הרגיל לדירה יחידה מחושב לפי מדרגות דירה יחידה. חלק גדול מהשווי עשוי להיות בשיעור 0%, ורק החלק שמעל 1,978,745 שקלים ייכנס למדרגה של 3.5%. לאחר מכן מחושב שליש לפי תקנה 20. לכן המס עשוי להיות נמוך יחסית.

דוגמה מספרית 2: הורה מעביר לבת דירה בשווי 2,000,000 שקלים, אך לבת כבר יש דירה אחרת. המס הרגיל לדירה נוספת עשוי להתחיל ב-8% מהשקל הראשון. מס רגיל של 160,000 שקלים יהפוך בעסקת מתנה לקרוב לכ-53,333 שקלים, לפני בדיקות פרטניות. זו עדיין הטבה לעומת רכישה רגילה, אבל לא עסקה בלי מס.

דוגמה מספרית 3: דירה בשווי 6,300,000 שקלים מועברת במתנה לילד שיש לו דירה נוספת. החלק עד 6,055,070 שקלים עשוי להיות מחושב לפי 8%, והחלק שמעליו לפי 10%, ואז נבחן שליש. סכום המס עלול להתקרב ל-170,000 שקלים ואף יותר, תלוי בנתוני השומה. לכן בעסקאות יקרות, אפילו שליש מס אינו סכום שולי.

מקבל מתנה שמחזיק חלק בדירה אחרת צריך לבדוק אם החלק הזה נספר כדירה נוספת. יש מצבים שבהם חלק שאינו עולה על שליש בדירה אחרת, או חלק בירושה שאינו עולה על מחצית, עשוי להשפיע אחרת לפי הוראות הדין והפרשנות של רשות המסים. בשנת 2026 אסור להסתפק במשפט כמו יש לי רק 25% בדירה של סבתא. צריך לבדוק את סוג הזכות, מקור הזכות, שיעור ההחזקה, אופן הרישום והאם מדובר בירושה או ברכישה.

תקופת צינון ומכירה עתידית של הדירה

תקופת צינון היא אחד הנושאים המרכזיים בהעברת דירה ללא תמורה. כאשר אדם מקבל דירה במתנה ורוצה למכור אותה בעתיד תוך שימוש בפטור ממס שבח, חוק מיסוי מקרקעין עשוי לדרוש תקופת המתנה. ההיגיון הוא למנוע מצב שבו אדם מעביר דירה לקרוב רק כדי שהקרוב ימכור אותה מיד בפטור שלא היה זמין לנותן המתנה.

סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין עוסק בתקופת צינון לדירה שהתקבלה במתנה. בדרך כלל נבחנים פרקי זמן של 3 שנים או 4 שנים, לפי נסיבות המגורים והשימוש בדירה. כאשר מקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע, תקופת הצינון עשויה להיות 3 שנים. כאשר לא התגורר בה דרך קבע, התקופה עשויה להיות 4 שנים. כאשר מקבל המתנה היה קטין בעת קבלת הדירה, ספירת התקופה יכולה להתחיל רק בהגיעו לגיל 18. לכן מתנה לילד בן 12 אינה זהה למתנה לילד בן 28.

תקופת הצינון אינה השאלה היחידה. גם אחרי שחלפו 3 שנים או 4 שנים, מקבל המתנה צריך לעמוד בתנאי הפטור שהוא מבקש במועד המכירה. למשל, אם הוא מבקש פטור דירה יחידה, יש לבדוק כמה דירות יש לו באותו יום, מהו חלקו בדירות אחרות, האם הדירה היא דירת מגורים מזכה, האם קיימות זכויות בנייה נוספות, והאם נעשה שימוש בפטור אחר בתקופה הרלוונטית. לכן מתנה בשנת 2026 יכולה להשפיע על מכירה בשנת 2029, 2030 או 2032.

הסיכון מתגבר כאשר המשפחה מתכננת 2 פעולות סמוכות: מתנה היום ורכישת דירה אחרת מחר. למשל, זוג שמחזיק דירה ורוצה לרכוש דירה חדשה כדירה יחידה עשוי לחשוב להעביר את הדירה הישנה להורה במתנה. אם לאחר מכן ההורה אינו מתנהל כבעלים אמיתי, אם הדירה ממשיכה לשמש את בני הזוג, או אם יש הבנות צדדיות להחזיר את הדירה, רשות המסים עלולה לבדוק את המהלך לפי סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין העוסק בעסקאות מלאכותיות.

פסק דין שמרת מדגים את הרגישות. אין ללמוד ממנו שכל העברה ללא תמורה פסולה, ואין להיבהל מכל מתנה משפחתית אמיתית. אבל הוא מסמן גבול: מתנה צריכה להיות מתנה אמיתית, עם העברת שליטה, זכויות וחובות למקבל. אם נותן המתנה ממשיך לגבות דמי שכירות, לשלם את כל ההוצאות, להחליט על מכירה או להשתמש בדירה כאילו לא השתנה דבר, טענת המתנה נחלשת.

משכנתא, קטינים, אחים ומתנה מותנית – מוקדי סיכון

עסקת מתנה נראית פשוטה כאשר הדירה נקייה מחובות, כל הצדדים בגירים, אין סכסוך משפחתי, ואין דירה נוספת. במציאות, רבים מהמקרים כוללים משכנתא, קטינים, בני זוג, אחים, ירושה או תנאים משפחתיים. כל אחד מאלה יכול לשנות את המסלול.

משכנתא היא מוקד סיכון ראשון. אם על הדירה רשומה משכנתא של 900,000 שקלים, לא ניתן להתעלם ממנה. הבנק הוא בעל שיעבוד, והעברת הזכויות בדרך כלל דורשת את הסכמתו או הסדרת פירעון, גרירה, החלפת לווה או רישום שיעבוד חדש. בנוסף, אם מקבל המתנה לוקח על עצמו לשלם את המשכנתא של נותן המתנה, או אם הוא משלם לבנק במקום לשלם לנותן, רשות המסים עשויה לבדוק אם זו עדיין עסקה ללא תמורה מלאה.

רשות המסים התייחסה בעבר בהוראות מקצועיות למצבים שבהם תשלום חוב, נטילת התחייבות או המשך תשלומי משכנתא משפיעים על סיווג העסקה. בהקשר זה מוזכרת הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 16/2003 של רשות המסים, אף שעיקרה עוסק בהתרת הוצאות ריבית ריאלית בחישוב השבח. בעסקת מתנה, השאלה המעשית היא רחבה יותר: האם מקבל המתנה נתן תמורה כלכלית כלשהי, גם אם היא לא שולמה ישירות לנותן המתנה. אם התשובה חיובית, ייתכן שמדובר בעסקה מעורבת ולא במתנה מלאה.

קטינים הם מוקד סיכון שני. העברה לילד בן 10, 14 או 17 יכולה להיראות כפתרון משפחתי, אך קטין אינו מנהל נכס כמו בגיר. ייתכן שיידרש אישור בית המשפט לענייני משפחה לפעולות מסוימות, במיוחד אם יש התחייבויות, משכנתא, מכירה עתידית או פגיעה אפשרית בטובת הקטין. בנוסף, תקופת הצינון למכירה עתידית עשויה להיספר רק מגיל 18, כך שהמשפחה עלולה לגלות שהדירה נעולה תכנונית לפרק זמן ארוך בהרבה מהצפוי.

העברה בין אחים היא מוקד סיכון שלישי. אח ואחות יכולים להיות קרובים לעניין תקנה 20 במס רכישה, אך לעניין סעיף 62 במס שבח יש לבדוק תנאים מדויקים יותר, ובפרט את מקור הזכות. אם הדירה התקבלה בירושה מהורה ולאחר מכן אחד האחים מעביר את חלקו לאח אחר, המצב שונה מהעברה של דירה שאחד האחים קנה בעצמו בשנת 2017 ומבקש להעביר לאחותו בשנת 2026. ההבדל יכול להיות בין פטור לבין חיוב מס.

מתנה מותנית היא מוקד סיכון רביעי. משפחות רבות רוצות לכתוב שהילד יקבל את הדירה, אבל לא ימכור אותה 7 שנים, לא ישכיר אותה בלי אישור ההורה, יטפל בהורה, ישלם לאחותו 300,000 שקלים בעתיד, או יחזיר את הדירה אם יתגרש. תנאים כאלה אינם פסולים תמיד, אבל הם משנים את תמונת העסקה. ככל שיש יותר תנאים כספיים או שליטה של נותן המתנה, כך נדרש ניתוח משפטי ומיסויי זהיר יותר.

שלבי דיווח ורישום: מסים, עירייה, טאבו או חברה משכנת

העברת דירה ללא תמורה מתבצעת בכמה שלבים. השלב הראשון הוא בדיקת הזכויות: האם הדירה רשומה בטאבו, בחברה משכנת, ברשות מקרקעי ישראל או בשילוב של כמה גורמים. דירה הרשומה בפנקסי המקרקעין תדרוש בדרך כלל שטרי מכר, אישורי מסים ואישור עירייה. דירה הרשומה בחברה משכנת תדרוש לעיתים סט מסמכים אחר, כולל אישור זכויות, כתבי העברה, אישורי מסים ואישור החברה המשכנת.

השלב השני הוא הכנת מסמכי העסקה. בדרך כלל מדובר בתצהיר נותן מתנה, תצהיר מקבל מתנה, הסכם מתנה או התחייבות מתאימה, ייפוי כוח בלתי חוזר, הצהרה למיסוי מקרקעין, ולעיתים תצהירי בן זוג או מסמכי הסכמה נוספים. כאשר יש משכנתא, דרושים מסמכי בנק. כאשר מדובר בקטין, ייתכן צורך באישור בית המשפט. כאשר מדובר בדירה הרשומה על שם בני זוג, יש לבדוק אם שניהם נותנים את המתנה או שרק אחד מהם מעביר את חלקו.

השלב השלישי הוא דיווח למיסוי מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין מטיל חובת הצהרה ודיווח על עסקאות מקרקעין, והמסגרת המקובלת היא 30 יום ממועד העסקה. הדיווח כולל פרטי הצדדים, פרטי הנכס, שווי העסקה, בקשה לפטור ממס שבח לפי סעיף 62 ככל שרלוונטי, וחישוב מס רכישה לפי תקנה 20 ככל שרלוונטי. לפי רשות המסים, טופס 7000 מתאים למקרים מסוימים של דירת מגורים מזכה, וטופס 7002 משמש במקרים אחרים שאינם מתאימים לטפסים ייעודיים אחרים.

השלב הרביעי הוא טיפול בשומות ובאישורי המס. לאחר הדיווח, מיסוי מקרקעין יכול לקבל את ההצהרה, לתקן שווי, לדרוש מסמכים, להוציא שומת מס רכישה או לבדוק את הפטור ממס שבח. רק לאחר הסדרת המסים ניתן בדרך כלל לקבל את האישורים הדרושים לרישום. בעסקאות מתנה, כדאי לשמור את כל התיעוד לפחות 7 שנים, ולעיתים גם עד למכירה עתידית, משום שנתוני הרכישה המקוריים עשויים לשמש לחישוב שבח בעתיד.

השלב החמישי הוא אישור רשות מקומית. הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין דורשת במסלולי רישום רבים אישורים מתאימים, לרבות אישורי מסים ואישור רשות מקומית לפי סוג הזכות והפעולה. עיריית תל אביב-יפו, בדף השירות תעודה לרשם המקרקעין להעברת זכויות בנכס, מציינת כדוגמה כי לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, העברת זכויות בנכס מותנית בהצגת תעודה מהעירייה לרשם המקרקעין המעידה על סילוק חובות ביחס לנכס. דף השירות מתייחס להעברת זכויות, ובפועל גם העברה ללא תמורה עשויה להצריך אישור כזה.

השלב השישי הוא רישום. ברישום בטאבו מוגשת בקשה לרישום מכר או העברת זכויות, יחד עם שטרי מכר, אישורי מסים, אישור עירייה, ייפויי כוח ומסמכים מזהים. הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מציינת כי רישום העברת בעלות במקרקעין הרשומים בפנקסי המקרקעין יכול להתבצע באופן מקוון לעורכי דין בעלי כרטיס חכם או בהגשה ידנית לפי הכללים. אם הזכויות אינן בטאבו אלא בחברה משכנת, הרישום הסופי נעשה במרשם החברה ולעיתים גם ברשות מקרקעי ישראל.

רשימת בדיקה קצרה לפני הגשה כוללת 12 פריטים: נסח עדכני, בדיקת עיקולים, בדיקת משכנתא, בדיקת הערות אזהרה, אישור זכויות אם אין טאבו, תצהירי מתנה, ייפוי כוח, הצהרה למיסוי מקרקעין, חישוב מס רכישה, בקשה לפטור מס שבח, אישור עירייה, ומסמכי רישום. כאשר אחד מהפריטים חסר, ההעברה יכולה להתעכב חודשים.

שאלות נפוצות

האם העברת דירה ללא תמורה פטורה לגמרי ממס?

לא בהכרח. נותן המתנה עשוי לקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אם ההעברה היא לקרוב, ללא תמורה, ובתנאים הקבועים בחוק. מקבל המתנה בדרך כלל עדיין חייב במס רכישה, אך בעסקת מתנה לקרוב תקנה 20 עשויה להפחית את החיוב לשליש ממס הרכישה הרגיל. מעבר לכך, הפטור ממס שבח אינו תמיד פטור סופי. במכירה עתידית של הדירה, מקבל המתנה עלול להתמודד עם חישוב שבח המבוסס על נתוני הרכישה של נותן המתנה.

מי משלם מס רכישה בהעברת דירה במתנה?

מקבל המתנה הוא הרוכש לצורכי מס רכישה, גם אם הוא לא משלם לנותן המתנה שקל אחד. החישוב נעשה לפי שווי הדירה ולפי מצב מקבל המתנה. אם זו דירתו היחידה, בודקים את מדרגות דירה יחידה ואז את ההפחתה האפשרית לפי תקנה 20. אם יש לו דירה נוספת, החישוב מתחיל ממדרגות דירה נוספת, ורק לאחר מכן מופחת לשליש ככל שהתנאים מתקיימים. לכן מקבל מתנה עם דירה קיימת עשוי לשלם מס גבוה יותר ממקבל שאין לו דירה.

מהי תקופת הצינון אחרי קבלת דירה במתנה?

תקופת הצינון קשורה בעיקר למכירה עתידית של הדירה בפטור ממס שבח. לפי סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין, מקבל דירה במתנה עשוי להידרש להמתין 3 שנים או 4 שנים, בהתאם לשאלה אם התגורר בדירה דרך קבע ולנסיבות נוספות. כאשר מקבל המתנה היה קטין, ספירת התקופה עשויה להתחיל מגיל 18. לכן מי שמקבל דירה במתנה בשנת 2026 ומתכנן למכור אותה בשנת 2027 צריך לבדוק מראש אם הפטור העתידי יהיה חסום.

האם אפשר להעביר דירה במתנה כאשר יש עליה משכנתא?

אפשרות כזו קיימת, אך היא אינה טכנית בלבד. יש לקבל את עמדת הבנק או להסדיר את ההלוואה, משום שהבנק מחזיק שיעבוד על הזכויות. בנוסף, אם מקבל המתנה לוקח על עצמו לשלם את יתרת המשכנתא, למשל 600,000 שקלים או 1,200,000 שקלים, עלולה להתעורר שאלה אם ניתנה תמורה כלכלית. מצב כזה יכול להשפיע על סיווג העסקה, על מס הרכישה ועל מס השבח. לכן לא חותמים על מתנה עם משכנתא לפני בדיקת בנק ומיסוי.

האם תשלום סמלי של 1 שקל פוגע בהעברה ללא תמורה?

תשלום סמלי עלול ליצור בעיה אם הוא משקף תמורה אמיתית או חלק ממנגנון רחב יותר. עסקת מתנה אמורה להיות ללא תמורה. אם נכתב 1 שקל רק כטעות ניסוח, יש לבדוק כיצד לתקן. אם לצד התשלום הסמלי יש התחייבות לשלם חוב, לממן משכנתא, להעביר כסף לאח אחר או להחזיר את הדירה בעתיד, רשות המסים עשויה לראות בכך עסקה שאינה מתנה מלאה. הסיכון אינו בסכום הסמלי לבדו, אלא בתמונה הכלכלית הכוללת.

האם העברה בין אחים מקבלת פטור כמו העברה מהורה לילד?

לא תמיד. העברה מהורה לילד היא בדרך כלל המקרה הפשוט יותר מבחינת זיהוי קרבה. בהעברה בין אחים יש להפריד בין מס שבח למס רכישה. ייתכן שאח ייחשב קרוב לעניין תקנה 20 במס רכישה, אך לעניין סעיף 62 במס שבח צריך לבדוק תנאים מדויקים, לרבות מקור הזכות בדירה. אם הדירה התקבלה מהורה או מהורי הורה בירושה או ללא תמורה, התוצאה עשויה להיות שונה מאשר בדירה שנרכשה עצמאית על ידי אחד האחים.

אילו מסמכים צריך להכין להעברת דירה ללא תמורה?

ברוב העסקאות נדרשים נסח טאבו או אישור זכויות, תצהיר נותן מתנה, תצהיר מקבל מתנה, הסכם או מסמך התחייבות מתאים, ייפוי כוח בלתי חוזר, הצהרות למיסוי מקרקעין, בקשה לפטור ממס שבח אם רלוונטי, חישוב מס רכישה, שטרי מכר, אישורי מסים, אישור עירייה לרשם המקרקעין ומסמכי זיהוי. אם יש משכנתא, קטין, חברה משכנת, רשות מקרקעי ישראל, הערת אזהרה או זכויות בן זוג, הרשימה מתרחבת. מסמך חסר אחד יכול לעצור את הרישום.

האם אפשר לבטל מתנה של דירה אחרי החתימה?

האפשרות תלויה בשלב שבו נמצאת העסקה ובמסמכים שנחתמו. חוק המתנה, תשכ"ח-1968, סעיף 5, עוסק בהתחייבות לתת מתנה ובאפשרות לחזור ממנה במצבים מסוימים. בדירת מקרקעין, כל עוד ההעברה לא הושלמה ברישום, ייתכן שמדובר עדיין בהתחייבות לתת מתנה, אך אם נחתמו ייפויי כוח בלתי חוזרים, תצהירים והסתמכות של המקבל, הביטול עלול להיות קשה יותר. לאחר רישום מלא בטאבו, ביטול מתנה מחייב בדרך כלל עילה משפטית ממשית והליך מתאים.

האם העברת דירה לילד פוגעת בפטור דירה יחידה של ההורה?

מבחינת ההורה, לאחר שההעברה הושלמה ונרשמה, הדירה אינה אמורה להיחשב כדירתו. עם זאת, רשות המסים יכולה לבדוק אם ההעברה אמיתית או מלאכותית, בעיקר אם ההורה ממשיך לשלוט בדירה או אם המתנה נעשתה סמוך לרכישת דירה אחרת. מבחינת הילד, קבלת הדירה יכולה להפוך אותו לבעל דירה ולפגוע בסטטוס שלו כדירה יחידה בעת רכישה עתידית. לכן בודקים את ההשפעה על שני הצדדים, לא רק על ההורה שנותן.

האם צריך עורך דין או יועץ מס בעסקת מתנה?

החוק מאפשר פעולות מסוימות גם בלי ייצוג, ורשות המסים אף מאפשרת הגשת הצהרה מקוונת למי שאינו מיוצג החל מ-1.04.2025. אבל העברת דירה ללא תמורה משלבת מס שבח, מס רכישה, תקופת צינון, רישום מקרקעין, משכנתא, דיני מתנה ולעיתים דיני משפחה. טעות אחת בדיווח, בהגדרת קרוב, בשווי, במסמכי המתנה או ברישום עלולה ליצור מס מיותר או סכסוך עתידי. לכן ברוב המקרים כדאי לקבל בדיקה משפטית ומיסויית לפני חתימה, במיוחד כאשר שווי הדירה עולה על 2,000,000 שקלים.